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「売れる」マンションと「売れない」マンションの違いとは?

「売れる」マンションと「売れない」マンションの違いとは?

日本全体が少子高齢化により人口減少社会に突入するなか、住宅のストックは供給過剰の状態です。今後、マンションを購入したいと考える人にとっては、物件の選択肢が多い一方、売却したい人にとっては、不利な状況になることが予想されます。

マンションを売却する局面で、購入したいという人がなかなか現れず、売却するのに時間がかかってしまうこともあるでしょう。購入した価格より大幅に値を下げての売却は避けたいものです。価格を下げればとりあえず売却することはできますが、住宅ローンが残ってしまう可能性も出てきます。

この記事では、少子高齢化の時代において、一体どんなマンションがいざというときに売れるマンションなのかを探っていきます。

結論から言えば、それは「今後も相当数の需要が見込まれるマンション」もしくは「希少性の高いマンション」です。

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需要が見込まれるマンションとは?

需要とひとくちに言っても、マンションの種類もさまざまなら、それを求める人の理由もさまざま。

ここでは、

  • 人気エリア
  • 自治体のサービス
  • 管理体制
  • リノベーション

の観点から、それぞれに対する需要を解説していきます。

人気エリア

現在東京において人気のあるエリアは、千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・文京区や湾岸エリアですが、その中で

  1. 子育てファミリー
  2. 独身世帯
  3. シニア世帯

が好むエリアはそれぞれ異なります。

子育てファミリーに人気のエリア

子育てファミリーに人気のあるエリアは、以下の3つです。

  1. 勝どき・晴海のある中央区
  2. 豊洲・有明の江東区
  3. 文教地区として色彩が強い文京区

最近は共働き家庭も多いため、親も子供も合理的に生活できるエリアが好まれています。

湾岸エリアは、エリア内に保育所や学校・公園・商業施設が集積しており、バス路線も充実しています。東京駅や銀座駅までバスで行くことも可能です。文京区は、各マンションから徒歩10分前後で利用できる駅が2~3駅あるため、利便性に優れています。

どのエリアも治安が良いため、親も子供も安心して過ごすことができます。また人気の小学校に近いマンションは、そのエリア限定で住まいを探す方がいらっしゃるので需要が高いと言えるでしょう。

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下記は東日本不動産流通機構運営のレインズより、3LDKタイプで現在販売されている戸数をまとめたものです。(2017年8月4日現在)

千代田区 中央区 港区 新宿区 渋谷区
25 177 237 144 107

 

江東区 世田谷区 杉並区 品川区 文京区
516 391 115 148 75

エリアによって3LDKの供給戸数が異なり、オフィスの多い立地は相対的に供給数が少ないことが分かります。

湾岸エリアのタワーマンションは戸数も多く、売却するタイミングが重なることは必至です。購入を考えているマンション周辺で同じようなマンションが供給されている場合、そのエリアにおいて差別化できるマンションであるかもポイントとなってくるでしょう。

一方で文京区のマンションはファミリータイプの供給が少ないため、いざという時に売却できるマンションが多いエリアともいえるでしょう。

独身世帯に人気のエリア

独身世帯に人気のエリアは、港区周辺です。港区や新宿区は他のエリアに比べて1,000件前後の物件(1ルーム~1LDKの間取り)が販売されています。投資用の物件も多く含まれていますが、分譲マンション以上に賃貸の物件も供給過多の状況です。将来的に貸し出して収益をあげようと考える場合は、注意が必要です。

シニア世帯に人気のエリア

シニア世帯に人気のエリアは、世田谷区や杉並区です。低層階の住宅が立ち並び、自然も多く落ち着いており、子育てファミリーにも人気のあるエリアです。戸建を売却してマンションを購入する方もいるため、シニア世帯の多いエリアは今後もマンションの需要があると言えるでしょう。

こういった点から、今後人気があると予想されるエリアは田町・品川の間にできる新駅エリアです。また築地周辺の再開発にも注目です。目黒区(販売戸数は87戸)や品川区の武蔵小山駅近辺も需要のわりに、現在販売されているマンションは限定されるのでニーズがあるでしょう。

自治体のサービス

子育て支援や高齢者のサポート体制など、提供されるサービスは自治体ごとに差があります。どの年齢層も住み続けたいと思える街でないと、将来的に自治体の税収は減っていくことが予想され、サービスの質が落ちていくことも考えられます。自治体がどのような支援をしているかにも着目する必要があります。

管理体制

管理体制は安心・安全に暮らせるか判断する指標のひとつです。共用部分の清掃や植栽は、きちんと手入れされているでしょうか?マンション全体の修繕計画は、長期的に見て適正にたてられていますか?こうした管理の質が、マンションの資産価値を決めるといっても過言ではありません。

