マンションジャーナル

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中古マンション購入において狙い目の築年数はあるのか?

中古マンション購入において狙い目の築年数はあるのか?

中古マンションを購入するときには、「築年数」という要素を考慮することは、とても大事です。たとえ鉄筋コンクリート造だとしても、マンションは人間の体と一緒で徐々に劣化して行きますし、躯体部分以外の「設備」も同様に劣化していくからです。

それゆえ、築年数が経つごとに物件そのものの価値が低下し、それに伴って資産価値(市場でどれほどの需要があるかを示します)も減少していきますから、中古マンション選びの軸として「築年数」を考慮する必要性があるのです。

今回は、中古マンションは築何年が買い時なのかという点を解説していきます。

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中古マンションに関する不安

中古マンションの買い時を解説する前に、そもそも築年数が経過すると、マンションに対してどのような不安が出てくるかを解説します。

この「不安」を把握しておかないと、マンションの買い時が分からないからです。

中古マンションは実物資産ということもあり、築年数が経過すると以下の点で不安が出てきます。

  • 耐震性への不安
  • 設備の古さへの不安
  • 建物寿命への不安
  • 資産価値下落の不安
  • 住宅ローン減税の制限

上記5点は、建物的な不安と金銭的な不安のどちらも該当します。

1-1耐震性への不安

まず、中古マンションは築年数が古いほど、耐震性に対しての不安が出てきます特に、建築基準法上、耐震基準が変わったタイミングは要注意しましょう。

元々、全国の全ての建物に耐震設計が義務付けられたのは1950年からです。

その後に、1964年の新潟地震、1968年の十勝沖地震の影響で1971年に1度目の改正がありました。そして、1978年の宮城県沖地震を経て1981年に大きな改正を行いました。

この1981年6月の改正を境に「新耐震」と「旧耐震」に分かれます。つまり、1981年6月以降は新耐震基準を満たした新耐震物件と呼ばれ、それ以前は旧耐震物件と呼ばれます。また、その後も1995年の阪神淡路大震災を経た2000年の改正、そして2004年の新潟中越沖地震を経て2005年にも改正されています。

そのため、特に旧耐震の物件は耐震性に関しての不安が強いです。中古マンションを購入するときには、耐震基準が新・旧のどちらなのかを確認する必要があります。

1-2設備の古さへの不安

また、マンションを含めて建物は築年数が経つごとに劣化していきます。特に、配管やキッチンまわりなどの「設備」は劣化しやすい部分です。ただ、設備の古さや劣化具合はその部屋の使い方などにもよるので、築年数が経っている部屋でも細かい劣化具合を調べる必要があります。

また、設備に関しては「リノベーション」をすれば解決する問題でもあります。そのため、リノベーション前提で動いているのであれば。設備の不安は大部分減少します。

1-3建物寿命への不安

設備の劣化以外にも、そもそも建物自体も「住めなくなるのでは?」と不安になる人もいると思います。ただ、現在のコンクリートの耐久性は100年と言われるくらい、耐久力のある素材です。ただ、コンクリートを使っている躯体部分も、使い方によって劣化具合は変わります。

躯体部分は個人個人が管理するワケではないので、管理会社や管理組合の管轄になります。そのため、建物寿命に不安がある場合には、管理会社や管理状況を確認してから購入する必要があります。

1-4資産価値下落の不安

中古マンションを購入するときには、永住せずに途中で売る可能性もあると思います。しかし、築年数が経つとマンション価格は基本的に下落していきます。そのため、そもそも築年数が経っている状態の中古マンションを購入すると、さらに資産価値の劣化が早くなるのでは?と不安になる人もいると思います。

しかし、実は中古マンションは「新築プレミアム」が価格に乗っていないので、新築マンションより中古マンションの方が資産価値は落ちにくいです。新築マンションは価格が高くなっているので、住んだ瞬間に2割ほど下落すると言われるくらい「プレミアム価格」が乗っています。

