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【はじめての不動産購入】購入のために必要な条件を考えよう!

【はじめての不動産購入】購入のために必要な条件を考えよう!

これまでは不動産業界の仕組みやビジネスモデルについて触れてきましたが、今回は不動産購入でも重要な条件設定についてお話をします。

これまで紹介してきた、実際に仕組みや流れを知ることで、営業マンの話す内容が理解できるとともに購入手続きもスムースに進めることができるようになります。

また、理解が深まると物件の見るべきポイントや営業マンの話していることが本当なのか嘘なのかも見抜けるようになっていきます。ぜひ、これまでの記事も含めて購入活動に生かしてください。

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今回は実際に不動産会社に相談してみること、物件購入をどう考えていくのかをテーマにしました。不動産購入を考える方にとって、担当営業マンはパートナーといえる存在です。

時には住宅ローンや給付金などのアドバイザーであり、代理人として交渉をしたりする存在です。購入を相談する上で必要な点をまとめて解説していきます!

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相談する不動産会社はどこにある?

多くの不動産会社は駅前などにお店を構えています。日々の生活の中で目につくところにお店を構えることで、「不動産のことで相談したいけど、駅前に不動屋さんがあったね」という感じで多くの人に認知してもらうためです。

毎日のように通うスーパーなどと違い、好立地にお店を構えることでいざという時認知してもらいやすくするためです。実はこの好立地にお店を構えることが大きなコストになっています。

さて、そんな不動産会社は、これまでにも説明してきたように紹介できる物件に大きな差はありません。そして、商品はどこの会社も独自に作ったものではなく、売主さんから預かった物件なので独自性を出すことが難しいものです。

営業マンの提案力が腕の見せ所となるといったところです。お客様に紹介をして手数料を得ていくという意味で人材ビジネスとモデルが似ていますね。

相談する時の注意

相談する人

実際に相談しようとすると、色々なことを聞かれます。氏名、住所、勤務先、年収、家族構成、購入の予算、ローン利用の有無、自己資金、物件に求める希望条件、などなど。事細かに聞かれると困ってしまったり、「毎日のように営業活動があるのでは?」と構えてしまいます。

特に予算面や条件は細かく聞かれます。この時に予算や条件がある程度決まっていないと営業マンは提案をすることが難しくなってしまいます。営業マンもお客様の期待に応えたい!という思いがあり、色々と質問をしてきます。相談する前に予算や条件をある程度決めておくと良いでしょう。

逆に条件をしっかりと決め、「この条件でなければ購入しない」という方もいらっしゃいます。条件を決めることは良いことですが、緩和できる要素がないと物件を紹介することが難しくなってしまいます。「じゃあ、どうすればいいの?」思われているのではないでしょうか?これから条件設定のポイントを紹介していきます。

予算について

  • 月々の返済負担比率を考える
  • 物件価格の約5%程度が諸経費としてかかることを考慮して予算を決める
  • 将来のライフイベントを考慮しておく

返済負担比率とは、収入に対する住宅ローンの返済金額の割合です。金融機関の融資判断の一つがこの返済負担比率です。概ね以下の返済負担比率であれば審査は問題ないと言われています。

  • 年収300万円未満=返済負担率25%以下
  • 年収300~400=返済負担率30%以下
  • 年収400~700=返済負担率35%以下
  • 年収700万以上=返済負担率40%以下

仮に年収400万円の方が借りようとすると、120万円×年数となります。ただし注意していただきたいのが、「4,000万円借りられるから4000万円の家を買おう!」と上限いっぱいで突き進むパターンです。

物件を購入する際には、仲介会社への仲介手数料、不動産取得税や固定資産税、登記、火災保険、ローン手続きの事務手数料や保証料、引越しなどなど。色々な経費がかかります。これらはおおよそ物件価格の5%ほどです。そうすると、実際は3,500万円の家と500万円の諸経費という予算で考える必要があります。

また、月々のランニングコストについても考える必要があります。基本的に住宅ローンを組むと団体信用生命保険に加入する必要もあります。更にマンションであれば、管理費、修繕積立金や共用施設の使用料など色々な費用もあるため、単純に返済負担比率上限で借りてしまうといざという時、家計がショートしてしまうので余裕を持たせるようにしてください

そして、人によってはリフォームやリノベーションも検討すると思いますが、そうなると実施内容によっても更に予算は膨らんでいきます。こういった予算感を事前に考えておくと相談もしやすくなります。

