マンションジャーナル

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【はじめての不動産購入】物件の見方をプロがわかりやすく解説!

【はじめての不動産購入】物件の見方をプロがわかりやすく解説!

マンションを購入しようと物件を見に行ったものの、チェックすべきポイントが分からずに困ってしまう、そんな経験はありませんか?

特にはじめて中古物件を購入するとなると、新築物件と違った見方が必要になります。

今回は、はじめて中古マンションを購入される方のために物件の見方、チェックすべき点について解説していきます。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

ポータルサイトや図面から情報を得よう

多くの方は、実際に物件を見る前にポータルサイトや営業マンが渡すチラシから物件の情報を得て、見学をするか判断しているはずです。

まずは入り口となるポータルサイトやチラシから得られる情報について整理していきましょう。

チラシやポータルサイトに記載されている情報

チラシやポータルサイトの情報は大きく2つに分けられます。。マンション全体に関する情報と住戸に関する情報です。

マンション全体に関する情報は、

  • 所在地:マンションが建っている住所。
  • 駅情報:最寄りの駅または、主要な駅、駅からの徒歩時間。
  • 敷地面積:マンション全体の敷地面積。
  • 用途地域:都市計画に基づいた地域区分。住居系、商業系、工業系で8区分。
  • 建築年月:マンションが建てられた年月。
  • 総戸数:マンションの住戸数。
  • 建築構造:建物を建てる際にしようした素材や免震、制振対応の構造体。
  • 権利形態:マンションの土地の権利タイプ。所有、借地、一部借地などがあります。
  • 分譲会社:新築時のマンション販売会社。マンション建設の企画をした会社や協力会社。
  • 施工会社:マンションの建設工事を担当した会社。
  • 管理会社:マンションの管理業務を行っている会社。なお、管理組合が管理会社に管理業務を依頼せず、居住者中心で管理を行う自主管理という方法もあります
  • 管理形態:管理会社のスタッフが対応。常駐、住込、日勤(通勤)、巡回(特定の日にマンションに伺い、業務を行う)などがあります。
  • 共用施設:専有部分以外のスペース。マンションの各住戸で負担し合い、利用するもの。エレベータや駐車場、駐輪場といったものやゲストルームなどがあります。
  • ペット飼育:ペット飼育の可否。飼育に関する制約の詳細は管理規約を確認する必要があります。

といったものがあります。

住戸に関する情報は、

  • 物件価格:物件の販売価格。
  • 所在階・建物の階数:住戸が存在する階数。マンションの総階数と併記されています。
  • 専有面積:所有する住戸の面積。基本的に壁芯面積と呼ばれる壁の中心から計算した面積。実際に使用できる面積は壁の厚みを差し引いた内法面積と呼ばれます。
  • バルコニー面積:住戸に付随するバルコニーの面積。なお、バルコニーは共用部扱いとなるため、専有面積には含まれません。
  • 向き(主要採光面):バルコニーがある方角。複数ある場合はメインとなるバルコニーを指します。
  • 間取り:お部屋のタイプ。各居室の数に加え、L=リビング、D=ダイニング、K=キッチン、S=サービスルームなどの情報を加えて記載します。
  • 管理費:月々支払うマンションの維持管理費。管理会社のスタッフが行う清掃などの業務委託費用。
  • 修繕積立金:損傷、劣化した箇所の補修や機器の入れ替えなどの工事を行うために必要な毎月支払う費用。マンションの資産価値を維持するためには必要な費用
  • その他費用:町会費や一部の設備を利用する料金。設備などを利用しない場合も徴収されます。
  • 住戸の設備:住戸に取り付けられた設備。ディスポーザーや食洗機、浴室乾燥機、24時間換気装置などがあります。
  • 物件の特徴:過去のリフォーム情報、日当たり、眺望の良さなど物件のオススメポイントや近隣の商業施設や学区情報などがあります。
  • 居住者の有無:住戸の現状。空室、居住中、賃貸中の3タイプがあります。
  • 告知事項:いわゆる事故物件など契約前に知っていたら、購入しなかったと思われる過去の事件、事故に関する情報や既存不適格などの情報

といったものがあります。

物件のチラシでは仲介会社毎にフォーマットが異なるため、分かりにくく見難い点も多くあります。また、情報を掲載するスペースA4用紙1枚程度となっているため、ポータルサイトと比較すると掲載されていない情報も多くあります

