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【未然に防ぐ!】中古マンション購入でよくある失敗例まとめ

【未然に防ぐ!】中古マンション購入でよくある失敗例まとめ

東日本不動産流通機構(通称:レインズ) によると、首都圏(東京・埼玉・千葉・神奈川)の中古マンション在庫数は平成29年6月で42,000戸となっています。これだけの数のマンションが、いずれ取引されることになるのです。

これだけ数があれば、取引の中でトラブルが出てくることも避けられません。現在、中古マンション取引は現在仲介会社が入る形が主流です。法令の厳格化や仲介会社に課される責任も重くなったため、トラブルは減っていると言われてはいるものの、売主・買主双方が個人である以上、100%回避できるわけではありません。

関連記事:【売買のプロが警告する】中古マンション購入でよくあるトラブル総まとめ

今回は起こり得る失敗やトラブルと、その対策をご紹介します。

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資産価値を考慮していなかった

家をこれから買うぞ!という時に「売る時にどうなるか」を考える方は少ないと思います。ただ、現状は納得がいく物件だったとしても、転勤や転職、親との同居、家族形態の変化など、人生は何が起こるかわかりません。そんなライフイベントの折に「売りたくても売れない」状況になってしまう方もいるんです。

そうならないためには、資産価値が下がりにくいマンションを購入したいですよね。資産価値を保つマンションの条件は3つあります。

立地

何と言っても立地は重要です。もちろん駅からの距離は近い方がいいのですが、そのことは改めて説明するまでもないでしょう。今回はタイプ別に、少し違った視点からご説明します。

まずはファミリータイプ。この場合、ポイントは小学校です。人気の小学校の学区内は需要が高いです。またそうでなくても学区内の小学校への距離が近い物件は人気があります。また、大規模マンションや公園、スーパーの近くもおすすめです。

単身・DINKsタイプの場合、複数の駅に出ることができる(バス停も含みます)、コンビニ等夜遅くまで営業している商業施設が近いことが重要になります。

管理体制

単純に「築浅のマンションを買えば、資産価値が下がりにくいのでは?」と思いがちですが、一概にそうとも言えません。

築35年でもしっかり修繕を行い、外観も綺麗で玄関ドアやサッシを交換して今の新築と同じような仕様のところもあれば、築20年でも修繕を一度も行っていないところもあります。管理の状態によって、資産価値は全く異なるのです。

管理の良し悪しの判断は難しいと思いますが、簡単に確認できる方法はエントランスと集合ポストです。エントランスはマンションのいわば顔。落ち葉やゴミが溜まっている、植栽の手入れがされていない、集合ポストの周りが散らかっている(チラシの散乱・空室ポストの放置)といった状態は、管理体制があまり良くない典型です。併せて管理会社規模、修繕履歴、修繕積立金総額も確認しておくと安心です。

希少性

マンションで希少性が高いのは、角部屋・ルーフバルコニー・専用庭・専用駐車場です。これらは付随している物件がかなり少ないので、資産価値は下がりにくくなります。ただ、設備によっては専用使用料がかかるので、その値段にも注意が必要です。

「運命の物件」を買い逃した

中古マンション購入はとても大きなお買い物、中々決断できない方もいます。ただ、中古マンションは一点ものです。同じお部屋はひとつとしてありません。悩んでいる間に他の方に買われてしまったというのはよくある話です。

そうならないためには、決断の目安を持っておくことが大切です。おすすめなのは、理想に対して7割を目安にすること。理想の物件を10割として考えたときに、現実の物件が7割を超えていたら決断の時です。残念ながら希望を全て叶える10割の物件は、まず存在しないのです。

また、今の話を守って即決したとしてももうひとつ落とし穴があります。それは資金計画です。キャッシュで購入する方は該当しないのですが、住宅ローンを組む方は事前審査の承認がないと話が進められないことがほとんどです。

そのため、「中古マンションを購入しようかな」と考え始めたら、まずは希望予算より値段が高い物件で一度事前審査を行ってください。これは「希望予算より値段が高い」というのがポイントです。実際に購入を希望する物件が、事前承認を得た額より下回らないと意味がありません。

これらの点に注意して、運命の物件に巡り合うまでに事前準備をしっかり行ってくださいね。

関連記事:【実は多い!】お目当の中古マンションを買い逃さないためのポイントとは?

