マンションジャーナル

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中古マンションの購入注意点を完全カバーしました!【250個のチェックポイントリスト付き】

リノベーションを希望される場合、間取りの変更が可能かどうかを確認したか

部屋の間取りの変更は、そのマンションの構造によって可能か不可能かが変わってきます。マンションの構造には、大きく分けてラーメン構造と壁式構造があります。ラーメン構造のラーメンとは、ドイツ語で「額縁」という意味です。

床を柱、梁でしっかりと支えるシンプルですが耐震性も確保できる構造形式で、マンションの多くで取り入れられています。一方、壁式構造は低層マンションに見られる構造で、ラーメン構造が柱と梁で支えているのに対して、壁という面で支える構造です。

お住まいのマンションがラーメン構造であれば内部の壁の撤去や移動は可能ですが、壁式構造では、建物を支える役割を担っている壁についてはマンションの強度に問題がでるためリフォームは不可能ですので、確認が必要です。

駐車場の空きを内覧時にしっかりと把握したか

マンションの駐車場にはどんな種類があるかですが、大きく分けて

  • 平置き
  • 立体自走式
  • 機械式

の3つがあります。

重要なのは、内覧時に必ずその時点での駐車場の空きと収容サイズを確認しておくことです。

例えば、横幅が2m近くなる大型車をお持ちの場合は、機械式駐車場に置くことが基本的には不可能です。

特にタワーマンションでは駐車場の空きが少ないケースが多いため、注意が必要です。

主な3タイプについて解説します。

平置きタイプ

平置きは敷地の平面に車を置くタイプで、殆どの場合は青空駐車になります。一部だけ屋根付きがあるケースもありますが、大概は抽選で料金は若干高くなります。建物の地下に平置きの駐車場がある場合は厳密には自走式なのですが、パンフレットや物件案内には「平置き」と表示されることもあるようです。ただし、地下に駐車場を造るのはコストがかかるので、その分だけ物件価格に上乗せされます。

平置きのメリットは、何といっても駐車スペースへのアプローチが簡単で楽なこと。それと、機械式のように車の幅や高さを制限されることが少ない点です。

基本的に青空駐車になりますので、風雨に晒されて車の傷みが進みやすいです。雨の日は、荷物を持って乗り降りするのに苦労しなければなりません。エリアやマンションの戸数にもよりますが、全戸分の駐車場を確保するのは難しいのが現実です。

なので、マンションの戸数より少ない数の駐車場しかないか、立体自走式や機械式と組み合わせて戸数分の駐車場を確保しているケースが多いですね。

立体自走式タイプ

よく郊外のショッピングセンターで見かける、鉄骨で組まれた2階以上の複層になった駐車施設。ある程度の敷地面積は必要ですが、複層階なので平置きよりは台数を多く駐車できます。

機械式のような操作は必要ないのがメリットです。

ただ上の階であれば、駐車するのにスロープを上下する手間がかかります。当然、人間も上下する手間と時間がかかるわけですね。それと、鉄骨で造るわけですから建設コストがかかり、メンテナンス費用も必要になります。

機械式タイプ

カテリーナ三田タワースイート_駐車場

機械式は上下2段もしくは3段にパレットを移動させるだけの小規模なものと、タワー式で上下左右のパレットに車を収納し多くの台数を確保できるタイプがあります。

平置きや自走式に比べて限られたスペースに多くの車を収容できるので、比較的駐車料金が安く設定されているケースが多いようで、これはメリットです。

ただ、機械式ですから操作が必要なので、煩わしさがあります。特に朝夕には利用者が集中することが多く、入出庫時に待ち時間が発生しストレスになることも。それに、もし停電や故障という事態になれば利用できないという弱点があります。

何より建設コストが高く付き、維持管理費、メンテナンス費が必要になります。ここまで考えると、駐車場代以外にも、管理費や修繕積立金が少し高めに設定されている可能性もあります。

建築計画を確認する

建築確認

実際にお部屋の見学に行った際、隣が空き地だった場合、日当たりも眺望も良いので、一時的に気分が高まりますよね。

しかし、特に都心の場合、土地をそのまま遊ばせておくようなことはなく、空き地にはすぐに何かしらの建築物が建つ可能性が高いです。

「隣に何が建つのか」「一軒家かマンションか?」「高さはどれくらい?」などのポイントは確認しておかなければ、いざ住み始めた途端、隣で高層マンションの建設が始まり、工事音もうるさく、眺望や日当たりも悪くなってしまうという可能性があるのです。

しかし、日本においては、建築基準法を中心とする土地や建物関連の法律は非常に細かく設定されています。

「このエリアには◯階建のマンションしか建てられない」「このエリアには飲食店は作れない」などの制限が法律で定められており、例えば、閑静な住宅街に突如、50階建のタワーマンションが建ったりしないようにしています。

重要なのは、「このエリアにはどんな制限があるのか」「隣の空き地にはすでに建築計画があるのか」を確認し、自分が住み始めた後に起こりうるリスクをあらかじめ潰しておくことです。

日当たりは良いか?

マンション選びで日当たりを重視する人は非常に多いですが、意外と見落としがちなのが、「各居室にどれだけ光が入るか」という点です。

リビングの日当たりは当然重要ですが、居室の窓が廊下側のために暗かったり、隣のマンションとの距離が近くて暗かったりするケースもよくあります。

また、1DKや1LDKのお部屋の間取りとして案外多いのが、下図のような間取りです。

間取り

こちら、よくある間取りですが、これでは洋室には光が十分に入るかもしれませんが、ダイニングには光が入りづらい間取りになってしまいます。

是非、リビングだけでなく、各居室の日当たりもチェックしてみてください。

各部屋に光が入る間取りはそうそう多くはありませんが、向きや隣のマンションのサイズなどによって大きく変わってきます。

著者について

コンサルティングセールス谷鴻佑
中古マンション売買の専門会社Housmart(ハウスマート)にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
不動産に関する広範囲な知識を元に、分かりやすい情報提供と、お客様とって最高の家探し、マンション売却のお手伝いをしています。

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