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【知らないと損!】住宅ローン完済の後、抵当権の抹消を忘れずに!

【知らないと損!】住宅ローン完済の後、抵当権の抹消を忘れずに!

マンションや戸建を購入し、長い時間をかけて住宅ローンを完済すると、銀行などお金の融資を受けた金融機関から書類が送られてきます。もうお金を完済したし、銀行とも関係ない!と思ってその書類を捨てると、後々非常に面倒なことになるかもしれません。その書類は抵当権という権利に関する書類であり、抵当権を抹消した時こそ、住宅ローンを本当に完済したともいえるのです。そこでここでは抵当権とは何か、そして抵当権を抹消するにはどうしたら良いかをお伝えします。

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 抵当権とはどのような権利なのか

抵当権とは、金融機関等で住宅ローンなどお金の融資を受けた時に、銀行側に与えられる「物件を担保として売却しても良い」という権利です。

銀行は住宅ローンで多額のお金を個人に融資する替わりに、もし債務者が住宅ローンを返済できなくなったら、不動産物件を売却して貸したお金を回収します。そのための権利が抵当権なのです。自分で金融機関と住宅ローンの融資の手続きをしたことがあるならば、融資を受けると気に、司法書士に抵当権の設定処理をしてもらったことを覚えているでしょう。

つまり抵当権があれば、金融機関に自分の物件を売却する権利がある状態、とも言えるのです。

住宅ローンを完済しても、自動的に抵当権は消えない

住宅ローンを完済すれば、ようやく自宅が完全に自分のものになる!と思う人も多いでしょう。それはある意味では間違いないのですが、ある意味では間違いです。ローンを完済していれば抹消しなくても直接不利益が起こることはないでしょう。

しかし問題が起こるのは下記のようなことをしようとしたときです。

・新たに住宅ローンを組む

住宅ローンは基本的に自宅の分しか組めません。しかし抵当権を抹消していないと、新しい住宅に対して抵当権を設定できないので、古い物件の抵当権を抹消する必要があります。

・自宅を売却する

また自宅の売却のときも抵当権が残ったままだと、新しく買った人が、その物件に抵当権を設定できないので、元の持ち主が抵当権抹消処理をする必要があります。

さらに抵当権の抹消をずっとしないでいて、抹消の必要性が出てきた時に不動産の持ち主がすでに亡くなっていた、金融機関の名前や住所、屋号が変わっていた、抵当権抹消に関する書類をいつの間にか紛失していた、ということが起こると、非常に大きな手間が発生します。

そのため、住宅ローンを完済したら速やかに抵当権を抹消したほうが、面倒なトラブルの発生を防げるのです。

抵当権はどのように抹消するか

抵当権抹消の重要性がわかったところで、実際に抵当権を抹消するにはどのような手続きをしなくてはいけないのでしょうか?自分で法務局に赴いて抹消手続きをする場合と、司法書士に委任をする場合があります。しかしその手順は違ってくるので注意が必要です。

(1)自分で法務局に行き、抵当権抹消手続きをする場合

まずローンを完済したら以下のような書類が金融機関から送付されてきます。内容物をしっかりと確認しましょう。

  • 抵当権解除証書または弁済証書
  • 抵当権設定契約証書(登記済証)
  • 代表者事項証明書または登記事項証明書
  • 委任状(これは自分が立ち会わなくても抵当権の抹消手続ができるようにするためのものです)