値引き交渉に失敗した

事前審査も通っていて、素早い意思表示もできた。その先でよく話に出るのが「値引き交渉」です。

意思表示をする為の書面を「購入申込書」「買付申込書」と言います。この書類に購入希望金額を記入し、これを持って仲介会社が売主に交渉を行います。売主と買主が直接値引き交渉することはなく、書面での交渉になる為、あまりに大きな値引きは心証を悪くします。

また物件の欠点ばかり並べ、それを理由に値引きをする方もいます。この場合、仲介会社の担当者がそれを素直に伝えてしまうと、先程と同じく売主の心証に響きます。

そのため、値引き交渉については仲介会社の担当と綿密に打ち合わせして下さい。例えば「ここをリフォームしたいから〇〇万円値引きしてほしい」とお願いしたとします。このとき「その希望が叶わなかったら買わない」「最低限ここまでは確保してほしい」というラインも併せて伝えた方が交渉もうまくいきます。

そんなことを言ってしまうと最低限のラインで話をまとめられるのではないか、と心配する方もいますが、仲介会社は双方納得のいく形でうまく話をまとめたいのです。正直、売主も値引きが全く入らないとは思っていません。案内時の印象で「あの人だったら値引きしてもいい」と言って交渉を快く受けてくれた例もあります。

目的は「購入」であって、「値引き」ではありません。「値引きすること」に執着しすぎて購入できなくなってもよいのか、という点を考えてみて下さい。また購入するときは、一度売主側の立場になって考えてみると無理のない交渉ができるでしょう。

関連記事:【プロだけが知っている】中古マンション値引き成功マニュアル!

購入後しばらくしてから欠陥が見つかった

新築・中古に関わらず、購入後に欠陥が見つかることがあります。ここでは建物全体とお部屋の中(専有部分)に分けてご説明します。

まず、建物全体のお話。建物に問題があった際、管理会社や管理組合が主体となり問題を解決します。そのため、管理会社や管理組合がどのような運営を行っているのかを確認してください。売主に聞くのはもちろんですが、マンションの掲示板や議事録を見ると討議事項がよくわかります。

続いて専有部分。一番多いのが給排水管の水漏れです。専有部分に通っている給排水管(横管)については所有者が負担します。廊下や各部屋の排水を下に落とすための管(縦管)はマンション共有部分なので、修繕積立金から費用を捻出します。

そのため、専有部分の給排水管を交換したかどうかを売主に確認しておきましょう。

特に昭和築の建物の給排水管は金属管がほとんどです。金属管は腐食し、水漏れの原因になります。気になる方はホームインスペクション等を利用し、管の状態を確認することもできます。また交換をしなくても更正工事(コーティング)という方法もありますので、そちらも併せて検討してみてください。

ちなみに平成築の建物はほとんどが塩化ビニール管になっているので、錆びる心配はありません。

身の丈に合わない物件を購入してしまった

色々な物件を見ていると、予算以上のものが良く思えてくるものです。「住んでから後悔したくないからちょっと無理してもこれにしよう!」と購入し、その結果、支払いが困難になり売却せざるを得なくなった方もいます。

しかし、不動産は無理して買うものではありません。物件探しをしていると「これだけ見たのだから何か買わないと!」という心理が働くので、この基本的な事実を忘れてしまいがちです。

もちろん大きな買い物なので勢いや決断力も大切ですが、お金は無限ではありません。今後のライフプランも考えてみて下さい。家は購入することが目的なのではなく、購入した後幸せに生活していくことが目的なのです。

