マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!仲介手数料が無料のカウルが運営。お得にマンションを買う方法や、不動産投資を成功させるコツ。住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

マンション購入の適切な年収・年齢は?

マンション購入の適切な年収・年齢は?

住まいの購入時期は人それぞれ、千差万別、背景やライフプランによって変わってきます。

しかし、多くの人はマンションの購入をしたことが無いため、何を基準にして、さらにどんなタイミングで購入を決めれば良いのかがよくわからないのではないかと思います。

そんな方々のために、今回は年収・年齢別のマンション購入術をご紹介します。

年収に対する考え方

マンションの購入と切っても切り離せないものが「住宅ローン」です。

不動産の購入では、とても一括で支払う事のできない金額を銀行から借りて購入をおこないます。

この「借り入れ」が人によっていくら借りることが出来るかが変わってきます。

つまり、自身の中の予算感よりも、そもそも金融機関などが決める「最大融資可能金額」が重要になってきます。

融資可能金額はどうやって決まるのか?

融資可能金額は主に「返済負担比率」を元に決定されます。

返済負担比率とは、年間のローン返済金額に対しての年収額との割合を考えたものです。

もっと簡単にいうと、「この人のお給料に対して、この月々の返済って余裕をもって返済できるんだっけ?」という指標のことです。

>>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

(ローン年間返済額/年収) = 返済負担比率

返済負担比率の上限は金融機関やその方の雇用形態などにより異なりますが、概ね25~35%が相場です。
この式を逆に利用すれば自ずと借り入れ可能金額の目安を知ることができます。

年収*返済負担比率 = ローンの年間返済金額

つまり、年収に返済負担比率をかけると年間の返済金額が求められるので、簡単に大体のイメージをつかむことができます。
例えば、年収700万円の人はいくら借りることが出来るのでしょうか?

700万円*30%/100=210万円

つまり、年間の返済金額が210万円になるような条件までであればローンを組むことが可能です。

もっと具体的に知りたい場合はどうしたらいいの?

とはいえ、最終的には金利やマンション独特の「修繕積立金・管理費」などが関わってきます。
金利の計算をしようとすると非常に複雑な式になってしまいます。

年間の支払い金額=(借入金額*利率*(1+利率)^(返済年数*12))/(1+利率)^(返済年数*12)-1

そのため、ネット上で無料公開されているローンシミュレーターを使用して確認をしてみましょう。

https://www.hownes.com/loan/sim/repayment.asp

下記の条件の場合、最大借り入れ可能金額は4762万円
年収:700万円
返済負担比率:30%
金利:1.5%
返済期間:35年

借り入れ可能金額の早見表

年収別に、35年返済、金利1.5%、返済負担比率35%の借り入れ可能金額と仮定した場合の早見表を添付します。

 借り入れ可能額(万円)
20% 25% 30%
100万円 544 680 817
200万円 1,089 1,361 1,633
300万円 1,633 2,041 2,450
400万円 2,177 2,722 3,266
500万円 2,722 3,402 4,083
600万円 3,266 4,083 4,899
700万円 3,810 4,763 5,716
800万円 4,355 5,443 6,532
900万円 4,899 6,124 7,349
1000万円 5,443 6,804 8,165
1100万円 5,988 7,485 8,982
1200万円 6,532 8,165 9,798
1300万円 7,076 8,845 10,615
1400万円 7,621 9,526 11,431
1500万円 8,165 10,206 12,248

 

年齢に対する考え方

マンションの購入を考える際は、様々な条件が複合的に絡み合ってきます。

その中の1要素に年齢があります。

年代ごとの特徴や、購入で気をつけたいポイントをご紹介します。

20~30代の方

単身の方

20~30代単身の方は下記の内容について特に気をつけましょう

・物件選び
→1R~1LDKが中心になってきます。単身の方は自分で住むにしても、将来的に賃貸するにしてもとにかくアクセスの良さを重視する必要があります。

・将来的な出口戦略
→ご自身の趣味嗜好に走って物件を決めるのではなく、将来的な結婚、転勤などの状況の変化によって売却や賃貸など柔軟に対応できる物件を選ぶ必要があります。

・ご年収、勤続年数など借り入れについて
→まだ20代ですと、給料がどんどん上がっている一方で、絶対値がどうしても小さくなります。また、勤続年数が浅すぎると審査が厳しくなる傾向があります。

ディンクスの方

20~30代でお子様がいらっしゃらない共働きのかた

・物件選び
→1~2LDKが中心になってきます。将来的な売却、賃貸を想定して、アクセスの良さや建物のクオリティを重視する必要があります。

・将来的な出口戦略
→将来的な家族構成の変化、勤務地の変更を考えて、売却を視野に入れましょう。スピーディーな売却のためには築浅でアクセスのよさ、大きすぎない部屋などの条件が求められます。

・ご年収、勤続年数など借り入れについて
→ペアローンを検討しましょう。2人の年収を合算した数字で借り入れを行うことができます。また、特に契約形態に気をつけましょう。契約社員などの場合、審査が厳しくなります。

