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【はじめての不動産購入】不動産仲介会社との契約について知ろう

【はじめての不動産購入】不動産仲介会社との契約について知ろう

 2回に渡って、不動産業界の仕組み、ビジネスモデルについてお話しました。不動産会社がどういった方法で売主さん、買主さんを集め、販売していくのかが理解できたかと思います。

【はじめての不動産購入】中古マンションを購入される方に不動産仲介の仕組みをご紹介!

【はじめての不動産購入】不動産仲介会社のビジネスモデルをご紹介

今回は、購入・売却に必要な契約の話です。不動産取引は大きなお金が動くため、金融機関とのローン契約はもちろん、売主さん、買主さんの売買契約、引き渡しをお手伝いする仲介会社とも契約を結ぶ必要があります。

今回はこの契約について紹介をしていきます。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

不動産仲介会社と結ぶ媒介契約とは?

契約書

「不動産取引をする上で不動産仲介会社は必要」と思われている方がいると思いますが、実は間違いです。仲介会社がいなくても個人間で取引をすることは可能です。

「それなら仲介会社がいない個人間で取引をした方が仲介手数料分がお得!物件だけ、購入希望者だけ紹介してもらおう!」と思われるかもしれませんが、不動産取引に慣れていない個人間取引は非常に難しいものです。個人間取引でハードルとなる点を簡単に説明しましょう。

  • 集客、宣伝方法をどうするのか?
  • 価格や引き渡し日などの条件交渉、トラブル対応をどうするのか?
  • 契約に必要な書類の作成、登記に必要な書類の用意をどうするのか?

前回、前々回で説明したように不動産仲介会社はポータルサイトやREINSを利用して売却活動を行なっています。個人ではポータルサイトへの物件登録はできません。また、REINSを利用することもできません。

広く多くの人に物件を知ってもらうことができないため、売買契約の成立難易度が高く、販売期間が長期化してしまいます。

売主さん、買主さんで直接交渉をしていくと交渉が決裂してしまった時、その関係修復は大変なものです。トラブルについても設備の不具合や構造上の欠陥である瑕疵が見つかった時、売主さんが対応すべき責任の範囲、買主さんが請求できる権利の範囲に悩むことになります。

こういった問題についてエージェントとして双方の主張や専門的な観点で解決に導く存在が仲介会社の役割です。仲介会社がいることでトラブルが起きないようにリスクを軽減することができます。 

契約に必要な書類は非常に大変です。契約書だけでなく、契約の締結を左右するような重要な点についてもまとめた重要事項説明書、どの様な設備があるのかをまとめた付帯設備表なども作成する必要があります。

また、資料作成には役所へ行き周辺環境の調査といったことも必要となります。他にも登記簿謄本などの公的書類書類がなくては銀行とのローン契約、所有権の移転登記などもできません。こういった資料も入手する必要があります。 

これらの手間や費用を考えると、仲介会社にお願いした方が圧倒的に楽になります。そこで不動産会社と不動産の売却、購入のお手伝いをお願いするための契約、「媒介契約」を結びます。この媒介契約によって売主さん、買主さんのエージェントとして紹介や手続き、交渉の代行をしていくことになります。

媒介契約の種類と内容

握手

一口に媒介契約といっても売主さんは3つで、買主さんは1つのみになります。売主さんの媒介契約から説明していきましょう。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

3つです。それぞれの特徴をまとめると以下の様になります。

ここでのポイントは、どの契約が売主さんにとってメリットが大きいかを考えていただく必要があります。

専属専任媒介契約や専任媒介契約

これらの契約は、仲介会社を一社に絞ることで、ご案内のスケジュール調整を代行してもらえることや定期的に売却の進捗状況を報告してもらえるといったメリットがあります。

一方で、仲介会社の営業担当が忙しくて対応できないといったときには、購入希望者への案内が遅れてしまうといったデメリットがあります。

一般媒介契約

一般媒介契約では、色々な仲介会社のアドバイスやそれぞれの会社で集客したお客様を紹介してくれるため、スピーディかつ良い条件で売却することができます。早く売却を済ませたいという方やこの売却価格が本当に正しいのかといった疑問を持つ方は、一般媒介契約にすることをおすすめします。 

注意点

誰もが「高く売りたい」「安く買いたい」という思いがあります。しかし、商品となる物件がなければ話は進まないため、不動産会社は売却物件の確保に注力します。

多くの不動産会社は売主側に瑕疵に対する補償や空室物件に家具を設置し、購買意欲を高めるホームステージングなど手厚いサービスを提供しています。中には専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結した売主さんの仲介手数料を無料とする仲介会社もあります

「仲介手数料がタダになるなんて、素敵!」と思われるかもしれませんが、実は大きな落とし穴です。

既に不動産業界の仕組み、ビジネスモデルでもお話しした通り、ポータルサイトで集客を行い、REINSを利用して購入希望者を紹介してもらうようになっています。自社だけでは対応できない部分を仲介会社間で物件や購入希望者を紹介し合う形で中古不動産市場は成立しています。

そこで売主さんの仲介手数料を無料としてしまうと、他社から購入希望者を紹介することが難しくなってしまいます。他社からの購入希望者を受け入れてしまうと、売買が成立しても仲介手数料が得られず、手間だけがかかってしまいます。

こうなると他社は物件を紹介してもらうことが極めて難しくなります。結果、一社で集客を行うため、売却に時間がかかってしまいます。売却に時間をかけてもいいから高く売りたいと考える売主さんは問題ありませんが、買主さんにはメリットがないため、売却に時間がかかってしまう可能性があるということを知っておいてください。

買主さんの契約

買主さんの契約は一般媒介契約のみです。専属専任媒介契約、専任媒介契約を結び、一社だけに絞っても買主さんにとってはメリットがないためです。しかし、仲介会社を絞り込むことは有用です。

既に何度も説明している様に不動産会社の持っている情報量に大きな差はありません。複数の仲介会社に登録しても、紹介可能な物件に差がないのであれば、細かな対応やサービスの質が良い仲介会社に絞って住まい探しを行なった方が効率的です。

まとめ

いかがでしたでしょうか。媒介契約について紹介をしてきました。

仲介手数料は確かに高いものです。仮に3,000万円の物件の売買取引しようとすると、約100万円の仲介手数料が発生します。100万円あれば、引越しとお部屋のクリーニング、家具購入までできてしまいます。そう思うと高いと感じてしまうのは仕方ありません。

しかし、売買の裏側の大変な事務作業や調整、売主さんと買主さんの橋渡しをする仲介会社がいなくては、手間やコストはそれ以上になってしまいます。

とはいえ、安く済ませることができる様に売主さん、買主さんにお得なサービスを提供している仲介会社もあります。ぜひ、自分に合った会社を探してみてください。

また、仲介業者の価値は売主さんと買主さんの橋渡し役だけではないはずです。不動産のプロとして様々な情報を提供できます。そういった仲介会社、担当者と出会えると住まい探しも楽になるはずです。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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