マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!仲介手数料が最大無料のカウルが運営。お得にマンションを買う方法や、不動産投資を成功させるコツ。住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

マンション購入の適切な年収・年齢とは?

マンション購入の適切な年収・年齢とは?

住まいの購入時期は人それぞれです。ライフプランによって変わってきます。

しかし、多くの人はマンションの購入をしたことが無いため、何を基準にして、さらにどんなタイミングで購入を決めれば良いのかがよくわからないのではないかと思います。

そんな方々のために、今回は年収・年齢別のマンション購入術をご紹介します。

>>>お得に中古マンションを購入できるサービスとは

マンション購入する上で、必須な資金計画と年収への考え方

マンションはとても高額です。それ故、大半の人が長期のローンを組んで返済していく訳ですから何よりも資金計画が重要になります。

マンションを購入する上で必要なお金は大きく2点に分類されます。

①物件金額

②不動産取得に伴う諸経費

①の物件金額への支払いは、現金一括購入する場合を除き「住宅ローンを全額借りる」or「一部頭金を用意し残額を借りる」のどちらかです。

後述でも詳細にご説明しますが、住宅ローンは”利息”が発生しますので、頭金を少しでも準備し”利息”がのる返済額を減らす買い方をするのが賢明です。

頭金は元本割れのしない、給与天引・定期預金・財形貯蓄などを積極的に活用し10%ほどを用意しておきましょう。現金はあったことに越したことはなく、頭金以外でも契約に必要な手付金でもまとまった額が必要になりますので住宅購入に際して無貯金で臨むのは極力避けましょう。

 

また、②の諸経費については概算で物件価格の7~10%追加でかかります。

諸経費の存在は、物件の申し込みをしてから知る人も多いので、くれぐれも注意してください。

また諸経費の支払いも世間一般的には、現金で行われます。

なぜかというと、諸経費をローンで組んでしまうと住宅ローンとは別の「諸費用ローン」という名目で借りなければならず、4~5%と非常に高金利です。

「マンション購入には貯金を物件価格の2割準備せよ」とよく言われますが、「頭金(1割分)+諸経費分(1割分)を現金で準備すれば不要にローンの高い金利を支払わなくていいのでお得なのだということです!

但し、物件価格の2割貯金している間に賃貸で払い続けているほうが無駄だよ、、と思った方もいると思います。

実は諸経費については、不動産会社の仲介手数料が60~70%を占めるため仲介手数料を半額もしくは無料で提供している会社を選べば諸経費は5%ほどになるので、不動産会社も賢く選びましょう。

住宅ローンの融資可能金額はどうやって決まるのか?

融資可能金額は主に「返済負担比率」を元に決定されます。

返済負担比率とは、年間のローン返済金額に対しての年収額との割合を考えたものです。

もっと簡単にいうと、「この人のお給料に対して、この月々の返済って余裕をもって返済できるんだっけ?」という指標のことです。

返済負担比率

= ローン年間返済額➗年収

返済負担比率の上限は金融機関やその方の雇用形態などにより異なりますが、概ね25~35%が相場です。
この式を逆に利用すれば自ずと借り入れ可能金額の目安を知ることができます。

ローンの年間返済金額

= 返済負担比率 × 年収

つまり、年収に自分が希望したい返済負担比率をかけると年間の返済金額が求められるので、簡単に大体のイメージをつかむことができます。
例えば、年収700万円の人はいくら借りることが出来るのでしょうか?

700万円*30%/100=210万円

つまり、年間の返済金額が210万円になるような条件までであればローンを組むことが可能です。

マンション購入に必要な資金計画

もっと具体的に知りたい場合はどうしたらいいの?

