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中古マンションの購入注意点総まとめ!【250個のチェックポイントリスト付き】

中古マンションの購入注意点総まとめ!【250個のチェックポイントリスト付き】

マンション購入は人生にそう何度もあるわけではありませんし、当然ながら誰もが最初は初めてのことで、とても難しく感じる人が多いでしょう。

物件に関する目利きもさることながら、不動産の周りは専門用語も多く、混乱してしまう人も多いのが実情です。

何をどのようにチェックすべきなのか、事前に把握出来ていれば、物件見学・契約時・契約後の流れなど、ポイントを押さえることが出来て、スムーズなマンション購入が出来るはずです。

そこで今回は、マンション購入(物件見学~入居まで)にあたってチェックすべきポイントをまとめた250のリスト」と、特に重要なポイントについて解説します!

 250のチェックリストをダウンロードする! 

ここからは、特に重要なポイントについて解説していきます!

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新耐震か旧耐震か

マンション選びの際の重要なポイントである「築年数」

地震大国であるうえ、最近では大きな地震も多く、「築年数の経ったマンションって大丈夫なの?」と不安に思う方も多いでしょう。

耐震性を見極める一つの指標として、「新耐震」と「旧耐震」という違いがあります。

「旧耐震」と「新耐震」の明確な違いは、震度5で倒壊しない基準が「旧耐震」震度7で倒壊しない基準が「新耐震」と位置付けられている点にあります。

1981年に耐震基準が改正され、より耐震性の高い建築が義務付けられました。

この、法律改正前の物件を「旧耐震物件」、改正後の物件を「新耐震物件」と呼んでいます。

また、あまり知られていませんが、「旧耐震」と「新耐震」の間にも、1968年の十勝沖地震を教訓として、1971年に「改正旧耐震基準」も施行されました。

「改正旧耐震基準」では、建築物の柱の強度に関しての基準が定められ、阪神淡路大震災では、「改正旧耐震基準」によって倒壊を免れた建物がたくさんあったそうです。

このように、地震大国の日本では、常に耐震性に関する法律がアップデートされているのです。

「新耐震」のマンションの方が安心であることはご理解頂けたかと思いますが、実は新耐震のメリットはそれだけではありません。

住宅取得にかかった所得税が一部免除される「住宅ローン控除」という制度も、利用出来る物件は「新耐震」に限られています

一般的には、「築25年以内」かつ「内法で50㎡以上」というのが住宅ローン控除の適用条件と記載されることが多いですが、実は「新耐震」の物件であれば、築25年を超えていても、「耐震適合証明書」を取得することで、住宅ローン控除を受けることが出来ます

「旧耐震」の物件で耐震適合証明書を取得するのはほぼ不可能ですので、そういった点でも新耐震物件の方が優れていると言えます。

中古マンションの場合、年間最大で20万円が10年間控除されますので、決して小さな額ではありません。

安心でお得な新耐震物件をオススメしますが、築年数が浅いということは、価格相場が高いということです。

都心で人気の街で、たまに見かける格安物件は、築40年~50年といった物件も少なくありません。

単に物件価格を比較するだけでなく、住宅ローン控除が受けられるのであれば、戻ってくるお金も計算して、十分に比較することをオススメします。

関連記事:マンションの耐震性について徹底解説!

総戸数は何戸か

意外と気にしない方が多いのが「総戸数は何戸か?」という点です。

「え、総戸数なんてどうでも良くない??」と思われるかもしれませんが、実は総戸数は意外と重要なポイントです。

マンションに住んでいると、毎月支払う「管理費」「修繕積立金」というお金があります。

色々なマンションを見ていると、この管理費・修繕積立金が異常に安い物件や、逆に異常に高い物件を目にすることがあります。

そもそも、管理費・修繕積立金とはどのように決まっているのでしょうか。

管理費というのはその名の通り、マンションの管理をするために必要なお金です。

昨今、ほとんどのマンションは、その管理を管理会社に委託しており、大部分はこの委託の費用となり、具体的には、管理人や清掃員の人件費、消防設備などの点検費などがメインです。

タワーマンションの場合、ジムやラウンジなどの豪華な共用施設が魅力である一方、管理する施設が増えると、それだけ管理人の数が必要になりますし、敷地が広ければ広いほど掃除すべき空間も広がりますので、比例的に管理費は上がる傾向にあります。

とはいえ、管理状態はマンションの資産価値を決める重要な要素ですので、安すぎるのも危険です。

ある程度の金額は支払っておいた方が、安心感は高いと言えるでしょう。

また、修繕積立金とは、主に大規模修繕やメンテナンスに使われるお金で、毎月お金を積み立てていくことで、いざという時の備えにするものです。

マンションの規模にもよりますが、大規模修繕には数千万~数億円のお金が必要ですので、毎月の修繕積立金が安すぎた場合、いざ大規模修繕をしようとした時にお金が足りず、結果的に住民全員に負担金のお願いが届くことになります

