マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

中古マンションの購入注意点を完全カバーしました!【250個のチェックポイントリスト付き】

水漏れに注意!

中古マンションの設備の中でも、特に注意していただきたいのは、水漏れです。所有する住戸だけでなく、階下の住戸にも水が染み出してしまうといった迷惑、トラブルの原因となる可能性があります

水漏れが起こった場合、天井や壁のクロスを交換するだけでなく、床下、天井裏に溜まった水の排水やカビが発生しないように対応をしたりと費用がかかってしまいます。

ポイントは目に見える部分と見えない部分です

実際に水を出してみましょう。この時、水量を調整するレバーの下の繋ぎ目の部分から水が漏れ出している場合は、中の部品であるパッキンやバルブカートリッジが劣化している可能性があります。これらは10~15年を目安に交換すると良いでしょう。

排水部分にも水漏れの可能性があります。シンクの下を開けると排水管が通っています。蛇口もそうですが、排水管も複数のパーツで構成されています。

このパーツ同士の繋ぎ目にパッキンを使用しています。パッキンはゴム製のため、熱や水によって劣化がしやすいという難点があります。一方で、ゴムの柔らかさを生かし、隙間を埋め水が漏れ出すことを防いでいます。

シンク部分と繋がっているパーツを排水トラップといいます。このトラップ部分に蓋をし、水を溜めることで下水からの臭いが上がってくることを防いでいます。そして排水トラップの先は排水管となります。

排水管は金属製、プラスチック製といったものが主流ですが、中にはビニール製のものもありますビニール製の排水管の場合、耐久性が低いため、熱湯や油などを流すと破損してしまうため、交換も検討した方が良いかもしれません

住宅ローン選びに関する注意点

中古マンション購入の中でももっとも大きい不安は、「住宅ローンを支払っていけるだろうか」という不安かもしれません。住宅ローンの選び方に失敗しないためにも最適な資金計画を綿密にプランニングすることをお勧めします。これによってお金の不安は少なからず解消されるはずです。

資金計画に無理はないか

資金計画

住宅ローンは、長期間の返済が必要になるので、慎重に選択する必要があります。銀行の審査を受け、「これだけ貸せますよ」という結果だけを見て、そのまま大金を借りてしまう人がいます。

重要なのは、「借りられる額」と「借りても良い額」は全く別のものであるということです。

銀行は、その人の年収や所属企業、勤続年数などを総合的にみて、「この人にはこれくらい貸してもちゃんと返してくれるだろう」という金額を計算し、提示します。

この計算の際に用いられる考え方が、「返済負担比率」というものです。しかし、この返済負担比率を鵜呑みにするのも危険です。

一般的には、返済負担比率が35%以内であれば融資がおりることは多いですが、よくよく考えてみてください。

月収のおよそ3割が住宅ローンの返済だけで消えてしまうという状況は、あなたにとって適切でしょうか?

まだお子様が小さいご家庭であれば、まだまだこれから教育費もかかります。車をローンで購入した家庭であれば、住宅ローンだけでなく、こちらの返済もあるわけです。

日々の生活費はもちろん、今後発生しうる費用について想定し、果たして自分たちが毎月返済出来る適正金額はどれくらいなのか、冷静に検討してみてください。

>>>住宅ローンに関する注意点の詳細はこちら!

売買契約における注意点

中古マンション売買契約

売買契約では、様々な書類に目を通したりする必要がありますが、どれも重要なものになりますのでチェックを怠らずに行きましょう!

重要事項説明書をチェックする

売買契約の際に、宅建士によって説明される「重要事項説明書」。

重要事項説明書は売買契約書とは別のもので、取引にあたって特に重要なポイントを抜粋して作成される書類です。

売買契約日には、この膨大な量の重要事項説明書の読み合わせが行われるのですが、中身は専門用語や法律用語がギッシリで、当日その場で一つ一つ質問していては、いくら時間があっても足りません。(売買契約は、通常2時間ほどかかります)

実は、この重要事項説明書や売買契約書を事前に見せてもらえることをご存知でしょうか?

仲介会社の担当者にあらかじめ、「契約前に重要事項説明書を見せてください」と言っておけば、契約前に見ることが出来ます。

ここで事前に不明点を担当者に質問し、クリアな状態で売買契約に臨むことをオススメします。

当日慌てないためにも、事前に目を通しておくようにしましょう。

ローン取得期日はいつか

売買契約が終わると、住宅ローンの本審査を受けることになります。

この際、いつまでも買主が本審査の手続きをせずに、例えば決済日の前日に「住宅ローンがまだ通過していない」と言われると、売主は非常に困ってしまいますね。

そんな事態を防ぐために、売買契約書には必ず「ローン取得期日」というものが設定され、記載されます。

ローン取得期日とは、「この期日までに本審査を通過させてください」という期日のことで、およそ売買契約日から2~3週間ほどの日程で設定されることが多いです。

売買契約が終わり次第、本審査の申し込みをすれば、通常は間に合うスケジュールになっていますが、このローン取得日が引き金となってトラブルに発展することが少なくありません。

