マンションジャーナル

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「店頭金利」「優遇金利」「適用金利」を区別しよう!

「店頭金利」「優遇金利」「適用金利」を区別しよう!

中古マンション購入の際に、物件選びと並んで重要なのが住宅ローン選びです。

現在では、メガバンクやネット銀行から、それぞれ特色あるローンが出ており、選択肢が増えた一方で、非常にややこしいのも事実です。

銀行のホームページを見ても、様々な種類の金利があって、数字だけが羅列されているため、 「結局どれを見ればいいのかサッパリ。。」という方も多いのではないでしょうか?

固定金利と変動金利の違い、メガバンクとネット銀行の特徴はこちらをご参照頂くとして、今回は意外と見落としがちな「金利」の種類についてご紹介します。

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店頭金利とは

店頭金利とは、金融機関それぞれが自由に決めることの出来る、基準となる金利のことを指します。

同じ意味でもいくつか呼び方があり、「基準金利」「店頭表示金利」「店頭表示利率」などは店頭金利と同じものです。

呼称は違えど中身は同じというのが、何ともややこしいですね。。

店頭金利は、家電製品や洋服などで言う所の「定価」に近い考え方です。

金融機関が自由に決めることが出来ますので、金融機関ごとに若干差が出ますが、市場動向によって決まるものですので、各社ほとんど横並びなのが現状です。

要は、経済状況に合わせて決定される金利で、景気が良くなれば店頭金利は高く、景気が悪くなれば店頭金利は低く設定される傾向にあります。

優遇金利とは

優遇金利とは、店頭金利から金利優遇を受けて提供される金利のことを指します。

金融機関によってこの優遇幅はそれぞれ違い、この優遇幅で他行との差別化を図っているとも言えます。

ローンを組もうとする人を審査し、その人の属性などを鑑みて、個人によって優遇幅が変わるわけですね。

一般的に、年収が高く、勤続年数も問題ない方のように、金融機関から見て「返済してくれる安心感」が高い人に対しては、最大優遇による金利が提供されることが多いです。

また、優遇金利には大きく2種類ありますので、あわせて確認しましょう。

当初優遇

当初優遇とは、借り入れ期間のうちの一定期間において優遇金利が適用されるパターンです。

優遇期間が終了すれば、金利の割引率が低くなるわけですね。

最近人気の、変動金利と固定金利の中間にある「10年固定」などでよく使われる金利優遇です。

通期優遇

通期優遇とは、返済期間中ずっと金利優遇を受けることが出来ます。

長期間にわたり金利優遇を受けられますが、その優遇幅は当初優遇よりも小さいです。

固定金利でよく使われる金利優遇です。

当初優遇と通期優遇でどちらがお得かについては、借入額や返済期間などによって、人によって様々なので、是非金融機関で相談してみてください。

実際に、「三菱東京UFJ銀行」と「住信SBIネット銀行」を比較してみると、下図のようになります。

メガバンクとネット銀行の比較

適用金利とは

適用金利とは、実際に住宅ローンの契約を金融機関との間で締結し、借入をする際に適用される金利のことを指します。

つまり、店頭金利から優遇金利を差し引いたものです。

中には、適用金利のみを比較して住宅ローンを選ぶ方もいますが、念のため、店頭金利も是非チェックしてほしいと思います。

何故なら、適用金利・優遇金利はあくまで「店頭金利からのキャンペーン割引」であるため、万が一将来的にローン返済が滞るようなことがあれば、優遇は消え、店頭金利が適用されることがあるからです。

店頭金利がいくらで、どれくらい優遇されて、最終的にいくらの金利で借り入れが出来るのか、総合的に判断しましょう。

なぜ金利はこんなにも複雑なのか?

金利を決める要素

そもそも金利の決定には、国内の景気や物価、株価、金融政策などが複雑に絡み合っています。

ここに、貸し手である銀行の思惑なども加わると、金利そのものがそもそも複雑で不透明であることに気付きます。

一般消費者からして複雑だと感じるのは、恐らくローンの種類が多すぎることが大きな原因です。

先述の通り、金利の種類そのものは大きく分けて2種類しかないですから、特に複雑ではありません。

しかし、1つの銀行で平均8つほどのローンプランがあり、それぞれ金利が異なり、さらに金利の優遇幅も違います。

これでは、非常に複雑ですね。

重要なのは、まずは返済計画を立てる際に、ライフプランもじっくりと立てることです。

ライフプランがしっかりと立っていれば、借りるべきは固定金利なのか変動金利なのか、また、それぞれの金融機関を比較して、自分に本当に合ったローンはどれなのか、自然と選択肢は絞られていくはずです。

優遇金利を受けるためには?

金利の優遇を受けるための条件として、一概にこれといったものは存在しません。

あくまで銀行の審査を経て、「この人には最大優遇でお金が貸せる」と思われた人が優遇を受けることが出来ます。

銀行が最も好きなのは「大手勤めで、勤続年数が長く、年収の高い人」です。

住宅ローンという商品は、しっかりと返済さえしてもらえれば、銀行にとっては非常に美味しい商品です。

そのため、属性の良いお客様に対しては、魅力的な優遇金利を提示し、自社でローンを組んでもらえるように画策します。

優遇金利を受けるための条件は一概にはないのですが、銀行によっては「頭金を20%以上入れれば金利優遇」や「口座を給与振込用に指定出来るか」などの独自の条件を出している銀行もありますので、気になる方は直接銀行の窓口にお電話してみるといいかもしれません。

まとめ

住宅ローンは夢のマイホームを手に入れるための魅力的な商品である一方、選択を誤ると、自らの首を絞める可能性もあります。

事前に、それぞれのローン商品について調べておき、メリットとデメリットを把握した上で選択することをオススメします!

著者について

コンサルティングセールス谷鴻佑
中古マンション売買の専門会社Housmart(ハウスマート)にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
不動産に関する広範囲な知識を元に、分かりやすい情報提供と、お客様とって最高の家探し、マンション売却のお手伝いをしています。

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