マンションジャーナル

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「半投半住」で東京都心物件を賢く購入するための戦略論

「半投半住」で東京都心物件を賢く購入するための戦略論

東京の不動産において、千代田区・中央区・港区を示す「都心3区」や、それに新宿区・渋谷区を加えた「都心5区」といった言葉がよく使われます。

オフィス、商業施設が集積するこれら地域のマンションは、底堅い需要があり、資産価値が下がりにくいといわれています。

居住だけでなく、投資(賃貸、売買)を見据えたマンション購入戦略について、みていきましょう。

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東京都心3区・5区は何が特別なのか?

都心3区・5区

photo by bluestyle

住宅地としては、港区の赤坂、麻布、青山という、いわゆる3Aエリアをはじめ、千代田区の番町、麹町、渋谷区の広尾、松濤などがあります。こられの地名は高級住宅街としても知られ、住んでみたい街として紹介されることもあり、ご存知の方も多いのではないでしょうか。

日本全体では、少子高齢化により人口減少が続いていますが、東京ではどのような状況になっているか、平成29年1月の住民基本台帳に基づくデータで確認をしていきましょう。

東京全体では、前年に比べて、11万5千人の増加、そのうち9万7千人を23区が占めています。23区以外の市町村部では1万8千人の増加が見られますが、多摩地区などでは減少している自治体も多くみられる結果となっています。東京の中でも、特に23 区での人口増が続いていることが確認できます。

都心3区に注目すると、同じ期間でおよそ2万人の増加で、内訳は中央区6,645人(4.7%増)、港区5,265人(2.2%増)、千代田区1,212人(2.1%増)となっています。

増加率でみると、東京全体で人口増加率が2%を超えているのは都心3区だけという結果となっており、根強い人気があることがみてとれます。

都心マンションの優位性は?

都心マンション

photo by GooRoom

都心で供給されるマンションの最大の優位性は資産価値が落ちにくいということではないでしょうか。

中古マンションについては、築年数によって、価格水準に差が生じてきますが、東京カンテイの調査によれば、東京23区では「21年~30年」と「31年以上」で、ほとんど価格差が見られないという報告がされています。主要都市部においても、東京23区だけの特徴で、築古物件であったとしても立地条件、交通アクセスなどの利便性から価値が保たれている物件が多いとみることができます。

東京の人口推移は、既に23区と市町村部で異なる傾向を示していることは先にみたとおりです。

しかし、今後は23区内でも人口減少に転じていく可能性はあります。オリンピックを控え、新駅や新たな商業施設など、これから開発が進むエリアもありますので、一様にということではありませんが、23区内といっても、最寄りの電車の駅までのアクセスが徒歩10分を超えるエリアは、今後、選別が進んでいくものとみられています。

一方、都心5区においては、東京駅丸の内周辺、港区六本木地区、渋谷駅周辺など大型の再開発事業が予定されており、さらにオフィス・商業施設の集積が進んでいきます。

自治体レベルでは、定住人口を増やすための政策が、進められていることからも、そのペースはともかくとして中長期的には、人口増が進んでいくとみることができるのではないでしょうか。

ライフステージに合わせてマンション購入

ライフステージ

photo by artbank

マンション購入の目的は、

  1. 自宅として居住するため
  2. 投資用として所有するため

の2つに分かれます。

ここで投資に注目すると、

  1. 売却差益を狙ったキャピタルゲイン
  2. 堅実に家賃収入を得るインカムゲイン

この2つの収益をあげる方法があります。都心部のマンションでは、資産価値が落ちにくいことから、両方を狙うことができます

ライフステージにあわせて、自宅を買い増していく方法をAさん(40代)の例をもとにみていきましょう。

Aさんは、20代後半の時、通勤時間がもったいないと港区でワンルームに賃貸で居住していましたが、毎月の家賃を払っても資産として何も残らないことに不安を感じ、同じ港区で1LDKのマンションを購入しました。

当時、開通をしていなかった南北線の新駅から徒歩3分という立地のマンションは、将来的に賃貸に出して入居者が入らないことはない、また、売却するにしても値崩れして売却できないことはない、と考えたとのことです。

同マンションに5年居住した頃、結婚することとなり、同じ港区で3線4駅利用可能という立地の2LDKのマンションを購入することにしました。

資金計画に際しては、最初に購入をした1LDKのマンションを賃貸に出し、その家賃を新たに購入する2LDKマンションの住宅ローンの原資にあてることにしました。賃貸に出している1LDKマンションは、駅近ということもあり、退去となってもすぐに次の入居者が決まり、家賃も多少の見直しはしているものの10年以上ほぼ変わっていません。

今後については、ライフステージに合わせて、所有している不動産を賃貸に出しながら、同時に売却についても柔軟に考えています。

あくまでも結果的にということにはなりますが、港区で不動産を購入しているからこそ、中長期で賃貸と売却を同時に見通すことがでてきています。ただし、売却についてはキャピタルゲインを狙ったものではなく、資産バランスをとるための売却(現金化)ができることに着目しています。Aさんはこのように考えているとのことです。

まとめ

自宅(マンション)を購入することは、その「所有権」を持つということになります。所有権は法律用語で、「自由に使用、収益、処分する権利」のことをいいます。

言い換えると、購入したマンションは、自分で住むこともできるし、賃貸に出すこともできるし、売却することも、自由にできる権利となります。

資産形成という観点から、自宅を賃貸にするか購入するか、今一度、考えてみましょう。

マンションは、一生に一度の買い物ということではなく、ライフステージにあわせて、買い替えていくもの、もしくは買い増していくものと捉えると、立地条件がよく利便性の高い都心マンションはその対象となり得るのではないでしょうか。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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