また、管理費も修繕積立金も、基本的には経年に伴い、上昇していく傾向があります。

マンションは人体と同じで、歳を重ねるごとにメンテナンスコストは上がっていきますので、当然といえば当然のことですが、注意したいのは「値上がり幅」と「いつ値上がるか」です。

不動産会社に頼めば、「長期修繕計画」や「重要事項調査報告書」という資料を見せてもらえるのですが、ここには「これまでどんな工事にいくらのお金を使ってきたのか」や「すでに積み立てられている修繕積立金はいくらか」「管理費や修繕積立金の滞納はあるか」などの状況が記載されていますので、是非チェックしてみてください。

ここで総戸数のお話に戻りますが、要はこの管理費や修繕積立金が値上がりしたり、一時的な負担金が発生した際に、住民による「割り勘」になるため、総戸数が多ければ多いほど、一人あたりの負担額が減るという考え方が出来ます。

仮に、大規模修繕の際に、3,000万円不足していたとして、総戸数20戸のマンションと100戸のマンションでは、実際の計算はそんなに単純ではないものの、5倍もの差が出ます。

  • 20戸のマンション:3,000÷20戸=150
  • 100戸のマンション:3,000÷100戸=30

関連記事:【保存版】管理費・修繕積立金について知っておきたいポイントまとめ

隣地が空き地の場合、建築計画はあるか

実際にお部屋の見学に行った際、隣が空き地だった場合、日当たりも眺望も良いので、一時的に気分が高まりますよね。

しかし、特に都心の場合、土地を遊ばせておくようなことはなく、空き地にはすぐに何かしらの建築物が建つ可能性が高いです。

「隣に何が建つのか」「一軒家?マンション?」「高さはどれくらい?」などのポイントは確認しておかなければ、いざ住み始めた途端、隣で高層マンションの建設が始まり、工事音もうるさく、眺望や日当たりも悪くなってしまうという可能性があるのです。

しかし、日本においては、建築基準法を中心とする土地や建物関連の法律は非常に細かく設定されています。

「このエリアには◯階建のマンションしか建てられない」「このエリアには飲食店は作れない」などの制限が法律で定められており、例えば、閑静な住宅街に突如、50階建のタワーマンションが建ったりしないようにしています。

重要なのは、「このエリアにはどんな制限があるのか」「隣の空き地にはすでに建築計画があるのか」を確認し、自分が住み始めた後に起こりうるリスクをあらかじめ潰しておくことです。

関連記事:マンション購入者のための「用途地域」の基礎知識

各居室の日当たりは良いか

マンション選びで日当たりを重視する人は非常に多いですが、意外と見落としがちなのが、「各居室にどれだけ光が入るか」という点です。

リビングの日当たりは当然重要ですが、居室の窓が廊下側のために暗かったり、隣のマンションとの距離が近くて暗かったりするケースもよくあります。

また、1DK1LDKのお部屋の間取りとして案外多いのが、下図のような間取りです。

間取り例

こちら、よくある間取りですが、これでは洋室には光が十分に入るかもしれませんが、ダイニングには光が入りづらい間取りになってしまいます。

是非、リビングだけでなく、各居室の日当たりもチェックしてみてください。

各部屋に光が入る間取りはそうそう多くはありませんが、向きや隣のマンションのサイズなどによって大きく変わってきます。

関連記事:9割の人が勘違いしている「日当たり」の真実とは?

管理形態は全部委託か自主管理か

管理費と修繕積立金のお話でも少し触れましたが、マンションにおける管理状態の良し悪しは、そのマンションの資産価値に直結します。

販売図面をよく見てみてみると、「管理形態」という欄があります。

ここには、「全部委託」「一部委託」「自主管理」などの管理形態が記載され、そのマンションの管理を「誰がどのように」行っているのかが分かります。

最近のマンションでは、管理は管理のプロに任せようという考えのもと、「全部委託」や「一部委託」として、管理会社に管理を任せているところが多いです。

しかし、傾向として築年数の古いマンションでは、「自主管理」というものが少なからず存在します。

その名の通り、住民が協力してマンションを管理していくのが「自主管理」ですが、この「自主管理」はあまりオススメ出来ません

マンション管理のプロではなく、一住民、いわゆる管理の素人が管理を担っているわけですから、管理会社が管理するマンションと比較すると、その管理状態は雲泥の差です。

単に掃除が行き届いていなかったり、剥げた手すりが長年放置されたままになっているなどの問題はもちろん、修繕の際の資金繰りもままならず、修繕が行えていないマンションもあるのが実態です。

