マンションジャーナル

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中古マンションの購入注意点を完全カバーしました!【250個のチェックポイントリスト付き】

中古マンションの購入注意点を完全カバーしました!【250個のチェックポイントリスト付き】

中古マンションの人気が高まってきています。新築マンションと比べて割安なのはもちろんのこと、もともと立地条件がいいマンションも多く、リノベーションによって設備に好みを反映することも自由に行うことができます。

そしてそんな中古マンションの購入を成功させるためには、いくつかの注意点を押さえておく必要があります。

「何をどのようにチェックすべきなのか」ということについて事前に把握出来ていれば、物件見学・契約時・契約後の流れなど重要なタイミングにおいてトラブルなく、スムーズなマンション購入が出来るはずです。

 中古マンション購入の注意点250のチェックリストをダウンロードする! 

そこで今回は、中古マンション購入の流れの中で特に注意が必要なポイントを以下の4つに分け、それぞれの局面での注意点を解説していきます。

  1. 物件選びの注意点
  2. 住宅ローン選びにおける注意点
  3. 売買契約での注意点

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物件選びの注意点

中古マンションは在庫数が多いがゆえに「選ぶための視点」をしっかり持っていないと、ぴったりな物件に絞ることが難しくなってしまいます。

中古マンションは居住価値と資産価値で選ぶ

中古マンションを選ぶときは、居住価値資産価値の2つに整理して考えましょう。

居住価値とは、「あなたがその物件についてどれだけ住み心地が良いと思えるか?」ということで、あなたの主観によります。

それに対し、資産価値とは、「そのマンションが市場に売りに出された時に、どのくらい多くの方がそのマンションを欲しがるか?」という客観的な指標になります。

マンション選びの難しさは、「居住価値と資産価値に一致する点と一致しない点が出てくること」にあります。

例えば、エレベーターがない3階建ての小規模マンションを想像してみてください。

足腰が弱いご老人の方にとっては、当然2階、3階と比較して1階の物件の居住価値が高くなります。しかし、一般的には上の階の方が眺望や日当たりに優れている傾向にあるため、より多くの方が住みたいと思うのは3階などの物件でしょう。つまり、資産価値は3階の方が高くなるのです。

これは少し極端な例ですが、居住価値と資産価値は必ずしも一致しないということや、中古マンションを選ぶときはこれらの2つの評価軸に沿ってあらかじめ優先度付けをしておくと、購入の意思決定がしやすいということを知っておいてください。

この居住価値と資産価値という視点を身に付けることでも、ぴったりな物件を選ぶことができる確率がグッと高まります!

築年数が古いときは要注意!

新耐震基準かどうか

「築年数」は、中古マンション選びにおいては要注意です。

なぜなら、1981年を境にして耐震基準が大きく改正されたからです。

1981年6月1日以降に建築申請を行って建築された建築物を新耐震基準に適した「新耐震物件」、それ以前の建築物を旧耐震物件と呼んでいます。

「旧耐震」と「新耐震」の明確な違いは、震度5で倒壊しない基準が「旧耐震」震度7で倒壊しない基準が「新耐震」と位置付けられている点にあります。

注意したいのは、「1981年6月1日以降に建設した」ではなく、「1981年6月1日以降に建築確認申請を行った」という点です。

基本的に、建築物は建てる前に設計図を役所に提出して申請を行うという手順をとります。なので、マンションの工期は1年から1年半はかかると見積もっても、新耐震基準の物件は1983年以降に完成しているはずです。

また、あまり知られていませんが、「旧耐震」と「新耐震」の間にも、1968年の十勝沖地震を教訓として、1971年に「改正旧耐震基準」も施行されました。

「改正旧耐震基準」では、建築物の柱の強度に関しての基準が定められ、阪神淡路大震災では、「改正旧耐震基準」によって倒壊を免れた建物がたくさんあったそうです。

このように、地震大国の日本では、大きな地震が起こるたびに常に耐震性に関する法律の改正が行われているのです。

「新耐震基準」のマンションの方が安心であることはご理解頂けたかと思いますが、実は新耐震基準の物件を選ぶメリットはそれだけではありません。

築25年超えの物件で住宅ローン控除を受ける

また、住宅取得にかかった所得税が一部免除される「住宅ローン控除」という制度も、利用出来る物件は「新耐震基準」の物件に限られています。

一般的には、「築25年以内」かつ「内法で50㎡以上」というのが住宅ローン控除の適用条件と記載されることが多いですが、実は「新耐震」の物件であれば、築25年を超えていても、「耐震適合証明書」を取得することで、住宅ローン控除を受けることが出来ます

