マンションジャーナル

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中古マンション購入における「決済」について徹底解説!

中古マンション購入における「決済」について徹底解説!

マンション購入における最終段階である「決済」。ここでで言う決済とは、残代金の決済という意味です。

ただし、残代金の決済を行うだけではなく、他にも必要なお手続きがあります。

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中古マンション購入の流れ

こちらが中古マンション購入の流れの全体像です。

大きく3段階に分けることが出来ます。

① 購入申込み

物件を実際に見てみて、その物件購入したいと思ったらその意思表示として購入申込みを行います。

売主との間で申込みの価格等の諸条件が合意したら、続いては売買契約売買契約に移ります。

~約1~2週間~

②売買契約

売買契約では売主、買主、それぞれの仲介業者が一様に会し行われます。

中には売主側だけ、買主側だけでそれぞれで別々に行われる、いわゆる「持ち回り」で行われることもあります。

そこで、仲介業者から重要事項と契約書に関する説明があり、署名・捺印を行います。

この時点で法的拘束力が発生し、売買契約を過ぎてからの撤回については制限が設けられています。

売買契約時に必要となる主なもの

  • 印鑑
  • 本人確認書類
  • 手付金
  • 仲介手数料
  • 印紙代

~約1~2ヶ月~

③決済

決済では物件代金のお支払いを行い、売主も物件の引き渡しを行います。

おおよそ、売買契約から約1~2ヶ月で決済を迎えることとなります。

わかりやすく言えば、売買契約時の残代金の決済です。

ここで支払いが完了して、物件の所有が買主に移ることとなります。鍵などもこのタイミングでの引き渡しとなります。

また、登記上での移転も必要となりますので、所有権の移転に関する登記費用と司法書士への報酬が必要となります。

今回はこの購入の最終段階である「決済」の準備や流れ、そして注意するべきポイントについてご紹介します!

タイミング

売買契約を終えてから約1~2ヶ月程で決済を迎えます。

1ヶ月程期間が設けられるのは、売買契約を終えてから決済までの間で住宅ローンの本審査の申し込みを行い、通過後に住宅ローンの契約を行うこととなるためです。

中には現金で一括購入するなどの特殊な場合もあります。その場合には住宅ローン関連の手続きの必要がありません。そのため、売買契約の直後に決済を行う同日決済も可能です。

具体的な日程は、予め買主と売主の間で調整の上、売買契約書に記載されることとなります。

但し、着金の確認を行う等の関係で、平日の午前中に行われます。事前のスケジュール調整も意識しておくようにしましょう。

場所

仲介会社のオフィスか銀行の会議室やブースで行われます。

住宅代金のお振込が行われることもあり、一般的には銀行のブースを借りて行われるのが一般的です。

ネット銀行の住宅ローンを利用する際には、自動的に売主の銀行口座に入金されることとなるため、仲介会社のオフィスで行われるようです。

必要なもの

  • 売主へ支払う残代金(物件代金、固定資産税と都市計画税の清算金、管理費と修繕積立金の清算金)
  • 司法書士へ支払う代金(登記費用、司法書士報酬)
  • 印鑑(お金を引出す場合は銀行印、住宅ローンの場合は実印も必要)
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 家屋証明書

家屋証明が必要な理由

それは、「登記費用にかかる減税を受けるため」です。

ある要件を満たしていると、所有権保存の登記・移転登記・住宅ローンの借り入れにともなう抵当権の設定登記の費用について減税を受けることが出来るのです。

ある要件とは、以下のようなものです。

  • 居住用の住宅であること
  • 登記名義人が自ら住むための住宅であること(投資用物件には適用されません)
  • 取得後1年以内に登記を行うこと
  • 登記面積が50㎡以上あること
  • 売買取引であること(相続、贈与の場合には適用されません)

ここで特に重要なのが「居住用の住宅である」ということです。

では、どうやって居住用の物件であると証明するのでしょうか?

それは「住宅用家屋証明書」という市区町村で発行される書類をもって、証明することとなります。

住宅用家屋証明は決済日当日に司法書士が取得することとなるのですが、そのためには新居の住所に変更した住民票が必要となります。

また、居住用の住宅であることの証明は、現在の住居を売却する予定であることの売却の媒介契約書や、現在の住居の賃貸借証明書でも代用可能です。

流れ

① 司法書士が売主の必要書類を確認

本当にこの売主が所有権を持っているかということの確認が出来なければ、買主に所有権の移転を行うことができないという恐れがあります。

そのために司法書士が売主の登記識別情報(権利証)、印鑑証明、実印などの確認を行います。

②買主によるお支払い

当日は支払い金額の種類がいくつかに分かれます。

基本的には、

  • 残代金
  • 司法書士代金
  • 仲介手数料

3種類です。

残代金

売主に対して、物件の残代金に固定資産税・都市計画税と管理費・修繕積立金の清算金を合わせた額のお支払いとなります。

物件の残代金は売買契約時に支払った手付金を物件代金から差し引いた金額となります。

固定資産税・都市計画税については、その年の11日に物件の所有権を持っている人に1年間分の支払い義務が課されます。例えば6月の末日で買主が所有権を取得した場合に、売主は半年しか所有していないにも関わらず、1年間分の固定資産税・都市計画税を支払っている状態となります。

そこで、所有権を取得(決済日)した日から同年の1231日までの期間で日割計算を行い、物件の残代金とまとめて売主に支払います。

管理費・修繕積立金は月ごとでの支払いとなるので、所有権取得日で月末までの日割計算を行い、支払います。

司法書士代金

司法書士代金は登記費用と司法書士に対する報酬です。まとめて司法書士に支払います。一般的な金額は20万円~30万円ほどとなっており、それくらいの金額を想定しておくと良いでしょう。

仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に支払う代金です。

売買における仲介手数料は法律で定められており、物件金額の3%+6万円までとなります。この額はあくまで上限なので、実はこれより安い金額を設定することも出来るのです。

近年では、AIなどの最新のテクノロジーを活用して営業コストを削減し、その削減した分を「仲介手数料を半額・無料」という形でお客様に還元しているサービスも出てきています

③鍵や郵便受けの暗証番号を受領

ここまで来ると、決済の終盤です。買主が鍵や郵便受けの暗証番号などを受領することとなります。

最近では宅配ボックスを備えたマンションも多いので、宅配ボックスのカードなども忘れずに受領するようにしましょう。

④売主による着金確認

売主が口座に残代金が入金されたかを確認します。

振込元と振込先の銀行が同じでれば比較的早く振込手続きが行われますが、口座が別々の銀行であれば30分から60分程のお時間を想定していた方が良いでしょう。因みに、振込手数料も異なります。

着金確認が出来て、領収書や取引完了書などのやり取り・記入を終えたら、決済完了です。

著者について

石橋優太朗
仲介手数料最大無料の中古マンションWEBサービス「カウル」にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
元銀行員として住宅ローンの賢い借り方や選び方、マンションの正しい買い方・売り方をお伝えしています。

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