また、中古マンションは新築マンションよりも、圧倒的に物件数が多いです。そのため、購入するエリアを選べるので、資産価値が落ちにくいエリアの物件を買うことで、資産価値の下落をリスクヘッジできます。

1-5住宅ローン減税・控除の制限

中古マンションの購入は、住宅ローン減税も制限されます。住宅ローン減税は金銭的なメリットが大きい税制優遇なので、中古マンション購入前に仕組みを理解しておく必要があります。以下で概要を解説しますが、詳細は国税庁ホームページで確認ください。

1-5-1住宅ローン減税・控除とは?

そもそも住宅ローン減税・控除とは、年末の残高の1%が所得税と住民税から控除されるという税制優遇です。たとえば、年末のローン残高が3,500万円であれば、35万円まで控除されるということです。ただ、所得税と住民税の支払い額が上限になります。

また、居住したタイミングによっても控除額の上限が異なります。たとえば、平成25年1月1日から平成26年3月31日までに入居したら上限20万円になっています。一方、平成26年4月1日から平成31年6月30日までに入居したら上限は40万円です。

1-5-2住宅ローンを受ける条件とは?

また、中古マンションで住宅ローン控除を受けるためには幾つかの条件を満たす必要があります。

  • マンションが建築されてから25年以下である
  • 平成2002年4月1日以降に適合証明を発行した建物である
  • 入居用マンションであること
  • その年の所得が合計3,000万円以下であること
  • 登記面積が50㎡以上であること

上記の条件は、新築マンション購入時よりも厳しい条件になるので、中古マンション購入時には住宅ローン減税・控除の条件に合致しているかを確認しましょう。

中古マンションの選び方

つづいて、前項の点を踏まえ中古物件を選ぶ方法を解説します。中古マンションを選ぶときには、以下の4つの点に注意しましょう。

  1. 耐震性の調査は行われているか?
  2. 管理、修繕状況はどうなっているか?
  3. 資産価値はどのくらいか?
  4. 建て替えの予定はあるか?

上記4点を確認することで、「中古マンション購入時の不安」がある程度解消されます。

つまり、中古マンションを築年数の観点から見た「買い時」が分かるということです。

2-1耐震性の調査

まず、耐震性を調べるには「確認済証」か「検査済証」を確認する必要があります。注意するべき点は、耐震基準が変わった年ではなく、年月日を確認済証か検査済証で確認するということです。節目である1981年と2000年で、耐震基準にどのような違いがあるかを把握しておきましょう。

2-1-1「1981年」に起こった改正

先ほどいったように、新耐震・旧耐震の基準年になっているほど1981年の改正は大きな内容でした。基本的には、新耐震基準は「数十年に一度発生する震度5程度の地震に対して損傷しない。数百年に一度程度発生する震度6~7程度の地震に対して倒壊・崩壊しない」となっています。

ただ、旧耐震の物件も「改装して新耐震基準まで建物の耐震レベルを引き上げる」というルールはありません。つまり、上記のように新耐震の基準に満たないマンションは、今でもたくさんあるということです。

2-1-2「2000年」に起こった改正

2000年の改正の要点をまとめると以下の通りです。

  • 地盤調査が必須になっている
  • 躯体の結合部分のルールと厳格化
  • 耐力壁のバランス

このように、1981年ほどの改正内容ではありません。そのため、確認済証と検査済証を確認するときには、まず1981年以後の中古マンションを選びましょう。その後、2000年以降の改正後であれば、尚良いといったイメージです。