「旧耐震」の物件で耐震適合証明書を取得するのは、ほぼ不可能ですので、そういった点でも新耐震物件の方が優れていると言えます。

中古マンションの場合、住宅ローン控除を利用することで年間最大20万円が10年間もの期間にわたって控除されますので、必ず利用を検討しておきたいですね。

以上のような理由から、耐震性に安心でお得な「新耐震物件」をオススメします。

しかし新耐震基準の、築年数が比較的浅い物件は、価格相場が高いということです。

都心で人気の街で、たまに見かける格安物件は、築40年~50年といった物件も少なくありません。

なので、単に物件価格を比較するだけでなく、住宅ローン控除が受けられるのであれば、戻ってくるお金も含めて計算し、比較することをオススメします。

総戸数が多いマンションはお得!

意外と気にしない方が多いのが「総戸数は何戸か?」という点です。

「え、総戸数なんてどうでも良くない??」と思われるかもしれませんが、実は総戸数は意外と重要なポイントです。

マンションに住んでいると、毎月「修繕積立金」「管理費」というお金を支払います。

  • 修繕積立金とは、主にマンションの大規模修繕やメンテナンスに備えて所有者全員で積み立てておくお金のことです。

マンションの規模にもよりますが、大規模修繕には数千万~数億円のお金が必要です。毎月の修繕積立金が安すぎた場合、いざ大規模修繕をしようとした時にお金が足りず、結果的に住民全員に負担金のお願いが届くことになります

  • 管理費は、毎日のマンション運営のために必要なランニングコストです。

ジムやラウンジなどの豪華な共用施設があるマンションは管理費が高くなる傾向にあります。管理する施設が増えると、それだけ管理人の数が必要になりますし、敷地が広ければ広いほど掃除すべき空間も広がります。そのため、タワーマンションは管理費が高い場合が多いです。

決して忘れてはいけないのが管理費と修繕積立金はともに、「築年数が経過するにつれて上昇していく傾向がある」ということです。

マンションは人間の体と同じで、築年数を重ねるたびにメンテナンスコストが上がっていくのです。

この管理費や修繕積立金が値上がりし、または不足分を補うための一時的な負担金が発生した際に、マンションの総戸数が多ければ多いほど、一人あたりの負担額が減るのです。

中古マンションを購入する時、不動産会社に頼めば、「長期修繕計画」や「重要事項調査報告書」という資料を見せてもらえます。

これらの資料には、「これまでどんな工事にいくらのお金を使ってきたのか」や「すでに積み立てられている修繕積立金はいくらか」「管理費や修繕積立金の滞納が発生しているか」などの状況が記載されていますので、是非チェックしてみてください。

仮に、大規模修繕の際に、3,000万円不足していたとして、総戸数20戸のマンションと100戸のマンションでは、実際の計算はそんなに単純ではないものの、5倍もの差が出ます。

  • 20戸のマンション:3,000万÷20戸=150万
  • 100戸のマンション:3,000万÷100戸=30万

総戸数の多い大規模マンションは、以上の理由によりおすすめと言えます。

リノベーション済みマンション購入の注意点

「見えない瑕疵がない」とは100%言えない

リノベーション済みマンションを購入する上で気をつけたいのは、リフォームされる事でリフォーム前の状況が分からなくなる事、またリフォーム中に発見された瑕疵がきちんと改修されているかを確認できない事がです。

リフォーム前に何かの不具合箇所等があっても、それがリフォームされる事でわからなくなってしまいますし、リフォーム工事中には新しい瑕疵が発見される事も多いのですが、それに対してきちんと補修されているかどうかを確認する方法がありません。

