マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!中古マンション売買の専門会社Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

中古マンションの購入注意点を完全カバーしました!【250個のチェックポイントリスト付き】

近年、中古マンションの人気が高まってきています。価格の高騰が続く新築マンションと比べて割安なのはもちろんのこと、立地条件に優れたマンションも多く、リノベーションによって設備に好みを反映することができることが魅力となって支持されてきています。

しかし、新築文化が根強い日本においては、どうしても「中古」であるという不安は、誰もが少なからず持っていると思います。

「何をどのようにチェックすべきなのか」ということについて事前に把握出来ていれば、物件見学・契約時・契約後の流れなど重要なタイミングにおいてトラブルなく、スムーズなマンション購入が出来るはずです。

 中古マンション購入の注意点250のチェックリストをダウンロードする! 

そこで今回は、中古マンション購入の流れの中で特に注意が必要なポイントについて解説致します。

針山昌幸(不動産コンサルタント)

この記事を監修している人:株式会社Housmart代表取締役 針山昌幸

一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。株式会社ハウスマートを設立し、代表取締役社長に就任。顧客本位の不動産サービスを多数展開している。著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。会社経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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見出し

物件選びの注意点

中古マンションの物件選び

中古マンションは新築マンションと異なり在庫数が非常に多いがゆえに「選ぶための視点」をしっかり持っていないと、ぴったりな物件に絞ることが難しくなってしまいます。

築年数が古い中古マンションに注意

築年数の古い中古マンション

中古マンションを購入するとき特有の不安の原因として、築年数があります。「物件の築年数が古いと、耐震性などでデメリットがあるのでは?」と思われる方も多いのではないでしょうか?この段落では、中古マンションの築年数に関する注意点をご紹介します。

新耐震基準か

まず、購入したい中古マンションが新耐震基準になっているかどうかを確認しましょう。

1981年6月1日以降に建築申請を行って建築された建築物を新耐震基準に適した「新耐震物件」、それ以前の建築物を旧耐震物件と呼んでいます。

「旧耐震」と「新耐震」の明確な違いは、震度5で倒壊しない基準が「旧耐震」震度7で倒壊しない基準が「新耐震」と位置付けられている点にあります。

注意したいのは、「1981年6月1日以降に建設した」ではなく、「1981年6月1日以降に建築確認申請を行った」という点です。

基本的に、建築物は建てる前に設計図を役所に提出して申請を行うという手順をとります。なので、マンションの工期は1年から1年半はかかると見積もっても、新耐震基準の物件は1983年以降に完成しているはずです。

また、あまり知られていませんが、「旧耐震」と「新耐震」の間にも、1968年の十勝沖地震を教訓として、1971年に「改正旧耐震基準」も施行されました。

「改正旧耐震基準」では、建築物の柱の強度に関しての基準が定められ、阪神淡路大震災では、「改正旧耐震基準」によって倒壊を免れた建物がたくさんあったそうです。

このように、地震大国の日本では、大きな地震が起こるたびに常に耐震性に関する法律の改正が行われているのです。

住宅ローン控除を受けることは可能か?

住宅ローン控除

また、住宅取得にかかった所得税が一部免除される「住宅ローン控除」という制度も、利用出来る物件は「新耐震基準」の物件に限られています。

一般的には、「築25年以内」かつ「内法で50㎡以上」というのが住宅ローン控除の適用条件と記載されることが多いですが、実は「新耐震」の物件であれば、築25年を超えていても、「耐震適合証明書」を取得することで、住宅ローン控除を受けることが出来ます

「旧耐震」の物件で耐震適合証明書を取得するのは、ほぼ不可能ですので、そういった点でも新耐震物件の方が優れていると言えます。

中古マンションの場合、住宅ローン控除を利用することで年間最大20万円が10年間もの期間にわたって控除されますので、必ず利用を検討しておきたいですね。

以上のような理由から、耐震性に安心でお得な「新耐震物件」をオススメします。

しかし新耐震基準の、築年数が比較的浅い物件は、価格相場が高いということです。都心で人気の街で、たまに見かける格安物件は、築40年~50年といった物件も少なくありません。

なので、単に物件価格を比較するだけでなく、住宅ローン控除が受けられるのであれば、戻ってくるお金も含めて計算し、比較することをオススメします。

>>>物件選びにおける注意点の詳細はこちら!

