不動産売買に関する仲介手数料は一般的には物件価格の3％＋6万円と消費税になっています。
この計算方法は400万円以上の物件についての速算法であり正式な仲介手数料の計算方法は国土交通省によって報酬額が決められています。仲介手数料について詳しくみてみましょう。
3％は上限値
仲介手数料の上限金額は、国土交通省告示第1552項・宅地建物取引業法第46条第1項で定められています。
具体的には売買・交換の時、取引される不動産の金額が、
- 200万円以下の場合、5％以内
- 200万円～400万円以内の場合、4％以内
- 400万円以上の場合、3％以内
となっています。
不動産売買の多くは、400万円を超える物件が多くなる為、仲介手数料3％というのは、一般的な物件においての上限値となっているのです。
ちなみに消費税率の変更により、最終改正が行われたのは、平成26年2月28日で、国土交通省告示第172号です。これによると、消費税率が5％から8％に変わった部分だけが修正されました。
なんでほとんどが3％なのか
本来仲介手数料の規定は、上限を決める為のもので国土交通省も報酬に対する限度額は当然に請求する権利ではなく、依頼者と協議して決めるべき事項であるとしています。しかし、仲介手数料は一向に安くならず、そのほとんどが3％なのは何故なのでしょうか？
考えられる事として下記のような事が挙げられます。
理由1：不動産の広告コストが高い
不動産物件の情報を購入希望者に伝えるには、宣伝や広告が必要になります。
広告費には、広告媒体企業への登録、自社の集客、全国の不動産会社に買主を見つけてもらうためのポータルサイトへの登録、チラシの作成、ポスティング、新聞の折り込みチラシなどの販促活動、などが必要になります。
これらの広告費用が高いというのが、不動産仲介手数料が高くなる理由としてあります。
理由2：営業活動以外にかかる費用
これらの営業活動以外にも、不動産仲介業の仕事として、安全に物件を買主に引き渡す作業があります。
例えば、境界があいまいになっていないか敷地を正確に測量する事、近隣に騒音問題がないか、手抜き工事がないか、耐震強化工事はされているか、このような事が売却後に発覚すると大問題になります。
これらの調査を行ったり、証明書の発行などがあり、ただ物件を販売するだけでなく、安全で安心して物件を買主に引き渡す為の業務も必要になるのです。
これに対するコストも理由の一つとして考えることができます。
最近では半額や無料の仲介業者も
最近では、「手数料無料」や「手数料半額」などをうたっている仲介業者もあります。このような背景には、近年コンビニよりも多くなっていると言われている不動産会社の増加があります。
不動産会社の増加によって、他との差別化を図る為に、仲介手数料のお得感をアピールする動きが出てきました。
以前多く見られたのは、売主と買主の両方から手数料を貰う形です。売主から直接売買委託をされている不動産会社は、物件が売れれば売主から手数料を得る事ができ、自社で買主を見つけ売買契約が成立すれば買主からも手数料を貰っていました。
しかし、近年不動産会社が増加し競争が激化するにつれて、他社との差別化の為、両方からもらわずに、片方だけからもらう「片手取引」を行う不動産会社も増加してきました。
さらに、IT化によってコストカットに成功し、売主からも買主からも手数料は頂きませんというサービスも出てきており、今までの不動産業界の常識が変わってきました。
まとめ
不動産会社の仲介手数料が、なぜ3％で維持されているのか理解できましたでしょうか？
仲介手数料が3%以下に設定されている不動産を利用する際は、それが実現可能な理由まで聞いてみると、信頼度が増すかもしれません。
物件購入の際に確認する項目に、加えておくことをオススメします。
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