当然、管理会社によって質に差はあるものの、自主管理よりは断然安心感があります。

この管理形態については、マンション見学に行く前でも、ポータルサイトなどに表記がありますので、是非チェックしてみてください。

関連記事:マンション管理形態別メリット・デメリットまとめ

返済計画に無理はないか

住宅ローンは、数ある商品の中でも、長期間の返済が必要になる類のものです。

銀行の審査を受け、「これだけ貸せますよ」という結果だけを見て、そのまま大金を借りてしまう人がいます。

重要なのは、「借りられる額」と「借りても良い額」は全く別のものであるということです。

銀行は、その人の年収や所属企業、勤続年数などを総合的にみて、「この人にはこれくらい貸してもちゃんと返してくれるだろう」という金額を計算し、提示します。

この計算の際に用いられる考え方が、「返済負担比率」というものです。

関連記事:年収別組むべきローン支払額と家の金額

しかし、この返済負担比率を鵜呑みにするのも危険です。

一般的には、返済負担比率が35%以内であれば融資がおりることは多いですが、よくよく考えてみてください。

月収のおよそ3割が住宅ローンの返済だけで消えてしまうという状況は、あなたにとって適切でしょうか?

まだお子様が小さいご家庭であれば、まだまだこれから教育費もかかります。

車をローンで購入した家庭であれば、住宅ローンだけでなく、こちらの返済もあるわけです。

日々の生活費はもちろん、今後発生しうる費用について想定し、果たして自分たちが毎月返済出来る適正金額はどれくらいなのか、冷静に検討してみてください。

重要事項説明書に事前に目を通したか

売買契約の際に、宅建士によって説明される「重要事項説明書」

売買契約書とは別のもので、取引にあたって特に重要なポイントを抜粋して作成される書類です。

売買契約日には、この膨大な量の重要事項説明書の読み合わせが行われるのですが、中身は専門用語や法律用語がギッシリで、当日その場で一つ一つ質問していては、いくら時間があっても足りません。(売買契約は、通常2時間ほどかかります)

実は、この重要事項説明書や売買契約書を事前に見せてもらえることをご存知でしょうか?

仲介会社の担当者にあらかじめ、「契約前に重要事項説明書を見せてください」と言っておけば、契約前に見ることが出来ます。

ここで事前に不明点を担当者に質問し、クリアな状態で売買契約に臨むことをオススメします。

当日慌てないためにも、事前に目を通しておくようにしましょう。

関連記事:マンション購入時の「重要事項説明書」とは?

ローン取得期日はいつか

売買契約が終わると、住宅ローンの本審査を受けることになります。

この際、いつまでも買主が本審査の手続きをせずに、例えば決済日の前日に「住宅ローンがまだ通過していない」と言われると、売主は非常に困ってしまいますね。

そんな事態を防ぐために、売買契約書には必ず「ローン取得期日」というものが設定され、記載されます。

ローン取得期日とは、「この期日までに本審査を通過させてください」という期日のことで、およそ売買契約日から23週間ほどの日程で設定されることが多いです。

売買契約が終わり次第、本審査の申し込みをすれば、通常は間に合うスケジュールになっていますが、このローン取得日が引き金となってトラブルに発展することが少なくありません。

ローン取得期日にもし間に合わなかった場合、買主が売主との約束を破った形になるため、手付解除による契約の白紙撤回か、最悪の場合、違約金を支払った上で契約を白紙撤回することになり、いずれにしても買主に損害が発生します。

ローン取得期日に関するトラブルに陥りやすいのは、例えばネット銀行を使う予定の方です。

ネット銀行は金利が安く、手続きもネット完結で便利な反面、「審査が非常に遅い」という欠点があります。

ネット銀行は最近とても人気なので、審査待ちの人が多く、なかなか審査が始まらないのです。

場合によっては、本審査手続きから結果が出るまで、1ヶ月以上かかることもあります。

ですので、リスクヘッジのためにも、ネット銀行と並行してメガバンクの本審査も受けておくことをオススメします

重要なのは、「ローン取得期日までにどこかしらの銀行の本審査を通過していること」です。

ネット銀行を使う場合は特に早めの対応をすることを心がけてください。

ローン特約期日はいつか

ローン特約とは、仮に住宅ローンの本審査が落ちた場合、契約を白紙撤回出来るという買主保護のための特約です。

このローン特約が使える期限のことを、「ローン特約期日」と呼び、一般的にはローン取得期日から23日後に設定されます。

例えば、ローン特約期日を過ぎた後に、「やっぱり購入をやめたい!」と言っても、それはローン特約には当たらないため、手付解除もしくは違約解除となり、金銭的な負担が発生します。

ローン特約期日がいつなのか、スケジュールを把握するようにしましょう。

手付解除期日はいつか

手付解除とは、売買契約時に売主に支払った手付金を放棄することで、契約を白紙撤回出来るものです。

「ここまできて、手付金を放棄して契約をやめる人なんているの?」と思う人が多いですが、手付解除は意外と起こり得るのです!

