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売れるマンションと売れないマンションの違いは何か?

売れるマンションと売れないマンションの違いは何か?

目次

売れるマンションと売れないマンションの違いは何か?

日本全体が少子高齢化により人口減少社会に突入するなか、住宅のストックは供給過剰の状態です。今後、マンションを購入したいと考える人にとっては、物件の選択肢が多い一方、売却したい人にとっては、不利な状況になることが予想されます。「マンションが売れるかどうか」も、よりシビアに判断されることになってきます。

では果たして、どういった条件のマンションが「売れる」のでしょうか?

  • 「自分のマンションは高く売れるのか?」
  • 「購入前に売却時を見据えて、どんなマンションを買えばいいのか知りたい」

この記事では、こんな疑問にお答えし、少子高齢化の時代においても資産価値を保つのはどんなマンションなのか、売れるマンションなのかを解説します。

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売れるマンションの前提条件は2つ

「売れるマンションかどうか」というのは、買い手側からすれば「買う価値があるマンションかどうか」、ということです。

マンションの「売れる/売れない」は、需要と供給で決まります。大きく言えば、このどちらかに当てはまるといえます。

  • 【1】需要が見込みやすい条件が揃ったマンション
  • 【2】希少性の高いマンション

【1】需要が見込みやすい条件が揃ったマンション

「需要がある」かどうかは、様々な要素をみる必要があります。エリアと間取り、徒歩距離や住環境などの立地条件、それらが組み合わさることで「売れる/売れない」は分かれてきます。

逆に言えば、「駅から遠いから売れない」「人気のエリアだから売れる」など単純に判断するのは早計です。

チェックポイントとして、大きく4つの要素を挙げてみます。それぞれ順番に、具体的にどういうことなのか見ていきましょう。

  • ①エリア
  • ②自治体のサービス
  • ③マンションの管理体制
  • ④リノベーション

ご自身の物件を売却予定の方は、ご自身の物件の買い手に対する「アピールポイント」になるものはないか?と探ってみてください。

これから物件を購入する予定の方は、物件を購入するかどうか判断する際の一つの目安としていただくのが良いでしょう。将来的に売れるマンションであるかどうか(売却時に損をしないで済むか)は、ご自分の未来の選択肢を増やすことにも繋がります。

①エリア:どの層からの需要があるか?

現在東京において人気のあるエリアの代表格は、千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・文京区や湾岸エリアです。

注意したいのは、エリアによって、どういった人に好まれるのかそれぞれニーズが変わってくる点です。「どの層に好まれるか」は、そのエリアでどんな間取りが欲しがられるのかなど、どんなマンションが売れるのかに直結してきます。

一部、例を挙げてみましょう。

中央区

中央区の中でも勝どき・晴海エリアは、子育てファミリーに人気のあるエリアです。

共働き家庭には、親も子供も合理的に生活できるエリアが好まれます。通勤がしやすい、通学がしやすい、平日でも日常の買い物がしやすい・・・などの複数条件が揃っているところであれば需要が高まります。

湾岸エリアは、エリア内に保育所や学校・公園・商業施設が集積しており、バス路線も充実しています。東京駅や銀座駅までバスで行くことも可能です。

同じ湾岸エリアとして、江東区の豊洲・有明エリアもファミリー層を中心に人気があります。ファミリー層に好まれるエリアは、治安が良いというのも共通点です。

文京区

東京都23区の中でも、1番教育環境が充実していると言われているのが文京区です。

東京大学が所在する区であり、公立小学校・中学校のレベルが高いと言われています。実際、国・私立中学校への進学率が1番高いというデータも。平成30年度の文京区の都内中学校進学者のうち、45.29%の生徒が国・私立中学校へと進学しています。

通称「3S1K」と呼ばれる名門公立小学校(誠之小学校、千駄木小学校、昭和小学校、窪町小学校)は、ここに入学するために転居する「公立小移民」が発生するほど。人気学区のマンションであれば、それだけ需要も高く、これは売却時には強いウリとなります。

そうした背景に加え、文京区のマンションは徒歩10分前後で2~3駅を使える交通利便性のよさからも、共働きのファミリー層に人気があります。

>>文京区の名門公立小学校「3S1K」学区内の中古マンションをかしこく購入する方法とは?

港区

独身世帯に人気のエリアが、港区周辺です。

港区や新宿区は他のエリアに比べて1,000件前後の物件(1ルーム~1LDKの間取り)が販売されています。

投資用の物件も多く含まれていますが、分譲マンション以上に賃貸の物件も供給過多の状況です。将来的に貸し出して収益をあげようと考える場合は、注意が必要です。

世田谷区・杉並区

世田谷区や杉並区は、低層階の住宅が立ち並び、自然も多く落ち着いているエリアです。そのため、子育てファミリーやシニア世帯に人気があります。

高齢になると戸建を売却してマンションを購入する方も多いため、シニア世帯の多いエリアは今後もマンションの需要があると言えるでしょう。

今後人気のあるエリアは?

