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これだけは知っておきたい、住宅購入における用語集!

これだけは知っておきたい、住宅購入における用語集!

人生で最大のお買い物と言える住宅購入。最大のお買い物とあって、法律などの様々な事柄が関わってきます。普段耳にしないような言葉も少なからずありますが、知らないことで損をしてしまったり、ドラブルになってしまったりということも。場合によっては知らなかったでは済まされないことも十分に考えられます。そこで今回は、購入に当たってこれだけは知っておきたいという頻出用語をあ行から順に解説致します!

<あ行>

頭金

住宅ローンを利用する場合において、購入時に支払うまとまった額の金銭。

住宅ローンの返済計画においては、頭を入れることで利息負担額を抑えることができます。頭金の割合によって金利が優遇されるプランの住宅ローンなどもあり、住宅購入時には頭金が用意できている状態が望ましいと言えます。

違約金

契約において相手方の債務を促す為に、履行しない当事者が相手方に支払わなければならないと定める金銭のこと。

宅地建物取引業者とそうでない一般人間での取引の場合、損害賠償の予定と違約金の額が合計で物件代金の20%を超えてはならないとされています。20%を超える取り決めをした場合には、その20%を超えた分は無効です。

印鑑証明書

その印鑑が地方公共団体に登録されているということの証明書。

登録された印鑑は「実印」とされ、いわゆる「認印」とは区別されます。不動産登記などの際には実印が必要となり、その印鑑が実印であるということの証明のために必要となります。市区町村の役所で取得することが可能で、最近ではコンビニでの交付サービスもあります。

印紙税

印紙税法上の課税文書を作成した際に課される国税のこと。

課税文書を作成した時、作成者が書面に収入印紙を貼ることにより納付を行います。取引額によって貼り付ける印紙の金額が決まります。また、貼らなかった場合には過怠税が課されることがあります。

移転登記

登記の移転を行うこと。

移転登記をすることにより始めて、第三者に対して所有権を主張することができます。

一般媒介契約

不動産売買・賃貸を行う際の契約のうちのひとつ。

複数の業者に客付を依頼することができるという契約形態です。

売主

売買契約における売り側のこと。

個人(法人)が売主の場合と、宅建業者が売主の場合の2パターンに分けることができます。

オープンハウス

休日などに売却物件を解放し、現地で販売会を行うこと。

おとり広告

集客のための架空の広告。

主に、存在しない物件や売却済みの物件の広告を行うことを指します。来店させることが目的であり、宅建業法32条および不動産の公正競争規約第21条に違反する行為となります。

<か行>

買換え特例

不動産を買い換える際に、「今所有している不動産が売却できない場合、売買契約を白紙に戻すことができる」という特約。

区分所有権

マンションやオフィスビルのように1棟の中で独立した所有権がある場合に、それぞれ独立した部分の所有権のこと。区分所有法により定められています。

公図

土地の区画を明確にするための資料。大まかな位置や形状を表すものです。

明治時代の地租改正に伴い作成されたものであるため、現況とはズレが生じています。登記所、インターネット、郵送で取得することが可能です。

固定資産税

家屋などの固定資産に対して市町村が課す税金。

納税の義務があるのは11日時点で所有者として登録されている人となります。

解約手付

一旦締結した契約を解除しうることとして授受される手付金のこと。

買主が契約時点支払いを行い、義務が履行されれば物件代金に充当されます。契約を解除する場合は買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍額を支払います。但し、どちらか一方が契約の履行に着手している場合には手付金による解除は行うことができません。また、手付金が売買代金の10%以上、もしくは1,000万円を超えるような場合には保全措置が必要となります。

課税標準額

固定資産税を課税する際に対象となる金額のこと。

固定資産税の額は固定資産税課税標準額の1.4%となります。

クーリングオフ

宅建業者が売主となる売買契約において、買主からの申し出により契約後8日以内に無条件で解除できるという制度。

建物の引き渡しを受け、かつ代金の支払いを受けている場合には対象外となる。申込みの撤回は書面で宅建業者が書面で告げてから8日以内に行う必要があり、告げられていない場合には期日による制限が無くなります。