ご家族の方

20~30代のお子様など世帯人数が3名以上のかた

・物件選び
→2~3LDKが中心になってきます。本来であれば永住できるような立地が望ましいですが、まだまだ将来的な居住地の変更リスクがあります。お子様の学区問題などもありますので、住環境と将来的な売却、賃貸を想定した物件選びが必要です。

・将来的な出口戦略
→将来的な家族構成の変化、勤務地の変更を考えて、売却を視野に入れましょう。スピーディーな売却のためには築浅でアクセスのよさ、大きすぎない部屋などの条件が求められます。新宿や渋谷などの都心よりも練馬や中野などのサブステーションが好まれる傾向にあります。

・ご年収、勤続年数など借り入れについて
→奥様の産休や休業も踏まえて、旦那様の単独ローンで無理なくお借りすることをオススメします。年収と家族人数のバランスによってはまだ審査がかなり厳しい場合もあります。余裕を持った予算組みにしましょう。

40~50代の方

単身の方

40~50代単身の方は下記の内容について特に気をつけましょう

・物件選び
→1R~1LDK、少しグレードが高い物件が中心になってきます。転勤などもかなり落ち着いて、思い切った選択ができるタイミングです。

・将来的な出口戦略
→特に、定年退職後は売却や賃貸をすることが現実的な視野に入ってきます。一方で、ご自身の趣味嗜好に走って物件を決めることもできるチャンスでもあります。こだわりを持ちつつも、将来的に手離れが良い物件選びが必要です。可能であれば、築浅でブランドものが購入できると理想的ですね。

・ご年収、勤続年数など借り入れについて
→40代の前半であればまだ問題なく借り入れをすることは可能です。50代に入ると、最長の35年でのローンなどが難しくなります。特に45歳を過ぎると年々、最長借り入れ年数が減っていきます。一方、勤続年数やご年収はかなり安定しており、退職金も返済資金として検討できる段階です。

ディンクスの方

40~50代でお子様がいらっしゃらない共働きの方。

・物件選び
→1~2LDK、立地やグレードの高いマンションが中心になってきます。格調高いエリアから、新興のエリアまで選択肢が広がります。特に、ダブルインカムの利点を生かしたハイグレードハイスペックを選択をして資産性を確保していきたいところです。

・ご年収、勤続年数など借り入れについて
→単独でお借り入れが出来るとしても、節税対策でペアローンを検討しましょう。また、特にお二人のご健康状態が重要です。成人病などをお持ちの場合、団体信用生命保険の審査が厳しくなってしまう場合もあります。また、早期の返済も視野に入れて、返済期間や繰越・一括返済を踏まえたローンをプランニングしましょう。

・将来的な出口戦略
→気分によって住むエリアを変えることが出来るのもディンクスの魅力の一つです。賃貸、売却もある程度視野に入れた選択が出来るとベターです。

ご家族の方

40~50代のお子様など世帯人数が3名以上のかた

・物件選び
→2~3LDK、ランニングコストと将来的な住環境を重視したチョイスになってきます。新興の地域など若い世代が多いエリアよりも将来的に落ち着いて過ごせるエリアが重要です。また、お子様の独立を考えると無理に3LDKなどを購入する必要はないかと思われます。

・ご年収、勤続年数など借り入れについて
→頭金を相当額入れてのお借り入れが前提となってきます。フルローンを組むことも可能ですが、返済期間が短くなるので月々の支払い金額が増えたり、退職金や年金を返済に充てることも考えると現実的ではありません。また、ご主人様のご健康状態の影響力が非常に大きいです。物件探しの前に、人間ドックなどで再度の点検が必要です。

・将来的な出口戦略
→お子様などに物件を相続することなども考えた設計にしていきたいところです。現物で相続するにしても、売却して想像するにしても特に築年数の選択が重要なところです。終いの住処こそ築浅で質にこだわった選択をしたいものです。また、かなり先の売却になる可能性も高いのであえて新興の地域を選ぶなどもありな選択です。

60代以上の方

60代以上の方のご購入は、基本的に現金一括でのお支払いに絞られてきます。
理由としましては、銀行のローン審査の通貨が非常に難しいためです。

すでにリタイアによる無職の方など、そもそも収入源が年金しかないなどの状態での融資は難しいということです。
一方で救済措置もあります。

フラット35で提供している「親子リレー形式」というものです。
こちらは、一旦ご主人様の名義などで借りて、一定期間以降の返済は自分の子供に引き継ぎを行うものです。
こちらの形式であれば規定の年齢・返済期間を超えて返済計画を組むことが可能です。

また、少額の有志であれば年金の支給額を鑑みた審査を対応してくれる場合もありますので、窓口で相談してみましょう。

物件選びに関しては、相続を前提に考える必要があります。
介護などが始まることも考えて、お子様と同居できる物件を選ぶ必要もあるでしょう。

まとめ

マンションの購入に適切な時期というものは人さまざまです。
金利の影響や経済状況もさることながら、特に大事なのは個人のライフプランです。

ご自身の状況に合わせた最適な選択、気をつけるべき注意点に目を向けましょう。
賃貸と違って、しっかりとした選択さえできれば人生を一気に豊かにする住まい探し。

是非チャレンジしてみてください。

*自分で考えるだけだと不安という方は是非いつでもお声がけください。

【永久保存】殿堂入り人気記事

Return Top