リノベーション済み中古マンション購入の注意点

リノベーション済みマンション

瑕疵に注意すること

リノベーション済みマンションを購入する上で気をつけたいのは、リフォームされる事でリフォーム前の状況が分からなくなる事、またリフォーム中に発見された瑕疵がきちんと改修されているかを確認できない事です。これは多くのリノベーション済みマンション購入の検討者の方々が不安に思われることです。

リフォーム前に何かの不具合箇所等があっても、それがリフォームされる事でわからなくなってしまいますし、リフォーム工事中には新しい瑕疵が発見される事も多いのですが、それに対してきちんと補修されているかどうかを確認する方法がありません。

たとえば、リフォームのために壁や天井等のクロスをはがしてみるとそこに大きなシミが発生していたような場合です。工事中にその原因を調べて対応していれば問題ありませんが、しかしその上に単に新しいクロスを張る事でそのシミを隠すことも可能になります。

もちろん、ほとんどの業者はそのような状態があれば問題がなくなるように対応していますし、本当に問題の箇所であれば重要事項として購入者に説明する義務があるのですが、そこまでいたらないような些細な問題などであればリフォームの際に隠されてしまい、購入者がそれを知る事ができなくなってしまいます。

リフォーム物件を検討する場合、つい綺麗にされたリフォームに目を奪われがちになりますが、そのリフォームの裏に見えない瑕疵が隠されている可能性がある、という事は頭の隅においておくようにしましょう。

どうしても心配な場合は、住宅の専門家に診断してもらうホームインスペクションを頼むなどしておくこくことが事前の対策として考えられます。瑕疵保険については、入居後に行使することになります。

消費税がかかる

消費税

リノベーション物件は、多くの場合不動産会社が売主となっています。

気をつけたいのは、売主が不動産業者の場合、販売価格に消費税がプラスされるということです。

ご存じの方も多いと思いますが、新築マンションと異なり、中古マンションの取引には基本的に消費税がかかりません。

もちろん不動産の仲介手数料などには消費税がかかるのですが、個人間の取引である中古物件の物件価格自体には消費税がかからず、これは新築物件の売買と比べたときの中古物件の大きなメリットになっています。

しかし、これはあくまでも売主が個人だから消費税がかからないのであり、売主が不動産業者である場合には、その物件の価格に消費税がかかってしまいます。

リノベーションを希望される場合、間取りの変更が可能かどうかを確認したか

部屋の間取りの変更は、そのマンションの構造によって可能か不可能かが変わってきます。マンションの構造には、大きく分けてラーメン構造と壁式構造があります。ラーメン構造のラーメンとは、ドイツ語で「額縁」という意味です。

床を柱、梁でしっかりと支えるシンプルですが耐震性も確保できる構造形式で、マンションの多くで取り入れられています。一方、壁式構造は低層マンションに見られる構造で、ラーメン構造が柱と梁で支えているのに対して、壁という面で支える構造です。

お住まいのマンションがラーメン構造であれば内部の壁の撤去や移動は可能ですが、壁式構造では、建物を支える役割を担っている壁についてはマンションの強度に問題がでるためリフォームは不可能ですので、確認が必要です。

駐車場の空きを内覧時にしっかりと把握したか

マンションの駐車場にはどんな種類があるかですが、大きく分けて

  • 平置き
  • 立体自走式
  • 機械式

の3つがあります。

重要なのは、内覧時に必ずその時点での駐車場の空きと収容サイズを確認しておくことです。

例えば、横幅が2m近くなる大型車をお持ちの場合は、機械式駐車場に置くことが基本的には不可能です。

特にタワーマンションでは駐車場の空きが少ないケースが多いため、注意が必要です。

主な3タイプについて解説します。

平置きタイプ

平置き駐車場

平置きは敷地の平面に車を置くタイプで、殆どの場合は青空駐車になります。一部だけ屋根付きがあるケースもありますが、大概は抽選で料金は若干高くなります。建物の地下に平置きの駐車場がある場合は厳密には自走式なのですが、パンフレットや物件案内には「平置き」と表示されることもあるようです。ただし、地下に駐車場を造るのはコストがかかるので、その分だけ物件価格に上乗せされます。

平置きのメリットは、何といっても駐車スペースへのアプローチが簡単で楽なこと。それと、機械式のように車の幅や高さを制限されることが少ない点です。

基本的に青空駐車になりますので、風雨に晒されて車の傷みが進みやすいです。雨の日は、荷物を持って乗り降りするのに苦労しなければなりません。エリアやマンションの戸数にもよりますが、全戸分の駐車場を確保するのは難しいのが現実です。

