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新築マンションと中古マンションのメリットとデメリットを徹底比較!

新築マンションと中古マンションのメリットとデメリットを徹底比較!

現在日本の不動産市場では、中古住宅が注目されています。2016年は中古マンションの成約戸数が新築マンションの成約戸数を上回りました。この現象は、建物の品質が上がっていることや、「中古マンションを購入してリノベーションする」という手法が流行っているためです。

ただ、もちろん新築には新築の良さがあります。そこで今回は、新築と中古を比較し、住宅を購入するときにどちらを購入するべきかの指標を解説していきます。

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1.新築のメリット・デメリット

では、まず新築住宅にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。冒頭で言ったように、新築物件の成約数は、2016年に中古物件の成約数を下回りました。ただそもそも新築物件の売り出し数の方が少ない(後述します)ので、その状況で中古物件と同じくらいの成約数になっているという点に注目すれば、新築物件の人気も根強く残っているということがわかります。

1-1新築のメリット

新築のメリットは以下の点です。

  • 仕様、設備が最新でキレイ
  • 内覧会がある
  • 丁寧な説明や詳しい資料がある
  • コミュニティがつくりやすい

新築物件は誰も住んだことがないプレミアム感があり、単純に室内や建物がキレイです。中古物件の人気も上がってきたとは言え、欧米に比べると日本はまだまだ新築志向が強いと言えます。

1-1-1仕様、設備が最新でキレイ

物件にもよりますが、新築に導入されている仕様や設備は最新のものであることが多いです。特に、水まわりや空調関係は設備のグレードが快適さに直結します。また、クロスやフローリング、そして建具なども、グレードが高ければ部屋に高級感が生まれてきます。

1-1-2内覧会がある

新築物件は、入居する前に室内をチェックすることができる「内覧会」があります。内覧会で室内の傷や汚れを指摘すれば、その部分を補修したり掃除したりしてくれます。また、きちんと補修・掃除されているかをチェックする「確認会」もあるので、最初から満足感の高い状態で住みはじめることができます。

1-1-3丁寧な説明や詳しい資料がある

新築物件の売主は「不動産会社」になります。そのため、建物のことやエリアに関して詳しい営業マンがいて、パンフレットなどの資料をきちんと作成しています。また、モデルルームを構えて説明してくるので、室内のことやマンションの構造なども理解しやすくなっています。

1-1-4コミュニティがつくりやすい

新築物件は、基本的に居住者は同じ時期に引っ越してきます。また、管理組合の総会があったり、売主の不動産会社がイベントを催したりすることもあるので、居住者同士のコミュニティができやすくなっています。

1-2新築のデメリット

一方、新築には以下のようなデメリットがあります。

  • 価格が高い
  • 実物を見られないことが多い
  • 値引き交渉がしにくい
  • 管理状況が分からない

メリットと裏表な部分もありますが、やはり「価格」が最も大きなデメリットと言えるでしょう。そのため、新築物件を探すときは、その価格に見合った物件であるかを判断することが大切です。

1-2-1価格が高い

新築物件は価格が高くなりがちです。その理由は、新築物件を販売するときには「経費」と「利益」を含めて価格付けをするからです。新築物件を売るときには、チラシをまいたりネットの広告を掲載したりします。また、営業マンや事務をする社員の人件費もかかります。

さらに、当然ながらその物件を売却して利益を出す必要もあります。このような「経費」「利益」が価格に乗るので、新築物件は高くなりがちです。「新築は住んだ瞬間1~2割価格が落ちる」と言われているくらい、新築物件の価格と中古物件の価格には違いがあります。

1-2-2実物を見られないことが多い

新築物件を売るときは、モデルルームを構えて売ることが多いです。多くのモデルルームは、1つしか部屋を再現していないので、多くの場合は自分の部屋を実際に見ることができるわけではありません。また、駐車場やゴミ捨て場などの共用部を見ることもできません。

つまり、室内も共用部も間取りからしか判断できないので、実物を見たときのギャップが生まれやすいのです。

1-2-3値引き交渉がしにくい

新築物件は、中古物件に比べると値引き交渉がしにくくなっています。交渉自体はできるのですが、その交渉に応じる不動産会社が少ないという意味です。よほど売れ行きが悪い物件でない限りは、値引き交渉に応じることはありません。