より詳しく知りたい情報については、質問事項をまとめ営業マンに確認することが一番良い方法です。

さて、チラシやポータルサイトに掲載されているこれらの情報から、購入時に注意すべきポイントについて知ることができます。特に以下の4点が分かるため注意して見たり確認をすることが必要です

1点目が住宅ローン控除を受けられる物件かどうか、2点目が月々のランニングコスト、3点目が住まい探しの条件を満たすのか、4点目が告知事項の有無です。一つ一つ見ていきましょう。

住宅ローン控除

住宅ローン控除

住宅ローン控除を受けるためには、いくつか条件があります。大きく分けると購入者に関係する条件と物件に関する条件の2つです。その中でも物件に関する条件は、

  • 新耐震基準の建物で築25年以内、または新耐震基準と同程度の構造で建てられていることを証明する耐震基準適合証明書を取得できること
  • 専有面積が内法で50㎡以上あること

となります。

>>住宅ローン減税・控除ってどのくらい得するの?金額と条件を徹底解説!

ポータルサイトや物件のチラシを見た際に築年数が25年以上経過している場合は、耐震基準適合証明書の取得について確認する必要があります

また、新耐震基準は1981年6月に施工されました。「じゃあ、1981年6月以降の物件なら、耐震基準適合証明を取得すれば住宅ローン控除を受けられるんですね?」と思われがちですが、法律施行前に建築許可を取得した建物については旧耐震で作られています

築年数が1983年のものでも旧耐震だったケースもあるため、この頃に建てられた物件は営業マンに確認をした方が良いでしょう。

そして専有面積です。チラシやポータルサイトでは壁芯の面積で記載されています。壁芯は住戸間の壁の中心部分からの専有面積のことを指します。対して内法はその壁の厚みを差し引いた専有面積、実際に利用可能な専有面積となります。

ちなみに新築物件のチラシなどでも専有面積は壁芯で表示されています。これは建ててみないと正確な内法が分からないためです。

50㎡程度の物件を購入しようとした時に多くの方が「住宅ローン控除対象なんですか?」と聞かれることがあります。専有面積が壁芯でも53㎡以上であれば、内法で50㎡以上ある可能性があります。専有面積が心配な方は営業マンに確認する必要があります。

>>新耐震基準とは何かを知っていますか?

ランニングコスト

ランニングコスト

月々のローン返済に加え、管理費や修繕積立金などは大きな負担になります。ローン返済に加え、どのくらい住居費用がかかるのかを把握しておくことは重要です

このランニングコストの中で修繕積立金については注意が必要な項目です。注意すべき点として築浅のマンションでは修繕積立金が安く設定されているケースがあります

ランニングコストが高いと購入希望者が購入をためらってしまうため、安く設定しています。最初は安く、築年数が経過するとともに値上げされていきます。1回目の大規模修繕が行われる10~15年目頃までは低くなっています。

その後も大規模修繕のタイミングや修繕積立金が不足すると、値上げを検討、実施することが長期修繕計画で予定されています。「修繕積立金が安くて安心」と思っていると値上げ時に困ってしまうこともあるため、確認するようにしましょう。

なお、修繕積立金が高いマンションは安心感のあるマンションという見方もあります。マンションもモノなので定期的に修繕を行わなければ資産価値が下がってしまいます。その工事のための原資をしっかりと確保することは重要です。

とはいえ、値上げを誰もが快く受け入れられるものではありません。時にはマンション総会で議論されることもあります。その結果、修繕積立金を十分に確保できず、一時金という形で費用を徴収するマンションもあります。

徴収する金額は大きく変わりませんが、一度に大きなお金を必要とされるので精神的な負担は大きくなります。そういったマンションに不安を感じ、購入を避ける人も少なくありません。

そういったマンションは、タイミングによっては売却が難しくなるといったリスクが発生します。ぜひ、長期修繕計画や重要事項に係る調査報告書などで積立の状況、滞納の有無といった点を確認すると良いでしょう。

ちなみに管理費は業務委託の人件費なので基本的に残りませんが、修繕積立金は将来のための貯蓄という意味があります

値上げには反対意見もあったりとなかなか難しいものですが、値上げができるマンションは住んでいる方も資産性について理解があるといえます。そういったマンションは滞納も少なく、将来への安心感もあります