なので、マンションの戸数より少ない数の駐車場しかないか、立体自走式や機械式と組み合わせて戸数分の駐車場を確保しているケースが多いですね。

立体自走式タイプ

よく郊外のショッピングセンターで見かける、鉄骨で組まれた2階以上の複層になった駐車施設。ある程度の敷地面積は必要ですが、複層階なので平置きよりは台数を多く駐車できます。

機械式のような操作は必要ないのがメリットです。

ただ上の階であれば、駐車するのにスロープを上下する手間がかかります。当然、人間も上下する手間と時間がかかるわけですね。それと、鉄骨で造るわけですから建設コストがかかり、メンテナンス費用も必要になります。

機械式タイプ

機械式駐車場出典:http://www.gikenkaihatsu.com/pc/free1.html

機械式は上下2段もしくは3段にパレットを移動させるだけの小規模なものと、タワー式で上下左右のパレットに車を収納し多くの台数を確保できるタイプがあります。

平置きや自走式に比べて限られたスペースに多くの車を収容できるので、比較的駐車料金が安く設定されているケースが多いようで、これはメリットです。

ただ、機械式ですから操作が必要なので、煩わしさがあります。特に朝夕には利用者が集中することが多く、入出庫時に待ち時間が発生しストレスになることも。それに、もし停電や故障という事態になれば利用できないという弱点があります。

何より建設コストが高く付き、維持管理費、メンテナンス費が必要になります。ここまで考えると、駐車場代以外にも、管理費や修繕積立金が少し高めに設定されている可能性もあります。

建築計画を確認する

建築確認

実際にお部屋の見学に行った際、隣が空き地だった場合、日当たりも眺望も良いので、一時的に気分が高まりますよね。

しかし、特に都心の場合、土地をそのまま遊ばせておくようなことはなく、空き地にはすぐに何かしらの建築物が建つ可能性が高いです。

「隣に何が建つのか」「一軒家かマンションか?」「高さはどれくらい?」などのポイントは確認しておかなければ、いざ住み始めた途端、隣で高層マンションの建設が始まり、工事音もうるさく、眺望や日当たりも悪くなってしまうという可能性があるのです。

しかし、日本においては、建築基準法を中心とする土地や建物関連の法律は非常に細かく設定されています。

「このエリアには◯階建のマンションしか建てられない」「このエリアには飲食店は作れない」などの制限が法律で定められており、例えば、閑静な住宅街に突如、50階建のタワーマンションが建ったりしないようにしています。

重要なのは、「このエリアにはどんな制限があるのか」「隣の空き地にはすでに建築計画があるのか」を確認し、自分が住み始めた後に起こりうるリスクをあらかじめ潰しておくことです。

日当たりは良いか?

マンション選びで日当たりを重視する人は非常に多いですが、意外と見落としがちなのが、各居室にどれだけ光が入るか」という点です。

リビングの日当たりは当然重要ですが、居室の窓が廊下側のために暗かったり、隣のマンションとの距離が近くて暗かったりするケースもよくあります。

また、1DKや1LDKのお部屋の間取りとして案外多いのが、下図のような間取りです。

間取り

こちら、よくある間取りですが、これでは洋室には光が十分に入るかもしれませんが、ダイニングには光が入りづらい間取りになってしまいます。

是非、リビングだけでなく、各居室の日当たりもチェックしてみてください。

各部屋に光が入る間取りはそうそう多くはありませんが、向きや隣のマンションのサイズなどによって大きく変わってきます。

管理形態は全部委託か自主管理か

マンションにおける管理状態の良し悪しは、そのマンションの資産価値に直結します

マンションの販売図面をよく見てみてみると、「管理形態」という欄があります。

ここには、「全部委託」「一部委託」「自主管理」などの管理形態が記載され、そのマンションの管理を「誰がどのように」行っているのかが分かります。

最近のマンションでは、管理は管理のプロに任せようという考えに基づき「全部委託」や「一部委託」として、管理会社に管理を任せているところが多いです。

しかし、傾向として築年数の古いマンションでは、「自主管理」の形態を取っている場合が多いです。

「自主管理」はその名の通り、住民が協力してマンションを管理していく形態ですが、この「自主管理」のマンションはあまりオススメ出来ません

「自主管理」の場合、マンション管理のプロではなく、そのマンションの一住民、いわゆる管理の素人が管理を担っているわけですから、管理会社が管理するマンションと比較すると、その管理状態は雲泥の差です。

単に掃除が行き届いていなかったり、剥げた手すりが長年放置されたままになっているなどの問題はもちろん、修繕の際の資金繰りもままならず、修繕が行えていないマンションもあるのが実態です。