また、マンションによってはお祭りやお正月のお餅つきイベント、防災意識を高める防災イベントなどが開催されています。マンション内だけでなく、周辺のマンションが連携して取り組んでいるところもあります。こうした取り組みを積極的にしているところは、新たな入居者が地域に溶け込みやすい環境が整っており、価値も高いと言えるでしょう。

リノベーション

築年数が経っているマンションは、設備等も古く、間取りも希望するものでないと初めから敬遠してしまうかも知れません。

しかし、リノベーションを施せば、3DKを2LDKにしたり、3LDKを2LDKにしたり、一からお部屋を生まれ変わらせることが可能です。また、設備も最新のものになるため、物件の価値が購入時より高まることも。売却する際も、リノベーションしていない物件に比べて優位でしょう。

たとえば、たまプラーザ駅徒歩10分強のところに築49年でも人気の団地があります。これは再開発された場合は資産価値があがると予想されているためです。建物自体は現代のマンションと比べて見劣りするかも知れませんが、団地も選択肢のひとつに十分なり得ます。

希少性の高いマンションとは?

ここまでは、需要の多いマンションを見てきました。こんどは逆に、供給が少なく希少性が高いマンションを、

  1. 徒歩5分圏内
  2. 借景
  3. ヴィンテージマンション

という3つの観点から分析していきます。

徒歩5分圏内

駅から徒歩5分以内は、マンションを建設出来るだけの大きな土地がありません。最近では再開発に伴い5分以内のマンションも供給されていますが、希少性が高いことは確かです。

また駅直結のマンションは、駅へのアクセスという意味では究極と言えるでしょう。雨の日であっても、濡れずに電車に乗ることができます。階下には商業施設も入っていることが多く、生活も便利です。

そこにしかない借景

代々木公園・新宿御苑・浜離宮恩寵庭園等、都会のオアシスに面しているマンションや、桜並木・花火が部屋から眺められるマンションは、それらを借景にすることが出来ます。

また東京タワーやスカイツリーが見られるマンションも人気が高いです。その場所に住んでいる人しか恩恵を受けられないため、こうした物件も希少性が高いと言えるでしょう。

ヴィンテージマンション

中にはディベロッパーが特に力を入れて開発したマンションもあります。ヴィンテージマンションになるような物件は、重厚感があり、他のマンションとは一線を画しています。中古マンションであっても資産価値が下がることはほとんどないでしょう。

都内では、元麻布ヒルズフォレストタワーや、広尾ガーデンヒルズが代表的なヴィンテージマンションとして知られています。

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売却に時間がかかる理由

上記に示したマンションであっても、売却に時間がかかっている場合が見受けられます。これは多くの場合、強気の価格で販売していることが原因です。

このマンションは希少価値があるのだから、少しでも高く売却したい。そんな売主さんの想いが強いのです。しかし、それだけの金額を払える買い手が現れなければ売却はできません。需要に合った適正な価格設定も大切です。

また、新築マンションであっても、完売するまで時間を要している場合があります。こうしたマンションは、中古市場においても売却に時間がかかることが予測されます。

まとめ

人気があるもの、人気のないもの。マンションはそんな二極化が進んでいます。マンションとその街の20年後・30年後を予想しながら、いざというときに売れるマンションを購入できるよう、工夫していきましょう。

ところで、中古マンションを購入すると、仲介手数料がかかりますよね。仲介手数料は、物件価格の3パーセントが上限として定められており、中古マンションを購入するための諸費用の中でも大きな割合を占めているのです。近年では、AIなどの最新のテクノロジーを活用して営業コストを削減し、その削減した分を「仲介手数料を半額・無料」という形でお客様に還元しているサービスも出てきています。ぜひ中古マンションを購入する際はサービスの利用を検討してみてはいかがでしょうか?

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著者について

花房愛
慶応義塾大学文学部を卒業後、不動産会社に就職。売買・賃貸の仲介営業やお客様ダイヤルの対応・土地活用の提案等を通して、不動産の実務経験を積む。不動産の供給についての課題や消費者へ正確な情報が行き届かない現状を知り、不動産についてさらに学ぶために慶応義塾大学大学院政策・メディア研究科に進学し、マンションの建替えについて研究。
山積する住宅問題を改善していくためには、行政へ直接働きかけていく必要があると感じ、川崎市と神奈川県それぞれの住宅政策審議会で委員を務めた経験もある。
現在は、母と賃貸管理業を営む一方で、今まで培ってきた知識をわかりやすく消費者に届けるため、マンションジャーナルにおいて記事を執筆中。

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