たとえば、リフォームのために壁や天井等のクロスをはがしてみるとそこに大きなシミが発生していたような場合です。工事中にその原因を調べて対応していれば問題ありませんが、しかしその上に単に新しいクロスを張る事でそのシミを隠すことも可能になります。

もちろん、ほとんどの業者はそのような状態があれば問題がなくなるように対応していますし、本当に問題の箇所であれば重要事項として購入者に説明する義務があるのですが、そこまでいたらないような些細な問題などであればリフォームの際に隠されてしまい、購入者がそれを知る事ができなくなってしまいます。

リフォーム物件を検討する場合、つい綺麗にされたリフォームに目を奪われがちになりますが、そのリフォームの裏に見えない瑕疵が隠されている可能性がある、という事は頭の隅においておくようにしましょう。

どうしても心配な場合は、住宅の専門家に診断してもらうホームインスペクションを頼むなどしておくこくことが事前の対策として考えられます。瑕疵保険については、入居後に行使することになります。

業者が売主のリノベ物件には消費税がかかる

リノベーション物件は、多くの場合不動産会社が売主となっています。

気をつけたいのは、売主が不動産業者の場合、販売価格に消費税がプラスされるということです。

ご存じの方も多いと思いますが、新築マンションと異なり、中古マンションの取引には基本的に消費税がかかりません。

もちろん不動産の仲介手数料などには消費税がかかるのですが、個人間の取引である中古物件の物件価格自体には消費税がかからず、これは新築物件の売買と比べたときの中古物件の大きなメリットになっています。

しかし、これはあくまでも売主が個人だから消費税がかからないのであり、売主が不動産業者である場合には、その物件の価格に消費税がかかってしまいます。

建築計画を確認するべきケース

実際にお部屋の見学に行った際、隣が空き地だった場合、日当たりも眺望も良いので、一時的に気分が高まりますよね。

しかし、特に都心の場合、土地をそのまま遊ばせておくようなことはなく、空き地にはすぐに何かしらの建築物が建つ可能性が高いです。

「隣に何が建つのか」「一軒家かマンションか?」「高さはどれくらい?」などのポイントは確認しておかなければ、いざ住み始めた途端、隣で高層マンションの建設が始まり、工事音もうるさく、眺望や日当たりも悪くなってしまうという可能性があるのです。

しかし、日本においては、建築基準法を中心とする土地や建物関連の法律は非常に細かく設定されています。

「このエリアには◯階建のマンションしか建てられない」「このエリアには飲食店は作れない」などの制限が法律で定められており、例えば、閑静な住宅街に突如、50階建のタワーマンションが建ったりしないようにしています。

重要なのは、「このエリアにはどんな制限があるのか」「隣の空き地にはすでに建築計画があるのか」を確認し、自分が住み始めた後に起こりうるリスクをあらかじめ潰しておくことです。

各居室の日当たりは良いか?

マンション選びで日当たりを重視する人は非常に多いですが、意外と見落としがちなのが、各居室にどれだけ光が入るか」という点です。

リビングの日当たりは当然重要ですが、居室の窓が廊下側のために暗かったり、隣のマンションとの距離が近くて暗かったりするケースもよくあります。

また、1DKや1LDKのお部屋の間取りとして案外多いのが、下図のような間取りです。

中古マンション購入の注意点

こちら、よくある間取りですが、これでは洋室には光が十分に入るかもしれませんが、ダイニングには光が入りづらい間取りになってしまいます。

是非、リビングだけでなく、各居室の日当たりもチェックしてみてください。

各部屋に光が入る間取りはそうそう多くはありませんが、向きや隣のマンションのサイズなどによって大きく変わってきます。

管理形態は全部委託か自主管理か

マンションにおける管理状態の良し悪しは、そのマンションの資産価値に直結します

マンションの販売図面をよく見てみてみると、「管理形態」という欄があります。

ここには、「全部委託」「一部委託」「自主管理」などの管理形態が記載され、そのマンションの管理を「誰がどのように」行っているのかが分かります。

最近のマンションでは、管理は管理のプロに任せようという考えに基づき「全部委託」や「一部委託」として、管理会社に管理を任せているところが多いです。

しかし、傾向として築年数の古いマンションでは、「自主管理」の形態を取っている場合が多いです。

「自主管理」はその名の通り、住民が協力してマンションを管理していく形態ですが、この「自主管理」のマンションはあまりオススメ出来ません

「自主管理」の場合、マンション管理のプロではなく、そのマンションの一住民、いわゆる管理の素人が管理を担っているわけですから、管理会社が管理するマンションと比較すると、その管理状態は雲泥の差です。

