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【はじめての不動産購入】中古マンションを購入される方に不動産仲介の仕組みをご紹介!

【はじめての不動産購入】中古マンションを購入される方に不動産仲介の仕組みをご紹介!

家探しをはじめると色々と分からないことが多くて困ってしまうことがあるはずです。

「SUUMOやHOME’sと不動産屋さんってどんな違いがあるの?」

「別の不動産屋さんなのに全く同じ物件が紹介されるのはなぜ?」

などの疑問を持つ方も多いのではないでしょうか?

本記事では、「マンション購入を考えているのだけど、不動産仲介の仕組みはよくわからないな〜」と感じている方のために不動産仲介の仕組みについて徹底解説します!

>>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

 ポータルサイトは「不動産業者」ではない

以前は町の不動産屋さんに直接「物件を紹介してください」と行くことが普通でしたが、今ではPCやスマホを使ってネット上で楽に物件を探せるようになりました。

ネット上で物件を探すときお世話になるのがポータルサイトや広告媒体です。有名なポータルサイトではSUUMOHOMESなどがありますね

実はどちらも物件情報のメディアであり、実際に不動産営業マンを抱えて不動産仲介事業を行なっているわけではありません。

【関連記事】SUUMO(スーモ)を使うなら知らないとマズい7つの真実

ポータルサイトには不動産屋さんが物件の情報をお金を払って広告掲載します。ですから、ポータルサイトに掲載されている物件が気になって問い合わせをするとその広告を掲載していた不動産会社に連絡がいくのです。

当然、広告掲載のためには広告料がかかりますよね。ですから、コストの関係で不動産業者が自社のすべての物件を掲載できるわけではありません。そのため、ポータルサイトに掲載されている物件の情報は網羅的な情報ではないのです

 そもそもポータルサイトの役割は、不動産屋さんが、自社物件を多くの人に知ってもらい、早く売却するということです。以前のように町の不動産屋さんの店先に物件の間取り図を掲載しているだけでは当然リーチできる人が非常に少なくなってしまうので、物件を探している方に広く知っていただくために広告掲載を行います

不動産業者が物件を紹介する仕組み

 不動産業は売手と買手を繋ぐ仲介業、いわゆるマッチングビジネスです。より具体的に言うと不動産会社は、物件を売却したいという人から相談を受け、その物件の購入希望者を見つけてマッチングするというビジネスです。

例えば、ある不動産業者が売却の依頼を受けている物件のどれもお客様の購入希望の条件に合わなかった場合、どうすればいいのでしょうか?

実はここで、いくつもの不動産屋さんをまわって希望に合った物件を紹介してもらう必要は全くありません。

なぜならば、不動産の円滑な取引のために、全国の不動産屋さんは共通したあるデータベースを使っているからです。

 REINSというデータベース

国土交通省が管轄しているReal Estate Information Network System、略してREINS(レインズ)というデータベースがあります。不動産業者はこのレインズというデータベースを活用して物件を紹介しています

まず、家を売りたいといった売主が不動産業者の元へ相談へ行き、そこで媒介契約を締結します。

 媒介契約とは不動産の売買をしたい方が不動産業者に売買の様々な支援を受けるための契約です。

 売主と媒介契約を結んだ不動産業者は、依頼を受けた物件の情報をREINS(レインズ)に登録します。このシステムへの情報登録は義務となっています。登録された物件情報は、全国の不動産会社(流通機構会員)が閲覧することができます。

不動産屋さんに訪れたお客様に対し、「自社でお客様の要望にあった物件を所有していない、売主から直接売却の依頼を受けていない」場合でも、REINSに登録されている物件を調べて売主側の仲介業者と協力して、お客様に紹介をすることができます。実はこの一元化されたシステムがあるおかげで複数の不動産屋さんをまわって物件を探すという手間が省けます

不動産業者が利益を得る仕組み

不動産仲介のビジネスは仲介手数料が利益となります。この仲介手数料は売主、買主双方からいただくものです。売主から物件の売却依頼を受け、買い手を見つけることができれば、それぞれ物件価格のおよそ3%の手数料を得ることができます。

両手仲介

 買主、売主それぞれから物件価格の3%+6万円ずつの成功報酬を得ることができます。しかし、買い手を自社で見つけられない場合は、以下のように買主分の手数料は、買主を見つけてきた仲介業者が買主から貰う形になります。

【関連記事】仲介手数料の「+6万」って何?

片手取引

 

 売主と買主を一社で見つける取引を両手取引、売主と買主が別々の仲介業者となる取引を片手取引といったりします

この話を聞くと、「どの業者も両手取引で利益を多く得たいので他社と協力しないのでは?」と考えるかもしれません。これを「物件情報の囲い込み」といいます。

当然、この囲い込みは原則禁止とされています。

なぜなら、囲い込みが横行してしまうと買主にとっては物件を見つけにくくなる、売主にとっては買い手を見つけにくくなるといった機会損失が起きてしまうからです。

 まとめ

不動産仲介の仕組みについて解説致しました。はじめての不動産購入では、どのような仕組みで不動産売買が行われているのかがはっきりとわからないですよね。その裏にある仕組みを支えるREINS(レインズ)を知らない方も多いのではないでしょうか?

こういった話をすると、紹介できる物件は変わらないわけですから「どこの不動産屋さんでも変わらないのでは?」と思いませんか?

不動産は、人生で一番の高い買い物ですから、質の高いサービスを提供してくれる会社に購入のお手伝いをしてもらうことが重要です。不動産屋さんを選ぶ時には以下の点を注意しましょう!

  •  比較検討できるように、幅広いエリアを紹介することが可能
  • 自社物件だけでなく、他社物件も含め幅広い紹介が可能
  • 物件紹介だけでなく、住宅ローン、住宅ローン控除、リフォームなどの相談もできる
  • できるだけ購入に関わる諸費用を抑えるサービスを提供している

 こういった特徴を持った仲介業者さんを探すと良いかもしれません。最近は、ITによる業務効率化によって仲介手数料を低く抑えたサービスを提供する仲介業者も出てきています。納得のいく仲介サービスを提供してくれる業者を探してみてくださいね。

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著者について

石原浩気
仲介手数料最大無料の中古マンションWEBサービス「カウル」にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
東京神奈川を中心に、タワーマンションから低層マンションまで幅広く扱っています。
不動産のプロとして、丁寧なお客様対応と、分かりやすい情報のご提供を心がけています。

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