とはいえ、最終的には金利やマンションに特有の「修繕積立金・管理費」といった毎月のコストなどが関わってきます。

金利の計算をしようとすると非常に複雑な式になってしまいます。

年間の支払い金額=(借入金額*利率*(1+利率)^(返済年数*12))/(1+利率)^(返済年数*12)-1

そのため、ネット上で無料公開されているローンシミュレーターを使用して確認をしてみましょう。

→https://www.hownes.com/loan/sim/repayment.asp

下記の条件の場合、最大借り入れ可能金額は4762万円
年収:700万円
返済負担比率:30%
金利:1.5%
返済期間:35年

借り入れ可能金額の早見表

年収別に、35年返済、金利1.5%、返済負担比率35%の借り入れ可能金額と仮定した場合の早見表を添付します。

 借り入れ可能額(万円)
20% 25% 30%
100万円 544 680 817
200万円 1,089 1,361 1,633
300万円 1,633 2,041 2,450
400万円 2,177 2,722 3,266
500万円 2,722 3,402 4,083
600万円 3,266 4,083 4,899
700万円 3,810 4,763 5,716
800万円 4,355 5,443 6,532
900万円 4,899 6,124 7,349
1000万円 5,443 6,804 8,165
1100万円 5,988 7,485 8,982
1200万円 6,532 8,165 9,798
1300万円 7,076 8,845 10,615
1400万円 7,621 9,526 11,431
1500万円 8,165 10,206 12,248

続いて、物件の価格ごとに支払いのシミュレーションをしてみます。

年収別のリアルシミュレーション

44b7e8dbe32ce0a38ca389f52af54d27_s

今回は、全期間固定のフラット35を利用したシミュレーションです。フラット35の場合、融資額の目安は400万円以上の年収であれば上限35%ですが、一般的に目安とされている25%の返済率で計算しています。何故なら、いくら借りられるかより、無理せずに返済できることの方が重要だからです。

それと、物件価格に対して融資額が9割以上と、9割以下では金利が違いますから、分かりやすく頭金10%とフルローンの2通りで計算してあります。頭金を10%用意するだけで、返済の支払総額が頭金の額以上に違ってくるので、その数字もしっかり見ておいてください。

3,000万円のマンションの住宅ローンと年収・返済額シミュレーション

3000万円のマンション購入時における住宅ローン返済シミュレーションと必要年収

まずは3000万円のマンションから見て行きます。

3000万円のマンションの場合、頭金10%だと300万円分を現金で用意することになります。

表の中の「支払総額」は、頭金10%の場合、2700万円に対する支払い金額の合計です。頭金分の300万円を支払総額に足しても、フルローンの方がかなり高いことがお分かり頂けると思います。

  • 融資手数料 558,900円(融資額の1.863%)
  • 印紙代 20,000円(マンション価格が1,000万円~5,000万円以下の場合)
  • 抵当権設定登記費用 30,000円(借入金額の0.10%)
  • 仲介手数料 972,065円

35年ローンだと、年収450万円代前後でもOK。頭金300万円が用意できれば、400万円前後の年収でも大丈夫ということになりますね。とはいえ、貯金を全部叩いてというのでは危険ですよ。

どちらかというと、年収の額より月々の返済額の方が重要。もし返済額が今の家賃より少なければ、ある程度は余裕を持ってローンを組めます。

3,000万円代で購入できる物件例

3,000万円の物件は、2,000万円代と比べて共有施設も含めて建物自体は立派なものが多くなってきます。但し共通した特徴として、2LDK以上の広さを持とうとすると、都内であってもやや郊外の駅であり、かつ15分以上歩くケースが大半となります。そのため物件の広さをとるか、利便性をとるか、十分検討が必要です。

物件名:ソルフィエスタラプレ

JR中央・総武線平井駅より徒歩12分に位置する、総戸数100戸の中規模マンションです。駅からは遠いものの、共有設備はとても立派なマンションです。また住民が多いため修繕積立金が廉価に抑えられるケースが多いです。

ソルフィエスタラプレの物件情報を見たい方はこちら

 

4,000万円の家をローンで買った場合のシミュレーション

4000万円のマンション購入時における住宅ローン返済シミュレーションと必要年収

諸経費は以下の通りです。

  • 融資手数料 745,200円(融資額の1.863%)
  • 印紙代 20,000円(マンション価格が1,000万円~5,000万円以下の場合)
  • 抵当権設定登記費用 40,000円(借入金額の0.10%)
  • 仲介手数料 1,296,065 円

物件価格が1,000万円上がると、やはり年収のハードルが高くなりますね。4,000万円のローンを組む為には、最低でも500万円台中盤以上の年収がないと、このクラスのローンを組むのは難しいということです。