1-2-4管理状況が分からない

新築物件は、売主である不動産会社が管理会社を選定していて、通常はその管理会社が入居者によって承認されます。新築物件は、入居者が引っ越してくるタイミングと同じタイミングで管理会社が入るので、管理状況を確認できません。

もし管理会社の質の良くないと、どんどん建物は劣化していきます。建物の劣化が早いということは、その住宅の資産価値が落ちてしまうということです。マンションに限った話ではありますが、管理状況は資産価値につながるので大切な要素になります。

2.中古のメリット・デメリット

中古のメリット・デメリットに関しては、前項で解説した新築のメリット・デメリットの逆になります。つまり、新築のメリットは中古のデメリットですし、新築のデメリットは中古のメリットになるというわけです。

2-1中古のメリット

中古のメリットは以下の通りです。

  • 価格が安い
  • 実物を見られる
  • 値引き交渉がしやすい
  • 管理状況が分かる

新築の逆で、中古は「価格」についてのメリットが大きいと言えるでしょう。また、実物を見られるという安心感も中古ならではと言えます。

2-1-1価格が安い

中古物件は新築物件と比べて価格が安いです。「築年数が経過しているから当然」と思う人もいますが、築年数が経過している点を加味しても安価になっています。その理由は、中古物件を売却するときは新築物件を売却するときほど「経費」「利益」を物件に含めないからです。

2-1-2実物を見られる

また、中古は既に建築済みですので、室内はもちろん共用部も見ることができます。そのため、新築物件のように「間取り図でイメージしていた部屋と全然違う」のようなギャップが生まれにくくなっています。

2-1-3値引き交渉がしやすい

中古物件は値引き交渉するケースが多くなっています。これは「売主に言いやすい」という点と「売主は早く売りたいと思っている」という理由によります。

まず、中古物件の値引き交渉は、売主に直接言うのではなく仲介会社の営業マン経由で伝えてもらうので、値引きを切り出しやすくなっています。

また、売主の立場からすると、中古物件を売るときは「転勤」や「結婚」などのライフイベントに絡んでいることがあります。そのため、「○○月までに売りたい」のような期限があることが多いのです。新築物件も不動産会社として「○○までに売りたい」という期限はありますが、中古物件ほど必須ではありません。

この2点の理由から、中古物件は値引き交渉しやすくなっています。

2-1-4管理状況が分かる

中古は実物が見られるので、以下のような建物の管理状況も見られます。

  • 共用部はきちんと掃除されているか
  • 建物の修繕はきちんとされているか
  • 共用部の使い方やマナーは悪くないか

特にマンションにおいては、「マンションは管理を買え」と言われるくらい大切な要素になります。

2-2中古のデメリット

一方、中古にも以下のデメリットがあります。

  • 築年数の経過に伴い劣化している部分がある
  • 基本は現況有姿(ゆうし)
  • 詳しい資料がない
  • コミュニティがつくりにくい

やはり、新築に比べて築年数が経過している点が、最も大きなデメリットと言えるでしょうまた、中古物件は売主が個人であるので、その対応や引渡し方法にもデメリットがあると言えます。

2-2-1劣化している部分がある

中古物件は、室内や共用部など劣化している部分があります。特に子供やペットがいる家庭はクロスやフローリングに傷が付きやすくなっています。

2-2-2基本は現況有姿(ゆうし)

新築物件には「内覧会」がありますが、中古物件の基本は現況有姿です。現況有姿とは、「補修など何もせずに、そのまま物件を引渡します」という意味になります。生活に支障を来たすレベルであれば「瑕疵担保責任」によって売主が補修する義務を負いますが、細かい損傷はそのまま引き渡します。

つまり、中古物件を購入するときには、細部の傷や汚れまできちんと確認して、その劣化部分に納得した上で購入する必要があるということです。

2-2-3詳しい資料がない

また、中古物件はパンフレットなどの詳しい資料がないこともあります。売主が新築時に購入した資料をそのまま保管していれば良いですが、捨ててしまっている場合も少なくありません。そのため、建物構造などの細かい部分の詳細が不明のまま購入せざるを得ないこともあります。

2-2-4コミュニティがつくりにくい

中古物件は新築物件と違い、不動産会社主催のイベントのように、入居全員が顔を合わせる機会がほぼありません。そのためマンション内やご近所さんとのコミュニティ形成は、新築物件よりはしにくくなっています。