また住宅ローンの期間限定金利等を利用する方は、優遇期間が終わったことも考慮しておきましょう。平成初期、住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)や年金住宅融資(現在は受付停止)に「ゆとりローン」「ステップローン」という商品がありました。これは初めの5~10年は返済額をぐっと抑え、その後急激に返済額が増えるという商品。これを利用して返済困難になった方が多数いたため、現在のフラット35という商品が生まれたくらいです。

今は驚くほどの低金利時代。バブル期のような金利になることは考えにくいですが、将来を考え、資金計画には余裕を持って下さい。

関連記事:【保存版】中古マンションを購入する場合の資金計画のポイントをご紹介!

購入後のコストの値上げを考慮していなかった

これは前項と内容が重複する部分が多少ありますが、毎月のコストについてです。

まずマンションには管理費と修繕積立金という費用がかかるのはご存知かと思います。管理費について基本的に値上げはありません。気を付けなければいけないのは「修繕積立金」です。

まず、建物を人間の体だと考えてみてください。若くて元気なときには、医療費は大きくかかりませんよね。でも年齢を重ねるごとに体が弱ったり病気になったりして、医療費が増えていきます。この医療費がマンションにおける「修繕積立金」です。

新築時はメンテナンスすることがないため、月5,000円以下の徴収がほとんどです。しかし、築30年程度になると、3倍ほどまで上がります。もちろん急に上がるわけではなく、5~10年単位で改定が行われます。築浅のマンションを買う場合は、必ず修繕積立金が上がるということを念頭に置いてください。

また築年数が経っていても、修繕積立金不足で毎月の負担が上がることがあります。今は管理組合が融資を受けられるようになったため、昔のように「一世帯〇〇万円持ち出し」というのはほぼありません。ただ、その返済のために、臨時(特別)修繕積立金という名目で一時的に月額費用が値上がりすることはあります。

また築浅のマンションではもう1つ注意が必要なのが固定資産税都市計画税。これは毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課される税金で、固定資産税評価額をもとに算出されます。

土地と建物の双方に課されますが、基本的に建物は減価償却をするため、地価が高騰しない限りは下がります。しかし新築~5年目までは、建物固定資産税にのみ減税措置が取られています。結果として、6年目から突然固定資産税が上がることになります。数万円単位で変化しますので、築5年以内の中古物件を買う場合は注意してください。

重要事項説明書をよく確認していなかった

契約の時に説明される「重要事項説明書」。普段聞きなれない単語が長々と説明されるこの書類。内容を全て理解するのは大変ですので、ここではポイントを絞ってご説明します。

この書類の流れを大きく分けると「所有者や担保、建物形状」「建築基準法」「管理の内容や規約」「買主の融資条件」「その他」になります。

まず「所有者や担保、建物形状」と「建築基準法」。仲介会社が入っている場合、担保を残したまま次の人に所有権を移転するということはまずありません。そして中古マンションの場合「既に建築されている建物」の為、この2つの項目についてはあまり重要視しなくても大丈夫です。

続いて「管理の内容と規約」。ここは大切で、特に管理の内容に注意が必要です。修繕積立金がいくら貯まっているのか、どこの会社が管理しているのか、今まで建物にどんな修繕をしたのかの説明が入ります。また管理規約についても大事な部分を抜粋していますので、確認しておいてください。

次に「買主の融資条件」。これは自身が買主の為、よく分かっているかと思います。自身が申し込む予定の借入先、融資額や期間になっているかを確認してください。

そして最後の「その他」。その他と聞くとあまり大事ではなさそうですが、実はここが一番大切です。どこの仲介会社もこの項目に「容認事項」を入れ込みます。

例えば「この物件の東側〇〇mに□□という施設があります。運営に伴い、騒音・振動・臭気が発生する可能性がありますが予めご承知おき下さい」や「当マンション管理組合は前管理会社△△△と係争中です」等、大事な内容が盛り込まれています。長い説明の最後の最後にありますので、必ず確認してください。