今後人気があると予想されるエリアは田町・品川の間にできた「高輪ゲートウェイ」駅エリアです。また築地周辺の再開発にも注目したいところ。目黒区や品川区の武蔵小山駅近辺も需要のわりに、現在販売されているマンションは限定されるのでニーズがあるでしょう。

エリアごとの物件数や間取りの違いも「売れやすさ」に影響する

下記は東日本不動産流通機構運営のレインズより、直近1年間で取引のあったマンション件数をまとめたものです。(2020年5月12日現在)

※スマートフォンでご覧の方は、画面を横向きにするとより表が見やすくなります(画面の縦向きのロックを解除してご覧ください)

中央区 港区 新宿区 渋谷区 千代田区 江東区 世田谷区 杉並区 品川区 文京区 目黒区
取引件数(直近1年) 910 1202 872 678 276 1496 1436 687 882 612 593
3K/DK/LDK 160 189 130 89 30 692 556 219 218 112 120
1K/DK/LDK 346 452 329 264 123 206 287 168 249 234 184

エリアによって件数が異なり、さらに、占める間取りの割合も異なることがわかるかと思います。

オフィスの多い立地は相対的に供給数が少ないことが分かります。さらに、1K/DK/LDKが多く、ファミリー層に好まれる間取りは圧倒的に少なくなります。

湾岸エリアのタワーマンションは戸数も多く、売却するタイミングが重なることを想定しなければなりません。もしも売却を考える場合、周辺で同じようなマンションが供給されている可能性も高いため、他と差別化できるポイントがあるか、考えなくてはなりません。また、早期に売却したいのであれば、価格や時期も合わせて戦略的に考えることが必要となってくるでしょう。

一方で、文京区は子育て世代に需要があるエリアでありながら実際にはファミリータイプの供給数が少ないため、もしもそうした間取りのマンションを売却するのであれば、買い手がつく可能性も高いと言えそうです。

マンション周辺エリアのライバル物件の個数をチェックしよう

ご自身のマンションを売却する際にはぜひ一度、物件の周辺エリアの相場を調べてみましょう。

売却予定のマンションや購入検討中のマンションのエリアで、過去にどんな物件が取引されていたのかを調べるには、いくつか方法があります。

レインズを使って調べる

調べ方の一つが、「レインズ マーケットインフォメーション」です。不動産会社は「レインズ」というシステムを使って、不動産情報を共有して業務を行なっています。レインズは一般の人には閲覧不可ですが、その情報の一部が公開されています。それが「レインズ マーケットインフォメーション」です。

知りたいエリア、路線、駅からの徒歩分数、広さ、築年数などの条件で検索をかけられます。
過去の成約事例のみで現在の売り出し物件は見られない、マンション名などの細かい情報までは知ることができないなど限定的ではありますが、自分の検討状況に近しいマンションの過去実績を調べることができます。

カウルを使って調べる

あるエリアで、現在どのマンションのどの部屋が売りに出ているのかを知るには、不動産アプリ「カウル」がとても便利です。リアルタイムで自分のライバルとなる物件情報を収集することができます。

現在の売り出し事例に加え、過去の売り出し事例や似ているお部屋の事例も表示されるので、ご自分のマンションの相場をつかみやすくなっています。賃貸事例も見ることができるため、賃貸に出すかお悩みの方は、検討材料にもなるでしょう。

また、住み替え予定の方は、ご自分の住み替え候補のマンションを探すこともできます。購入検討前や売却検討前に活用すると、売却や購入がスムーズに進むはずです。

②マンションの管理体制

管理体制は、そのマンションで安心・安全に暮らせるかを判断する指標のひとつです。管理の質もまた、マンションの資産価値を左右する大事な要素です。

購入検討段階の方は、ぜひ

  • 共用部分の清掃や植栽は、きちんと手入れされているか?
  • マンション全体の修繕計画は、長期的に見て適正にたてられているか?

