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【永久保存版!】住宅ローン審査について徹底解説!

【永久保存版!】住宅ローン審査について徹底解説!

住宅ローンを借りるときには、事前審査をして承諾になれば本審査へと進みます。その後、本審査に承諾したら、銀行と正式な契約(金銭消費貸借契約)を結び、住宅ローンが実行(融資)されるという流れです。

住宅ローンにかかる費用は、「印紙代」「手数料」「保証料」が主な金額になります。印紙代は借入金額によって異なり、手数料・保証料は銀行によって異なるので、事前に確認しておきましょう。今回は、このような「住宅ローンを借りる手続き」について解説します。 >>中古マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

そもそもなぜ銀行は審査をするのか?

住宅ローンは銀行の主力商品です。そのため、返済できない人に貸すと銀行の収益が悪化してしまうので、住宅ローンを貸すかどうかは慎重に審査をします。住宅ローンを借りるときには、まず「審査」について詳しく知っておきましょう

何を審査するか?

銀行が住宅ローンの融資をするかどうか決めるときは、具体的には以下の点を審査します。

  • 個人の信用情報や勤続年数、年収、自己資金率、ほかの借り入れなど
  • 会社規模や会社の状況
  • 年収に対する返済比率(年間返済額÷年収)

要は、住宅ローンの借入希望者が返済可能であるかについて審査するということです。きちんと返済するためには、継続して安定した収入が必要ですし、会社の業績も大切です。上記の点を総合的に判断して、ローンの審査基準を通過したと判断されたときに、住宅ローンの審査が承認になります。

審査に落ちる人はどんな人か?

前項で解説した審査項目に照らし合わせて、審査に落ちやすい人は以下のような人です。

  • 過去に延滞履歴がある
  • 勤続年数が短い
  • 会社の業績が悪い
  • 返済比率に収まっていない

上記のうち「返済比率に収まっていない」に関しては次項で解説します。そのほかは以下より解説しますので、自分が該当していないかを確認しましょう。

過去に延滞履歴がある

過去にほかの借り入れを起こし延滞履歴がある場合には、住宅ローンの審査承認は非常に厳しいです。たとえば、「学生時代カードローンでお金を借りて、1か月延滞してしまった」のような状況でも、審査は非承認になります。

住宅ローンの審査は銀行だけでなく、保証会社がメインで行います。保証会社とは、借入者が住宅ローンを返済できなくなったときに、代わりに支払う会社です。その保証会社は、過去に延滞した履歴や自己破産歴などの記録を調べられますので、その記録に残っていれば住宅ローンの借り入れは難しくなります。

履歴の「種類」などによって「履歴が残る期間」に差はあります。ただ、「延滞履歴」だと5~8年は消えないので、理由不明で審査非承認の場合は、延滞履歴を記録している機関へ問い合わせてみると良いでしょう。問い合わせ方法は銀行の担当者が教えてくれます。

勤続年数が短い

仮に、転職したばかりで「勤続○か月」のような場合も審査には落ちやすいです。銀行によっては「勤続1年以上」「勤続3年以上」などの条件を付けている銀行もあります。いくら収入が高くても、「継続性」が不明という点が審査に落ちやすい理由です。

会社の業績が悪い

また、会社の業績が悪い場合も、今後安定して継続した収入を得られるか分からないと判断されます。たとえば、「GC(ゴーイングコンサーン)が付いている会社」などは、審査ができない銀行もあります。

「GC」とは、企業が将来にわたって事業活動を継続することに疑義が生じている状態です。

返済比率について

先ほど触れた「返済比率」の話です。返済比率とは、「年間返済額÷年収」で計算され、返済比率の条件は銀行によって異なります。多くの銀行は、「年収400万円以上:35%以内、年収400万円未満:30%以内」と設定している銀行が多いです。