仮に年収550万円だとして月額は46万円ほどで、手取りは確実に40万円を切ります。それで返済額が12万円前後になると、現実的に考えるとちょっと厳しい収支になりますね。

4,000万円代で購入できる物件例

4,000万円代になると、3,000万円代の物件と比較しやや都心寄りな物件であったり駅徒歩が10分以内であったりと立地面でメリットを享受できる物件が徐々に出てきます。また埼玉や神奈川エリアであれば、グレードもありながら広いマンションといった選択肢も出てきます。

物件名:グランドメゾン田町

 

JR「田町駅」から徒歩9分の好立地にある、分譲マンションです。平成20年に大規模修繕工事が施されており、大変丁寧な管理が行き届いたヴィンテージマンションです。

グランドメゾン田町の物件情報を見たい方はこちら

5,000万円の住宅ローンと年収・返済額シミュレーション

5000万円のマンション購入時における住宅ローン返済シミュレーションと必要年収

  • 融資手数料 931,500円(融資額の1.863%)
  • 印紙代 20,000円(マンション価格が1,000万円~5,000万円以下の場合)
  • 抵当権設定登記費用 50,000 円(借入金額の0.10%)
  • 仲介手数料  1,620,065円

物件価格が5,000万円になると、現実的には750万円近い年収でないと厳しいかもしれません。頭金10%で35年ローンでは700万円弱の数字になっていますが、月々の返済額を考えると700万円ではちょっと厳しいものがあります。

5,000万円代で購入できる物件例

5,000万円代になると、湾岸エリアの豪華なタワーマンション等が選択肢に入ってきます。資産性も期待できる物件が対象に入ってきますので、将来のリセールバリューも検討に入れた状態で物件を慎重に吟味してください。

物件名:ブリリアマーレ有明

 

東京建物分譲の人気マンションブランド「Brillia」シリーズ、有明のランドマーク的な高級マンションです。共有施設(屋上ラウンジやプールなど)が非常に充実した33階建て、1085戸の大規模マンションです。

ブリリアマーレ有明の物件情報を見たい方はこちら

6,000万円のマンションの住宅ローンと年収・返済額シミュレーション

6000万円のマンション購入時における住宅ローン返済シミュレーションと必要年収

  • 融資手数料 1,117,800 円(融資額の1.863%)
  • 印紙代 60,000円
  • 抵当権設定登記費用 60,000 円(借入金額の0.10%)
  • 仲介手数料 1,944,065 円

都内でも6,000万円を出せば、かなり良いマンションを購入することが出来ます。しかし、その為にはフルローンの場合900万円近い年収が必要ということです。

6,000万円代で購入できる物件例

6,000万円代になると、前述した湾岸系タワーマンションではかなりの高層階を購入できるレンジになります。また同じ湾岸系の中でも地価の上昇幅が最も大きい勝どき・晴海エリアを購入対象として入れることができます。

物件名:勝どきビュータワー

 

勝どきビュータワーは都営大江戸線・勝どき駅地下直結のタワーマンションです。地上52階建てで、地下1階から地上4階までは中央区の児童館、認可保育園、スーパーなど生活に便利な施設が入っています。

勝どきビュータワーの物件情報を見たい方はこちら

7,000万円のローンと年収・返済額シミュレーション

7000万円のマンション購入時における住宅ローン返済シミュレーションと必要年収

  • 融資手数料 1,304,100 円(融資額の1.863%)
  • 印紙代 60,000 円
  • 抵当権設定登記費用 70,000円(借入金額の0.10%)
  • 仲介手数料 2,268,065 円

ここまでくると、確実に審査が通る年収は1,000万円超えになります。月々の返済額が20万円超になってきますし、賃貸でもかなりの物件を借りることができる金額です。

7,000万円代で購入できる物件例

7,000万円代になると、より高級な低層マンションが購入対象として入ってきます。また立地も新宿区や渋谷区といった都内の一等地に3LDK以上の広さを構えることができるようになります。

物件名:パークホームズ用賀ヴィアージュ

閑静な住宅街に位置するパークホームズ用賀ヴィアージュ。構造は鉄筋コンクリート造の地上7階建ての低層型マンションです。
その姿はブラウンのタイルを基調とした重厚感あるデザインとなっています。敷地内は四季折々の植栽が住人の心を癒やしてくれるかのようです。