2-2管理・修繕状況の確認

つづいて、管理、修繕状況の確認をしましょう。具体的には、購入を検討している中古マンションの以下の点を確認することです。

  • これまでの修繕記録
  • 今後の修繕計画
  • 修繕積立金がどの程度あるのか
  • 内覧の際に共用部の状態を確認

上記4点は、管理会社に確認するか管理規約などの書類を確認する必要があります。

管理費や修繕積立金の滞納者が多い場合は要注意です。この点は、資料を取り寄せてもらって確認しましょう。

2-2-1これまでの修繕記録

中古マンションに行われたこれまでの修繕記録は、管理会社が記録として残しているはずです。逆にいうと記録にして残していないズサンな管理をしている管理会社であれば、その中古マンションの躯体や設備は劣化している可能性が高いです。

修繕記録を確認するときには以下の点に注意しましょう。

  • 修繕の内容
  • 計画通りに進んでいるか
  • 計画変更があるのか

まずは、過去に修繕した内容を確認し、それが当初立てた計画通りに進んでいるかも併せて確認しましょう。また、仮に計画変更があった場合には、なぜ計画を変更したかの確認も必要です。たとえば、変更理由が「修繕積立金が足りない」などの場合には、今後の修繕にも影響を及ぼします。

2-2-2今後の修繕計画

また、今後の修繕計画は管理規約集に乗っています。別紙である場合が多いですが、少なくとも「長期修繕計画書」という書類があるはずです。この長期修繕計画書には、12年程度の周期に起こる「大規模修繕」以外にも、細かい修繕が記載されています。

この修繕計画を見るポイントは以下の点です。

  • 30年周期で計画しているか
  • 細かい点まで計画しているか

30年周期にエレベーター工事などが起こるので、30年スパンで計画をしている方が精度は高いです。また、何物件か長期修繕計画書を見れば、細かい点まで計画されているかが分かります。

2-2-3修繕積立金がどの程度あるのか

さらに、修繕積立金がどの程度あるかも管理会社に確認しましょう。実は、引渡しまでは正確な数字を知ることができません。しかし、売主経由である程度は正確な金額を知ることができます。

仲介をする不動産会社は、管理組合会計の内容を見れば、修繕金が足りているかどうかが分かります。修繕金が不足していれば、先ほど言ったように躯体や設備の劣化が激しくなる可能性があります。

2-2-4内覧の際に共用部の状態を確認

また、中古マンションを内覧するときに、以下の共用部もしっかり確認しましょう。

  • エントランス
  • エレベーター
  • 郵便受け
  • 駐輪場、駐車場
  • ゴミ置き場

共用部が汚れていたり管理が悪かったりすると、目に見えない部分も劣化している可能性があります。そのため、築年数の話以前に、住みにくい資産価値の低い中古マンションであると言えます。

2-3資産価値を調べる

つづいて、中古マンションの資産価値を調べる方法です。資産価値を調べる方法は、以下の点を確認しましょう。

  • 交通の便
  • エリアの人気
  • 施設の利便性
  • 災害へのリスク

まずは、最寄り駅や最寄り駅距離などの交通の便が重要です。ターミナル駅であったり、人気の駅であったりする場合には、資産価値が高いと言えます。また、商業施設や医療施設、教育施設が近かったり、人気があったりした方が資産価値は高いです。

さらに、ハザードマップを調べて、過去の浸水履歴や地震時の倒壊予想など災害へのリスクを確認することも欠かせません。築年数と合わせて、上記の件を確認して資産価値の高いマンションを取得しましょう。

2-4建て替えの有無と内容

さいごに、中古マンションが建て替えを計画しているかを確認しましょう。中古マンションの場合は近々で建て替えする予定の場合もあり、建て替えするとなると「等価交換」であるならお得に新築マンションを取得できるかもしれません。

たとえば、あるディベロッパーがマンションを買い取り、新しいマンションを建築するとします。その場合には、元々の居住者は建て替えを許可する代わりに、新しいマンションを提供されるということ(等価交換)もあります。