審査金利について

この「年間返済額」は借入時の金利ではなく、「審査金利」と呼ばれる高い金利で算出されます。なぜかというと、高い金利で返済比率をクリアしていれば、返済が滞るリスクが小さくなるからです。審査金利は銀行によって異なりますが、2017年6月時点では大体3%強で設定されています。

事前審査について

冒頭でいったように、住宅ローンを借りるときには、まず事前審査をします。事前審査とは、物件の購入前に行う審査のことです。事前審査のときも、前項で言った「保証会社」がきちんと審査をするので、審査内容自体は厳密な審査になります。

事前審査の概要

事前審査をするときには、不動産会社が自社で提携している銀行を斡旋することが多いです。不動産会社のモデルルームや事務所で借入申込書を記入して、審査をするという流れになります。事前審査の結果通知は、早ければ1営業日、遅くとも1週間ほどで出てきます。

ただし、銀行側の業務が忙しかったり、年度末などの過渡期になったりすると審査は遅くなりやすいです。また、仮に事前審査非承認の場合でも、銀行は非承認の明確な理由は言わずに、「総合判断」という言い方をする場合が多いです。

その場合は、不動産会社の担当者と相談して、「頭金の増額」や「銀行を変える」などの対策を取る必要があります。

必要書類

事前審査に必要な書類は以下の通りです。

  • 本人確認できる書類(免許証など)
  • 健康保険証
  • 年収証明(源泉徴収票など)過去2年分

会社経営者は「3か年の決算報告書・確定申告書」が求められ、個人事業主などは「3か年分の確定申告書」が求められます。ただ、年収証明に関しては、必ずしも2年分や3年分が必要なワケではありません。

借入者のプロフィールによっては、「1年分」でも良い銀行もあります。さらには「給与明細○か月分」でも審査できることもあります。この辺りの条件は銀行によって異なるので、個別に確認しましょう。ただし、あくまで原則は上記の書類が必要になる点は認識しておきましょう。

事前審査の注意点

事前審査をする際の注意点は以下の点です。

  • 同時に複数の銀行へ審査しない
  • 自己資金は「捻出する金額」を記載する
  • 団体信用生命保険について

上記3点は不動産会社の担当者によっては、知らない人もいます。ただし、場合によっては大きなリスクとなるので、借入者本人が把握しておきましょう。

同時に複数の銀行へ審査しない

まずは、同時に複数の銀行へ審査しないことです。銀行へ審査をすると記録が残り、銀行はその記録を把握できます。つまり、A銀行とB銀行で同時に事前審査をすると、A銀行もB銀行も「複数同時に審査している」と分かるということです。

そうなると、銀行の心象は悪くなり、心象悪化が原因で審査非承認になることもあります。そのため、不動産会社に「複数の銀行を同時に審査しましょう」と言われても、絶対にその提案は受け入れないようにしましょう。

また、審査非承認の場合には2~3銀行へ順次審査するのは問題ありません。ただ、2~3銀行審査をして非承認ということは、何か大きな理由(延滞履歴)があるということなので、その「理由」を探る方が先決です。

自己資金は出せる分を記載する

また、自己資金は「捻出する予定の金額」は記載しておいた方が良いです。先ほど「審査項目」のときに少し触れましたが、「自己資金率」は重要な指標になります。そのため、「返済比率に収まるから」という理由で、自己資金を0円で審査するのは止めましょう。

仮に、「借入額の10%の自己資金を出す予定である」場合には、その金額を記載した方が審査には通りやすいからです。自己資金0円でも「減額(自己資金を入れてくれれば融資します)」という結果なら良いですが、「非承認」になると、その銀行から借り入れはできません。

団体信用生命保険について

また、銀行で住宅ローンを借りるときには、団体信用生命保険(団信)への加入が条件になります団体信用生命保険とは、通常の生命保険と同じなので、借入者の健康状態などによっては加入できないこともあります。

つまり、団体信用生命保険に加入できないことが原因で、住宅ローンを借りることが出来ないときもあるということです。事前審査の段階では、団信申込はしません。しかし、健康診断で引っかかっている項目があったり、通院歴があったりする場合には、事前に報告しておいた方が良いです。

