マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!仲介手数料が最大無料のカウルが運営。お得にマンションを買う方法や、不動産投資を成功させるコツ。住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

知っておきたい!住宅ローンの用語集!

知っておきたい!住宅ローンの用語集!

住宅購入と切っても切り離せないのが、住宅ローン。住宅ローンは個人の方が利用するローンの中ではもっとも複雑で、法律事項や仕組みなどの知っておくべき事柄がたくさんあります。

そこで、今回は住宅ローンを利用するにあたって知っておくべき&知っておきたい専門用語をご紹介します!

>>中古マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

<あ行>

一部繰上げ返済

月々の定められた支払いとは別に、まとまった金額の返済を行うこと。

繰上げ返済には、以下の2つの方式があります。

最終返済繰上げ方式:返済を行うことによって、返済期間を短縮する方式。

返済額再計算方式:辺塞期間はそのままで、毎月の返済額を減らす方式。

親子リレー返済

子が親の住宅ローンの返済を引き継ぐというもの。

通常住宅ローンを借入れるに当たっては年齢によって返済期間の制限が設けられているところ、後継者を選択することにより年齢を問わず借入れが可能となります。

親と子それぞれの年収を合算することができ、子は連帯債務者となる必要があります。

<か行>

借換

返済中の住宅ローンを他の金融機関から借り入れ全額返済を行い、新たに借り入れた金融機関に対して返済を行うというもの。

通常、借入時より住宅ローン金利が下がっている場合に行われます。

一般的には残高が1,000万円以上、残期間が10年以上、金利の差が1%以上あるとメリットが出るとされています。

元利金等返済

住宅ローンの返済方法。毎回の支払いの元金と利息の合計金額が一定となる返済方法。

毎回の返済額が変わらず計画が立てやすいという特徴があります。

一方で、返済当初や変動金利における金利の上昇時など返済額全体において金利の割合が大きく、完済までに期間を要するという側面もある。

元金均等返済

毎回の支払いの元金が一定となる住宅ローンの返済方法。

月々一定の元金を支払うこととなるため、元金の減りが早くなり、結果として総返済額を抑えることができます。

一方で、返済当初の支払う返済額が大きくなり、借入時に必要な収入も高くなります。

期限の利益

期限の定めがあることにより債務者が受ける利益。

借入れを行なった場合は返済期限が定めれており、その返済期限までは返済義務がないため、その期間が債務者にとっての利益であるというものです。

基準金利

各金融機関において基礎となる金利のこと。店頭金利とも呼ばれます。

それぞれのプラン(変動金利・当初固定10年)ごとに定められており、実際に適用される金利は優遇金利が差し引かれたされた金利となります。

金銭消費貸借契約

将来の弁済を約束した上で、金銭を消費するために借り入れを行う契約のこと。

要物・不様式の契約であり、借主が将来の弁済を約束し、貸主が金銭を交付した時点で契約成立となります。

住宅ローンの借り入れの他にも、消費者金融業者から融資を受ける場合にも締結する契約です。

繰上げ返済

月々の約定返済とは別に行なう返済のこと。

一部だけを別途返済を行う一部繰上げ返済と、借入額の返済を行う全額繰上げ返済があります。

繰上げ返済手数料

繰上げ返済を行う際に必要な手数料のこと。

金融機関ごと、同じ金融機関でも返済チャネルごとにも手数料は異なります。

固定金利

借り入れの金利を固定すること。

一般的にフラット35などの全期間固定金利、10年間固定金利などの固定期間選択型の2種類があります。

固定金利特約

返済において、一定期間のみ固定金利とする特約。

一般的な期間には、3年、5年、10年となっております。

選択した固定金利の期間終了後は変動金利で返済を行うか、再度固定金利特約を締結することとなります。

個人信用情報

クレジットやローンの契約や申込みに関する個人の情報。

クレジットやローンのお申し込みや支払い状況のことを指します。

その情報はCIC(割賦販売法・貸金業法指定信用情報機関)に集められ、5年間記録が残ります。

住宅ローン借り入れなどの際に照会され、審査材料として用いられます。

<さ行>

疾病保障付きローン

団体信用生命保険のオプション。

通常、団体信用生命保険は死亡・高度障害状態になって場合に対応している保険ですが、ガンや急性心筋梗塞等を発症して一定の状態になってしまった場合にもローン残高が0円になるというものです。