当然、管理会社によって質に差はあるものの、自主管理よりは断然安心感があります。

この管理形態については、マンション見学に行く前でも、ポータルサイトなどに表記がありますので、是非チェックしてみてください。

管理規約をチェックしたか

管理規約には、ペットの飼育やリフォーム・リノベーションに関する決まりが記載されています。ペット可となっていても、ペットの大きさ次第では、規約に違反してしまったというケースは十分にありえます。

また、いくら専有部分とはいえども好き勝手にリフォームやリノベーションをすることはできません。仲介会社に依頼して購入前に管理規約に必ず目を通しておきましょう。

>>>中古マンション購入における管理のチェックポイントの詳細はこちら!

管理組合の議事録に目を通したか

管理組合の運営は代表者の集まりである理事会で通常の議事を取り決め、全所有者を対象とした総会で重要な議事を決定します。理事会・総会それぞれで議事録が作成されるため、どのような議題が上がっているのかを確認することが可能です。

この内容はマンションによって相当差があり、いわゆる「シャンシャン」で終わることもあれば、難しい課題を抱え紛糾すると長時間に渡ることもあります。これを確認することで、マンションが大きな問題に直面していないか、管理組合と管理会社の関係性や居住者間のトラブルの有無、といったものがある程度把握できます。

管理費・修繕積立金の値上がりを把握しているか

修繕積立金は値上がりしていくものですが、特に値上がり幅が大きいマンションはどういった特徴があるのでしょうか?

1.総戸数が少ない

40戸以下の総戸数が少ないマンションを私はあまりお勧めしていません。なぜなら、1戸あたりの管理費や修繕積立金の負担が大きくなるからです。また低層ではなく、ワンフロア2~3戸で総戸数が少ない割に階数が高いマンションも要注意です。

2.機械式駐車場

機械式駐車場が設置されていると、定期点検や故障した際に費用がかかります。また25年位経つと老朽化により交換しなければなりません。平置式の駐車場に比べて高額な費用を自分たちで負担し続けなければなりません。

都内で敷地が狭いマンションの場合は機械式にすることで駐車台数を確保できますが、空いている区画が多い場合は、当初見越していたマンション全体の収支計画も崩れます。機械式駐車場は車高制限があり、また出入庫に時間がかかるため、入居者からも敬遠されてしまいます。駐車料を値下げすることで入居者に利用を促すといった対策を講じているマンションもありますが、機械式駐車場は撤去し平置きにする決断も必要でしょう。

3.タワーマンション

一般的にマンションの大規模修繕は、足場を組んで外壁の塗装等を実施しますが、タワーマンションの場合は、足場を組むことが出来ません。そのため、リフトクライマーと呼ばれる昇降式の足場やゴンドラが必要になってきます。

また工事期間も長くなるため、他のマンションに比べて大規模修繕にかかる費用が膨大です。エレベーターも何基もあるため、30年程で交換する際の費用も大きくなっています。

当初月額3万円弱だった管理費・修繕積立金が将来的には6万円になることも。タワーマンション購入の際は長期修繕計画を入念に見る必要があるでしょう。

4.共用施設・サービス

大規模マンションの場合、共用施設が充実していることが、そのマンションの魅力でもあります。特に温水プールやゲストルーム・キッズルーム・パーティルーム・ジムは、日々の清掃や管理が必要であると共に、修繕費用も発生します。自分たちにとって、それぞれの共用施設が必要なものか見極めることもポイントでしょう。

また、マンションコンシェルジュサービスや24時間有人管理は、人件費がかかるため、管理費の増額に繋がります。

内覧以降はスピード勝負!

ある程度物件の候補を絞ったら、信頼できる不動産仲介会社に連絡をして内覧を行います。

もし実際に物件を見学して気に入ったら、購入申込書を売主に提出します。購入申込書には、いくらでの購入を希望するかなどの情報を含めて提出します。

しかし、注意したいのが、いい物件であるほど、同じようなタイミングで他の方も内覧をして購入を検討しているということです。基本的に売主との交渉権は購入申込書を出すタイミングなので、意思決定が他の購入検討者の方に遅れてしまうとせっかく気に入った物件を買い逃してしまう可能性があります。

首都圏では、新築マンションの価格高騰によって中古マンションの人気が相対的に高まっていますので、買い逃しをしてしまうお客様はとても多くなっています。

本当にいい物件は早く購入しないと他の方に購入されてしまうので、営業マンとしてもお客様の迅速な意思決定を後押ししたいのが本音なのです。

>>>中古マンションの内覧の注意点詳細はこちら!