といったところをしっかりとみるようにしましょう。

マンションによってはお祭りやお正月のお餅つきイベント、防災意識を高める防災イベントなどが開催されています。マンション内だけでなく、周辺のマンションと連携して取り組んでいるところもあります。こうした取り組みを積極的にしているマンションは、新たな入居者が地域に溶け込みやすい環境が整っており、価値も高いと言えるでしょう。

売却希望の方は、ご自分のマンションの管理体制はアピールポイントにならないか、今一度、見直してみると良いでしょう。

③リノベーション


築年数が経っているマンションは、設備等も古く、間取りも希望するものでないと売れないのではないか、と思われがちですが、そうとも限りません。

リノベーションを施せば、3DKを2LDKにしたり、3LDKを2LDKにしたり、一からお部屋を生まれ変わらせることも可能だからです。

ただ、気をつけたいのは「リフォームをしたから、その部分価値が上がって高く売れる」ということではないことです。

スケルトンリノベーションのような大きな間取り変更ではなく水回りの設備リフォームだけであったとしても、リフォームには個性や趣味が反映されるもの。

「自分の好みで作り変えたい」と思う買い手にとっては、前の家主のリフォームは無価値、もしくはマイナスにもなり得ます。

「売却前にリフォームはした方が良いのか?」というのは売却前によくあるお悩みですが、最低限マイナスの印象を与えないようにするための壁紙交換程度で十分です。

④自治体のサービス

一見、直接的には関係がないように思われますが、自治体のサービスもマンションの価値に関わります。

子育て支援や高齢者のサポート体制など、提供されるサービスは自治体ごとに差があります。

どの年齢層も住み続けたいと思える街でないと、将来的に自治体の税収は減っていくことが予想され、サービスの質が落ちていくことも考えられます。「将来的に売れるマンション」を見極めるためには、自治体がどのような支援をしているか、売却もしくは購入予定のマンションのターゲット層(ファミリー、DINKS、単身、シニア)に該当するサービスは十分か・・・そうした外的要素にも着目してみましょう。

【2】希少性の高いマンションとは?

ここまでは、需要の多いマンションを見てきました。「需要があるか」を考える以外に、「そのマンションは希少性が高いか?」という判断軸も存在します。

ここでは例として3つの観点から「希少性が高い」ということはどういうことか、紐解いてみましょう。

  • 徒歩5分圏内
  • ランドマークが見える眺望
  • ヴィンテージマンション

希少性の高いマンションの条件例:徒歩5分圏内

一般的に駅から徒歩5分圏内は、マンションを建設できるだけの大きな土地がありません。最近では再開発に伴い5分以内のマンションも供給されていますが、希少性が高いことは確かです。

また駅直結のマンションは、駅へのアクセス利便という意味では究極と言えるでしょう。雨の日であっても、濡れずに電車に乗ることができたり、真夏は日差しに焼かれることもありません。階下には商業施設も入っていることが多く、生活も便利です。

希少性の高いマンションの条件例:ランドマークが見える眺望

代々木公園・新宿御苑・浜離宮恩寵庭園など、都会のオアシスに面しているマンションや、桜並木・花火が部屋から眺められるマンションは、一定の需要があります。

東京タワーやスカイツリー、富士山などのランドマークが見られるマンションも人気が高くなります。その場所に住んでいる人しか恩恵を受けられないため、こうした物件も希少性が高いと言えるでしょう。

希少性の高いマンションの条件例:ヴィンテージマンション

中にはディベロッパーが特に力を入れて開発したマンションもあります。ヴィンテージマンションになるような物件は、重厚感があり、他のマンションとは一線を画しています。中古マンションであっても資産価値が下がることはほとんどないでしょう。

都内では、元麻布ヒルズフォレストタワーや、広尾ガーデンヒルズが代表的なヴィンテージマンションとして知られています。

売却に時間がかかってしまう原因は?

上記に示したような売れる条件が揃ったマンションであっても、売却に時間がかかっている場合が見受けられます。これは多くの場合、適正価格以上の強気の価格で販売していることが原因です。

値段は売主が自由につけられますので、「このマンションは希少価値があるのだから、少しでも高く売却したい」とチャレンジ価格をつけることも可能です。ただし、需要に合った適正な価格設定でなければ、長期戦になることは避けられません。

適正価格の見極めや、それをもってどういう戦略で売っていくのか。この辺りは、契約を結んだ不動産会社の担当営業の方と十分に話し合って進めるのが良いでしょう。

まとめ

人気があるもの、人気のないもの。マンションはそんな二極化が進んでいます。マンションとその街の20年後・30年後を予想しながら、いざというときに売れるマンションを購入できるよう、工夫していきましょう。

そして、売るときには今一度、自分のマンションのメリット・デメリットの洗い出しを行い、買い手に的確にアピールしていくことが重要です。

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンション売買アプリ「カウル」を提供する「Housmart(ハウスマート)」が、購入や売却に必要な基礎知識・ノウハウ、資産価値の高い中古マンションの物件情報詳細、ディベロッパーや街などの不動産情報をお届けします。

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