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【公認会計士に聞く】中古マンション購入における諸経費と税金の重要ポイントとは?

【公認会計士に聞く】中古マンション購入における諸経費と税金の重要ポイントとは?

結婚や出産などを機に、マンション購入を考え始める方も多いのではないでしょうか。

しかし「人生で最も高い買い物である不動産購入」は分からないことだらけ。

そこで今回は、不動産に特化したパイロット会計事務所を設立し、著作「不動産屋にだまされるな「家あまり」時代の売買戦略」など、家と資産、お金の関係性に深い造詣を持つ山田寛英先生に「賃貸と購入、どちらが得か」「諸経費を抑える方法」「住宅購入において抑えておきたい節税テクニック」などについてインタビューしました!

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賃貸 or 購入どちらを選ぶべきか

カウルスタッフ:「現在は、住宅ローンが史上最低の低金利と言われています。このような市場環境の中では、マンションなどの不動産は買ったほうがいいのでしょうか?借りたほうがいいのでしょうか?」

山田寛英先生:「住宅ローンが低金利である事は、購入が得か、賃貸が得か、というテーマに関して、実はそれほど関連性はありません。

マンションなどの不動産の購入は、お金が所有権に変わっていくということ。一方賃貸はあくまで捨て金。つまり、賃貸は掛け捨てという形態ですから、単純に勿体無いと言えます。

つまり、購入が得か、賃貸が得かというテーマにおいては、捨金が少ない購入の方が得です。これは資産家の中では、半ば常識とされている事です。

もちろん転勤が頻繁にある方や、社宅が安く借りられる方にとっては、マンション購入より賃貸の方が適切だと思いますが、同時に資産を減らしているのだということは意識しておくべきでしょう。賃料は二度と戻ってこないのです。

マンションを購入することは、つまり所有権を分割して購入しているということです。

これからAIの時代が来ると言われており、様々な職業がAIに置き換わっていくかもしれませんが、AIが所有権を持つことは出来ません。

資産を持つことは、これからのAIの時代において、強みになると私は思っています。」

住宅購入における、諸経費と税金について

カウルスタッフ:「不動産の購入には、物件費用以外に諸経費がかかりますが、諸経費を正確に把握するのは難しいと言われます。なぜ、諸経費を正確に把握することは難しいのでしょうか?」

山田寛英先生:「不動産購入における諸経費では、色々な種類の税金がかかります。この把握が難しいのです。

関連記事:中古マンション購入にかかる諸費用をまとめてみました!

例えば、登録免許税に関しては司法書士でないと正確に計算できません。さらに固定資産税都市計画税、不動産取得税などの税金に関しても、税理士であっても日常的にこれらの計算を取り扱っているわけではありません。

そのため、それらの税金の計算を税理士に依頼すると10~20万円程度かかる可能性があります。

税金以外の費用として、引越代等もかかってきますから、結果として諸経費の正確な計算は不可能に近いです。

このような状況では、不動産業者はあくまでも目安を述べることしかできないのは当然です。なので、私の著書の中では、諸経費は最大、物件価格の1割程度を見ておくと良いと書きました。

中古物件ならば、すでに固定資産税評価額があるのでもう少し簡単にはなる。ともあれ、総額を求めるには税金計算が必要となることが分かる。だからこそ不動産屋の手に負えない部分があるのも事実で、「総額表示になっていないのはひどい」と彼らに文句を言うのは、ある意味で酷とも言える。

引用:「不動産屋にだまされるな 「家あまり」時代の売買戦略」

諸経費とは、あくまでもある程度の目安としかならないので、余裕を持っておきましょう。

諸経費の中でも、特に節約をしたいのが仲介手数料です。不動産購入において、仲介手数料は物件価格の3%かかりますが、やはり高いですよね。そこで今は仲介手数料を半額・無料にする不動産会社も出てきています。

ここで強調しておきたいのは、仲介手数料が半額・無料だからといって、サービスの質が悪いわけではないということです。仲介手数料無料のからくりは、テクノロジーによって業務を効率化した結果削減できたコスト分をお客様に還元していることに他なりません。

これからの不動産会社に求められる大事な要素は「倫理観」です。倫理観を持ち、良いサービスを提供している不動産会社であれば、諸経費の観点から仲介手数料を割引する新しい会社を利用するのがお勧めかもしれません。」

マンション購入を賢く行うための住宅ローン控除

カウルスタッフ:「マンションを購入する際、利用しておきたい制度はありますか?」

山田寛英先生:「住宅ローン控除は利用できるかどうか検討するべきでしょう。

住宅ローン控除とは、適用条件に合致した物件を購入した場合に、住宅ローンの毎年の年末残高の1%相当額を所得税から差し引くことができる制度の事。住宅ローン控除に関する縛りは徐々に緩和されてきています。

関連記事:保存版】住宅ローン控除に必要な登記事項証明書って何処でもらえるの?

例えば、外国から帰国途中で購入したものも、住宅ローン控除を適用することが可能ですし、夫が転勤していても奥さんがその物件に居住していれば適用されます。共働きの場合は、別々で住宅ローン控除を利用することもできます。

住宅ローン控除の仕組みは複雑です。詳しい事は、居住地所轄の税務署に行って、直接聞いてみるといいでしょう。税務署はわかりやすく仕組みを教えてくれます。

住宅ローン控除はとてもお得な制度なので、使わない手はありません。「うちは適用されないだろう」と諦めずに、検討してみる事をお勧めします。

利用したい2つ目の制度として、両親から資金援助を受けるとき、住宅取得資金の非課税制度を是非検討してみる事をお勧めします。

これは、取得した住宅が良質であると認められれば最大1200万円まで、その他の不動産であれば700万円までの資金援助が、非課税となる制度です。

それ以外に贈与税を節税する方法としては、援助してもらった分を親の持ち分にするという方法です。ここで注意するポイントとしては、出資割合に応じて持分を分割する事です。物件を購入すると、税務署からお尋ねが来ます。そのお尋ねでは、住宅購入に関するアンンケートを提出するのですが、税務署は不動産登記簿とアンケートでの持ち分の割合にズレがないかをチェックしています。正しく登記を行うことが大事です。」

関連記事:2倍お得?夫婦で住宅ローン減税・控除を利用する方法と注意点とは

アドバイス

カウルスタッフ:「これからマンション購入を検討している方にアドバイスをお願いします!」

山田寛英先生:「とにかく情報を取集して、自分の頭でしっかりと考える姿勢が大事です。どんな不動産会社にお願いするべきか、自分で判断できるようになると、納得のいく不動産購入ができると思います!」

 

【取材協力】山田寛英先生

1982年、東京都生まれ。公認会計士、税理士。2006年早稲田大学商学部卒、2010年アーク監査法人(現・明治アーク監査法人)入所、不動産会社・証券会社を中心とした会計監査実務に従事。その後、相続税申告・不動産税務に精通した税理士法人東京シティ税理士事務所にて個人向け相続対策・申告実務に従事。2015年、不動産に特化したパイロット会計事務所を設立。著作「不動産屋にだまされるな 「家あまり」時代の売買戦略」。

パイロット会計事務所

「不動産屋にだまされるな 「家あまり」時代の売買戦略」

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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