マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

中古マンションの購入注意点を完全カバーしました!【250個のチェックポイントリスト付き】

近年、中古マンションの人気が高まってきています。価格の高騰が続く新築マンションと比べて割安なのはもちろんのこと、立地条件に優れたマンションも多く、リノベーションによって設備に好みを反映することができることが魅力となって支持されてきています。

しかし、新築文化が根強い日本においては、どうしても「中古」であるという不安は、誰もが少なからず持っていると思います。

「何をどのようにチェックすべきなのか」ということについて事前に把握出来ていれば、物件見学・契約時・契約後の流れなど重要なタイミングにおいてトラブルなく、スムーズなマンション購入が出来るはずです。

 中古マンション購入の注意点250のチェックリストをダウンロードする! 

そこで今回は、中古マンション購入の流れの中で特に注意が必要なポイントについて解説致します。

針山昌幸(不動産コンサルタント)

この記事を監修している人:株式会社Housmart代表取締役 針山昌幸

一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。株式会社ハウスマートを設立し、代表取締役社長に就任。顧客本位の不動産サービスを多数展開している。著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。会社経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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物件選びの注意点

中古マンションの物件選び

中古マンションは新築マンションと異なり在庫数が非常に多いがゆえに「選ぶための視点」をしっかり持っていないと、ぴったりな物件に絞ることが難しくなってしまいます。

築年数が古い中古マンションに注意

築年数の古い中古マンション

中古マンションを購入するとき特有の不安の原因として、築年数があります。「物件の築年数が古いと、耐震性などでデメリットがあるのでは?」と思われる方も多いのではないでしょうか?この段落では、中古マンションの築年数に関する注意点をご紹介します。

新耐震基準か

まず、購入したい中古マンションが新耐震基準になっているかどうかを確認しましょう。

1981年6月1日以降に建築申請を行って建築された建築物を新耐震基準に適した「新耐震物件」、それ以前の建築物を旧耐震物件と呼んでいます。

「旧耐震」と「新耐震」の明確な違いは、震度5で倒壊しない基準が「旧耐震」震度7で倒壊しない基準が「新耐震」と位置付けられている点にあります。

注意したいのは、「1981年6月1日以降に建設した」ではなく、「1981年6月1日以降に建築確認申請を行った」という点です。

基本的に、建築物は建てる前に設計図を役所に提出して申請を行うという手順をとります。なので、マンションの工期は1年から1年半はかかると見積もっても、新耐震基準の物件は1983年以降に完成しているはずです。

また、あまり知られていませんが、「旧耐震」と「新耐震」の間にも、1968年の十勝沖地震を教訓として、1971年に「改正旧耐震基準」も施行されました。

「改正旧耐震基準」では、建築物の柱の強度に関しての基準が定められ、阪神淡路大震災では、「改正旧耐震基準」によって倒壊を免れた建物がたくさんあったそうです。

このように、地震大国の日本では、大きな地震が起こるたびに常に耐震性に関する法律の改正が行われているのです。

住宅ローン控除を受けることは可能か?

住宅ローン控除

また、住宅取得にかかった所得税が一部免除される「住宅ローン控除」という制度も、利用出来る物件は「新耐震基準」の物件に限られています。

一般的には、「築25年以内」かつ「内法で50㎡以上」というのが住宅ローン控除の適用条件と記載されることが多いですが、実は「新耐震」の物件であれば、築25年を超えていても、「耐震適合証明書」を取得することで、住宅ローン控除を受けることが出来ます

「旧耐震」の物件で耐震適合証明書を取得するのは、ほぼ不可能ですので、そういった点でも新耐震物件の方が優れていると言えます。

中古マンションの場合、住宅ローン控除を利用することで年間最大20万円が10年間もの期間にわたって控除されますので、必ず利用を検討しておきたいですね。

以上のような理由から、耐震性に安心でお得な「新耐震物件」をオススメします。

しかし新耐震基準の、築年数が比較的浅い物件は、価格相場が高いということです。都心で人気の街で、たまに見かける格安物件は、築40年~50年といった物件も少なくありません。

なので、単に物件価格を比較するだけでなく、住宅ローン控除が受けられるのであれば、戻ってくるお金も含めて計算し、比較することをオススメします。

>>>物件選びにおける注意点の詳細はこちら!

リノベーション済み中古マンション購入の注意点

リノベーション済みマンション

瑕疵に注意すること

リノベーション済みマンションを購入する上で気をつけたいのは、リフォームされる事でリフォーム前の状況が分からなくなる事、またリフォーム中に発見された瑕疵がきちんと改修されているかを確認できない事です。これは多くのリノベーション済みマンション購入の検討者の方々が不安に思われることです。

リフォーム前に何かの不具合箇所等があっても、それがリフォームされる事でわからなくなってしまいますし、リフォーム工事中には新しい瑕疵が発見される事も多いのですが、それに対してきちんと補修されているかどうかを確認する方法がありません。

たとえば、リフォームのために壁や天井等のクロスをはがしてみるとそこに大きなシミが発生していたような場合です。工事中にその原因を調べて対応していれば問題ありませんが、しかしその上に単に新しいクロスを張る事でそのシミを隠すことも可能になります。

もちろん、ほとんどの業者はそのような状態があれば問題がなくなるように対応していますし、本当に問題の箇所であれば重要事項として購入者に説明する義務があるのですが、そこまでいたらないような些細な問題などであればリフォームの際に隠されてしまい、購入者がそれを知る事ができなくなってしまいます。

リフォーム物件を検討する場合、つい綺麗にされたリフォームに目を奪われがちになりますが、そのリフォームの裏に見えない瑕疵が隠されている可能性がある、という事は頭の隅においておくようにしましょう。

どうしても心配な場合は、住宅の専門家に診断してもらうホームインスペクションを頼むなどしておくこくことが事前の対策として考えられます。瑕疵保険については、入居後に行使することになります。

消費税がかかる

消費税

リノベーション物件は、多くの場合不動産会社が売主となっています。

気をつけたいのは、売主が不動産業者の場合、販売価格に消費税がプラスされるということです。

ご存じの方も多いと思いますが、新築マンションと異なり、中古マンションの取引には基本的に消費税がかかりません。

もちろん不動産の仲介手数料などには消費税がかかるのですが、個人間の取引である中古物件の物件価格自体には消費税がかからず、これは新築物件の売買と比べたときの中古物件の大きなメリットになっています。

しかし、これはあくまでも売主が個人だから消費税がかからないのであり、売主が不動産業者である場合には、その物件の価格に消費税がかかってしまいます。

著者について

コンサルティングセールス谷鴻佑
中古マンション売買の専門会社Housmart(ハウスマート)にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
不動産に関する広範囲な知識を元に、分かりやすい情報提供と、お客様とって最高の家探し、マンション売却のお手伝いをしています。

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