そして、忘れてはいけない点としてライフイベントについて考えることです。将来、子供が進学する、病気になった時、老後色々なことを考えておかなくては今後の人生を失敗してしまうことになります。

細かな予算のことについてはファイナンシャルプランナーに相談するのが一番です。彼らは保険のことにも精通しているので、購入と同時に保険の見直しも行うと良いでしょう。

少し話が逸れますが、予算については本当に注意していただきたい項目です。この返済負担比率だけを見て、より高額な物件を提案する営業マンもいます。そして、その提案は購入後の生活のことは考慮していないケースもあります。

生活設計は人それぞれです。ライフプランを立て、余裕を持った予算組みをすることが重要です

条件について

考える人

条件については、どこまで絞り込むかです。予算を除くと大きく3つの要素に分かれます。

  • 立地・周辺環境(住みたいエリア、駅からの距離、スーパーなどの商業施設、教育機関、公園の有無など)
  • 住居(付帯設備、共用施設の種類、向き、日当たり、眺望、ペット飼育の可否など)
  • その他(駐車場、将来の開発計画、資産性、災害リスクなど)

この時重要なのが、譲れない条件を決めることです。ただし、この譲れない条件は多くても3〜5点までで考えてください。それ以外は尚可条件です。この譲れない条件をクリアした物件が見学をすべき対象となります。その物件を実際に見学して、いくつ尚可条件が当てはまっているのかを見て、採点して判断していくことが一番の近道です。

特にお金で解決しにくい部分を絶対条件にすると良いでしょう。食洗機などの住居設備はリフォームなどで対応できますが、立地や階層、眺望は後でお金を支払っても変えることができません。

そういった変えられないもの、変えられるものといった項目を洗い出し、優先順位付けをした上で相談すると営業マンも適切な提案ができます。また、物件ごとの良い点、悪い点といった採点もしやすくなります。

希望時期

「え?特にないですけど。いい物件があったらという考えですが・・・」と話される方が多くいます。その通りだと思います。嫌な物件をわざわざ高いお金を出して購入する方はいません。

しかしながら、目安を決めておく必要はあります。

理由としては、ある程度のイメージがないといつまでも購入が決まらない可能性があります。「おおよそこの時期までには引っ越して新生活をスタートさせたい」といったタイムラインがなくては、「まだいい物件があるのでは?」「もう少し待てば見つかるかも」といった考えになり、数少ない条件の良かった物件を買い逃してしまうことに繋がります

また、いい物件が見つかった時、慌ただしく手続きを進めることになると書類関係で抜け漏れなども出てきてしまい、トラブルに発展するといったこともあります。他にも毎週のように物件の見学をするとなると、貴重な休日を無駄にしてしまう可能性もあります。

そして、営業マンも時期が決まったお客様には提案のスケジュールが立てやすくなります。直近で購入する意思があれば積極的に提案をしますが、まだまだ先という方であれば、購入の確度が低い案件としてそこまで積極的な提案はしません。

営業マンも自身の数字を追いかけなくてはならないため、急いで対応すべきお客様を優先して対応していきます。そうすると本当に欲しいと思える物件を提案してもらえず、他の方に買われてしまうといったこともあるので、ある程度のタイムラインは必要です。

詳細については、以下の記事でも紹介しています。また、こういった条件の設定の仕方がわからない方は、営業マンに相談してみると良いでしょう。

【必見】本当に後悔したくない人のためのマンション選び【注意点】

まとめ

いかがでしたでしょうか。漠然と購入を考えていた方にとっては、少し重いテーマであったかもしれません。

不動産購入は大きな買い物です。何より買った後の生活を考えることが非常に重要です。月々の返済や生活の変化などを考慮しないと、買って後悔をすることになってしまいます。

また、購入には色々な情報を集め、精査していくこともあります。物件の比較や金融機関の金利、融資条件の比較など色々な情報を見ていくため、慌ただしく購入活動を進めると失敗してしまうことがあります。

事前に準備をしっかりとしていくことが大切です。

著者について

石原浩気
仲介手数料最大無料の中古マンションWEBサービス「カウル」にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
東京神奈川を中心に、タワーマンションから低層マンションまで幅広く扱っています。
不動産のプロとして、丁寧なお客様対応と、分かりやすい情報のご提供を心がけています。

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