例えば、「急遽転勤が決まって、そのマンションを購入する必要がなくなった」場合などが想定されます。

また、「病気にかかってしまい、マンション購入どころではなくなった」などのケースもありえますよね。

こんな時は、手付解除によって契約をなかったことにすることが出来ます。

本来、売買契約後に買主都合で契約を白紙に戻すとなると、違約金と言われても仕方のない話ですが、この手付解除も買主保護の側面があるので、手付金分のダメージで済むというわけですね。

また、手付解除は売主も使うことが出来ます。

売主が手付解除を使う場合は、すでに受け取っていた手付金の2倍を買主に対して支払うことで、契約を解除することが出来ます。

何故、売主は2倍の手付金を支払わなければならないのでしょうか?

それは、契約後に解除されて困る度合いが買主の方が強いからです。

売主からすると、契約が白紙になっても、また別の人に販売すれば済む話ですが、買主はそうはいきません。

現在住んでいる賃貸の解約や、新しい家具の購入など、実費を伴う損害を被ることになります。

これでは、払っている手付金を返してもらうだけでは割りに合わないですよね。

瑕疵担保責任の内容、期間を確認したか

瑕疵とは、日常生活を送っている上では発見が難しいような欠陥のことを指します。

マンションの場合、代表的なのは「雨漏り」「シロアリの害」「給排水管の故障」などが挙げられます。

中でも「給排水管の故障」は、よく起こりうる問題です。

引き渡しを受けて入居し、しばらく住んでいると、トイレの給水管から水が漏れてきた!というようなトラブルが起こり、調べてみると、給排水管が腐食していた、というようなケースはたまにあります。

瑕疵は、売主の責任とは言いづらい欠陥であるものの、一定期間は売主が責任を持ちましょうというのが「瑕疵担保責任」で、売主が個人の場合は引き渡しから3ヶ月、売主が業者の場合は引き渡しから2年の間保証してくれます。

翻すと、この期間を過ぎた後に発覚した瑕疵については、保証してもらえないということです。

マンションは経年に伴い劣化していくものですから、期間を定めず永久に売主が責任を負うというのは現実的はないことから、瑕疵担保責任の期間が設定されています。

ここで重要なのは、瑕疵の範囲を理解するということです。

例えば「シャワーヘッドが緩んでいる」や「網戸が少し破れている」などの不良は、いわゆる設備不良であり、生活出来なくなるほどの重大な欠陥とは言えません。

あくまで、マンション購入の主たる目的である「住むこと」の目的達成が難しいような重大な欠陥が「瑕疵」であり、それ以外は「設備不良」もしくは「中古マンション特有の経年劣化」ということになります。

設備保証については後述します。

設備保証の内容、期間を確認したか

設備保証とは、先ほど説明した瑕疵よりも軽いもので、専有部内の設備に関する保証になります。

まず基本的に、各設備において壊れている部分や調子の悪い箇所については、売買契約時に売主から一通り説明を受けることになります。

例えば、「網戸の締まりが多少悪いです」や「洋室のドアの立て付けが悪いです」などの説明を一通り受けて、それを承認した上で契約をする流れになりますので、基本的には問題にはなりません。

設備保証が出てくるケースとしては、「そもそも売主が故障箇所について告知していなかった設備」や「設備保証期間内に、売主も把握していなかった設備不良が見つかった」などの場合になります。

ただ、基本的に中古マンションの売買は「現況有姿」、いわゆる「ありのままの状態で引き渡しますよ」という特性があるので、何でもかんでも売主に修理してもらえるわけではありません。

例えば「壁紙が汚れている」や「電球が切れている」などは設備保証の範囲ではありません。

ここの認識が誤っていると、後々トラブルに発展することもありますので、事前に不動産会社の担当者などに説明してもらうようにしましょう。

最後に

今回作成した「250のチェックリスト」は、今後のお部屋探しに少なからず役立つはずです!

見落としがちな細かいポイントも網羅して、納得感のあるマンション購入が出来るようにしましょう!

著者について

コンサルティングセールス谷鴻佑
仲介手数料最大無料の中古マンションWEBサービス「カウル」にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
不動産に関する広範囲な知識を元に、分かりやすい情報提供と、お客様とって最高の家探し、マンション売却のお手伝いをしています。

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