買い替え特約

不動産を買い換える際に、現在所持している不動産が売却できなければ契約を無条件に撤回することができると定める条項。

特約によって撤回となった場合には、既に支払った金銭についても返還してもらえます。

瑕疵担保責任

売買の目的に隠れた瑕疵があった場合に、売主が買主に対して負う責任。

隠れた瑕疵については売主に対して物件の修補や損害の賠償を求めることができます。瑕疵の対象となるのは、排水管の故障やシロアリの害などの重大な事項に限られます。

危険負担

契約締結後、引渡しまでの期間に売主の責めに帰すことができない事由で目的物が毀損・滅失した場合のリスクに関する負担のこと。

例えば売買契約を締結した後に買主が売買代金を支払う前に落雷や台風により物件が消滅してしまった場合、買主の代金支払い債務は残るのか残らないのかという問題です。この場合、民法の取り決めにより買主には支払い義務が残ります。(債権者主義)実際の取引においては危険負担の特約が定められることが通常で、買主が目的を達成できない場合には契約を解除することができることとなります。(債務者主義)

既存不適格

建築時には適法に建設された建築物が、法改正や都市計画の変更によって一部不適格な部分が生じた建築物のことをいう。

そのまま居住し続けることに問題はありませんが、増築や建て替えを行う際には原則として法令に適合する状態でなければなりません。

客付業者

宅建業者が不動産の売買や賃貸の取引に介入する場合の、買主・借主側の業者のこと。

現況引渡し

中古物件の場合に、基本的にはそのままでの引渡しとなること。

中古物件の場合には傷や汚れがある場合がありますが、補修に関する費用は原則買主が負担することとなります。

<さ行>

債務不履行

債務者が、その責めに帰すべき事由(故意、過失)によって、債務の本旨に従った履行をしないこと。

主たる例としては買主が期日までに代金を支払わなかったり、売主が引き渡さなかったりということが挙げられます。債務不履行は履行期に遅れる「履行遅滞」、履行ができない状態になってしまう「履行不能」、履行はしたものの、その履行が十分ではない「履行遅滞」の3つに分けられます。履行遅滞と不完全履行は裁判・執行により履行を強制させることもできるとともに損害賠償を請求することも可能です。

指値

不動産を購入する際に買主が金額の指定を行うこと。

売主が提示している価格の「出値」と区別されます。

重要事項説明

宅地建物取引に際し、契約が成立するまでに説明する必要がある事項。

契約書に署名捺印を行う前に、宅地建物取引主任者は定められた重要事項の説明を行う必要があります。説明に際し当事者に交付する書類のことは重要事項説明とよばれます。宅建業法の35条に規定されていることから「35条書面」とよばれることもあります。

専任媒介契約

依頼者が依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止したもの。

売主が自身で見つけてきた買主と仲介業者を介さずに契約できるという点が専属専任媒介契約とは異なります。宅建業者は、依頼を受けてから7日以内に指定流通機構(レインズ)に物件登録をしなければならず、2週間に1回以上の口頭もしくは書面での報告義務を負います。この媒介契約の有効期間は3ヶ月で、自動での更新等はありません。

専任専属契約

媒介契約の一種で、専任媒介契約に自己発見取引の禁止の特約。依頼者は、媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と、売買または交換の契約を締結することができない旨の特約を付した契約です。媒介契約を締結した業者は、書面の交付義務、価額等について意見を述べる際の根拠明示義務が課されていますが、さらに専属専任媒介契約を締結した業者は、媒介契約の有効期間を3か月以内とすること、依頼者の申し出がないと期間の更新ができないこと等のほか、1週間に1回以上業務の処理状況について報告すること、媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することなどが義務づけられています。