値引き交渉に注意

中古マンションの値引き

先日した通り、購入申込書には希望の購入価格を提示します。そのとき、あまりにも値引き幅が大きい(数百万程度)と購入申込書を迅速に出したとしても、売主としてはあまりいい印象を受けないので、2番手の方に交渉権が移ってしまうことがあります。

売主としては、端数程度の値引きを想定している場合が多いのでまずは端数の部分を値引きすることができないか交渉してみるのがいいのではないでしょうか?

また、住宅ローンの事前審査を早めにやっておくと売主からは購入の意向が高いと見られるので、交渉がしやすくなるというメリットが生まれます。購入能力があることをしっかりとアピールできるようにしておきましょう。

水漏れに注意!

中古マンションの設備の中でも、特に注意していただきたいのは、水漏れです。所有する住戸だけでなく、階下の住戸にも水が染み出してしまうといった迷惑、トラブルの原因となる可能性があります

水漏れが起こった場合、天井や壁のクロスを交換するだけでなく、床下、天井裏に溜まった水の排水やカビが発生しないように対応をしたりと費用がかかってしまいます。

ポイントは目に見える部分と見えない部分です

実際に水を出してみましょう。この時、水量を調整するレバーの下の繋ぎ目の部分から水が漏れ出している場合は、中の部品であるパッキンやバルブカートリッジが劣化している可能性があります。これらは10~15年を目安に交換すると良いでしょう。

排水部分にも水漏れの可能性があります。シンクの下を開けると排水管が通っています。蛇口もそうですが、排水管も複数のパーツで構成されています。

このパーツ同士の繋ぎ目にパッキンを使用しています。パッキンはゴム製のため、熱や水によって劣化がしやすいという難点があります。一方で、ゴムの柔らかさを生かし、隙間を埋め水が漏れ出すことを防いでいます。

シンク部分と繋がっているパーツを排水トラップといいます。このトラップ部分に蓋をし、水を溜めることで下水からの臭いが上がってくることを防いでいます。そして排水トラップの先は排水管となります。

排水管は金属製、プラスチック製といったものが主流ですが、中にはビニール製のものもありますビニール製の排水管の場合、耐久性が低いため、熱湯や油などを流すと破損してしまうため、交換も検討した方が良いかもしれません

住宅ローン選びに関する注意点

中古マンション購入の中でももっとも大きい不安は、「住宅ローンを支払っていけるだろうか」という不安かもしれません。住宅ローンの選び方に失敗しないためにも最適な資金計画を綿密にプランニングすることをお勧めします。これによってお金の不安は少なからず解消されるはずです。

資金計画に無理はないか

資金計画

住宅ローンは、長期間の返済が必要になるので、慎重に選択する必要があります。銀行の審査を受け、「これだけ貸せますよ」という結果だけを見て、そのまま大金を借りてしまう人がいます。

重要なのは、「借りられる額」と「借りても良い額」は全く別のものであるということです。

銀行は、その人の年収や所属企業、勤続年数などを総合的にみて、「この人にはこれくらい貸してもちゃんと返してくれるだろう」という金額を計算し、提示します。

この計算の際に用いられる考え方が、「返済負担比率」というものです。しかし、この返済負担比率を鵜呑みにするのも危険です。

一般的には、返済負担比率が35%以内であれば融資がおりることは多いですが、よくよく考えてみてください。

月収のおよそ3割が住宅ローンの返済だけで消えてしまうという状況は、あなたにとって適切でしょうか?

まだお子様が小さいご家庭であれば、まだまだこれから教育費もかかります。車をローンで購入した家庭であれば、住宅ローンだけでなく、こちらの返済もあるわけです。

日々の生活費はもちろん、今後発生しうる費用について想定し、果たして自分たちが毎月返済出来る適正金額はどれくらいなのか、冷静に検討してみてください。

>>>住宅ローンに関する注意点の詳細はこちら!

売買契約における注意点

中古マンション売買契約

売買契約では、様々な書類に目を通したりする必要がありますが、どれも重要なものになりますのでチェックを怠らずに行きましょう!

重要事項説明書をチェックする

売買契約の際に、宅建士によって説明される「重要事項説明書」。

重要事項説明書は売買契約書とは別のもので、取引にあたって特に重要なポイントを抜粋して作成される書類です。

売買契約日には、この膨大な量の重要事項説明書の読み合わせが行われるのですが、中身は専門用語や法律用語がギッシリで、当日その場で一つ一つ質問していては、いくら時間があっても足りません。(売買契約は、通常2時間ほどかかります)

実は、この重要事項説明書や売買契約書を事前に見せてもらえることをご存知でしょうか?