2.諸費用とその比較

新築と中古のメリット・デメリットが分かったところで、次は物件を取得する際の諸費用額を比較してみましょう。結論から言うと、新築物件購入時の方が、諸費用は安くなる傾向にあります。なぜなら、中古物件の場合は「仲介手数料」がかかるためです。

2-1新築物件の諸費用

新築物件の諸費用額の内訳は以下の通りです。

  • 住宅ローン関係費用:借入額の2%強
  • 登記関係費用:10万円~数十万円
  • 不動産取得税:数万円~数十万円
  • 修繕積立基金:10万円~数十万円
  • その他費用:数万円~10数万円

上記の金額は、あくまで目安になります。以下で詳細を解説しますが、特に住宅ローン関係費用については金融機関によって大きく違います。

2-1-1住宅ローン関係費用

住宅ローン関係費用とは、具体的には「手数料」と「保証料」になります。手数料とは、金融機関に支払う事務手数料のことで、保証料とは保証会社に支払う費用です。保証会社とは保証人の代わりをする機関のことで、借入者が返済不能になると借入者の代わりに残債を支払ってくれます。

この2つの費用は金融機関によって異なるので、必ず確認しましょう。たとえば、手数料は数万円で、保証料が「借入金額の2%」であれば、住宅ローン関係費用は借入額の2%強になります。

また、一般的には資産価値が高い新築の方が住宅ローンは組みやすいと言われます。なぜなら、資産価値が高いということは担保価値が高いので、金融機関からしても融資しやすい状況であるからです。

2-1-2登記関係費用

登記関係費用とは、具体的には以下の費用になります。

  • 所有権保存登記
  • 抵当権設定登記
  • 司法書士報酬

まず、その物件を自分名義で登記しなければいけないので、「所有権保存登記」をします。そして、住宅ローンを組んで購入する場合には、抵当権(担保)設定登記を行います。これrの登記は司法書士に委任するので、司法書士に支払う手数料もあります。それぞれの登記費用は不動産価値によって異なることも覚えておきましょう。

2-1-3不動産所得税

不動産取得税とは、不動産を取得したときに一度だけ発生する税金です。「部屋の広さ」や「新築か中古か」などの要素によって、軽減税率が異なります。部屋が広く新築であるほど税額は安くなりますが、軽減が受けられないときは数十万円程度の不動産取得税が発生する可能性があります。

2-1-4修繕積立基金

修繕積立基金とは、マンションにだけ発生する費用です。修繕積立基金は、そのマンションの修繕積立金と同じ扱いになり、マンションに最初に入居する人だけが負担する費用です。この費用を基にマンションを修繕していくことになります。

2-1-5その他費用

その他費用とは、具体的には以下のような費用です。

  • 不動産会社への事務手数料
  • 火災保険や地震保険

新築の場合は売主が不動産会社なので、不動産会社に事務手数料を支払う場合があります。また、保険に加入する場合は、そのプラン内容によって保険の支払金額が異なります。

2-2中古物件の諸費用

中古物件の諸費用額の内訳は以下の通りです。

  • 仲介手数料:購入金額による
  • 登記関係費用:数万円
  • 不動産取得税:数万円~数十万円
  • 固定資産税精算分:数万円~数十万円

こちらも新築物件の諸費用と同じく、上記の金額はあくまで目安金額になります。また、上記の不動産取得税に関しては、前項の新築物件の諸費用と同じなので割愛します。

2-2-1仲介手数料

仲介手数料は、以下のように物件価格によって上限が異なります。

  • 物件価格(税抜)が200万円以下:物件価格×5%
  • 物件価格(税抜)が200万円超~400万円以下:物件価格×4%+2万円
  • 物件価格(税抜)が400万円超:物件価格×3%+6万円

上記で算出した金額に消費税を掛けた金額が、不動産会社が売主・買主に請求できる仲介手数料の上限です。不動産は400万円超の価格が多いので、一般的には「物件価格×3%+6万円」と認識されています。

たとえば、税抜物件価格が3,500万円の場合には、「(3,500万円×3%+6万円)×消費税1.08」という計算になり、約120万円の仲介手数料になります。上述した通り、この仲介手数料が高額になるため、中古物件の諸費用の方が高いのです。

