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【万が一に備える!】住宅ローンが払えなくなったらどうなるの?

【万が一に備える!】住宅ローンが払えなくなったらどうなるの?

多くの人が、マンション購入にあたって住宅ローンを利用することになりますが、30年や35年という長期間にわたって返済をすることになります。

借入前にしっかり計画を立て、金融機関を吟味し、無事マンション購入が出来て一安心。

しかし、人生というのは何が起きるか予想出来ません。

むしろ、当初の計画通りに行くほうが難しいと言えるでしょう。

失業、病気、事故などなど、何が起きるか分からない中で、もし住宅ローンの返済が出来なくなったらどうなってしまうのでしょうか?

最悪の状況に事前に備えておけば、いざという時に安心です。

今回は、住宅ローンが払えなくなった時にどうなってしまうのか、解決策はないのかなど、マンション購入において事前に知っておくべき事柄についてご紹介します。

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他人事じゃない!?住宅ローンが払えなくなるケースとは

計画

生活破綻の主な要因として、「失業」や「教育費負担」が挙げられるが、意外なほど多いのが「住宅購入」による破綻です。

ローン返済が出来ず、最終的に家を失う人の割合は、ローンを返済中の人たちの中で1%弱いると言われており、しかもこの数字には、ローン返済が苦しく、生活苦に陥っている人は含まれていません。