仲介会社の担当者にあらかじめ、「契約前に重要事項説明書を見せてください」と言っておけば、契約前に見ることが出来ます。

ここで事前に不明点を担当者に質問し、クリアな状態で売買契約に臨むことをオススメします。

当日慌てないためにも、事前に目を通しておくようにしましょう。

ローン取得期日はいつか

売買契約が終わると、住宅ローンの本審査を受けることになります。

この際、いつまでも買主が本審査の手続きをせずに、例えば決済日の前日に「住宅ローンがまだ通過していない」と言われると、売主は非常に困ってしまいますね。

そんな事態を防ぐために、売買契約書には必ず「ローン取得期日」というものが設定され、記載されます。

ローン取得期日とは、「この期日までに本審査を通過させてください」という期日のことで、およそ売買契約日から2~3週間ほどの日程で設定されることが多いです。

売買契約が終わり次第、本審査の申し込みをすれば、通常は間に合うスケジュールになっていますが、このローン取得日が引き金となってトラブルに発展することが少なくありません。

ローン取得期日にもし間に合わなかった場合、買主が売主との約束を破った形になるため、手付解除による契約の白紙撤回か、最悪の場合、違約金を支払った上で契約を白紙撤回することになり、いずれにしても買主に損害が発生します。

ローン取得期日に関するトラブルに陥りやすいのは、例えばネット銀行を使う予定の方です。

ネット銀行は金利が安く、手続きもネット完結で便利な反面、「審査が非常に遅い」という欠点があります。ネット銀行は最近とても人気なので、審査待ちの人が多く、なかなか審査が始まらないのです。場合によっては、本審査手続きから結果が出るまで、1ヶ月以上かかることもあります。

ですので、リスクヘッジのためにも、ネット銀行と並行してメガバンクの本審査も受けておくことをオススメします

重要なのは、「ローン取得期日までにどこかしらの銀行の本審査を通過していること」です。ネット銀行を使う場合は特に早めの対応をすることを心がけてください。

ローン特約期日はいつか

ローン特約とは、仮に住宅ローンの本審査が落ちた場合、契約を白紙撤回出来るという買主保護のための特約です。

このローン特約が使える期限のことを、「ローン特約期日」と呼び、一般的にはローン取得期日から2~3日後に設定されます。

例えば、ローン特約期日を過ぎた後に、「やっぱり購入をやめたい!」と言っても、それはローン特約には当たらないため、手付解除もしくは違約解除となり、金銭的な負担が発生します。

ローン特約期日がいつなのか、スケジュールを把握するようにしましょう。

手付解除期日はいつか

手付解除とは、売買契約時に売主に支払った手付金を放棄することで、契約を白紙撤回出来るものです。

「ここまできて、手付金を放棄して契約をやめる人なんているの?」と思う人が多いですが、手付解除は意外と起こり得るのです!

例えば、「急遽転勤が決まって、そのマンションを購入する必要がなくなった」場合などが想定されます。

また、「病気にかかってしまい、マンション購入どころではなくなった」などのケースもありえますよね。

こんな時は、手付解除によって契約をなかったことにすることが出来ます。

本来、売買契約後に買主都合で契約を白紙に戻すとなると、違約金と言われても仕方のない話ですが、この手付解除も買主保護の側面があるので、手付金分のダメージで済むというわけですね。

また、手付解除は売主も使うことが出来ます。

売主が手付解除を使う場合は、すでに受け取っていた手付金の2倍を買主に対して支払うことで、契約を解除することが出来ます。何故、売主は2倍の手付金を支払わなければならないのでしょうか?それは、契約後に解除されて困る度合いが買主の方が強いからです。

売主からすると、契約が白紙になっても、また別の人に販売すれば済む話ですが、買主はそうはいきません。現在住んでいる賃貸の解約や、新しい家具の購入など、実費を伴う損害を被ることになります。これでは、払っている手付金を返してもらうだけでは割りに合わないですよね。

瑕疵担保責任の内容を確認したか

瑕疵担保責任

瑕疵とは、日常生活を送っている上では発見が難しいような欠陥のことを指します。

マンションの場合、代表的なのは「雨漏り」「シロアリの害」「給排水管の故障」などが挙げられます。

中でも「給排水管の故障」は、よく起こりうる問題です。

引き渡しを受けて入居し、しばらく住んでいると、トイレの給水管から水が漏れてきた!というようなトラブルが起こり、調べてみると、給排水管が腐食していた、というようなケースはたまにあります。

