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相続不動産を売却する方法と注意点

相続不動産を売却する方法と注意点

同居でない両親を亡くした場合、父母の住んでいた土地・建物をどうするかという問題に直面します。

兄弟・姉妹のうち1名が相続して住み続ける選択肢もありますが、それぞれ別の土地で生活していると誰も引っ越しを望まないこともあるでしょう。

賃貸に出すとしても、古い家のリフォームや修繕の費用、税金など固定費の負担も無視できません。

このように住み続ける人のいない不動産の相続は、トラブルの火種になりやすいのです。

相続人の間でのトラブルを避ける方法の1つとして、不動産を売却して現金に換え分配する方法があります。

現金であれば公平に分割できるので、全員が納得いく相続を行うことができます。

今回は、相続不動産を売却して現金を分配する「換価分割」の手順をご説明します。

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不動産相続にかかる諸費用

それでは、不動産相続にかかる費用などをみてみましょう。

不動産を相続したからと言って、特別な費用がかかることはありません。もちろん、その不動産を売却したりせずに所有し続ければ固定資産税は納めなければなりません。

ただし、不動産に限らず相続をした場合、相続税が生じる可能性があります。相続税は「被相続人の相続財産のすべての合計額」が「基礎控除額」を超えた場合にのみ発生します。

基礎控除額は、3,000万円+600万円×相続人数となります。

例えば相続する人の数が3人の場合、基礎控除額は 3,000万円+600万円×3人=4,800万円です。

この場合、相続財産の総額が4,800万円以下の場合は、相続税はかかりませんが、それ以上であれば相続税が発生します。

基礎控除以外にも、配偶者控除なども用意されているので確認するようにしましょう。

相続不動産売却の流れ

相続不動産を売却して換価分割を行う場合の手順は、以下の通りです。

  1. 売却人(代表者)を決め、遺産分割協議書を作成
  2. 相続登記で名義変更
  3. 相続税の申告・納税
  4. 不動産業者に査定依頼
  5. 不動産業者を決定・媒介契約の締結
  6. 売却活動(内覧・価格交渉)
  7. 売買契約締結
  8. 決済、引渡し
  9. 遺産分割協議書にしたがって売却代金を分配
  10. 譲渡所得税の確定申告・納税

このうち、手順4~8までは通常の売却と変わりありません。

相続不動産を売却するときのポイント

売却人を決め、遺産分割協議書を作成する

被相続人(亡くなった親)の名義で不動産を売却することはできません。

そこで相続人のうち1名を代表者として定め、一時的な名義変更を行う必要があります。

その際、遺産分割協議書に換価分割を行う旨売却代金の分配割合について明記します。

売却人となる代表者は、名義変更や売却の手続きについて経費を負担することになります。

不公平感が出ないよう、これらのコストの扱いについても取り決めておきましょう。

相続登記で名義人を変更

法務局にて遺産相続協議書に定めた売却人への所有権移転登記を申請します。

相続後の所有権移転登記に期限の定めはありませんが、この手続きが完了しなければ売却はできません。

本来、所有権は複数人での登記が可能です。

しかし相続人全員の共有名義にすると、売買契約時に全員分の署名・捺印や証明書が必要となり手続きが煩雑になります。

代表者である売却人1名の名義へ変更するのは、今後の手続きを円滑に進めることが目的です。

相続税の申告・納税

相続税は、相続の開始から10ヵ月以内に申告と納税を行わなければいけません。

相続財産の課税評価額は売却代金とは無関係に決定されます。

換価分割は相続財産が現金で分配されますが、課税対象となるのはあくまでも不動産の評価額であることに注意しましょう。

遺産分割協議書にしたがって売却代金を分配

相続不動産の売却が成功し入金がなされたら、遺産分割協議書にしたがって代金を分配します。

遺産分割協議書に換価分割の記載があれば、分配される現金に対して贈与税がかかりません。

譲渡所得税の確定申告・納税

売却後の分配金について、各相続人に対して譲渡所得税が課税されます

譲渡所得税とは、不動産などを売却した際に得た利益に対して課される税金です。

相続不動産を売却した場合は、相続税の一部を取得費として加算し課税対象額を軽減できる特例があります。

ただし、相続のあった日から3年10ヵ月以内の売却が条件となります。

どのように相続すれば一番賢く相続できるか

相続時のトラブルを避ける有効な方法として売却を提案してきましたが、できることなら相続税を払わずに不動産相続をしたいと思う人は多いでしょう。

では、どのように相続すれば最も負担が少なく相続をすることができるのでしょう?不動産相続を検討している方は、貸家やアパートとして相続した方が土地の評価額が2割程度安くなり相続税も少なくて済みます。

もしも、土地を相続させようと考えている場合は、そこに貸家やアパートを建てて相続させれば借家権割合に借地権割合をかけた分だけ評価を下げることができるのです。

また、相続税はそのまま現金で相続するよりも不動産で相続した方が安くなります。

更にお得に相続しようと思う場合は、生命保険を活用した相続の方法もあります。

生命保険は、病気や怪我、死亡に備えて加入するものですが、相続税の節税対策として大変有効な方法となります。なぜかというと、生命保険には非課税枠というものがあり、500万円×法定相続人の数が控除されるのです。

これらを利用すると、多くの場合はよほど高額な生命保険ではない限り税金はかからないケースがほとんどです。

まとめ

相続不動産を売却し現金を相続人で分配する換価分割は、一見簡単そうですが注意すべきポイントがいくつかあります。

所有権移転登記や売却時の諸費用などのコストは、どのように負担するか相続人の間でしっかり協議しておきましょう。

相続税や譲渡取得に関わる税金について、どれほどの金額になるかあらかじめ把握しておくことも必要です。

でも、まずは本当に売却するかどうか、入念に議論することがなにより大切です!

photo by shinsan

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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