マンションジャーナル

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中古マンション購入でよくある失敗と対策を総まとめ!【保存版】

中古マンション購入でよくある失敗と対策を総まとめ!【保存版】

中古マンションは人生でも最高額のお買い物。それゆえ、中古マンション購入後に後悔することになり、結果として購入前よりも生活の質が落ちてしまうという事態は絶対に避けたいですよね。

そこで今回は、中古マンション購入でありがちな失敗をご紹介します。典型的な落とし穴を知っておけば、心に余裕を持って中古マンション購入を進めることができるはずです!

監修者:針山昌幸

株式会社Housmart 代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
(Amazonランキング・ベストセラー1位)

お金に関する、中古マンション購入の失敗例

まずはじめに中古マンション購入の失敗を「お金に関する失敗」と「住み心地に関する失敗」の2つに分けて、それぞれの具体例を解説していきます。

失敗事例と合わせて未然に防ぐための対策についても要確認です。事前の情報収集や見学の段階で注意することで、多くの失敗は防ぐことができます!

資産価値を考慮していなかった

「中古マンションをこれから購入するぞ!」という時に「将来このマンションを売る時はいくらで売れるのかな」と考える方は少ないと思います。しかし、購入時点では気に入った物件だったとしても、将来的には転勤や転職、親との同居、家族形態の変化などによって住み替えなければいけないこともあるかもしれません。

資産価値が年々下がっていく物件を買ってしまうと、いざ売るタイミングで手元に残るお金が減ってしまうことになります。

そのため、資産価値が落ちにくい中古マンションを購入することが大切です。資産価値を保つマンションは「好立地」「優れた管理体制」「物件自体の希少性が高い」などといった特徴を持っています。

>>資産価値を保つマンションを購入するために持っておきたい3つの視点

立地

立地はマンションの資産価値を大きく左右する要素です。もちろん最寄り駅からの距離が近いマンションは安定したニーズがあります。

また、駅からの距離はほとんどの方が重視するポイントですが、それに加えてファミリータイプか単身・DINKsかで立地に求める条件は変わります。

まずはファミリータイプ。この場合、ポイントは小学校の学区です。

東京都文京区の窪町小学校をはじめとする「3S1K」など、人気の公立小学校の学区内はマンションの需要が高くなります。また、特に人気の公立小学校ではない場合でも、学区内の小学校への距離が近い物件は人気があります。

単身やDINKsタイプの場合、

  1. 複数路線にアクセスしやすい(バス停も含みます)
  2. コンビニ等夜遅くまで営業している商業施設が近いこと

といった条件が重視されやすい傾向にあります。

>>【資産価値の高いマンション選び】資産価値は立地で決まる!

管理体制

マンション管理の質も、資産価値に大きく影響します。築35年でもしっかり修繕を行い、外観も綺麗で玄関ドアやサッシを交換して今の新築と同じような仕様のところもあれば、築20年でも修繕を一度も行っていないマンションもあります。

管理の状態によって、資産価値は全く異なるのです。

中古マンション購入時に管理の良し悪しを確認する手軽な方法は「エントランス」と「集合ポスト」をチェックすることです。

  • 落ち葉やゴミが溜まっている
  • 植栽の手入れがされていない
  • 集合ポストの周りが散らかっている(チラシの散乱・空室ポストの放置)

といったマンションは、管理体制があまり良くないと言えます。

あわせて、管理会社の規模や評判、マンションの修繕履歴、修繕積立金総額も確認しておくと安心です。

>>タワーマンションの管理費はなぜ高い?修繕積立金の値上がりにも注意しよう!

希少性

マンションで希少性が高いのは、

  • 角部屋
  • ルーフバルコニー
  • 専用庭
  • 専用駐車場

です。

この中の条件を売りにしている物件は、希少性が高いため資産価値が下がりにくくなります。ただ、設備によっては専用使用料がかかるので、その金額に注意が必要です。

>>売れるマンションと売れないマンションの違いは何か?

住宅ローンの支払いが家計に重くのしかかった

住宅ローンは、長期間の返済が必要になるので、慎重に選択する必要があります。銀行の審査を受け、「これだけ貸せますよ」という結果だけを見て、借りられるだけ借りてしまう方がいます。

重要なのは、「借りられる額」と「借りても良い額」は全く別のものであるということです。

銀行は、その人の年収や所属企業、勤続年数などを総合的にみて、「この人にはこれくらい貸してもちゃんと返してくれるだろう」という金額を計算し、提示します。

この計算の際に用いられる考え方が、「返済負担比率」というものです。しかし、この返済負担比率を鵜呑みにするのも危険です。一般的には、返済負担比率が35%以内であれば、たいていの場合、融資はおります。ですが、よくよく考えてみてください。

月収のおよそ3割が住宅ローンの返済だけで消えてしまうという状況は、あなたにとって適切でしょうか。まだお子様が小さいご家庭であれば、まだまだこれから教育費もかかります。