そのような建て替えが計画されている中古マンションであれば、お得に新築マンションを手に入れられます

2-5おすすめは築15~20年程度の中古マンション

これまで述べてきた点を踏まえると、中古マンションでは築15~20年程度がおすすめと言えます。理由は、以下の通りです。

  • 2000年の耐震基準改定以降
  • 価格も落ち切っている
  • 設備も現在必要な最低限度は揃っている

まず、築15~20年であれば2000年の耐震基準の改訂は満たしています。また、15年経っていると価格も落ち切っているので、比較的安価で物件を取得できるという点もメリットです。

さらに、築15~20年であれば、設備も古すぎるワケではなく、新たに「自動食器洗い機を導入する」なども対応可能である場合が多いです。

実際に、東日本不動産流通機構が2016年に首都圏の中古マンションの成約率を調査した結果によると、築11年~15年の中古マンションが26.6%と最も高くなっていました。

次に高かったのが築0~5年となっており成約率は22.9%です。次に多かったのが、築6~10年は21.2%という数値になっています。

最も成約率が低かったのが築26~30年となっていました。

このような結果となった理由は次のように考えられます。

理由①:瑕疵担保責任の有無

新築住宅には、分譲会社や、施行会社が負う責任で瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)というものがあります。瑕疵担保責任とは、入居して一定期間経たないと分からない問題が出て来た場合、売主様の負担で直してくださいね、という契約になります

築11年〜15年の物件は瑕疵担保責任が定められた後に竣工されたため、購入への安心感に繋がっていると考えられます。

理由②:価格

0~5年の物件は新築とさほど価格が変わりませんが、築6~10年になると新築よりも約2割程度安くなり、更に築11年~15年になると新築の価格よりも3割程度安くなるため、価格も手頃で購入しやすく、この時期を目安に中古住宅を購入する人が多くなっているのです。

しっかりと管理された物件ならさほど古く感じないというのも成約率が上がる理由として挙げられます。

理由③:間取りの魅力

更に、築十年を経過するとマンションのあちこちの設備が老朽化してきます。これを機会に内装も含めて大掛かりなリフォームをして、自分好みの住まいを手に入れたいと考えている人も多くいます。

間取りの変更などをする事で、中古マンションも自由度が高くなり、より入居者の好みにあった物に変更する事ができるので、割安感、お得感から人気になっているようです。

この時期特有の間取りにも注目してみましょう。築11年~15年経過している物の多くは、2001年~2005年に分譲されたものです。この時期はちょうどマンションの不況期にあたり、間取りやプランに多くの工夫がされています。

専有面積が広く、3LDKや4LDKのようなゆったりした間取りである上に、割安なものが多いです。このような事も築11年~15年の中古マンションが多く成約される理由として挙げられるでしょう。

買い替えを見据えて購入するのも賢い購入テクニック!

近年、ライフスタイルの変化に合わせて賢く住み替えをする方が増えてきています。

買い替えをする主な理由は、子供の独立です。

本記事の前半で紹介したように、築15~20年の中古マンションは資産価値が安定しており、買い時の築年数と言えるので、売却する側としたら購入希望者が多い築年数のゾーンとも言えます。子供が0~2歳のときに新築マンションや築浅のマンションを購入した場合、子供が大学卒業後の22歳前後で独立をします。

ちょうどそのタイミングで、中古マンションとして買い時の築15~20年となるので、まさにこの時は売り時と言えるのです。このように、将来的な住み替えを見通してあえて築年数が新しい中古マンションを購入することも1つのテクニックです!

まとめ

中古マンションを購入するときは、以下の点を抑えておきましょう。

  • 中古マンションの不安点を把握しておく
  • 中古マンションを選ぶ要素を確認する
  • 築15~20年程度の中古マンションが良い

まずは、中古マンションの不安点を把握しておきましょう。耐震性への不安や建物寿命への不安などを把握し、それに応じて中古マンションを選ぶ要素を確認しましょう。これらの点を踏まえると、築15年程度の中古マンションが最も買い時であると言えます。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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