単に掃除が行き届いていなかったり、剥げた手すりが長年放置されたままになっているなどの問題はもちろん、修繕の際の資金繰りもままならず、修繕が行えていないマンションもあるのが実態です。

当然、管理会社によって質に差はあるものの、自主管理よりは断然安心感があります。

この管理形態については、マンション見学に行く前でも、ポータルサイトなどに表記がありますので、是非チェックしてみてください。

管理規約はチェックしましたか?

管理規約には、ペットの飼育やリフォーム・リノベーションに関する決まりが記載されています。ペット可となっていても、ペットの大きさ次第では、規約に違反してしまったというケースは十分にありえます。

また、いくら専有部分とはいえども好き勝手にリフォームやリノベーションをすることができません。中古マンションを購入検討している方の中には、リフォームやリノベーションを同時に行いたいと考えている方も少なくないでしょう。

仲介会社に依頼して購入前に管理規約に必ず目を通しておきましょう。

>>>中古マンション購入における管理のチェックポイントの詳細はこちら!

内覧時はスピード勝負!

ある程度物件の候補を絞ったら、信頼できる不動産仲介会社に連絡をして内覧を行います。

もし実際に物件を見学して気に入ったら、購入申込書を売主に提出します。購入申込書には、いくらでの購入を希望するかなどの情報を含めて提出します。

しかし、注意したいのが、いい物件であるほど、同じようなタイミングで他の方も内覧をして購入を検討しているということです。基本的に売主との交渉権は購入申込書を出すタイミングなので、意思決定が他の購入検討者の方に遅れてしまうとせっかく気に入った物件を買い逃してしまう可能性があります。

首都圏では、新築マンションの価格高騰によって中古マンションの人気が相対的に高まっていますので、買い逃しをしてしまうお客様はとても多くなっています。

本当にいい物件は早く購入しないと他の方に購入されてしまうので、営業マンとしてもお客様の迅速な意思決定を後押ししたいのが本音なのです。

>>>中古マンションの内覧の注意点詳細はこちら!

値引き交渉は少し注意

先日した通り、購入申込書には希望の購入価格を提示します。そのとき、あまりにも値引き幅が大きい(数百万程度)と購入申込書を迅速に出したとしても、売主としてはあまりいい印象を受けないので、2番手の方に交渉権が移ってしまうことがあります。

売主としては、端数程度の値引きを想定している場合が多いのでまずは端数の部分を値引きすることができないか交渉してみるのがいいのではないでしょうか?

また、住宅ローンの事前審査を早めにやっておくと売主からは購入の意向が高いと見られるので、交渉がしやすくなるというメリットが生まれます。購入能力があることをしっかりとアピールできるようにしておきましょう。

住宅ローン選びに関する注意点

住宅ローンは、選び方に失敗しないためにも自分にとってぴったりな内容を時間をかけて確認していくことがポイントです。

資金計画に無理はないか

住宅ローンは、数ある商品の中でも、長期間の返済が必要になる類のものです。

銀行の審査を受け、「これだけ貸せますよ」という結果だけを見て、そのまま大金を借りてしまう人がいます。

重要なのは、「借りられる額」と「借りても良い額」は全く別のものであるということです。

銀行は、その人の年収や所属企業、勤続年数などを総合的にみて、「この人にはこれくらい貸してもちゃんと返してくれるだろう」という金額を計算し、提示します。

この計算の際に用いられる考え方が、「返済負担比率」というものです。しかし、この返済負担比率を鵜呑みにするのも危険です。

一般的には、返済負担比率が35%以内であれば融資がおりることは多いですが、よくよく考えてみてください。

月収のおよそ3割が住宅ローンの返済だけで消えてしまうという状況は、あなたにとって適切でしょうか?