そして自分が抵当権を抹消すべき法務局を調べます。どこの法務局でも受け付けてくれるわけではありませんが、大抵の場合自宅に最も近い法務局です。

抵当権抹消のための申請書は法務局のウェブサイトからダウンロードできます。

そして申請書をダウンロードして印刷し、必要事項を書き込んでいきましょう。

登記の目的は抵当権抹消と予め記載してあります。

  • 原因 完済した日時を記入します。金融機関が送付する抵当権設定契約解除証書に記載してあります
  • 権利者 登録事項証明書に記載してある人間を記載します。だいたい自分です。
  • 義務者 金融機関の所在地などを記載します。
  • 添付情報 金融機関が送ってきた書類にチェックを入れましょう。もし登記識別情報を金融機関が準備できない場合は金融機関に聞いて理由をチェックし、対処法も聞きましょう。
  • 申請日 法務局 申請を行う日と、法務局名を入れます。
  • 申請人兼義務代理人 登記名義人の名前と、連絡がつきやすい電話番号を入れましょう。
  • 登録免許税 土地、建物各1000円で合計2000円ですが土地が分かれている場合などは加算されます。
  • 不動産の表示 登記事項証明書から転記をしていきましょう。戸建てとマンションで内容が異なります。用紙も戸建てとマンションで異なるので間違えないようにしましょう。記入を追えたら関連書類とまとめます。わからない部分は法務局で聞きながら記入したほうが良いです。手続きが完了したら法務局から連絡が来るので、受け取りに行けば完了です

(2)司法書士に委任する場合

司法書士に依頼する場合は、自分で法務局に行ったり、書類を作成したりする必要はありません。必要書類を揃えて、司法書士事務所に送ればよいだけです。

基本的な流れとしては

  • 司法書士事務所に見積を依頼
  • 見積もりを見て依頼を決定したら司法書士事務所が依頼人に委任状と請求書を送付
  • 委任状を作成し、金融機関から届いた書類を送付。司法書士事務所に入金
  • 書類が届き次第司法書士事務所が法務局で手続き
  • 抵当権抹消登記を依頼人に送付

というものになっています。司法書士事務所に書類を送れば司法書士が法務局まで行ってくれるので、平日に法務局に行く時間がない人はこちらを選んでも良いでしょう。

権利証などの必要書類をなくしてしまった場合の対応

数年前にローンを完済し、抵当権を抹消しようとしたら、銀行から送られてきた書類をなくしてしまったということもあるでしょう。

しかし抵当権設定契約証書(登記済証)に関しては再発行は不可能となっています。その場合所定の手続きを取らなくてはいけませんが、この手続は処理が非常に複雑なので、専門家である司法書士に委任したほうが良いです。それでも多少時間がかかりますし、もちろん別途報酬を支払う必要があります。

  • 委任状に銀行の実印を押してもらいます
  • 銀行の印鑑証明書を用意してもらいます
  • 申請処理をしてもらう司法書士に、銀行の融資担当者などの本人確認書類を作成してもらいます。
  • 司法書士が銀行に抵当権抹消の事前通知を行い、法務局から銀行に確認の手続きが行われます。その後司法書士が抵当権を抹消します。

簡単に意味を説明すれば、抵当権を抹消したいが、書類がないので法務局が銀行に直接確認する必要があるのです。そのため誰に確認すればいいのか、また銀行としてそれは正当な行為なのかを確認するための資料を用意するのです。

抵当権抹消にかかる総費用の目安

さて気になる抵当権抹消に関する費用ですが、自分で処理を行うか、司法書士に抹消の手続きを任せるかで違ってきます。

行政に支払う費用としては、抵当権1件あたりの登録免許税は1,000円になっています。ただし登記が土地と建物に分かれていますので、土地の抵当権、建物の抵当権の2件の抹消で2,000円必要になるといえます。さらに土地が2筆に分かれていれば3件分、3000円必要になります。さらに登記申請書を作成するのに必要な登記事項証明書の発行代600円も必要といえます。つまり、土地の抵当権+建物の抵当権+登記事項証明書の発効代が行政に支払う費用になります。

個人で行えば最小限の費用のみで済みますが、司法書士に依頼する場合、相場は10000円程度です。これは司法書士報酬が必要になるからです。登録免許税を含む料金かどうかは、司法書士に確認するようにしましょう。

また必要書類を紛失してしまった際の、抵当権抹消を司法書士に依頼した場合は2万円から2万5千円程度ということが多いようです。必要書類はできるだけなくさず、手元に届いたら速やかに抵当権抹消手続きを行いましょう。

まとめ

抵当権についての注意事項をご紹介しました。やっと払い終わった住宅ローン。でも抵当権はまだ消えていません。抵当権抹消の手続きは書類が必要で、負担のかかるものになります。抵当権の抹消が終わるまで、気を緩めずにいきましょう!

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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