日々の生活費はもちろん、今後発生しうる費用について想定し、果たして自分たちが毎月返済できる適正金額はどれくらいなのか、冷静に検討してみてください。

不動産会社の担当者に物件探しのアドバイスを求めるだけでなく、資金計画やライフプランについても入念にアドバイスをもらうようにしましょう。

修繕積立金の値上がりを把握できていなかった

戸建住宅と異なり、中古マンションを所有することで管理費と修繕積立金という毎月のコストがかかるのはご存知かと思います。

管理費とは、「日々のマンションを円滑に運営していくために必要な共用部の維持管理のためのコスト」です。また、修繕積立金とは「大規模修繕という大きなマンションのメンテナンスに向けて長期間に渡って居住者で分担して積み立てていく資金」です。

例として、マンションを人間の体だと考えてみてください。人間は若くて元気なときには、医療費は大きくかかりませんよね。でも年齢を重ねるごとに体が弱っていくため病気になりやすく医療費が増えていきます。この医療費がまさにマンションにおける「修繕積立金」なのです。

新築時は特にメンテナンスすることがないので、月5,000円以下の徴収がほとんどです。

しかし、築30年程度になると、徐々に建物が劣化していくため、その3倍ほどまで修繕積立金が上がります。(※物件によって金額が異なるので、あくまで目安です)なので、築浅のマンションを買う場合は、必ず修繕積立金が上がるということを念頭に置いてください。

また築年数がある程度経っていても、修繕積立金の不足によって毎月の負担が上がることがあります。

現在は管理組合が融資を受けられるようになったため、昔のように不足分を補うために「一世帯〇〇万円持ち出し」というのはほぼありません。

ただ、その返済のために、臨時(特別)修繕積立金という名目で一時的に月額費用が値上がりすることはあります。

購入時は営業マンに「修繕積立金は値上がりするので、注意してください」という旨を伝えられていたとしても忘れてしまう方が多いようです。

具体的な対策としては、仲介会社の担当者に、長期修繕計画について確認してもらうことです。計画表にはいつ頃修繕積立金の値上がりが想定されているのかといった重要事項が記載されています。書類は、管理会社を通じて取り寄せることができます。

特に、大規模修繕を実施済みのマンションであれば「当時の工事内容は適切であったのか」をチェックしましょう。適切なタイミングで、適切な工事を行っていない場合いずれ負担が重たくのしかかってきてしまいます。

住み心地に影響する、中古マンション購入の失敗例

管理規約の確認が甘かった

管理規約とは、個々のマンションの実状に応じて定められたルールです。日々のマンション生活を左右する決まり事なので、マンション購入時にチェックしておきましょう。

ペットと飼育する予定が実は禁止されていた、リフォームの制限があったなど大きな後悔に繋がりやすい部分です。

事例

6年前にマンションを購入したCさん夫婦。特にペットを購入する予定もなく、その点は気にせずにマンションを購入しました。

しかし、マンション購入後すぐに子供が生まれ、今は小学生に上がる子供がペットを飼いたいと言い出しました。両親とも、小さいころペットを飼っていた経験もあり、教育的な観点からも犬を飼おうとしていました。

しかしよく調べてみると、このマンションはペット飼育の許可がないマンションだったのです。

管理会社に問い合わせてみたところ、マンションの管理規約の変更が必要とのこと。しかし、マンションの管理規約の変更は管理組合(ほかの所有者)の許可が必要です。

管理会社に相談しましたが、管理組合の総会で2/3以上の賛成が必要、かつペットに関する色々な規約をまとめる必要があり、現実的にほぼ不可能であると理解しました。

そのため、結局ペットを飼うことを諦めざるを得なかった事例です。

マンションの管理規約の変更は非常に難しいため、購入時に管理規約を確認し「数年先の生活を想定しても問題がないのか」を判断した上で購入しましょう。

対策

特に管理規約で確認しておきたいポイントは、

  1. 専有部分の用途
  2. ペット飼育制限
  3. 楽器使用制限
  4. フローリングの制限

の4点です。

まず専有部分の用途。自宅兼事務所やサロンにしたい方は、特に確認してほしい事項です。

自宅兼用でも集合ポストに事務所名を出せなかったり、ホームページの住所から事務所利用が発覚し、組合から停止を求められるケースもあります。

次は、ペット飼育制限。飼育可能なペットの種類、頭数、サイズが細かく決められています。また犬の場合、犬種指定、狂犬病やその他管理組合で指定する注射証明や写真の提出が必須のところもあります。

続いて楽器使用制限。演奏時間の制限だけでなく、グランドピアノなどの場合、そもそも搬入を許可していないところがあります。床の補強や管理組合への申請が必要な場合もあります。

最後にフローリングの制限。これはリフォーム工事全般としてご説明します。工事をする際は「申請→許可→着工」という流れが一般的です。申請時期はマンションごとに規定があり、着工の2~ 5週間以上前を指定しているところが多いです。引っ越しの日程を決める上で大きく影響しますので、必ず確認してください。

それ以外にも「フローリングへの変更禁止、または防音等級一定以上」「追炊き機能付き給湯器への変更禁止」「エアコン設置時の外壁のコア抜き禁止」などオリジナルルールがあることがあります。

