マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

中古マンションの購入注意点を完全カバーしました!【250個のチェックポイントリスト付き】

設備保証の内容を確認したか

設備保証とは、先ほど説明した瑕疵よりも軽いもので、専有部内の設備に関する保証になります。

まず基本的に、各設備において壊れている部分や調子の悪い箇所については、売買契約時に売主から一通り説明を受けることになります。

例えば、「網戸の締まりが多少悪いです」や「洋室のドアの立て付けが悪いです」などの説明を一通り受けて、それを承認した上で契約をする流れになりますので、基本的には問題にはなりません。

設備保証が出てくるケースとしては、「そもそも売主が故障箇所について告知していなかった設備」や「設備保証期間内に、売主も把握していなかった設備不良が見つかった」などの場合になります。

ただ、基本的に中古マンションの売買は「現況有姿」、いわゆる「ありのままの状態で引き渡しますよ」という特性があるので、何でもかんでも売主に修理してもらえるわけではありません。

例えば「壁紙が汚れている」や「電球が切れている」などは設備保証の範囲ではありません。

ここの認識が誤っていると、後々トラブルに発展することもありますので、事前に不動産会社の担当者などに説明してもらうようにしましょう。

また、売買契約後にも決済の際のリフォーム申請や、引き渡しの際に提出する書類等でいくつか注意すべき点もあります。

税金に関する注意点

中古マンション購入における注意点として、「税金」の存在が挙げられます。特に固定資産税に関しては注意が必要です。

固定資産税に関する注意点その1

固定資産税とは、毎月1月1日現在で土地と建物を所有している人に対して、その土地、建物の固定資産税評価額を基準にして算出される税金のことです。

この固定資産税ですが、売主が滞納している場合があるので、特に注意が必要となります。

マンションの場合、毎月かかる管理費や修繕積立金を売主が滞納しているかどうかは、管理組合や管理会社に問い合わせることで確認を取ることができます。そして不動産仲介会社が物件調査の段階で把握し、売主に滞納額を返済するよう促すことができます。

ところが、固定資産税については、売主がきちんと納税しているかどうかの確認が、せいぜい口頭確認程度になっていたりするケースがあります。

例えば、資金的に行き詰っている売主ですと、前年分の固定資産税を滞納しているケースも考えられます。

もし、今年度分の納付書が届いていれば、固定資産税滞納の事実を確認することができますが、時期的に届いていない場合は確認することができません。

そこで、滞納状態かどうかを「法務局」を利用することによって確認可能であることを知っておきましょう。

市町村から再三の督促が為されても納税しない場合、市町村によって物件に「差押」の登記が設定されますので、法務局から不動産登記簿謄本全部事項証明書)を取得することによって確認ができるようになっているのです。

また、このような固定資産税の滞納状態を解消するためには、具体的に以下のような方法が挙げられます。

  • 契約時に買主から受領した手付金によって滞納金を清算する方法
  • 残代金受領と同時に、残代金から滞納金を清算する方法
  • 売買代金から滞納金相当額を差し引いて契約し、買主が売主の代わりに清算する方法

手付金または残代金による清算とする場合、買主に負担が及ばないよう、確実に清算する必要があります。そのため、不動産仲介会社の主導で清算手続きを手配し、場合によっては残代金決済の場に滞納先を同席させるなどして、売主に清算を結了させることになります。

また、売買契約書上で「売主は残代金受領後すみやかに滞納金を支払うこととする」などと記載してしまうと、滞納金の確実な清算が担保されないまま取引が完了してしまうことになります。

そのため、売買契約書と重要事項説明書の特約条項に、「滞納の事実」「滞納の確認期日」「清算方法」等の記載と、「滞納金および付帯する費用については、売主の責任と負担において、○○日までに清算するものとする」と明記してもらうことで、より拘束力を持たせることができます。

なお、住宅ローンの滞納による競売や任意売却においては、交渉によって債務額を減免される可能性がありますが、市町村が関わる滞納については、滞納金の減免交渉はできないものと覚えておきましょう。

固定資産税に関する注意点その2

総務省の調査では、2009年から2011年の期間において、固定資産税の取りすぎが発覚して減額修正されるケースが多数発生していたそう。

固定資産税は地方税になるので、ミスが発覚しても内々に処理をされてしまうケースが多いのです。

徴収ミスの多くは、職員による入力ミスで本来ならば軽減される特例措置が適用されていないなど、ヒューマンエラーが原因となっています。

固定資産税の通知が届いたら、まず固定資産税額に誤りがないかを確認しましょう。家屋である場合は、固定資産税課税標準額と固定資産税評価額が一致しているか、土地に特例が適用されているかどうか、軽減措置の期間内なのに、軽減措置が適用されていない等、細かく確認する必要があります。

固定資産税が明らかに高額であると思われる場合は、市町村へ申し立てをすることもできます。まずは届いた固定資産税納税通知書を確認するとともに、課税台帳の閲覧を申請するなどの方法を取るようにしましょう。

固定資産税の過払いは、誰にでも起こりうることです。きちんとした知識を持って、しっかりチェックすることが大切です。

中古マンション購入の失敗例

事前に失敗例を知っていることでより満足のいく中古マンション購入ができるでしょう。ここでは、中古マンションの代表的な失敗例をいくつかご紹介します。

管理組合が機能していないマンションだった

賃貸住戸

ファミリー向けのマンションでも、そこにずっと住んで子育てをしていく人だけが購入するとは限りません。

分譲で購入し、自分がそのマンションに飽きたら賃貸物件にする人もいますし、最初から賃貸目的で購入するケースもあります。

賃貸で住む人は、勤務先の変化やライフステージの変化に対応するために、あえて賃貸物件を住まいとして選んでいます。

賃貸として住む人と、購入して住む人の間ではマンションに対する意識も「自分が住んでいる間だけ問題がなければ良い」「ずっと住むので快適に保つ取り組みをしていかなければいけない」というように全く違ってきます。

賃貸で住む人は管理費はともかくとして、マンションの修繕費など自分には関係ないものだと思っていますし、マンションの管理組合とはできれば関わりを持ちたくないものだと思っている場合もあります

賃貸物件がマンション内に増えていくと、修繕費が満足に積み立てられず、大規模修繕ができない、できても不十分ということも考えられます。

眺望を台無しにされた

タワーマンションの眺望

憧れのタワーマンション生活、特に高層階に住むとなるとその眺望は格別です。

しかしタワーマンションが一棟建つと、周辺に他のデベロッパーがマンション建設に乗り出すのは珍しい話ではありません。

もちろん人口が増えていくと、店やインフラも発達していくなどのメリットがあるのですが、同時に起こりえるのが、目の前に他のマンションが建つということです。

せっかく高層階から夜景を眺めて楽しんでいたのに、その目の前に同じような高さのマンションが建てられてしまってはせっかくの高層階からの眺望も台無しになってしまいます。

しかし、当然「近くにマンションを建てるな!」という権利は誰にもありません。

発展が進んでいる地域は、家の周辺環境もどんどん変化していくということは、忘れないようにしましょう。

最後に

今回作成した「250のチェックリスト」は、中古マンション購入の不安を少しでも解消するコンテンツとして役立てていただけると嬉しいです。

見落としがちな細かいポイントを網羅して、納得感のある中古マンション購入を成功させましょう!

著者について

コンサルティングセールス谷鴻佑
中古マンション売買の専門会社Housmart(ハウスマート)にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
不動産に関する広範囲な知識を元に、分かりやすい情報提供と、お客様とって最高の家探し、マンション売却のお手伝いをしています。

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