瑕疵は、売主の責任とは言いづらい欠陥であるものの、一定期間は売主が責任を持ちましょうというのが「瑕疵担保責任」で、売主が個人の場合は引き渡しから3ヶ月、売主が業者の場合は引き渡しから2年の間保証してくれます。

翻すと、この期間を過ぎた後に発覚した瑕疵については、保証してもらえないということです。

マンションは経年に伴い劣化していくものですから、期間を定めず永久に売主が責任を負うというのは現実的はないことから、瑕疵担保責任の期間が設定されています。

ここで重要なのは、瑕疵の範囲を理解するということです。

例えば「シャワーヘッドが緩んでいる」や「網戸が少し破れている」などの不良は、いわゆる設備不良であり、生活出来なくなるほどの重大な欠陥とは言えません。

あくまで、マンション購入の主たる目的である「住むこと」の目的達成が難しいような重大な欠陥が「瑕疵」であり、それ以外は「設備不良」もしくは「中古マンション特有の経年劣化」ということになります。

また、物件の部屋の設備に関する各設備の状況が記載されている「付帯設備表」や物件それ自体の状況が期待されている「物件状況確認書」に目を通して置くことも重要です。

設備保証については後述します。

設備保証の内容を確認したか

設備保証とは、先ほど説明した瑕疵よりも軽いもので、専有部内の設備に関する保証になります。

まず基本的に、各設備において壊れている部分や調子の悪い箇所については、売買契約時に売主から一通り説明を受けることになります。

例えば、「網戸の締まりが多少悪いです」や「洋室のドアの立て付けが悪いです」などの説明を一通り受けて、それを承認した上で契約をする流れになりますので、基本的には問題にはなりません。

設備保証が出てくるケースとしては、「そもそも売主が故障箇所について告知していなかった設備」や「設備保証期間内に、売主も把握していなかった設備不良が見つかった」などの場合になります。

ただ、基本的に中古マンションの売買は「現況有姿」、いわゆる「ありのままの状態で引き渡しますよ」という特性があるので、何でもかんでも売主に修理してもらえるわけではありません。

例えば「壁紙が汚れている」や「電球が切れている」などは設備保証の範囲ではありません。

ここの認識が誤っていると、後々トラブルに発展することもありますので、事前に不動産会社の担当者などに説明してもらうようにしましょう。

また、売買契約後にも決済の際のリフォーム申請や、引き渡しの際に提出する書類等でいくつか注意すべき点もあります。

税金に関する注意点

中古マンション購入における注意点として、「税金」の存在が挙げられます。特に固定資産税に関しては注意が必要です。

固定資産税に関する注意点その1

固定資産税とは、毎月1月1日現在で土地と建物を所有している人に対して、その土地、建物の固定資産税評価額を基準にして算出される税金のことです。

この固定資産税ですが、売主が滞納している場合があるので、特に注意が必要となります。

マンションの場合、毎月かかる管理費や修繕積立金を売主が滞納しているかどうかは、管理組合や管理会社に問い合わせることで確認を取ることができます。そして不動産仲介会社が物件調査の段階で把握し、売主に滞納額を返済するよう促すことができます。

ところが、固定資産税については、売主がきちんと納税しているかどうかの確認が、せいぜい口頭確認程度になっていたりするケースがあります。

例えば、資金的に行き詰っている売主ですと、前年分の固定資産税を滞納しているケースも考えられます。

もし、今年度分の納付書が届いていれば、固定資産税滞納の事実を確認することができますが、時期的に届いていない場合は確認することができません。

そこで、滞納状態かどうかを「法務局」を利用することによって確認可能であることを知っておきましょう。

市町村から再三の督促が為されても納税しない場合、市町村によって物件に「差押」の登記が設定されますので、法務局から不動産登記簿謄本全部事項証明書)を取得することによって確認ができるようになっているのです。

また、このような固定資産税の滞納状態を解消するためには、具体的に以下のような方法が挙げられます。

  • 契約時に買主から受領した手付金によって滞納金を清算する方法
  • 残代金受領と同時に、残代金から滞納金を清算する方法
  • 売買代金から滞納金相当額を差し引いて契約し、買主が売主の代わりに清算する方法

