マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

中古マンションの購入注意点を完全カバーしました!【250個のチェックポイントリスト付き】

管理形態は全部委託か自主管理か

マンションにおける管理状態の良し悪しは、そのマンションの資産価値に直結します

マンションの販売図面をよく見てみてみると、「管理形態」という欄があります。

ここには、「全部委託」「一部委託」「自主管理」などの管理形態が記載され、そのマンションの管理を「誰がどのように」行っているのかが分かります。

最近のマンションでは、管理は管理のプロに任せようという考えに基づき「全部委託」や「一部委託」として、管理会社に管理を任せているところが多いです。

しかし、傾向として築年数の古いマンションでは、「自主管理」の形態を取っている場合が多いです。

「自主管理」はその名の通り、住民が協力してマンションを管理していく形態ですが、この「自主管理」のマンションはあまりオススメ出来ません

「自主管理」の場合、マンション管理のプロではなく、そのマンションの一住民、いわゆる管理の素人が管理を担っているわけですから、管理会社が管理するマンションと比較すると、その管理状態は雲泥の差です。

単に掃除が行き届いていなかったり、剥げた手すりが長年放置されたままになっているなどの問題はもちろん、修繕の際の資金繰りもままならず、修繕が行えていないマンションもあるのが実態です。

当然、管理会社によって質に差はあるものの、自主管理よりは断然安心感があります。

この管理形態については、マンション見学に行く前でも、ポータルサイトなどに表記がありますので、是非チェックしてみてください。

管理規約をチェックしたか

管理規約には、ペットの飼育やリフォーム・リノベーションに関する決まりが記載されています。ペット可となっていても、ペットの大きさ次第では、規約に違反してしまったというケースは十分にありえます。

また、いくら専有部分とはいえども好き勝手にリフォームやリノベーションをすることはできません。仲介会社に依頼して購入前に管理規約に必ず目を通しておきましょう。

>>>中古マンション購入における管理のチェックポイントの詳細はこちら!

管理組合の議事録に目を通したか

管理組合の運営は代表者の集まりである理事会で通常の議事を取り決め、全所有者を対象とした総会で重要な議事を決定します。理事会・総会それぞれで議事録が作成されるため、どのような議題が上がっているのかを確認することが可能です。

この内容はマンションによって相当差があり、いわゆる「シャンシャン」で終わることもあれば、難しい課題を抱え紛糾すると長時間に渡ることもあります。これを確認することで、マンションが大きな問題に直面していないか、管理組合と管理会社の関係性や居住者間のトラブルの有無、といったものがある程度把握できます。

管理費・修繕積立金の値上がりを把握しているか

修繕積立金は値上がりしていくものですが、特に値上がり幅が大きいマンションはどういった特徴があるのでしょうか?

1.総戸数が少ない

40戸以下の総戸数が少ないマンションを私はあまりお勧めしていません。なぜなら、1戸あたりの管理費や修繕積立金の負担が大きくなるからです。また低層ではなく、ワンフロア2~3戸で総戸数が少ない割に階数が高いマンションも要注意です。

2.機械式駐車場

機械式駐車場が設置されていると、定期点検や故障した際に費用がかかります。また25年位経つと老朽化により交換しなければなりません。平置式の駐車場に比べて高額な費用を自分たちで負担し続けなければなりません。

都内で敷地が狭いマンションの場合は機械式にすることで駐車台数を確保できますが、空いている区画が多い場合は、当初見越していたマンション全体の収支計画も崩れます。機械式駐車場は車高制限があり、また出入庫に時間がかかるため、入居者からも敬遠されてしまいます。駐車料を値下げすることで入居者に利用を促すといった対策を講じているマンションもありますが、機械式駐車場は撤去し平置きにする決断も必要でしょう。

3.タワーマンション

一般的にマンションの大規模修繕は、足場を組んで外壁の塗装等を実施しますが、タワーマンションの場合は、足場を組むことが出来ません。そのため、リフトクライマーと呼ばれる昇降式の足場やゴンドラが必要になってきます。

また工事期間も長くなるため、他のマンションに比べて大規模修繕にかかる費用が膨大です。エレベーターも何基もあるため、30年程で交換する際の費用も大きくなっています。

当初月額3万円弱だった管理費・修繕積立金が将来的には6万円になることも。タワーマンション購入の際は長期修繕計画を入念に見る必要があるでしょう。

4.共用施設・サービス

大規模マンションの場合、共用施設が充実していることが、そのマンションの魅力でもあります。特に温水プールやゲストルーム・キッズルーム・パーティルーム・ジムは、日々の清掃や管理が必要であると共に、修繕費用も発生します。自分たちにとって、それぞれの共用施設が必要なものか見極めることもポイントでしょう。

また、マンションコンシェルジュサービスや24時間有人管理は、人件費がかかるため、管理費の増額に繋がります。

内覧以降はスピード勝負!

ある程度物件の候補を絞ったら、信頼できる不動産仲介会社に連絡をして内覧を行います。

もし実際に物件を見学して気に入ったら、購入申込書を売主に提出します。購入申込書には、いくらでの購入を希望するかなどの情報を含めて提出します。

しかし、注意したいのが、いい物件であるほど、同じようなタイミングで他の方も内覧をして購入を検討しているということです。基本的に売主との交渉権は購入申込書を出すタイミングなので、意思決定が他の購入検討者の方に遅れてしまうとせっかく気に入った物件を買い逃してしまう可能性があります。

首都圏では、新築マンションの価格高騰によって中古マンションの人気が相対的に高まっていますので、買い逃しをしてしまうお客様はとても多くなっています。

本当にいい物件は早く購入しないと他の方に購入されてしまうので、営業マンとしてもお客様の迅速な意思決定を後押ししたいのが本音なのです。

>>>中古マンションの内覧の注意点詳細はこちら!

値引き交渉に注意

中古マンションの値引き

先日した通り、購入申込書には希望の購入価格を提示します。そのとき、あまりにも値引き幅が大きい(数百万程度)と購入申込書を迅速に出したとしても、売主としてはあまりいい印象を受けないので、2番手の方に交渉権が移ってしまうことがあります。

売主としては、端数程度の値引きを想定している場合が多いのでまずは端数の部分を値引きすることができないか交渉してみるのがいいのではないでしょうか?

また、住宅ローンの事前審査を早めにやっておくと売主からは購入の意向が高いと見られるので、交渉がしやすくなるというメリットが生まれます。購入能力があることをしっかりとアピールできるようにしておきましょう。

著者について

コンサルティングセールス谷鴻佑
中古マンション売買の専門会社Housmart(ハウスマート)にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
不動産に関する広範囲な知識を元に、分かりやすい情報提供と、お客様とって最高の家探し、マンション売却のお手伝いをしています。

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