ローン取得期日にもし間に合わなかった場合、買主が売主との約束を破った形になるため、手付解除による契約の白紙撤回か、最悪の場合、違約金を支払った上で契約を白紙撤回することになり、いずれにしても買主に損害が発生します。

ローン取得期日に関するトラブルに陥りやすいのは、例えばネット銀行を使う予定の方です。

ネット銀行は金利が安く、手続きもネット完結で便利な反面、「審査が非常に遅い」という欠点があります。ネット銀行は最近とても人気なので、審査待ちの人が多く、なかなか審査が始まらないのです。場合によっては、本審査手続きから結果が出るまで、1ヶ月以上かかることもあります。

ですので、リスクヘッジのためにも、ネット銀行と並行してメガバンクの本審査も受けておくことをオススメします

重要なのは、「ローン取得期日までにどこかしらの銀行の本審査を通過していること」です。ネット銀行を使う場合は特に早めの対応をすることを心がけてください。

ローン特約期日はいつか

ローン特約とは、仮に住宅ローンの本審査が落ちた場合、契約を白紙撤回出来るという買主保護のための特約です。

このローン特約が使える期限のことを、「ローン特約期日」と呼び、一般的にはローン取得期日から2~3日後に設定されます。

例えば、ローン特約期日を過ぎた後に、「やっぱり購入をやめたい!」と言っても、それはローン特約には当たらないため、手付解除もしくは違約解除となり、金銭的な負担が発生します。

ローン特約期日がいつなのか、スケジュールを把握するようにしましょう。

手付解除期日はいつか

手付解除とは、売買契約時に売主に支払った手付金を放棄することで、契約を白紙撤回出来るものです。

「ここまできて、手付金を放棄して契約をやめる人なんているの?」と思う人が多いですが、手付解除は意外と起こり得るのです!

例えば、「急遽転勤が決まって、そのマンションを購入する必要がなくなった」場合などが想定されます。

また、「病気にかかってしまい、マンション購入どころではなくなった」などのケースもありえますよね。

こんな時は、手付解除によって契約をなかったことにすることが出来ます。

本来、売買契約後に買主都合で契約を白紙に戻すとなると、違約金と言われても仕方のない話ですが、この手付解除も買主保護の側面があるので、手付金分のダメージで済むというわけですね。

また、手付解除は売主も使うことが出来ます。

売主が手付解除を使う場合は、すでに受け取っていた手付金の2倍を買主に対して支払うことで、契約を解除することが出来ます。何故、売主は2倍の手付金を支払わなければならないのでしょうか?それは、契約後に解除されて困る度合いが買主の方が強いからです。

売主からすると、契約が白紙になっても、また別の人に販売すれば済む話ですが、買主はそうはいきません。現在住んでいる賃貸の解約や、新しい家具の購入など、実費を伴う損害を被ることになります。これでは、払っている手付金を返してもらうだけでは割りに合わないですよね。

瑕疵担保責任の内容を確認したか

瑕疵担保責任

瑕疵とは、日常生活を送っている上では発見が難しいような欠陥のことを指します。

マンションの場合、代表的なのは「雨漏り」「シロアリの害」「給排水管の故障」などが挙げられます。

中でも「給排水管の故障」は、よく起こりうる問題です。

引き渡しを受けて入居し、しばらく住んでいると、トイレの給水管から水が漏れてきた!というようなトラブルが起こり、調べてみると、給排水管が腐食していた、というようなケースはたまにあります。

瑕疵は、売主の責任とは言いづらい欠陥であるものの、一定期間は売主が責任を持ちましょうというのが「瑕疵担保責任」で、売主が個人の場合は引き渡しから3ヶ月、売主が業者の場合は引き渡しから2年の間保証してくれます。

翻すと、この期間を過ぎた後に発覚した瑕疵については、保証してもらえないということです。

マンションは経年に伴い劣化していくものですから、期間を定めず永久に売主が責任を負うというのは現実的はないことから、瑕疵担保責任の期間が設定されています。

ここで重要なのは、瑕疵の範囲を理解するということです。

例えば「シャワーヘッドが緩んでいる」や「網戸が少し破れている」などの不良は、いわゆる設備不良であり、生活出来なくなるほどの重大な欠陥とは言えません。

あくまで、マンション購入の主たる目的である「住むこと」の目的達成が難しいような重大な欠陥が「瑕疵」であり、それ以外は「設備不良」もしくは「中古マンション特有の経年劣化」ということになります。

また、物件の部屋の設備に関する各設備の状況が記載されている「付帯設備表」や物件それ自体の状況が期待されている「物件状況確認書」に目を通して置くことも重要です。

設備保証については後述します。

著者について

コンサルティングセールス谷鴻佑
中古マンション売買の専門会社Housmart(ハウスマート)にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
不動産に関する広範囲な知識を元に、分かりやすい情報提供と、お客様とって最高の家探し、マンション売却のお手伝いをしています。

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