ローン破綻の予備軍とでも呼ぶべき人たちを含めると、この数字は恐ろしく跳ね上がると予想されます。

では、そもそも何故ローン返済が出来なくなるのか、ケース毎に見ていきましょう。

購入前の資金計画が甘い

資金計画という言葉はよく聞きますが、収入と支出、返済計画まで緻密に立てられている人は、実はとても少ないように感じます。

中には、銀行から借りられる限度額ギリギリまで借りてしまう人も見かけます。

資金計画では、「収入計画」「支出計画」「返済計画」に分けて、それぞれ綿密な計画を立てましょう。

収入計画

現在保有する自己資金(現金・預金)を洗い出します。

また、マンション購入の際に親族からの資金援助などを受けられるかも併せて確認しましょう。

重要なのは、今後の生活や老後に備えて「手をつけないお金」の総額を確認しておくことです。

当然のことですが、持っているお金すべてが使えるわけではないはずです。

支出計画

お子様がいるご家庭であれば、教育費に加え、例えば学習塾や習い事など、発生し得る支出を洗い出してみてください。

また、お子様のいないご家庭であっても、今後家族が増えるのかどうか、ご家族でよく話し合ってください。

また、すでに抱えている月々の支出についても明確にしておきましょう。

月の支出の内訳を作ってみると分かりやすいでしょう。

車のローンや維持費なども忘れずに計算しましょう。

また、マンション購入時には様々な支出がありますので、いくつかご紹介しましょう。

●手付金

購入する物件価格の5%程度が相場です。

売買契約時に “ 現金 “ にて支払う必要があります。

●仲介手数料

通常、物件価格の3%6万円+消費税」が仲介手数料としてかかります。

5,000万円の物件の場合、約170万円もの仲介手数料がかかります。

さらに、こちらも売買契約時に “ 現金 “ にて支払う必要があります。

最近では、仲介手数料最大無料のサービスもありますので、上手く活用すれば諸経費を節約することが出来ますね。

●印紙代

契約書に貼る印紙代は、物件価格によって異なりますが、13万円です。

上記はほんの一例ですが、購入の契約時にかかるお金です。

ローンを組む前に、すでにこれだけのお金がかかるということです。

また、購入後は管理費や修繕積立金などのランニングコストもかかります。

車を持っていれば駐車場代もかかりますね。

さらに、毎年、固定資産税や都市計画税も徴収されます。

これらのコストも加味して計算しましょう。

返済計画

月々のローン返済額を想定して、その年数と金額について検討し、しっかりと返済できるのかどうかの計画を立てます。

まず、ローンの考え方としては、以下の2点をバランス良く考える必要があります。

1、金融機関から見た「融資可能額」

名前の通りですが、金融機関がその人の属性を審査して、「これくらいなら貸しても返ってくるだろう」という金額が融資可能額です。

代表的な判断基準は、「返済負担比率」という考え方です。

返済負担比率とは、税込年収に対する年間のローン返済額のことで、一般的には25~35%が適切だと言われます。

返済負担比率が35%を超える場合は、銀行から融資が下りないことがほとんどです。

この返済負担率に加え、他の借金がないかどうか、勤務歴は何年かなど、総合的に判断されることになります。

2、借り手から見た「返済可能額」

今度は借り手から見た「いくらまで借りても返せるか」という金額です。

結局、返済負担比率35%以上は借りられないわけですが、ここに実は落とし穴があります。

簡単にいうと、「返済負担比率ギリギリ(=借りられるだけ)借りる」人が多いのですが、それはかなり危険です。

返済負担比率はあくまで一つの指標であり、必ずしも自分に合った借入額とは限りません。

これからの暮らしには、住宅ローン以外にも、日々の生活費や教育費、車のローンなども当然かかります。

収入の35%を住宅ローンにだけ充ててしまうと、返済は何とか出来ても、日々の生活がかなり苦しくなります。

こうした結果、ローン破綻予備軍になっている人がかなり多いのです。

「借りられる額」と「借りる額」は切り離して考えるべきで、事前に冷静に検討しておく必要があります。

関連記事:住宅ローンの借り入れ金額はどこまでOK

関連記事:年収とローン返済額、目安価格のまとめ

ボーナス返済に頼りすぎている

返済計画の中に、現在受け取っている水準のボーナスを組み込んで計画を立てている人も多いです。

確かに、ボーナスを返済に充てることで前倒して返済が出来れば、無駄な金利を支払うことなく、お得に感じるかもしれません。

しかし、ボーナスはあくまでもボーナスであり、約束された収入ではないことに注意が必要です。

会社の業績が傾き、ボーナスがなくなると一気に返済が厳しくなるような計画を立ててはいけません。

妻の収入に頼りすぎている

最近では、夫婦の収入合算による住宅ローンも一般的になっており、借り入れ可能額が増えたり、夫婦それぞれで住宅ローン控除などの税制優遇を受けられたりと、メリットもありますが、同時に相応のリスクもあります。

借り入れ可能額が増えると、それだけ判断力も麻痺します。

「こんなに借りられるのか!じゃあ、諦めかけていたあのマンションが買えるじゃないか!」こんな人、実は多いのです。

女性には、出産や子育てなどのライフイベントがあり、妻の収入をあてにしすぎると非常に危険です。

ある日、妻の収入が0になるケースを想定しておきましょう。

老後破綻

住宅ローンは70歳くらいまで組むことが出来ますが、中にはこの上限年齢ギリギリまでの計画でローンを組む人がいます。

退職後も、年金を返済に充てれば大丈夫と思われるかもしれませんが、そもそも老後にいくらぐらいの年金を受け取れるのでしょうか?

年金の支給開始が60歳から65歳に変更されたことも記憶に新しいですが、将来年金が支給されても、ローン返済に耐えうる金額なのかは分かりません。

こういった不確実なものを頼りにするのは危険ですね。

失業(リストラ、倒産)

最近では、誰もが知る大企業の倒産などもニュースで報じられ、一昔前の「大手は安定」という常識が通用しなくなってきました。

経済状況が刻一刻と変化する今、確実に安定していると言える仕事・会社はないのかもしれません。

ローン破綻をする人の中でも、失業を原因とする破綻はやはり多いです。

前項の資金計画は、事前にある程度防ぐことが出来ますが、失業に関してはやむを得ないこともありますね。

しかし、こうしたリスクを事前に想定していれば、それが資金計画にも反映されるはずです。

常に最悪のケースを想定するようにしましょう。

病気

こちらも、想定が難しいものです。

事前に想定することは難しいですが、保険をかけておくことは出来ます。

生命保険の見直しや、住宅ローンを組む際に加入しなければならない「団体信用生命保険」について、今一度確認しておきましょう。

関連記事:団体信用生命保険の重要性と注意点

ローン返済が滞り続けるとどうなる?

滞納

返済が滞り、1ヶ月以上経過すると、銀行から督促がきます。

電話による督促や、内容証明郵便が送られてくることもあります。

銀行も、それ相応のリスクを背負って融資をしたわけですから、返してくれないとなると、厳しい対応を取らざるを得ません。

内容証明郵便の中身は、簡単に言うと、「住宅ローンを含む、すべてのローン(車、クレジットカードなど)を今すぐに払いなさい」という内容です。

住宅ローンすら払えないのに、その他のローンを一括で返済するなど、ほぼ不可能です。

そして、この返済にも応じられなかった場合、「代位弁済手続き開始の予告」という通知が届きます。

代位弁済とは、債務者の代わりに、保険会社がローン残高を返済し、ローン債権や抵当権の権利行使の権利が銀行から保険会社に移ることを指します。

このまま放置すると、最終的には競売にかけられることになります。

競売とは、裁判所によって建物や土地が売られてしまうことを指します。

競売による売却価格は、市場価格を大きく下回る安値であり、競売で売却したところで、借金は消えません。

残りの負債については、その後も払い続ける必要があります。

つまり、マイホームを失った上に、借金生活を送る羽目になるわけです。

関連記事:住宅ローンの返済に困ったら?

支払えなくなった時の解決策とは?