パークホームズ用賀ヴィアージュの物件情報を見たい方はこちら

 

8,000万円のローンと年収・返済額シミュレーション

8000万円のマンション購入時における住宅ローン返済シミュレーションと必要年収

  • 融資手数料 1,490,400円(融資額の1.863%)
  • 印紙代 60,000 円
  • 抵当権設定登記費用 80,000 円(借入金額の0.10%)
  • 仲介手数料 2,592,065 円

7,000万円でもそうですが、すでに一般の給与所得者では手が届かないレベル。このクラスになると、住宅ローンなど使わずにキャッシュで購入する人が多くなります。固定資産税もそれなりに高額になりますから、1,200〜1400万円程度の年収がないと、ランニングコストが賄えません。

※固定資産税とは、不動産を所有すると支払い義務が発生する税金。毎年1月1日に、その不動産を所有している人に対して市町村(東京23区は都)が課すものです。市町村長が決定する物件の固定資産税評価額に1.4%掛け合わせた額が毎年徴収されます。固定資産税について詳しく知りたい方はこちら

8,000万円代で購入できる物件例

8,000万円代から遂に、憧れの最高級立地である港区&目黒区でブランドマンションを持てるようになります。また新宿区や渋谷区では最上級マンションが視野に入り出すなど一般所得層では取得ハードルがかなり高い物件ゾーンです。

物件名:高輪ザ・レジデンス

桜田通り沿い、明治学院大学白金キャンパス向かいの9000平米以上の敷地に建つ高級分譲タワーマンションです。敷地内には24時間営業のスーパーやホテル顔負けのコンシェルジュサービスが用意されており、居住者の生活は不自由のないようにサポートが行き届いており、安心のタワーライフが送れること間違いなしです。

高輪ザ・レジデンスの物件情報を見たい方はこちら

その他の費用

  • 団体信用生命保険料 → フラット35の場合は残高に応じて減額
  • 抵当権設定登記手数料 → 司法書士の報酬
  • 住宅ローン保証料 → 一括前払方式と金利上乗せ方式のいずれかを選択
  • 火災保険 → 建物の評価額で決めるのが一般的

この他にもランニングコストとして、毎年固定資産税がかかります。マンションであれば管理費や修繕積立金、一戸建てでもメンテナンスなど何かしらの費用が必要になります。住宅という資産を持てば、賃貸では必要なかった経費が発生することを忘れないで下さい。

年齢に対する考え方

マンションの購入を考える際は、住宅ローン周りの金銭面の条件ではなく、他にも様々な条件が複合的に絡み合ってきます。

その中の要素の1つに「年齢」があります。

そこで年代ごとの特徴や、購入で気をつけたいポイントについてご紹介します。

20~30代で住宅購入をする方

国税庁の統計によると、2014年の20代後半の平均年収は331.0万円です。

固定金利2%、35年返済、返済負担率25%で単純に計算すると、借入可能額は約2082万円となります。頭金を用意するとして、2000万円台前半のマンションが平均的な20代の手の届く物件と言えます。また、日本で最も購入が多い世代が30代前半とされています。結婚、出産、出世など、ライフステージの変化が大きな影響ですね。

メリット:長期でローンが組める

同じ金額・同じ金利でローンを組むなら、返済期間が長いほど月々の返済額は少なくすみます。住宅ローンは最長35年という長期で返済計画を立てますが、25歳から返済を始めても完済する頃には60歳、定年の年齢になってしまいます。

もし3040代から返済を始めると、定年後の年金生活でローンの返済を続けなければならない計算になります。老後のことを考えると、若いうちから住宅ローンの返済を始める方が圧倒的に有利ということが言えます。

まだまだ年収が低い、頭金が貯まらないと不動産購入を躊躇する20代も多いですが、長期返済が可能というメリットを見逃す手はありません。金利の低い今の時代には、頭金を貯蓄するよりも借入を行う方が金銭的なメリットも大きいのです。

デメリット:ライフスタイルの変化

20代のマイホーム購入で注意したいのは、将来ライフスタイルが変わってしまう可能性が高いことです。

平成27年の人口動態調査によれば、平均初婚年齢は夫 31.1歳、妻 29.4歳、第1子出生時の母の平均年齢は30.7 歳となっています。20代のうちは独身あるいは夫婦のみの世帯が多いのですが、30代になり子どもを持つようになると生活スタイルは激変します。