住まい探しの条件を満たしているか

意外と忘れてしまいがちな点がこちらです。車を所有していたり、ペットを飼われていたりする方がマンションを気に入り購入を進めようとした時に、駐車場の空きがない、ペット不可といった点で泣く泣く購入を断念することになってしまうケースがあります。

希望条件を事前に仲介会社に伝えておくと、こういった問題は回避することができますが、事前に必要な条件と照らし合わせ条件と一致しない、条件にあてはまるかわからない部分を確認しておくと、がっかりすることもなく、貴重な時間を無駄にしないで済むことに繋がります。

>>【必見】本当に後悔したくない人のためのマンション選び【注意点】

告知事項

過去に住戸、マンション内で事件、事故などがあった物件は、仲介会社が購入希望者にその内容を報告する義務がありますこの報告がないと「そんな問題がある物件だと知らなかった。知っていたら購入しなかった!」と、トラブルになり仲介会社は罰則を受けることになります。

なお、いつまで遡って報告するのかはグレーな部分があります。ちなみに『8年7ヶ月前に敷地内駐車場で焼身自殺があったことに対する告知がなかったことに対して、瑕疵ではない』とする判例があります。

8年以上は影響がないと結論づけられたことで8年以上前の事件、事故については告知義務がありません。

また、告知事項には事件、事故以外にも、悪臭や騒音などの環境悪化を起こす恐れのある嫌悪施設の有無、暴力団事務所の有無、既存不適格に関する情報もあります。意外かもしれませんが嫌悪施設の一つに学校があります

運動会などのイベントによる騒音やグラウンドの砂煙、通学途中の子供達のイタズラといったリスクがあるため嫌悪施設の一つとして挙げられています。

そんな告知事項の中で一番重要な点が既存不適格です既存不適格とは、法律の改正によって、現行の基準を満たしていない物件のことを指します。一番分かりやすい例が旧耐震構造の建物です。

>>【購入する時に知っておきたい!】既存不適格物件とは?

現在運用されている建築基準法と建物の構造にギャップがある状態のため、本来であれば、存在してはいけない問題のある建物となります。

とはいえ、法律が変わる度に建物を立て替えたり補強工事をすることは難しいものです。そこで、過去の建築時点での基準をクリアしていれば、問題なしとされている建物が既存不適格です。

この既存不適格の大きな問題の一つに住宅ローンを組むことが難しいという点があります。金融機関もお金を融資する以上、しっかりと返して貰わなくてはなりません。そして万が一の時には建物を差し押さえ、売却をする必要があります。

その時に売却が難しい物件であれば、金融機関にとっては大きなリスクとなります。そのため、既存不適格のような建物は融資が難しくなってしまいます。

また、都市計画の一環で一部の土地を売却してしまい建ぺい率や容積率を超え、既存不適格となってしまうこともあります。こういった場合、将来建物の老朽化に伴い建て替えを検討しても現在の住戸よりも狭くなってしまうこともあります。

将来のことをすべて知ることは難しいことですが、購入しようとしている物件が現時点で問題がないかを確認し、リスクを回避することは可能です。しっかりと情報を確認するようにしましょう。

実際に物件を見に行く

チラシやポータルサイトの情報から条件の合う物件、気になる物件を見つけたら実際に物件を見に行ってみましょう!

よく「物件を見に行くと不動産会社から毎日のように営業電話があったりするのでは?」と心配される方もいますが、百聞は一見にしかず。見に行かなくては分からない情報もたくさんあります。

実際に自身の目で見て理解していくと、本当に必要な条件、不要な条件は何かといったことを整理できるようになります。

とはいえ、実際に物件を見に行くと、きれいなお部屋を前にして気持ちが舞い上がってしまったり、想定よりも環境が悪く気持ちが沈んでしまい肝心な部分を見落とすといったことがよくあります

そういったことがないように見学時のポイント抑えていきましょう。

リフォームやリノベーションを検討しよう

リフォーム検討

はじめて中古物件の見学に行くと、傷や汚れなどで期待していた状態とのギャップにがっかりしてしまう方が多くいます。そこで重要となるのが、どこを補修すれば希望通りの住居になるのかを考えてみることが必要です

立地条件などは変えられませんが、住戸内の専有部分であれば基本的に変更することは可能です。予めリフォーム費用をいくらか検討しておくと良いかもしれません。

リフォームを視野に入れて物件を探す際に大切なことが、どこまでリフォームを行うかということです

>>納得のいくリフォームを実現する人が意識している3つのポイントとは?