ただ、上記のパーセンテージはあくまで「上限」になります。仲介手数料を上限に設定していない不動産会社に仲介を依頼すれば、その分だけ諸費用は安くなります。

2-2-2登記関係費用

中古物件における登記関係費用とは、「抵当権抹消費用」になります。抵当権抹消費用も登録免許税と司法書士報酬がかかるので、数万円の費用がかかってきます。

2-2-3固定資産税精算分

不動産は所有しているだけで固定資産税がかかります。固定資産税はその不動産を1月1日に所有している人に課税されるため、売主が1年分の固定資産税を支払うことになります。ただ、買主に所有権が移転したら、その所有権移転日より買主が固定資産税を支払う義務を負います。

そのため、引渡日から計算して、買主が固定資産税を負担する分を売主に支払います。この金額を固定資産税精算分という言い方をするのです。

3.住宅選びのコツ

さて、ここまでで新築・中古のメリット・デメリット、及びそれぞれの諸費用額をまとめてきました。最後に、これまでのまとめを踏まえた上で、住宅選びのコツをお教えします。それは「住宅選びの『要素」を整理して、どの要素を重視すれば良いかを決めること』です。

3-1住宅選びの要素

住宅選びの要素は以下の3つに大別されます。

  • 価格
  • 立地
  • 商品(仕様・設備など)

まず価格については、諸費用額を含めた物件取得にかかるお金です。また立地とは「交通利便性」「商業利便性」などを指します。そして、商品とは「設備のグレード」や「室内のきれいさ」を指します。この住宅選びの3大要素のうち、自分は何を重視するかを考えましょう。

3-2要素ごとに向いている物件

では、要素ごとに新築・中古どちらに向いているかを解説します。

  • 価格重視:中古
  • 立地重視:中古
  • 商品重視:新築

単純にこれまでまとめたメリット・デメリットに照らし合わせれば、上記の通りとなります。価格に関しては、当然ながら中古の方が安価です。前項で解説した通り、諸費用額は中古の方が高いですが、それを加味しても中古の方が全体的には価格は安くなります。

また、立地を重視するときにも中古の方が良いでしょう。これは物件数が多いためです。たとえば、2016年に供給された戸数は、東日本不動産流通機構によれば新築マンションは全国で92,122戸数、中古マンションの分譲戸数は首都圏で194,336件となっています。

このように、新築と中古には圧倒的な戸数の違いがあるので、立地を重視するなら、選べる物件が多い中古の方が向いています。

ただ、商品については新築の方が上です。単純に仕様・設備のグレードが高いという点もありますが、何よりも誰も住んでいないキレイさがあります。新築を選ぶ方には、この「商品性」を重視している方が多く見受けられます。

3-3新築・中古どちらも検討しよう

結論をいうと、住宅を探すときは、まずは新築・中古に絞らず両方とも検討しましょう。物件の探していく上で、自分が重視するのは「価格」なのか「立地」なのか「商品」なのかが分かってきます。そうなると、自然と優先順位がついてどの物件を買うべきかがわかってきます。

先ほどの整理では、「立地を重視する」のであれば中古物件がいいとしました。しかし、それは「中古物件の方が物件数は多いので、立地が良い物件を見つけられる可能性が高い」というだけで、新築物件でも立地の良い住宅はあります。

一方、商品性を重視するときは新築が良いと言いましたが、中古物件でも設備・仕様が良い物件もあります。

このように、結局は新築・中古絞らずに探した方が、自分が理想としている住宅に巡り合いやすくなります。新築と中古をどちらも検討して、自分の理想としている住宅と巡り合ってから、新築・中古のメリット・デメリットを理解するという流れが、住宅選びのコツです。

4.まとめ

住宅選びをする際は、以下の点を押さえておきましょう。

  • 新築は品質が良くきれいな点がメリットだが、価格が高く実物を見られない点がデメリット
  • 中古は価格が安いく実物を見られる点がメリットだが、品質が新築より劣る点がデメリット
  • 住宅選びは要素を分解して自分が何を重視するか考える
  • 最初は新築と中古の両方を検討して、良い物件があれば新築・中古のメリット・デメリットを踏まえ検討

参考になりましたでしょうか。新築にしろ中古にしろ、理想の家に出会えることを祈っています!

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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