夫婦共働きの世帯では、年収を合算することで住宅ローンの借入可能額を引き上げることが可能です。しかし、出産後も共働きを続けて同じ収入を確保できる保証はありません

また、家族が増えて家が手狭になると引っ越しを余儀なくされることも想定できます。すぐに買い手の見つかる物件なら良いのですが、タイミングが合わずに買い換えのダブルローンに悩まされるケースもあります。

単身で住宅購入をする方

20~30代単身の方は下記の内容について特に気をつけましょう。

  • 物件選び
    →1R~1LDKが中心になってきます。単身の方は自分で住むにしても、将来的に賃貸するにしてもとにかくアクセスの良さを重視する必要があります。売却する時に、交通の利便性がある物件でないと1R~1LDKのマンションは売りにくくなってしまいます。
  • 将来的な出口戦略
    →ご自身の趣味嗜好に走って尖った物件にするのではなく、将来的な結婚、転勤などの状況の変化によって売却や賃貸など柔軟に対応できる物件を選ぶ必要があります。
  • ご年収、勤続年数など借り入れについて
    →まだ20代ですと、給料がどんどん上がっている一方で、額としてはどうしても少なくなってしまいます。また、勤続年数が浅すぎると住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。

DINKSで住宅購入をされる方

20~30代でお子様がいらっしゃらない共働きのご夫婦

  • 物件選び
    →1~2LDKが中心になってきます。将来的な売却、賃貸を想定して、アクセスの良さや建物のクオリティを重視する必要があります。利便性の高いエリアのコンパクトマンションをなるべく選ぶことをおすすめします。
  • 将来的な出口戦略
    →将来的な家族構成の変化、勤務地の変更を考えて、売却を視野に入れましょう。スピーディーな売却のためには築浅で交通利便性が高く、必要以上に広すぎない部屋である事などの条件が求められます。
  • ご年収、勤続年数など借り入れについて
    →ペアローンを検討しましょう。2人の年収を合算した数字で借り入れを行うことができます。この時注意したいのが契約形態です。契約社員などの場合は、審査が厳しくなってしまう傾向にあります。

ご家族で住宅購入をされる方

20~30代のお子様など世帯人数が3名以上の方の購入するポイントは以下の通りです。

  • 物件選び
    →2~3LDKが中心になってきます。本来であれば永住できるような立地が望ましいですが、まだまだ将来的な居住地変更の可能性があります。お子様の学区問題などもありますので、住環境と将来的な売却、賃貸を想定した物件選びが必要です。
  • 将来的な出口戦略
    →将来的な家族構成の変化、勤務地の変更を考えて、売却を視野に入れましょう。スピーディーな売却のためには築浅でアクセスがしやすく、必要以上に大きすぎない部屋などの条件が求められます。新宿や渋谷などの都心よりも練馬や中野などのサブステーションが好まれる傾向にあります。
  • ご年収、勤続年数など借り入れについて
    →奥様の産休や休業も踏まえて、旦那様の単独ローンで無理なくお借りすることをオススメします。年収と家族人数のバランスによってはまだ審査がかなり厳しい場合もあります。余裕を持った予算組みにしましょう。

40~50代で住宅購入をされる方

各金融機関の住宅ローンの審査条件を確認すると、最長80歳までとされています。最長35年、80歳まで返済を続けるつもりでも、45歳には返済を開始しなければなりません。

現実的には定年後の年金生活で住宅ローンを返済し続けるのは大きな負担になります。実際のローン審査では、定年までに返済を終えることを前提とすることがほとんどです。

老後の経済状態に気を配るなら、できる限り返済期間を短く設定したいところです。

そして、40代となればそこそこの貯蓄ができている方も多いでしょう。貯蓄を利用すれば頭金の割合を大きくしたり、繰り上げ返済を行って返済期間を短縮することが可能です。

また、住宅ローン以外の負担も大きくなります。子どもの大学進学を控えて教育費のピークを迎えるのが40代後半~50代、老後を迎える親世代の介護の負担も現実的になってきます。

しかし、将来の見通しが立てやすくライフスタイルが確立している40代は、スタイルに合わせた理想の住まいを実現できる傾向にあります。若い世代に比べて貯蓄額や年収が多いので、住宅購入予算にも余裕が見られます。しっかりとした返済プランがあれば、40代でのマイホーム購入を恐れる必要はありません。

※関連記事:40代・50代でマンションを購入する時の注意点とは?