手付金または残代金による清算とする場合、買主に負担が及ばないよう、確実に清算する必要があります。そのため、不動産仲介会社の主導で清算手続きを手配し、場合によっては残代金決済の場に滞納先を同席させるなどして、売主に清算を結了させることになります。

また、売買契約書上で「売主は残代金受領後すみやかに滞納金を支払うこととする」などと記載してしまうと、滞納金の確実な清算が担保されないまま取引が完了してしまうことになります。

そのため、売買契約書と重要事項説明書の特約条項に、「滞納の事実」「滞納の確認期日」「清算方法」等の記載と、「滞納金および付帯する費用については、売主の責任と負担において、○○日までに清算するものとする」と明記してもらうことで、より拘束力を持たせることができます。

なお、住宅ローンの滞納による競売や任意売却においては、交渉によって債務額を減免される可能性がありますが、市町村が関わる滞納については、滞納金の減免交渉はできないものと覚えておきましょう。

固定資産税に関する注意点その2

総務省の調査では、2009年から2011年の期間において、固定資産税の取りすぎが発覚して減額修正されるケースが多数発生していたそう。

固定資産税は地方税になるので、ミスが発覚しても内々に処理をされてしまうケースが多いのです。

徴収ミスの多くは、職員による入力ミスで本来ならば軽減される特例措置が適用されていないなど、ヒューマンエラーが原因となっています。

固定資産税の通知が届いたら、まず固定資産税額に誤りがないかを確認しましょう。家屋である場合は、固定資産税課税標準額と固定資産税評価額が一致しているか、土地に特例が適用されているかどうか、軽減措置の期間内なのに、軽減措置が適用されていない等、細かく確認する必要があります。

固定資産税が明らかに高額であると思われる場合は、市町村へ申し立てをすることもできます。まずは届いた固定資産税納税通知書を確認するとともに、課税台帳の閲覧を申請するなどの方法を取るようにしましょう。

固定資産税の過払いは、誰にでも起こりうることです。きちんとした知識を持って、しっかりチェックすることが大切です。

中古マンション購入の失敗例

事前に失敗例を知っていることでより満足のいく中古マンション購入ができるでしょう。ここでは、中古マンションの代表的な失敗例をいくつかご紹介します。

管理組合が機能していないマンションだった

賃貸住戸

ファミリー向けのマンションでも、そこにずっと住んで子育てをしていく人だけが購入するとは限りません。

分譲で購入し、自分がそのマンションに飽きたら賃貸物件にする人もいますし、最初から賃貸目的で購入するケースもあります。

賃貸で住む人は、勤務先の変化やライフステージの変化に対応するために、あえて賃貸物件を住まいとして選んでいます。

賃貸として住む人と、購入して住む人の間ではマンションに対する意識も「自分が住んでいる間だけ問題がなければ良い」「ずっと住むので快適に保つ取り組みをしていかなければいけない」というように全く違ってきます。

賃貸で住む人は管理費はともかくとして、マンションの修繕費など自分には関係ないものだと思っていますし、マンションの管理組合とはできれば関わりを持ちたくないものだと思っている場合もあります

賃貸物件がマンション内に増えていくと、修繕費が満足に積み立てられず、大規模修繕ができない、できても不十分ということも考えられます。

眺望を台無しにされた

タワーマンションの眺望

憧れのタワーマンション生活、特に高層階に住むとなるとその眺望は格別です。

しかしタワーマンションが一棟建つと、周辺に他のデベロッパーがマンション建設に乗り出すのは珍しい話ではありません。

もちろん人口が増えていくと、店やインフラも発達していくなどのメリットがあるのですが、同時に起こりえるのが、目の前に他のマンションが建つということです。

せっかく高層階から夜景を眺めて楽しんでいたのに、その目の前に同じような高さのマンションが建てられてしまってはせっかくの高層階からの眺望も台無しになってしまいます。

しかし、当然「近くにマンションを建てるな!」という権利は誰にもありません。

発展が進んでいる地域は、家の周辺環境もどんどん変化していくということは、忘れないようにしましょう。

最後に

今回作成した「250のチェックリスト」は、中古マンション購入の不安を少しでも解消するコンテンツとして役立てていただけると嬉しいです。

見落としがちな細かいポイントを網羅して、納得感のある中古マンション購入を成功させましょう!

著者について

コンサルティングセールス谷鴻佑
中古マンション売買の専門会社Housmart(ハウスマート)にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
不動産に関する広範囲な知識を元に、分かりやすい情報提供と、お客様とって最高の家探し、マンション売却のお手伝いをしています。

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