加入する際には金利に加算されるのが一般的です。

住宅ローン控除

住宅をローンの借入により購入・新築・増築した場合に、ローンの金利負担の軽減を図る制度。

所得税から差し引かれることとなりますが、20196月までは所得税から控除しきれなかった分については住民税から控除をうけることができるようになりました。

収入合算

住宅ローンを借入れる際に夫婦の収入を合算した金額での申し込みのこと。

借主の収入では借入れ基準に足りていない場合、配偶者や親などの年収を合算した金額で審査を行うことができます。その場合、収入合算者は借入れた人の連帯保証人となります。

事前審査

住宅ローン本審査の前段階となる審査。

住宅ローンの本審査のお申し込みにあたっては申し込む必要がない場合もありますが、住宅購入に当たっては売主に対して「購入することができる」という証拠して用いられます。

事務手数料

住宅ローンを借入れる際に銀行に対して支払う手数料。

一律数万円となる定額型と、物件の数パーセントとなる定率型があります。

一般的には、都市銀行や地方銀行では定額型、ネット銀行では定率型を採用しています。

中には複数の事務手数料のプランを選択できる銀行もあり、定率型の場合には再優遇金利が適用されるというケースが多いです。

住宅金融支援機構

2007年に発足した旧住宅金融公庫を引き継ぐ形となった独立行政法人。

民間の金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供できるように支援を行っています。

三大疾病

がん(悪性新生物)、脳卒中、心筋梗塞を指します。

三大疾病保証付きの住宅ローンでは、以上の病を患って一定の状態となった場合に保険金によって住宅ローンの残高が0円となります。

証書貸付

金融機関から融資を受けるに当たって、借用証書に署名・捺印を行うことによって融資を行うという形態の貸付。契約時に貸出額が定められていて、住宅ローンやカードローンなどが証書貸付に当てはまります。

