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【購入する時に知っておきたい!】既存不適格物件とは?

【購入する時に知っておきたい!】既存不適格物件とは?

中古マンションの購入にあたって、修繕積立金の状況や告知事項など気になることがいくつもあると思います。今回は告知事項の一つ、既存不適格について解説していきます。

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既存不適格と違法建築は違う?

既存不適格とは、建築基準法に適合していない物件のことをいいます。こう言われると「え!?違法建築ですか!」と思ってしまう方も少なくないと思います。違法建築と既存不適格はまったく違うものなのでご安心ください。

建物を建てた当時の建築基準法や自治体の定める都市計画などに適合していたものの、時間の経過と共に法律や計画に合わなくなってしまった建物を既存不適格と呼びます。一方、違法建築とは、建物の建設、増改築を行う時、自治体に対して建築申請を行います。この申請を行わなかった建物が建築基準法違反となります。

建築基準法に則って建築した建物であっても時間の経過と共に都市計画や法律に合わなくなってしまうことがあります。これが既存不適格です。

既存不適格のリスク

後悔する女性

違法建築の場合、行政から指導や是正勧告が行われます。対応しない場合、最大で懲役3年以下または、罰金300万円以下の罰則与えられます。

一方、既存不適格には行政からの直ちに対応すべき指導や対応しなかったことによる罰則はありません。しかしながら、以下のようなリスクがあります。

  • 増改築、建て替えを行う際は、現在の建築基準法や用途地域の制限が適用される
  • 金融機関からの融資が受けにくい
  • 同様の条件で建て替えができないため、売却が難しい

現状のままであれば問題はありませんが、増改築や建て替えによる変更をしようとすると現在の法律に合わない物件は認められない、建築申請が降りないということになります。そして、金融機関の中にはリスクのある物件として融資を断る可能性があります。代表的なものとしては住宅金融支援機構のフラット35です。

例外的に新耐震基準の建物と同程度の耐震性を有している建物補強工事を行なった建物として、耐震基準適合証明という書類があれば融資は受けられますが、別途費用がかかるので注意が必要です。

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既存不適格となる物件の特徴

接道していないマンション

こういったリスクを聞くと不安になる方もいらっしゃると思います。リスクがある物件ならできれば避けたいと思うのが普通です。リスクを回避するために既存不適格になりやすい物件の特徴を紹介をします。

  • 築年数が古い物件
  • 用途地域の変更があった地域

築年数が古い物件については、いくつかのポイントがあります。以下にまとめたので参考にしてください。

  • 1968年:建物規模を高さから容積率で制限するように変更
  • 1976年:日照権訴訟が多発、日影規制が導入
  • 1981年:耐震基準の改正

これらの期間に属するマンションは既存不適格になりやすいマンションです。

特に旧耐震構造については注意が必要です。旧耐震は1981年6月1日にから施行されていますが、法律の施行前に建築申請を出し許可が降りていた場合、1981年6月1日以降でも旧耐震となっている建物があります。

1981年5月31日までに建築申請の許可がおりていれば、完成が法律施行後でも問題ありません。マンション建設の工事期間は規模や状況にもよりますが、1年程度はかかります。工事着工の遅れといった可能性も考慮していくと、1983年以降の物件を検討するとよいかもしれません。

この他、道路についても注意が必要です。建物を建てる際、道路との接する部分(接道部分)を確保しなくてはなりません。

接道部分は敷地面積によって異なりますが、以下のようになっております。

接道距離の説明

また、接道する道路の幅(幅員)にも注意が必要です。現在では幅員4m以上の道路に接道している必要がありますが、4m以下の場合は道路の中心から2m離れて建物を建てなくてはなりません。これをセットバックといいます。

用途地域の変更については、今まで準工業地域だった用途地域が住居地域となったことで許可されていた建ぺい率や容積率といった制限が変更となります。

>>【建物の高さや大きさはどう決まる?】建ぺい率、容積率とは?

これまでと同じ広さの物件を建てることができなくなってしまうことがあります。

新築・築浅マンションでも既存不適格になってしまう?

「じゃあ、築年数の浅いマンションなら安心ですね」と思われる方もいるかもしれませんが、築年数の浅いマンションでも既存不適格となってしまうケースがあります。一例として、

  • 地域の高さ制限が変更となってしまった
  • 都市計画の都合上、敷地の一部を売却した結果、建ぺい率、容積率をオーバーしてしまった

前述した用途地域の変更を含め、こういったケースがあります。特に再開発を行なっているエリアでは、道路を拡張するため通りに面した敷地の一部を買い上げるといったことがあります。その結果、敷地面積に対する建ぺい率や容積率で既存不適格になるといったこともあるので注意が必要です。

なかなか分かりにくい内容な上、専門的な知識が必要となる要素も多く含まれています。不安な場合は不動産仲介業者に告知事項の有無を確認してみるのが一番です。

既存不適格にもメリットはある?

長所と短所は表裏一体、と言われるようにデメリットに見える既存不適格にもメリットはあります。

用途地域が変更となった場合には、周囲に高い建物が建ちにくいといったメリットがあります。そうなると眺望や日当たりが確保しやすくなるので眺望、日当たりを重視する方にとっては良いかもしれません。

また、リスクがある物件は金融機関からの融資も難しくなるため買い手がなかなかつきません。そのため安く購入できる可能性もあります。都心の一等地などでは、既存不適格の物件を投資目的で購入する方もいます。将来、建て替え時に区分所有者として好条件の住戸を入手し、高値で売却する。そういった期待を持つ方もいます。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

長く住むことを前提とした場合、既存不適格でも問題は少ないかもしれません。場合によっては、気に入ったマンションを安く購入することもできる可能性があります。

一方、将来物件を売却して移り住む、マンションの建て替えを前提としている方にとっては、売却が難しくなる、建て替えた住戸が狭くなってしまうといった可能性があります。

将来、どういった環境で生活をしていくのか、といった計画をしっかりと検討した上で購入を検討していく必要があります。

ところで、中古マンションを購入すると、仲介手数料がかかりますよね。仲介手数料は、物件価格の3パーセントが上限として定められており、中古マンションを購入するための諸費用の中でも大きな割合を占めているのです。近年では、AIなどの最新のテクノロジーを活用して営業コストを削減し、その削減した分を「仲介手数料を半額・無料」という形でお客様に還元しているサービスも出てきています。ぜひ中古マンションを購入する際はサービスの利用を検討してみてはいかがでしょうか?

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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