まだお子様が小さいご家庭であれば、まだまだこれから教育費もかかります。

車をローンで購入した家庭であれば、住宅ローンだけでなく、こちらの返済もあるわけです。

日々の生活費はもちろん、今後発生しうる費用について想定し、果たして自分たちが毎月返済出来る適正金額はどれくらいなのか、冷静に検討してみてください。

売買契約における注意点

売買契約では、様々な書類に目を通したりする必要がありますが、どれも重要なものになりますのでチェックを怠らずに行きましょう!

重要事項説明書を重点的にチェック!

売買契約の際に、宅建士によって説明される「重要事項説明書」。

重要事項説明書は売買契約書とは別のもので、取引にあたって特に重要なポイントを抜粋して作成される書類です。

売買契約日には、この膨大な量の重要事項説明書の読み合わせが行われるのですが、中身は専門用語や法律用語がギッシリで、当日その場で一つ一つ質問していては、いくら時間があっても足りません。(売買契約は、通常2時間ほどかかります)

実は、この重要事項説明書や売買契約書を事前に見せてもらえることをご存知でしょうか?

仲介会社の担当者にあらかじめ、「契約前に重要事項説明書を見せてください」と言っておけば、契約前に見ることが出来ます。

ここで事前に不明点を担当者に質問し、クリアな状態で売買契約に臨むことをオススメします。

当日慌てないためにも、事前に目を通しておくようにしましょう。

ローン取得期日はいつか

売買契約が終わると、住宅ローンの本審査を受けることになります。

この際、いつまでも買主が本審査の手続きをせずに、例えば決済日の前日に「住宅ローンがまだ通過していない」と言われると、売主は非常に困ってしまいますね。

そんな事態を防ぐために、売買契約書には必ず「ローン取得期日」というものが設定され、記載されます。

ローン取得期日とは、「この期日までに本審査を通過させてください」という期日のことで、およそ売買契約日から2~3週間ほどの日程で設定されることが多いです。

売買契約が終わり次第、本審査の申し込みをすれば、通常は間に合うスケジュールになっていますが、このローン取得日が引き金となってトラブルに発展することが少なくありません。

ローン取得期日にもし間に合わなかった場合、買主が売主との約束を破った形になるため、手付解除による契約の白紙撤回か、最悪の場合、違約金を支払った上で契約を白紙撤回することになり、いずれにしても買主に損害が発生します。

ローン取得期日に関するトラブルに陥りやすいのは、例えばネット銀行を使う予定の方です。

ネット銀行は金利が安く、手続きもネット完結で便利な反面、「審査が非常に遅い」という欠点があります。

ネット銀行は最近とても人気なので、審査待ちの人が多く、なかなか審査が始まらないのです。

場合によっては、本審査手続きから結果が出るまで、1ヶ月以上かかることもあります。

ですので、リスクヘッジのためにも、ネット銀行と並行してメガバンクの本審査も受けておくことをオススメします

重要なのは、「ローン取得期日までにどこかしらの銀行の本審査を通過していること」です。

ネット銀行を使う場合は特に早めの対応をすることを心がけてください。

ローン特約期日はいつか

ローン特約とは、仮に住宅ローンの本審査が落ちた場合、契約を白紙撤回出来るという買主保護のための特約です。

このローン特約が使える期限のことを、「ローン特約期日」と呼び、一般的にはローン取得期日から2~3日後に設定されます。

例えば、ローン特約期日を過ぎた後に、「やっぱり購入をやめたい!」と言っても、それはローン特約には当たらないため、手付解除もしくは違約解除となり、金銭的な負担が発生します。

ローン特約期日がいつなのか、スケジュールを把握するようにしましょう。

手付解除期日はいつか

手付解除とは、売買契約時に売主に支払った手付金を放棄することで、契約を白紙撤回出来るものです。

「ここまできて、手付金を放棄して契約をやめる人なんているの?」と思う人が多いですが、手付解除は意外と起こり得るのです!