以上の4点は引渡後に揉めるケースが多いため、必ず契約前に確認してください。

そして「その他」という項目。「その他」と聞くとそこまで大事ではなさそうですが、実はここが一番大切です。どこの仲介会社もこの項目に「容認事項」という事項を記載して入れ込みます。

例えば「この物件の東側〇〇mに□□という施設があります。運営に伴い、騒音・振動・臭気が発生する可能性がありますが予めご承知おき下さい」や「当マンション管理組合は前管理会社△△△と係争中です」など、大事な内容が盛り込まれています。

想定以上に騒音がひどかった

騒音はマンションでよく起きるトラブルです。立地や隣接住戸からの騒音に悩まされて、売却することになってしまうケースもあります。

よくあるケースは、

  1. 隣接する住戸からの騒音
  2. 周辺環境の騒音
  3. 飛行機の音

まず隣接する住戸からの音、これはお部屋の見学時に売主に確認する以外に対策はありません。

ただ、隣接住戸も所有者が変わる可能性はあるので、今は静かでも将来にわたって保証できるものではありません。この点についてはある程度の容認が必要です。

そして周辺環境の騒音。よくあるのは道路、線路、病院、警察署、消防署、空路です。道路や鉄道は内見時にある程度確認ができますが、注意しなければならないのが内覧した曜日と時間です。

土日の昼間は静かなことが多いため、気になる場合は迷惑にならない範囲で平日の夜に一度内見をしましょう。そして病院、警察署、消防署。これも時期によって出動回数が増えるため、売主に確認した方がいい事項です。

そして最後は飛行機の音。マンション近くに空港が無くても特定のラインが空路になっていることがあります。

以前、実際に都内のマンションでこんなトラブルがありました。近くに飛行場はないが、遠く離れた米軍基地の空路の下に建っていたそのマンション。

売主は音に慣れていたので気にならなかったのですが、購入した方は夜でも通る戦闘機の音に悩まされ数か月で売却してしまいました。

音の感じ方については個人差が大きいため、必ず自身の耳で確認することをおすすめします。

用途地域を確認していなかった

タワーマンションの眺望

用途地域とは、各自治体で決められた、建設してもいい建物の種類を規定したエリアの事です。

駅前であれば「商業地域」、マンションや病院などがあるエリアは「第1種中高層住居専用地域」住居と小さな工場が混在しているエリアは「準工業地域」といった形です。

この用途地域によって、建物の高さの制限が決められています。そのため、隣地が駐車場やゴルフ練習場、ガソリンスタンド等、割と大きな敷地の場合、将来的に自分のマンションと同規模の建物ができる可能性があります。

特に注意しなければならないのが、用途地域の境目にマンションがあり、そしてその隣地がこちらよりも制限の緩い用途地域の場合です。目の前にもっと大きな建物が建つ可能性があり、それによって眺望や陽当たりに影響が出ます。

また、現在既にマンションが建っていても、そのマンションが「公社」や「社宅」だった場合、もっと大きな建物が建つ可能性があります。そういった建物は割と敷地に対してゆったりと作られている為、実際にはもっと大きな建築物を建築できるケースがほとんどです。

実際にあったお話ですが、マンション南側に5階建て公社が建っており、日当たりの良さが売りのマンションでしたが、土地売却で9階建ての分譲マンションが建築されたという例もあります。

用途地域に関しては仲介会社を通して確認してみましょう。各自治体のホームページでも確認することが可能です。

例:江東区HP「都市計画・用途地域等について」

入居後に日当たりが悪化した

次にご紹介するのは、方角を気にせずに中古マンションを買ってしまったBさんの失敗事例です。

Bさんは4人家族でしたが、洗濯物は室内で干し、バルコニーに出ることもほぼないため、価格の安い北西向きの部屋を選びました。

また、戸建て街に位置していたため、目の前が開けていることもあり、3階を購入しました。しかし、目の前の戸建てが売りに出され、新たな買い手がその土地に3階建てのアパートを建設。

目の前が2階建ての戸建てだったため、北向きでも十分に光が入ってきていた環境が一変します。昼間でも電気をつけないと薄暗くなってしまい、夏場も電気を多用する生活になりました。

さらに、目の前のアパートが南向きの住戸を作ったため、こちらのバルコニーとアパートのバルコニーが向かい合わせになってしまいました。おかげでレースのカーテンも、向かい側から見えないように、濃いタイプのレースカーテンに買い替えざるを得ません。

濃いレースカーテンは遮光性も高いため、室内は更に暗くなってしまいました。北向きの住戸が悪いとは思いませんが、陽当たりだけでなく、この事例のように目の前に建物を新しく建設されるリスクも考えておくべきでした。

ここまで、様々な中古マンション購入の失敗例についてご説明してきました。買ってから後悔するには、あまりに痛手が大きいですよね。

こうした失敗を防ぐためには、仲介会社に頼りきりになるのではなく、ご自身で中古マンション購入全体の流れをまずはしっかりと確認するようにしましょう。

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンション売買アプリ「カウル」を提供する「Housmart(ハウスマート)」が、購入や売却に必要な基礎知識・ノウハウ、資産価値の高い中古マンションの物件情報詳細、ディベロッパーや街などの不動産情報をお届けします。

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