転勤や家族構成の変化により、住み替えをする人が増えています。特に近年は中古不動産の値上がりにより、上手くすれば残債はもちろん、新築の購入時とあまり変わらない金額で売却することが可能なケースもあります。
そこで気になるのが、売却する際にいくらぐらい費用がかかるのか、という点。せっかく高く売却出来たとしても、多額の費用がかかってしまったら困ってしまいますね。
今回は、中古物件の売却にかかる費用の中でも、一番大きな費用を占める仲介手数料について解説します。
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1.仲介手数料の計算方法
中古マンションや中古戸建などの不動産売却にかかる仲介手数料は、実は中古不動産の購入手数料と変わりません。仲介手数料は下記のような計算式で求めることが出来ます。
物件価格×3％+6万円+消費税
代表的な不動産価格ごとの売却手数料は下記の通りです。
- 2000万円のマンションの場合：71万2800円
- 3000万円のマンションの場合：103万6800円
- 4000万円のマンションの場合：136万800円
- 5000万円のマンションの場合：168万4800円
- 6000万円のマンションの場合：200万8800円
- 7000万円のマンションの場合：233万2800円
- 8000万円のマンションの場合：265万6800円
- 9000万円のマンションの場合：298万800円
- 1億のマンションの場合：330万4800円
高く売れれば売れる程嬉しいですが、その分仲介手数料は高くなるというワケです。
2.誰に支払うのか
仲介手数料は、不動産の売却を手伝ってくれた不動産会社に支払います。
不動産売却においては、複数の不動産会社に売却活動を依頼することが可能です（一般媒介契約と言います）。
複数の不動産会社に売却活動を依頼する場合であっても、仲介手数料を支払う必要があるのは、最終的に買主を見つけてくれ、買主との売買契約を締結してくれた1社だけになります。
仮に3社と媒介契約を締結し、販売活動をしてもらったとしても、3社に仲介手数料を支払う必要はありません。
3.いつ支払うのか
それでは、仲介手数料はいつ不動産会社に支払うのでしょうか？仲介手数料は、不動産売却の流れに沿って、2回に分けて支払います。マンション売却の大まかな流れとポイントについて詳しく調べておきましょう。
3-1.売買契約時
1回目の仲介手数料の支払いは、買主が見つかり、買主と売買契約を締結する際に不動産会社に支払います。仲介手数料のうち半分の金額を、不動産会社に支払うのです。
この際、自分の預金から支払っても良いですし、売買契約締結と同時に買主から受け取る手付金から支払っても大丈夫です。
3-2.引き渡し時
2回目の仲介手数料の支払いは、不動産の引き渡し時に支払います。買主から残代金を受け取り、鍵の引き渡しをした後に不動産会社に残り半分の仲介手数料を支払うのです。
この際も、あらかじめ自分で仲介手数料を準備しても良いですし、買主から受け取る残代金の一部を現金で受け取り、そのまま不動産会社に支払うという方法もあります。
4.売買契約が途中で解約されたらどうなるの？
上記「3.仲介手数料はいつ支払うのか」で、売買契約時と引き渡し時に半分ずつ支払うというお話をしました。では、もし仮に、売買契約を締結したにも関わらず、引き渡し前に契約が解約になってしまった場合は、仲介手数料はどうなるのでしょうか？
4-1.ローンが原因で解約された場合
まれに、買主が住宅ローンの本審査が通らず、契約を解約するケースがあります。このようなケースは「ローン特約解除」「ローン特約による白紙解約」などと呼ばれます。
このような場合、買主に落ち度がないため、全てを「契約前の状態に戻す」ことになります。つまり、不動産会社に支払った仲介手数料の半金も戻ってきます。
なお、買主から受けっとた手付金も全額返金する必要がありますので、注意してください。
4-2.手付金放棄による解約の場合
売買契約から約1ヶ月間の間は「手付解除期間」と呼ばれ、買主は手付金を放棄することで契約を解除することが出来ます。
この権利は売主も使うことが出来、受け取った手付金を返金し、かつ、手付金と同じ金額を買主に支払うことで契約を解除することが出来るのです。
この手付金放棄による解約は、買主・売主の意志によるものなので、仲介手数料の半金は戻って来ません。
買主からの申し出による解約の場合、手付金の相場は物件価格の５％なので、５％ー１.５％（通常の不動産会社の仲介手数料３％の半額）＝３.５％ほど手元に残ることになります。
売主からの申し出による解約の場合、５％＋１.５％＝７.５％、費用がかかることになりますので注意が必要です。
5.仲介手数料を安くすることは出来るか
不動産売却の費用の大きな割合を占める仲介手数料ですが、殆どの不動産会社は仲介手数料の割引を行っていません。不動産会社にとって仲介手数料は飯のタネなので、おいそれとは割引をしてくれないのです。
6.仲介手数料を無料にすることは出来るか
世の中には数社、仲介手数料無料を謳っている会社がありますが、これらの会社には要注意です。
彼らのビジネスモデルは、買主より仲介手数料を受け取ることによって、売主からの仲介手数料を無料にするというもの。
一見、良さそうに見える仕組みですが、不動産売却の大きなチャンスを逃してしまう可能性、実はコストがかかる可能性があります。
6-1.仲介手数料無料の会社はレインズに登録をしない
不動産売買では、レインズという情報ネットワークが存在します。これは、全国の不動産会社が登録をしており、物件情報と顧客を紹介し合うシステムです。
不動産は個人にとって大切な財産のため、基本的に不動産の売却依頼を受けた不動産会社は、売却依頼を受けた不動産をレインズに登録する必要があります。
しかし、売却仲介手数料無料を謳う会社は、自社で買主を見つけないと、売上がゼロになってしまうので、レインズへの登録を行いません。
6-2.数万人の買主に見つけて貰えない可能性がある
あなたの物件がレインズへの登録を行われない場合、何が起きるのでしょうか。
世の中には、不動産探しを不動産会社に任せている買主がたくさんいます。信頼している営業マンから紹介される物件情報を元に不動産探しをしている方がいるのです。
レインズに登録されないということは、こういった顧客にあなたの物件が届かないリスクがあります。
仲介手数料を無料にしたいが故に、物件がなかなか売れず、あげく売値を下げざるを得ないという本末転倒なことになりかねません。
6-3.事務手数料がかかる
また売却の仲介手数料が無料と宣伝していても「事務手数料」という名目で数十万円の費用がかかるケースが殆どです。費用がかかった上に、適正金額でマンションが売れなくなってしまうという可能性が高いことを考慮する必要があります。