<た行>

代理

不動産契約における取引容態のうちのひとつ。

媒介とは異なり、当事者に代わって契約行為等の行為も行うことができます。

中間金

手付金を支払った後、決済までの間に支払うお金のこと。契約締結後から決済時までの間に支払われます。

中間金は手付金とは異なり、支払った時点で物件代金に充当される代金です。中間金の支払いは履行の着手とみなされるため、買主が中間金を支払った時点で売主は手付の倍額を支払っての解約をすることができなくなります。

 

登記簿謄本

登記記載事項の全部を記載したもの。

登記簿謄本は、一登記用紙の記載事項全部を謄写したものです。登記簿抄本は、一登記用紙の記載のうち、不動産の表示と申請人の請求した部分だけのもの。また、分譲マンションなどの区分所有建物の一戸の専有部分については抄本となります。

登記

一定の事実を第三者に対し証明するため、登記所にある登記簿に記載すること。

登記には不動産の他にも商業登記や法人登記、船舶登記など様々な種類があります。不動産登記については、第三者に対して土地や建物の所有権を主張するために必要なものとなります。

抵当権

金銭を借入れる際、自己が所有している不動産や地上権、永小作権などを担保として設定すること。

住宅ローンを利用する場合は、銀行が対象物件に対して抵当権を設定しることにより住宅ローン債権の担保とします。

手付金

売買契約時の保証金として買主から売主に支払われる代金。目安としては、おおよそ物件価格の5%ほどです。手付金はあくまで保証金であり、残代金の支払時に初めて物件代金に充当されることとなります。

手付金は主に以下の3種類があります。

  • 解約手付:放棄もしくは倍額での償還によって解約し得る手付金。
  • 違約手付:債務不履行時の違約金としての手付金。
  • 証約手付:購入意思を示し、契約の成立を証明するための手付金。

手付金という場合には「解約手付」と推定される場合が一般的です。

仲介手数料

客が仲介業者に対して支払う手数料のこと。

仲介業者が受け取ることができる手数料は、以下の上限額が定められています。

売買の場合
  • 200万円以下:売買代金の5%
  • 200万円超400万円未満の場合:売買代金の4%+2万円
  • 400万円以上:3%+6万円
賃貸の場合

借賃の1ヵ月分が上限となります。

居住用建物の媒介の場合は、原則依頼者の一方から受け取れる手数料は借賃の半額と定められています。居住用以外の建物には内訳制限はありません。

登記済証

登記完了後に登記官が登記済みの旨を記載して登記権利者に返還する書面。

これをもって、その不動産における登記権利者とみなされます。

同時決済

売買契約と決済を同日中に行うこと。

通常は売買契約後は住宅ローンの本審査の申込み等を行う期間があり、売買契約終了後1~2ヵ月後に決済となりますが、現金一括での購入などの場合には住宅ローンの手続きが不要なため、売買契約と同日での決済を行うことができます。

都市計画税

都市計画区域の土地・建物に対して市町村が課すことのできる税金。

納税の義務があるのは11日時点で所有者として登録されている人となります。

<は行>

引き渡し

買主が売買代金の支払い、物件の鍵・必要書類を渡すこと。

物件代金の支払いと同時に行れます。

不動産取得税

不動産を取得する際に課される都道府県税。

取得者には納税の義務があり、固定資産税評価額を基準に課税されます。中でも居住用の住居の取得に対しては減税措置があります。

<ま行>

マイソク

物件の図面、概要などをまとめたもの。売買、賃貸において仲介業者が販売のために利用する。

マイソクという名前は資料作成を行っていた「株式会社マイソク」が由来しています。

元付業者

不動産売買の依頼を直接受けている仲介業者のこと。

基本的には売主側の仲介業者のことを指します。

申し込み証拠金

契約前の申し込み時点で購入意思を表すために支払う証拠金。

法的な位置付けは無く、申し込み証拠金によって申し込みの本気度を示し優先的に交渉を進めるためのものです。目安の金額は数万円~10万円ほどとなっています。

著者について

石橋優太朗
仲介手数料最大無料の中古マンションWEBサービス「カウル」にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
元銀行員として住宅ローンの賢い借り方や選び方、マンションの正しい買い方・売り方をお伝えしています。

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