場合によっては、「ワイド団信」など、団信の審査が緩い銀行で審査するという対応ができます。

本審査について

事前審査に承認すれば本審査という流れです。事前審査に承認して、不動産の売買契約を結んだ後に本審査をするという流れになります。

事前審査との違い

本審査の審査内容は事前審査のときと変わりません。そのため、事前審査をしてからプロフィールが変わっていなければ、本審査で落ちることはほぼありません。ただ、必要書類は事前審査のときの書類に加えて以下のように変わります。

  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 住民税決定通知書
  • そのほか物件関係書類

要は、役所などで発行する公的な書面が必要になるということです。必要書類や必要枚数は銀行によって異なるので、事前に確認しておきましょう。また、「そのほか物件関係書類」とは、売買契約書や工事請負契約書(一戸建て)などです。

これらの書類は不動産会社から受け取ったり、不動産会社の方で用意してくれたりする書類になります。また、本審査にかかる時間は概ね2週間程度になります。

本審査の後の流れ

本審査に承認したら、次は金銭消費貸借契約を結びます。金銭消費貸借契約も本審査時と同じ書類が必要になるので、役所で取得するときには「本審査」と「金銭消費貸借契約」の両方の必要枚数を把握しておいた方が良いでしょう。

また、金銭消費貸借契約は、平日の日中に2時間程度かけて行う場合が多いです。そのため、会社員の方などは事前にスケジューリングをして、予定を合わせておく必要があります。

本審査の注意点

先ほど、「事前審査をしてからプロフィールが変わっていなければ、本審査で落ちることはほぼない」と言いましたが、落ちるケースとしては以下のようなケースです。

  • 転職してしまった
  • ほかの借り入れが増えた
  • 延滞してしまった

上記のようなケースは、借入予定者の「自己都合」による非承認です。当然、本審査に非承認になれば不動産の売買契約を解除されます。そのときも、「借入者の自己都合による契約解除」になるので、手付金没収の違約になる点は注意しましょう。

フラット35について

住宅ローンは銀行で借り入れをする以外にも、住宅支援機構が運営する「フラット35」でも借入することができます。フラット35は諸条件が銀行の住宅ローンと異なります。

フラット35とは?

フラット35とは、借入期間の全期間金利が変わらないタイプの住宅ローンです。通常の銀行ローンでは、金利が変わる「変動金利」、一定期間金利が変わらない「一部期間固定金利」、そしてフラット35と同じ「全期間固定金利」の3種類から選べます。

ほかの銀行との違い

他の銀行との違いは、以下の項目です。

  • 全期間固定金利のみ取り扱っている
  • 団信への加入は任意
  • 勤続年数は関係ない

上記3点がフラット35ならではの特徴です。たとえば、健康状態によって団信に加入できずに銀行の住宅ローンを借りられない人も、フラット35であれば団信は任意加入なので問題ありません。

また、フラット35は勤続年数の制限はありません。そのため、仮に「勤続1か月」でも、1か月分の給与明細を割り戻して審査することができます。そして、フラット35は全期間固定金利のため、銀行の変動金利よりは金利が高いです。

ただし、フラット35は、借入期間中ずっと金利が変わらないという安心感と、上記のような特徴に合致した人にとっては、「良い住宅ローン」と言えるでしょう。

必要書類について

フラット35への事前審査と本審査の必要書類は、銀行への審査時とほぼ同じです。フラット35は住宅支援機構が運営していますが、各金融機関が代理店として窓口になっています。その代理店によって必要書類は変わってくるので、詳しくは取り扱っている代理店へ問い合わせましょう。

まとめ

このように、住宅ローンを借りるときには、まずは銀行の審査項目を理解することです。その点を理解しておけば、自分がどのくらいの金額の借り入れをできるのかが分かってきます。また、事前審査、本審査の違い、そして銀行とフラット35の違いも合わせて理解しておきましょう。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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