付帯設備表・物件状況報告書を確認していなかった

付帯設備表と物件状況報告書は、契約時に売主が室内についている設備や物件の状況を買主に報告するための書類です。これもよく確認しないとトラブルになります。

まず付帯設備表。大原則として売主は室内の設備を保証する義務はありません。この書類に「不具合なし」と記載したものに関しては引渡時までその状態を維持、「不具合あり」と記載したものに関して直す義務はありません。

ここで多いトラブルが給湯器です。もし万が一、引渡後2ヶ月で壊れたとしてもそれは売主の責任ではありません。ですが、そのようなことが起きると大変なので内見時に給湯器の製造年月日を確認しておきましょう。

給湯器の耐用年数は10年程度と言われますが、実際10年で壊れることはほぼありません。ただ、15年近く経っていると確実に故障に近づいていますので、その分の予算も考慮してください。

また、残置物についても注意が必要です。特に「照明器具」と「エアコン」。全部撤去なのか、一部残すのか。原則は全部撤去ですが、書類に「有」と記載されていたら置いていくということになってしまうため、よく確認してください。

続いて「物件状況報告書」です。これは中古マンションの場合、管理会社からの報告書があるのであまり重要視する必要はないのですが、「専有部分の給排水管の故障の履歴」と「事件・事故・火災」、「その他売主から買主に引き継ぐべき事項」の欄は必ず確認してください。

専有部分の給排水管については前項でも触れた通りですが、「事件・事故・火災」「その他売主から買主に引き継ぐべき事項」については、管理会社は知らないが売主が知っている事項について記載があります。そのため、この項目だけは注意してください。

関連記事:中古物件だからこそ要注意!物件の状態を表す「付帯設備表」・「物件状況確認書」とは?

管理規約をしっかりと見ていなかった

各マンションには管理規約というものが存在します。この規約の中でよくトラブルになるのは、「専有部分の用途」「ペット飼育制限」「楽器使用制限」「フローリングの制限」の4点です。これらは重要事項説明書でも説明がある大事な箇所です。

まず専有部分の用途。自宅兼事務所やサロンにしたい方は、特に確認してほしい事項です。自宅兼用でも集合ポストに事務所名を出せなかったり、ホームページの住所から事務所利用が発覚し、組合から停止を求められるケースもあります。

次はペット飼育制限。飼育可能なペットの種類、頭数、サイズが細かく決められています。また犬の場合、犬種指定、狂犬病やその他管理組合で指定する注射証明の提出が必須のところもあります。

続いて楽器使用制限。演奏時間の制限だけでなく、グランドピアノなどの場合、そもそも搬入を許可していないところがあります。床の補強や管理組合への申請が必要な場合もあります。

最後にフローリングの制限。これはリフォーム工事全般としてご説明します。工事をする際は「申請→許可→着工」という流れが一般的です。申請時期はマンションごとに規定があり、着工の2~ 5週間以上前を指定しているところが多いです。引っ越しの日程を決める上で大きく影響しますので、必ず確認してください。

それ以外にも「フローリングへの変更禁止、または防音等級一定以上」「追炊き機能付き給湯器への変更禁止」「エアコン設置時の外壁のコア抜き禁止」などオリジナルルールがあることがあります。

以上の4点は引渡後に揉めるケースが多い為、必ず契約前に確認してください。

騒音がひどかった

騒音はマンションで多いトラブルです。立地や隣接住戸からの騒音に悩まされて、売却するに至ってしまう方もいます。

まず隣接住戸からの音、これは売主に確認する以外にありません。ただ、所有者が変わることもあるので、今は静かでも将来にわたって保証できるものではありません。この点についてはある程度の容認が必要です。