破綻

では、支払いを一度でも滞納すると、為す術もなくマイホームを失うのかというと、そうではありません。

返済が厳しくなり始めた時の選択肢

住宅ローンの借り換え

返済が厳しいのは、要は月々の返済負担が重いわけですから、月あたりの負担額を減らす(返済期間を伸ばす)ことが出来れば、滞納は回避出来るかもしれません

新生銀行の住宅ローンは、借り換えであっても最長35年のローンが組める、珍しい銀行です。

ただ、当然ながら、毎月の負担がやや減るだけで、総額は変わりません(むしろ金利分多くなります)。

実際に返済が難しくなった時の選択肢

銀行に相談する

具体的には、返済期間の延長(≒月の負担額の軽減)を申し入れます。

必ずしも応じてくれるわけではありませんが、相談には乗ってくれるでしょう。

任意売却をする

そもそも不動産を売却する際には、ローンを全額返済する必要があります。

全額返済しなければ、抵当権が抹消されないからです。

そして任意売却とは、不動産を売却してもローンの返済が出来ない場合において、不動産業者などの仲介者が間に入り、債務者と債権者が満足出来る価格での売却を成立させるものです。

前項でご説明した通り、競売にかけられた物件は、市場相場を大きく下回る価格で取引されてしまいます。

そのため、任意売却を行なった方が、競売よりも高い価格で売れるケースがあり、支払えなくなった時に取りうる手段の一つとなっています。

任意売却をする際には、任意売却を専門に行う業者に相談して、慎重に進めるようにしましょう。

債務整理

最終手段である債務整理は、いわば自己破産や任意整理のことです。

自己破産とは、裁判所に破産申立書を提出して免責許可をもらい、すべての借金を0にする手続きです。

任意整理とは、借金の減額や金利の見直しを請求し、毎月の返済額を減らすための手続きのことです。

この2つは本当の最終手段ですので、出来れば避けたいところですね。

関連記事:自己破産のメリット・デメリットとは?

フラット35で返済方法を変更するには

計画

住宅ローンは返済が長期間に及ぶものであるため、返済条件の変更については、案外柔軟に対応してくれることがあります。

そもそも、返済条件の変更は主に下記でパターン分けされています。

  • 払込期日の変更
  • ボーナス払い月の変更
  • 「毎月払いとボーナス払いの併用」から「毎月払いのみ」への変更
  • 毎月払い分・ボーナス払い分の金額内訳の変更
  • 元金均等返済から元利均等返済へ、または元利均等返済から元金均等返済への変更
  • 返済期間の延長または短縮、元金の支払猶予期間の設定
  • 一定期間における返済額の減額

中でも、今回のテーマの場合、「毎月払いのみへの変更」や「返済期間の延長」によって、返済負担を軽減出来る可能性がありますね。

なお、単純に支払い期間を延ばしても、根本的な解決にならないケースも多々ありますので、そもそも支払いが厳しくなったタイミングで、一度弁護士や司法書士に相談することをオススメします。

金融機関によっては、返済条件の変更に伴い、手数料がかかることがありますが、フラット35の場合は不要です。

通常のローンで返済方法を変更するには

計画

金融機関によってバラバラですが、返済条件の変更には、手数料がかかるケースが多いです。

例えば、三菱東京UFJ銀行の場合、条件変更手数料や印紙代に加え、場合によっては追加保証料が発生する可能性がありますし、住信SBIネット銀行でも同じく手数料がかかります。

どの銀行でも相談には乗ってくれるようですが、そもそも条件変更が認められるかどうか、また、変更した場合に総支払額がどれだけ上がるかなど、よく検討してから申し込むようにしてください。

そもそも支払えなくなることを防ぐために

対策

最初にご紹介した「資金計画の甘さ」がすべてです。

住宅ローンを、貸してくれる銀行で借りられるだけ借りてしまうと、多くの場合、後々苦しくなります。

繰り返しになってしまいますが、重要なことは「借りられる金額」と「借りるべき金額」は別物ということです。

内覧をして、素敵な物件と出会い、なおかつローンが通過してしまうと、十分に計画を立てないまま「審査をして、貸してくれるのだから返せるのだろう」と、飛びついてしまう人が多いのです。

また、住宅を購入してローンを組んだタイミングで、当然ながら引っ越しが発生しますね。

この際、せっかくの新生活だからと、家具を買い替えたり、車を駐車場のサイズに合わせるために買い替えたりと、案外大きな出費が発生してしまうことがあります。

マンションという大きな買い物をした後なので、家具などのお買い物が小さく感じてしまうのかもしれません。

こういった、いわゆる「引っ越し貧乏」状態になることも、リスクの一つとして認識しておきたいですね。

このような小さな出費の積み重ねが、将来の生活圧迫を招きます。

自分だけで計画を立てるのではなく、銀行や不動産会社、出来ればファイナンシャルプランナー(FP)にも相談出来るとベストだと思います。

おわりに

いかがでしたか?

夢のマイホームを手に入れるためには、綿密に計画を立てる必要がありますね。

将来のリスクをすべて回避することは不可能ですが、最初からある程度想定し、備えておくこと(具体的には、借入額を減らすこと、月々の負担額を減らすこと)は可能です。

不安は一人で抱えず、周りに相談してみましょう。

著者について

コンサルティングセールス谷鴻佑
仲介手数料最大無料の中古マンションWEBサービス「カウル」にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
不動産に関する広範囲な知識を元に、分かりやすい情報提供と、お客様とって最高の家探し、マンション売却のお手伝いをしています。

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