単身の方

40~50代単身の方は下記の内容について特に気をつけましょう

  • 物件選び
    →1R~1LDK、少しグレードが高い物件が中心になってきます。転勤などもかなり落ち着いて、思い切った選択ができるタイミングです。
  • 将来的な出口戦略
    →特に、定年退職後は売却や賃貸をすることが現実的な視野に入ってきます。一方で、ご自身の趣味嗜好に走って物件を決めることもできるチャンスでもあります。こだわりを持ちつつも、将来的に手離れが良い物件選びが必要です。可能であれば、築浅でブランドマンションが購入できると理想的ですね。
  • ご年収、勤続年数など借り入れについて
    →40代の前半であればまだ問題なく借り入れをすることは可能です。50代に入ると、最長の35年でのローンなどが難しくなります。特に45歳を過ぎると年々、最長借り入れ年数が減っていきます。一方、勤続年数やご年収はかなり安定しており、退職金も返済資金として検討できる段階です。

DINKSの方

40~50代でお子様がいらっしゃらない共働きの方。

  • 物件選び
    →1~2LDK、立地やグレードの高いマンションが中心になってきます。格調高いエリアから、新興のエリアまで選択肢が広がります。特に、ダブルインカムの利点を生かしたハイグレードハイスペックを選択をして資産性を確保していきたいところです。
  • ご年収、勤続年数など借り入れについて
    →単独でお借り入れが出来るとしても、節税対策でペアローンを検討しましょう。また、特にお二人のご健康状態が重要です。成人病などをお持ちの場合、団体信用生命保険の審査が厳しくなってしまう場合もあります。また、早期の返済も視野に入れて、返済期間や繰越・一括返済を踏まえたローンをプランニングしましょう。
  • 将来的な出口戦略
    →気分によって住むエリアを変えることが出来るのもディンクスの魅力の一つです。賃貸、売却もある程度視野に入れた選択が出来るとベターです。

ご家族の方

40~50代のお子様など世帯人数が3名以上のかた

  • 物件選び
    →2~3LDK、ランニングコストと将来的な住環境を重視したチョイスになってきます。新興の地域など若い世代が多いエリアよりも将来的に落ち着いて過ごせるエリアが重要です。また、お子様の独立を考えると無理に3LDKなどを購入する必要はないかと思われます。
  • ご年収、勤続年数など借り入れについて
    →頭金を相当額入れてのお借り入れが前提となってきます。フルローンを組むことも可能ですが、返済期間が短くなるので月々の支払い金額が増えたり、退職金や年金を返済に充てることも考えると現実的ではありません。また、ご主人様のご健康状態の影響力が非常に大きいです。物件探しの前に、人間ドックなどで再度の点検が必要です。
  • 将来的な出口戦略
    →お子様などに物件を相続することなども考えた設計にしていきたいところです。現物で相続するにしても、売却して想像するにしても特に築年数の選択が重要なところです。終いの住処こそ築浅で質にこだわった選択をしたいものです。また、かなり先の売却になる可能性も高いのであえて新興の地域を選ぶなどもありな選択です。

「今」ではなく「老後」を見据えた物件選びを

住宅ローン利用の最後のチャンスとなる40代のマンション購入は、そこが「終の棲家」となる可能性を考慮して物件を選びましょう。子どもたちが巣立った後の生活を想定して広さや間取りを検討し、場合によってはリフォームを将来計画に組み込むと良いです。

身体が不自由になった時のために、バリアフリー設備や公共交通機関、行政の介護サービスについてチェックしておくこともおすすめします。

ローンの返済計画を立てる際も、老後を視野に入れることが重要です。貯蓄のすべてを頭金に使用したり、退職金をあてに住宅ローンの返済計画に組み込むことは避けましょう

先に述べたように40代は住居費以外の出費も多く、金利の低い今の時代に老後に向けてもう一度貯蓄をするのは非効率です。貯蓄や退職金のようなまとまったお金はできるだけ老後の生活資金として残しておきましょう。