そして立地上の騒音。よくあるのは道路、線路、病院、警察署、消防署、空路です。道路や鉄道は内見時にある程度確認ができますが、注意しなければならないのが内見した曜日と時間です。土日の昼間は静かなことが多いため、気になる場合は迷惑にならない範囲で平日の夜に一度内見をしましょう。

そして病院、警察署、消防署。これも時期によって出動回数が増える為、売主に確認した方がいい事項です。

そして最後は空路。とてもわかりにくいのですが、近くに空港が無くても特定のラインが空路になっていることがあります。

以前、実際に都内のマンションでこんなトラブルがありました。近くに飛行場はないが、遠く離れた米軍基地の空路の下に建っていたそのマンション。売主は音に慣れていたので気にならなかったのですが、買主は夜でも通る戦闘機の音に悩まされ数か月で売却してしまいました。音の感じ方については個人差が大きいため、必ず自身の耳で確認することをおすすめします。

用途地域を確認していなかった

用途地域とは、各自治体で決められた、建築してもいい建物の種類を制限したエリアの事です。

駅前であれば「商業地域」、マンションや病院などがあるエリアは「第1種中高層住居専用地域」住居と小さな工場が混在しているエリアは「準工業地域」といった形です。

この用途地域によって、建物の高さの制限が決められています。そのため、隣地が駐車場やゴルフ練習場、ガソリンスタンド等割と大きな敷地の場合、将来的に自分のマンションと同規模の建物ができる可能性があります。

特に注意しなければならないのが、用途地域の境目にマンションがあり、そしてその隣地がこちらよりも制限の緩い用途地域の場合です。目の前にもっと大きな建物が建つ可能性があり、それによって眺望や陽当たりに影響がでます。

用途地域に関しては各自治体のホームページや仲介会社に確認するとよいでしょう。

住宅ローン控除が使えなかった

住宅ローンを使ってマンション購入を検討している方なら、「住宅ローン控除」は一度は耳にしたことがある単語だと思います。

この控除、全ての物件に使えるわけではありません。「登記面積50㎡以上」「耐火建造物は築25年未満」という要件があります。

登記面積とはチラシに載っている「専有面積」ではなく、登記簿謄本(建物全部事項証明書)記載の面積です。壁芯計算である専有面積と違い、内法計算のため小さくなります。これは仲介会社に確認すればすぐにわかります。

また、築25年未満の制限に関しては、その年数を超えていても「耐震適合証明書」が取得できればクリアできます。ただし、売主名義の段階で取得していないと意味がありません。購入前に手続きをしないとならないため、注意してください。

まとめ

ここまで様々な注意点についてご説明してきました。家は大きな買い物です。買ってから後悔するには、あまりに痛手が大きいですよね。

そのため、仲介会社に頼りきりになるのではなく、ご自身で中古マンションを購入するまでの流れをまずはしっかりと確認してください。。確認すべき事項をメモ等で手元に控えておくと安心です。そうすることで未然に回避できるトラブルもたくさんあります。

事前準備と無理のない資金計画、そして確認事項をしっかりチェックし、トラブルのない素敵なマンションライフをスタートしましょう。

今回は代表的な失敗例に絞ってお伝えしましたが、もっと多くの中古マンション購入の注意点について知りたい方は以下の記事がおすすめです。

関連記事:中古マンションの購入注意点総まとめ!【250個のチェックポイントリスト付き】

ところで、中古マンションを購入すると、仲介手数料がかかりますよね。仲介手数料は、物件価格の3パーセントが上限として定められており、中古マンションを購入するための諸費用の中でも大きな割合を占めているのです。近年では、AIなどの最新のテクノロジーを活用して営業コストを削減し、その削減した分を「仲介手数料を半額・無料」という形でお客様に還元しているサービスも出てきています。ぜひ中古マンションを購入する際はサービスの利用を検討してみてはいかがでしょうか?

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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