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【知らないと損!】中古マンション購入の際、仮登記がついていたら…?

【知らないと損!】中古マンション購入の際、仮登記がついていたら…?

よさげな中古マンションが見つかったので、購入を検討しようと思って念のため登記簿をとりよせたら「仮登記」がついていた……。

購入しようとしている物件に仮登記がついていたとき、どうしたらよいのでしょうか。そもそも仮登記とはどういうものなのでしょう。確認してみましょう。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

仮登記とは?

仮登記とは、本登記前の予備的な登記のことです。本登記の条件がそろわないときに「順位の保全」を目的として行います。ポイントは以下のとおりです。

  • 対抗力はない。
  • 順位保全効果がある。

この2点がポイントになります。

対抗力はない

対抗力とは、利害関係のある第三者に権利を主張する効力のことです。仮登記には対抗力はありません。

そもそも登記は、権利関係を公に示して、第三者に対する対抗力を備えることが目的です。その本来の効果を持たないのが仮登記。あくまでも仮のものなのです。

順位保全効果がある

では、なぜ対抗力がないのに仮登記を付けるのでしょうか。それは、仮登記には順位保全効果があるからです。仮登記にもとづく本登記をすると、仮登記を行った時点で順位が確定します。

つまり、仮登記後になんらかの権利変動があり登記がなされていたとしても、仮登記を本登記にすることで、仮登記後の権利に対抗することができるのです。

登記のルールは「早い者勝ち」。先に登記をしたものから対抗力を持ちます。条件が整っていない状態でも、順番を確保できる。それが仮登記のメリットです。

仮登記の種類

仮登記にも種類があり、1号仮登記と2号仮登記に分かれています。

  • 形式的不備による仮登記→1号仮登記
  • 実質的不備による仮登記→2号仮登記

1号仮登記

手続法上の形式的不備による仮登記を「1号仮登記」と呼びます(不動産登記法第105条1号)。

以下のような条件が該当します。

権利変動がすでに起きている。かつ、本登記手続きに必要な書類が不足している。

例えば、物件の売買契約を結び、買主から売主へ代金の支払いも済んでいるが、所有権移転登記に必要な書類を提出できないときなどが1号仮登記に該当します。

本登記手続きに必要な書類とは、権利証(登記識別情報)、第三者の許可書、同意書・承諾書のことです。

2号仮登記

実体法上の実質的な不備を原因とする仮登記を「2号仮登記」と呼びます(不動産登記法第105条2号)。

2号仮登記の場合、権利変動はまだ起こっていません。

2号仮登記には以下の2つのパターンがあります。

  1. 請求権保全の仮登記
  2. 条件付権利の仮登記

1.請求権保全の仮登記

将来、権利変動を生じさせる請求権がありそれを保全する場合の仮登記です。

例えば、売買契約が予約の段階で止まっていて、買主が契約を締結する意思を表示したときに所有権が移転する契約を結んでいるなど。

(登記の目的の例)

2.条件付権利の仮登記

一定の条件を満たせば権利変動をするのに、いまだにその条件が満たされていないときの仮登記。

登記すべき権利変動が、将来確定の見込みがある場合のものです。

例えば、農業委員会等の許可を条件として、所有権移転の本登記をする内容の農地売買契約を締結した。

もしくは、不動産の売買契約を結んだが、買主から売主へ代金支払いがまだなされておらず、売買代金の完済を条件として所有権移転の本登記をする場合など。

仮登記付き物件を購入するリスク

  • 本登記される可能性を否定できない。
  • 仮登記付き物件への融資を受けることが困難(仮登記の抹消が融資条件になるので)。
  • 仮登記抹消費用やハンコ代を負担する可能性が出てくる。
  • 仮登記名義人と仮登記抹消の交渉が決裂する可能性。
  • 仮登記設定当時の事情がわからなくなっている可能性。
  • 仮登記名義人が既に死亡しており相続が発生する可能性。
  • 仮登記名義人の行方がわからなくなっている可能性etc

仮登記つきの物件にはこのようなリスクが考えられます。したがって、せっかく物件を買い受け、所有権移転登記をしても、仮登記が本登記された時点でそちらの権利が優先してしまうのです。

仮登記がついたまま不動産取引をすることは、極めて権利の状態を不安定なものとする可能性があることを頭に入れておきましょう。

仮登記付き物件の対処法

それでは、仮登記の各パターンによる対処法について見ていきましょう。

1号仮登記の対処法

登記の目的に「所有権移転仮登記」と記載されているなら、それは1号仮登記です。

1号仮登記の場合、権利変動は既に起こっているので、所有権は移転していることとなります。

その場合、売主だと思っていた登記簿上の所有権者に実は所有権はなく、本当の所有権者は仮登記名義人の方だったということになります。

その事実を知らず所有権のない売主と売買契約を結ぶことは権利関係を複雑にしかねず、リスクも大きいですよね。

したがって、以下の二点を確認しておきましょう。

  • 仮登記の経緯や事情を確認し、権利変動の実体を把握する。
  • 権利変動が実はなかった、もしくは、解除されているのなら、仮登記が抹消できるのかを確認する。

仮登記を抹消できるようなら、仮登記の抹消が終わってから物件を購入するか、決済と同時に仮登記を抹消します。

2号仮登記の対処法

一方、不動産売買の現場でよくみられるのは2号仮登記です。こちらは権利変動が実際に起こってはいません

1号仮登記と同様、仮登記の抹消が終わってから物件を購入するか、決済と同時に仮登記を抹消します。

不動産購入における仮登記抹消手続きのポイント

不動産購入における仮登記の抹消は、かならず、決済の前に済ませるか、決済と同時に行うようにしましょう

不動産売買の実務としては後者のパターンが多いでしょう。

仮登記抹消手続きのポイントは以下のとおりです。

  • 同時履行ができない、または抹消の条件があいまいなら購入しない。
  • 仮登記の抹消が不確実な場合、契約書に白紙解除の特約をつける(確実に抹消できるとしても特約をつけたほうか堅実)。
  • 手付金は決済時まで仲介業者に保管してもらう、もしくは手付金を支払わない。

仮登記付き物件の売買契約の場合は手付金を仲介業者に預かってもらうのが安全です。

その際は、信頼できる仲介業者にお願いするようにしましょう。

まとめ

ポイントを押さえれば、仮登記付き物件の購入もそれほど心配しなくてもいいとも言えるかもしれません。

基本的な知識は押さえておき、信頼のおける仲介業者等と協力しながら抹消の手続きを進めるようにしましょう。

もちろん、リスクが高すぎるのなら、購入しないという決断も大切です。

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