<た行>

担保

債務者が債務の履行を行わない場合に、債権者の損害を補う仕組み。

担保には物的担保と人的担保があり、物的担保には質権や抵当権、人的債務には連帯債務などがあります。

短期プライムレート

通常「短プラ」と呼ばれ、銀行が最優良企業に対して1年以内の貸し出す金利のことです。

各銀行がそれぞれ独自に決めており、日銀のホームページには最高・最低値、最頻値の3種類を掲載しています。

変動金利の金利はこの短期プライムレートを基準として決定されています。

団体信用生命保険

住宅ローン専用の生命保険。原則、住宅ローンを利用する際は加入必須となっています。

加入者(住宅ローン利用者)が死亡もしくは高度障害となった場合に、残高が保険金により支払われるというものです。

他にもガン保障付き、3大疾病、8大疾病保障付きや加入要件が緩和されたワイド団信などがあります。

遅延損害金

返済期日に遅れてしまった場合に発生する損害賠償。

14%前後であることが一般的で、遅延した元金に対して課せられます。

つなぎローン

通常、住宅ローンの場合は物件が完成した時点で組めることとなります。

ですが、戸建ての注文住宅の場合には、住宅が完成するまでの間にも工事の進捗状況に応じてまとまった支払いが必要な場合があります。

そのような注文住宅において、住宅ローンでカバーしきれない着手金や中間金の支払いのためのローンが「つなぎローン」です。

抵当権

自己が所有する不動産を担保として設定すること。

動産を担保として設定することは質権と言って、引渡しが必要のなります。

一方、抵当権の場合は引渡しが不要なため、担保として設定後も使用・収益が可能となります。

住宅ローンを利用する場合には、貸出す銀行が対象の物件に抵当権を設定し、完済したら抵当権を抹消することができます。

登記費用

登記を行う際に必要な費用のこと。

抵当権の設定費用や移転登記を行う場合に発生する税金と、登記を行う司法書士に対する報酬の2種類に分けられます。

登録免許税

不動産の登記において課せられる国税。

登記の他にも抵当権の設定における設定登記など、不動産の権利にまつわる登記に対して課されます。

担保掛目

不動産や有価証券を担保にして融資を受ける際、その担保価値の評価の割合のこと。

現金を100%、国債は90%、不動産は80~70%となります。

担保提供者

担保を提供する人のこと。

第一順位の抵当権

抵当権には順位があり、第一順位の抵当権のこと。

第一順位の抵当権は抵当権の実行がされた場合に、他の抵当権者に優先して弁済を受けられます。

段階金利型固定金利

将来の金利が段階的に定められている金利のこと。

当初10年間は低めの固定金利、11年目から完済までは少し高い金利となります。

現在も一部の金融機関で提供されている金利プランです。

代位弁済

代位を伴う弁済のこと。

利害関係のある第三者が代わりに弁済することによって債権者に代位することができるというものです。

住宅ローンの場合には債務者の支払いが滞り、保証会社が代わりに銀行に対して弁済を行った場合には、保証会社が債権者である銀行に代位することになります。

遅延損害金

債務者が支払い期日を経過してもなお、支払いを行わず期限が経過した場合に債務者が債権者に対して支払うべき金銭のこと。

遅延した場合の金利は14%前後であること一般的で、遅延した元金に対して課せられます。

提携ローン

不動産会社が提携している住宅ローンのこと。

通常よりも優遇幅が大きかったり、予め物件の担保価値については評価がなされているので、スムーズに手続きを行うことができます。

<な行>

根抵当権

継続的に発生する債務について、担保として不動産を設定すること。

金融機関が貸し出し上限である極度額を定め、その極度額の範囲内で借入れ・返済を行う場合も抵当権の変更は行わないというものです。

通常の抵当権には「付従性」があるため、被担保債権が消滅すると債務も消滅します。

一方、根抵当権にはこの「付従性」がなく、被担保債権が消滅したからといって設定した根抵当権は当然には消滅することはありません。

特に法人の場合には借り入れと返済を繰り返し行うことが多く、返済を行うごとに抵当権の抹消手続きを行うのは非効率的なために定められた制度となります。

他にも、随伴性がなく被担保債権が譲渡されても根抵当権は移転しないなどの特徴があります。

<は行>

変動金利

変動する金利のこと。

短期プライムレートに連動するものが主流で、低金利である場合には固定金利に比べてより金利負担を抑えることができます。

一方で、短期間で金利の見直しが行われるため、金利が上昇した場合には金利負担が増えるというリスクもあります。

フラット35

住宅金融支援機構及び、その前身の住宅金融公庫が取扱証券事業を元に取扱先の金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローンのこと。

融資を受ける上で物件に対する一定の基準があり、金融機関が提供する住宅ローンとは異なる点が多くあります。

ペアローン

夫婦や親子で1つのローンをそれぞれで借入れること。

それぞれの名義で借入れることとなるので、それぞれが住宅ローン控除を受けられるなどのメリットがあります。一方で、費用が2倍かかってしまうことなどデメリットも挙げられます。

保証料

住宅ローンを利用する際に必要となる費用の一種。

銀行が住宅ローンを貸し出す際には保証人を求めない代わりに、銀行が保証会社に対して、その住宅ローンについての保証してもらいます。その保証の際に必要となる費用を、利用者が支払うというものとなります。