繰上げ返済手数料無料の住宅ローンを利用しよう

40代から定年までに住宅ローンを完済しようとすると、返済期間が短く月々の返済額が高額になってしまいます。そこで返済開始当初は返済期間を長めに設定し、月々の返済金額を低く抑える方法がおすすめです。

余裕のある間は毎月の返済に繰り上げ返済を上乗せして支払い、不測の事態があれば本来の返済額だけを支払い急場をしのぐという作戦です。一般的な住宅ローンは繰り上げ返済に手数料がかかるので難しいですが、繰り上げ返済手数料無料の住宅ローンを利用すれば有効な手段となります。

60代以上の方

60代以上の方のご購入は、基本的に現金一括でのお支払いに絞られてきます
理由は、銀行のローン審査の通過が非常に難しいからです。

すでにリタイアによる無職の方など、そもそも収入源が年金しかないなどの状態での融資は難しいということです。

一方で救済措置もあります。

フラット35で提供している「親子リレー形式」というものです。
こちらは、一旦ご主人様の名義などで借りて、一定期間以降の返済は自分の子供に引き継ぎを行うものです。
こちらの形式であれば規定の年齢・返済期間を超えて返済計画を組むことが可能です。

また、少額の有志であれば年金の支給額を鑑みた審査を対応してくれる場合もありますので、窓口で相談してみましょう。

物件選びに関しては、相続を前提に考える必要があります。

介護などが始まることも考えて、お子様と同居できる物件を選ぶ必要もあるでしょう。

老後の安心・安全を買う

これまで賃貸で暮らしていたなら、50代という年齢は住宅購入を真剣に検討する良い機会です。賃貸住宅は自分のものではないので、一生住める保証はありません。同じ家に住み続けたいと思っても、身体が不自由になるにつれて設備や間取りに不便を感じることも増えてくるでしょう。

自分が所有しているマンションであればリフォームも自由にできますが、賃貸では勝手に手を加えることができません。

そして年齢を重ねてから新しい家に引っ越したいと賃貸物件を探しても、高齢を理由に断られてしまう結果になります。安心して老後を迎え快適に長く暮らすことを考えると、50代で住宅を購入するメリットは十分にあります。

コンパクトな広さで余裕のある間取りがおすすめ

子どもが独立して夫婦二人で暮らすことを考えると、面積や部屋数はさほど必要ではありません。広すぎるとその分価格や固定費が上がりますし、身体の自由が利かなくなるにつれ掃除もおっくうになります。使わない部屋があると物をため込んでしまうので、1LDK2LDKくらいがちょうど良いでしょう。

ただし、将来車いすを利用したり介護が必要となったときのことを考え、一つ一つの部屋のスペースにゆとりを持たせた間取りが理想です。

周辺環境を重視した物件選び

仕事をリタイアした後の暮らしは、自宅が中心となります。マンション周辺の生活環境や地域コミュニティなど、ソフト面を重視して物件を選びましょう。

身体が不自由になってくればどうしても他人の手を借りて生活しなければいけません。年を重ねれば重ねるほど、重要になってくるのは人との繋がりです。

相続税を節税するメリットも?

不動産を購入することで、子どもたちの相続税を節税するメリットもあります。

1億円を現金で相続するとそのすべてが課税対象となります。しかしその1億円でマンションを購入した場合、課税評価額が1億円を下回り課税額も少なく済むことがあります。

タワーマンションの上層階で良く使われている節税方法ですね。

まとめ

マンションの購入に適切な時期というものは人さまざまです。金利の影響や経済状況もさることながら、特に大事なのは個人のライフプランです。

ご自身の状況に合わせた最適な選択、気をつけるべき注意点に目を向けましょう。賃貸と違って、しっかりとした選択さえできれば人生を一気に豊かにする事ができます。

主に個人間取引である中古マンション売買においては注意点がいくつもあります。お金に関する不安を解消し、そのような前提知識を事前に押さえておく事で中古マンション購入を成功させる事ができます。

【永久保存】殿堂入り人気記事

Return Top