>>中古マンションのリフォームってどこまでやっていいの?

リフォーム工事は印象が悪くなってしまう場合もあります。例えば、色合いが統一されたドアなどの建具やフローリングを一部だけ変更するとちぐはぐな印象を受ける可能性があります。

どこまで工事が必要そうなのかを見て考え、あらためてリフォーム業者とともに再見学をし、見積もりを依頼することも重要です。まずは、営業マンに過去の事例などからざっくりとした見積もりを教えてもらうと良いかもしれません。

設備状況の確認

水まわりや電気関係など、住戸内には様々な設備があります。こういった設備に不具合がないかを確認しておくことは重要です。

特に水まわり関係は重要です。水漏れによって、階下の居住者に迷惑をかけるとお金だけでなく人間関係も悪化してしまいます。どこに異常があるのか、過去に修理したことがあるのかを確認すると安心感も増します。

他には電気製品関係です。例えばキッチン周りで人気のディスポーザーは、壊れてしまうと交換に10数万円程度の費用がかかります。購入前に故障、不具合について確認しておき、いくらくらい費用がかかるのかを理解しておくと価格交渉にも使える可能性があります。

その他、管理会社がどのくらいの頻度で高圧洗浄を実施してくれるのかといったメンテナンス情報についても確認しておくと良いでしょう

中古物件なので、当然設備も劣化しています。特に水まわりなどは劣化しやすい部分です。そういった部分を入れ替えることができれば、自身に合わせてより使い勝手のよい環境をつくることもできます

どのようにすれば、満足できるのか、目的を達成できる住まいとなるのか、見方を変えて検討することも必要です

変えられるものと変えられないもの

古民家

不動産を購入する上で重要な点の一つがお金で解決できる要素なのか、お金で解決できない要素なのかを考えることです

リフォームによって傷や汚れなどの問題を解決すること、リノベーションによって間取を変更したり設備を一新して希望の環境を作ることができます。一方、立地や向き、眺望、共用施設、ペット飼育の制約などはお金で解決できません

単純に物件状態の良し悪しだけを見るのではなく、購入を迷う要素に対して、どうすれば問題点を解決できるのかを考えると、物件探しも大きく変わってきます。

マンション購入には物件購入費用以外にも、仲介手数料をはじめとした諸費用がありますその諸費用の一部にリフォーム費用入れておくと物件選びもスムースになるはずです

メリットとデメリットは表裏一体の関係

物件を探すときに日当たりが良い南向きを挙げる購入希望者が多くいます。南向きで明るい部屋は気持ちがいいので、多くの方が選びたい要素ではないでしょうか。

しかしながら、南向きにもデメリットはあります。例えば、日当たりが良く日差しが入るお部屋ではフローリングやクロスが焼け、痛んだり変色してしまうことがあります。

また、夏は暑くなりやすい環境ですが、逆に冬は暖かいというメリットもあります。

見る視点を変えるとメリットはデメリットにもなります。逆にデメリットもメリットになります。例えば、住戸の向きで北向きは人気がありません。しかし、日差しによる住戸の痛みは軽減されます。

また、人気がないということをディベロッパーも理解しています。その分、価格も南向きより安くしたり、風通しをよくしたりといった気を遣って設計しています。

どちらの方がお得なのか、自身にとって重要な要素なのかといったことを検討すると新たな魅力に気づくこともあります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。一般的な中古マンション購入のチェックポイントとは違った観点で物件を見るときの考え方を中心に紹介しました。

プロが見るポイントは、多くの人が心配している点やトラブルになりやすいところです。また、買主さんの購入条件に対し、様々な角度からメリット、デメリット両方を理解して伝えています。

一つの視点からだけでなく、複数の視点で考えると物件探しもより面白くなってきます。

不動産を購入を検討する上で、何が自身にとって重要な要素なのかといったことを整理することも必要です。この整理をしっかりとしていないと、求める条件がどんどん増えていき、存在しない物件を追いかけ続けることにもなります。

ぜひ、この見方を生かしてあなたに合った物件を探してみてください!

著者について

石原浩気
仲介手数料最大無料の中古マンションWEBサービス「カウル」にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
東京神奈川を中心に、タワーマンションから低層マンションまで幅広く扱っています。
不動産のプロとして、丁寧なお客様対応と、分かりやすい情報のご提供を心がけています。

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