保証料はおおよそ借入れ金額の2%前後が必要となり、支払い方法は一括もしくは分割かのいずれかとなります。

この保証料、都市銀行や地方銀行では数十万円となりますが、ネット銀行では保証料が不要なのです。

ただし、他の事務手数料で帳尻合わせされていることが大半で、

物上保証人

自分の財産をもって、他人の債務を保障すること。

例えば、債務者Aさんが銀行からお金を借りた際に、Bさんが自身が所有している不動産を担保として提供した場合は、Bさんが物上保証人に該当します。

連帯保証人とは異なり、物上保証人は「有限責任」となりますので、担保として提供した以上の責任を負う必要はありません。

住宅ローンを利用するにあたっては、保証人が要求されるケースは少ないですが、親が所有している土地に子が家を建てるようなケースにおいては、親が物上保証人となり、所有している土地に抵当権を設定することとなります。

八大疾病

ガン、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎を指します。

以上の病を患い、一定の状態となった場合に保険金によって住宅ローンの残高が0円となります。

返済負担比率

年収における住宅ローンの年間返済額の比率。

金融機関による住宅ローンの審査のに用いられる基準で、25%以内が望ましいと言えます。

計算においては、借り入れ金を3~4%で算出します。これは金利が上昇した場合にも返済できるのかということを判断するためです。

ペアローン

夫婦それぞれの名義で住宅ローンを借入れ、1つの物件を購入するというもの。

それぞれの名義での借入れとなるため収入合算とは異なり、物件の持分は負担した金額分、それぞれが住宅ローン控除を利用することができるという特徴があります。

保証料

住宅ローンを提供している金融機関は、債務者が支払いできなくなることを想定して保証会社による保証を付けています。その保障に際して、金融機関が保証会社に対して支払う料金のことです。

消費者金融などの会社が保障会社として保障業務を担っています。

都市銀行や地方銀行などでは保証料が必要となりますが、ネット銀行では保証料がかかりません。

本申し込み

住宅ローン本審査のための申込み。

事前審査の後、金消契約の前の段階に行うこととなります。

本申し込みにおいては、物件資料として登記簿や売買契約書のコピー、販売図面など、本人に関する資料としては本人確認書類、印鑑証明証、住民票、源泉徴収票などが必要となります。

保証委託契約

住宅ローンを利用する際に、保証を行う保証会社と借主間で行う契約のこと。

契約内容は、借主が保証会社に対して債務の保証を委託するというものです。

<ま行>

ミックスローン

返済額のうち半分は変動金利、半分は固定金利が適用されるという種類のローン。

例えば、5,000万円をミックスローンで借入れするとなった場合、2,500万円は変動金利で、2,500万円は固定金利で返済を行うというものです。

<や行>

約定返済

返済において定めた日にちに自動引き落としによって返済を行なうこと。

その日にちが銀行休営業日である場合には、翌営業日に引き落とされることとなります。

預金連動型住宅ローン

預金残高に応じて住宅ローンの残高にかかる利息負担額が軽減されるという商品。

日本では東京スター銀行が導入した商品で、住宅ローンの残高と預金額の差額分に対してのみ利息が発生するというものです。

<わ行>

ワイド団信

加入要件が緩和された団体信用生命保険。

持病を持っている方向けの団信であり、通常の団信よりも保険料が高くなります。

保険料は一般的には借入金利に+0.3%となります。

連帯債務

数人の債務者で1つの債務に対し履行義務を負うこと。

それぞれの債務者は債務について全責任を負います。

連帯保証人

借入人(債務者)と連帯して債務を負う者。

通常の保証人とは異なり、催告の抗弁権・検索の抗弁権・分別の利益が無く、債務者同様の義務を負います。

住宅ローンの場合には連帯保証人を必要としないケースが多いですが、以下の場合などには連帯債務者が求められます。

  • 収入合算を行う場合(収入合算者が連帯保証人)
  • 土地や建物が共有名義の場合(共有者が連帯債務者)
  • 自営業の場合等

著者について

石橋優太朗
仲介手数料最大無料の中古マンションWEBサービス「カウル」にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
元銀行員として住宅ローンの賢い借り方や選び方、マンションの正しい買い方・売り方をお伝えしています。

【永久保存】殿堂入り人気記事

Return Top