例えば、「急遽転勤が決まって、そのマンションを購入する必要がなくなった」場合などが想定されます。

また、「病気にかかってしまい、マンション購入どころではなくなった」などのケースもありえますよね。

こんな時は、手付解除によって契約をなかったことにすることが出来ます。

本来、売買契約後に買主都合で契約を白紙に戻すとなると、違約金と言われても仕方のない話ですが、この手付解除も買主保護の側面があるので、手付金分のダメージで済むというわけですね。

また、手付解除は売主も使うことが出来ます。

売主が手付解除を使う場合は、すでに受け取っていた手付金の2倍を買主に対して支払うことで、契約を解除することが出来ます。何故、売主は2倍の手付金を支払わなければならないのでしょうか?それは、契約後に解除されて困る度合いが買主の方が強いからです。

売主からすると、契約が白紙になっても、また別の人に販売すれば済む話ですが、買主はそうはいきません。現在住んでいる賃貸の解約や、新しい家具の購入など、実費を伴う損害を被ることになります。これでは、払っている手付金を返してもらうだけでは割りに合わないですよね。

瑕疵担保責任の内容を確認したか

瑕疵とは、日常生活を送っている上では発見が難しいような欠陥のことを指します。

マンションの場合、代表的なのは「雨漏り」「シロアリの害」「給排水管の故障」などが挙げられます。

中でも「給排水管の故障」は、よく起こりうる問題です。

引き渡しを受けて入居し、しばらく住んでいると、トイレの給水管から水が漏れてきた!というようなトラブルが起こり、調べてみると、給排水管が腐食していた、というようなケースはたまにあります。

瑕疵は、売主の責任とは言いづらい欠陥であるものの、一定期間は売主が責任を持ちましょうというのが「瑕疵担保責任」で、売主が個人の場合は引き渡しから3ヶ月、売主が業者の場合は引き渡しから2年の間保証してくれます。

翻すと、この期間を過ぎた後に発覚した瑕疵については、保証してもらえないということです。

マンションは経年に伴い劣化していくものですから、期間を定めず永久に売主が責任を負うというのは現実的はないことから、瑕疵担保責任の期間が設定されています。

ここで重要なのは、瑕疵の範囲を理解するということです。

例えば「シャワーヘッドが緩んでいる」や「網戸が少し破れている」などの不良は、いわゆる設備不良であり、生活出来なくなるほどの重大な欠陥とは言えません。

あくまで、マンション購入の主たる目的である「住むこと」の目的達成が難しいような重大な欠陥が「瑕疵」であり、それ以外は「設備不良」もしくは「中古マンション特有の経年劣化」ということになります。

設備保証については後述します。

設備保証の内容を確認したか

設備保証とは、先ほど説明した瑕疵よりも軽いもので、専有部内の設備に関する保証になります。

まず基本的に、各設備において壊れている部分や調子の悪い箇所については、売買契約時に売主から一通り説明を受けることになります。

例えば、「網戸の締まりが多少悪いです」や「洋室のドアの立て付けが悪いです」などの説明を一通り受けて、それを承認した上で契約をする流れになりますので、基本的には問題にはなりません。

設備保証が出てくるケースとしては、「そもそも売主が故障箇所について告知していなかった設備」や「設備保証期間内に、売主も把握していなかった設備不良が見つかった」などの場合になります。

ただ、基本的に中古マンションの売買は「現況有姿」、いわゆる「ありのままの状態で引き渡しますよ」という特性があるので、何でもかんでも売主に修理してもらえるわけではありません。

例えば「壁紙が汚れている」や「電球が切れている」などは設備保証の範囲ではありません。

ここの認識が誤っていると、後々トラブルに発展することもありますので、事前に不動産会社の担当者などに説明してもらうようにしましょう。

最後に

今回作成した「250のチェックリスト」は、今後のお部屋探しに少なからず役立つはずです!

見落としがちな細かいポイントも網羅して、納得感のあるマンション購入が出来るようにしましょう!

著者について

コンサルティングセールス谷鴻佑
仲介手数料最大無料の中古マンションWEBサービス「カウル」にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
不動産に関する広範囲な知識を元に、分かりやすい情報提供と、お客様とって最高の家探し、マンション売却のお手伝いをしています。

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