マンションジャーナル

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マンションの設計図書を確認してみよう!

マンションの設計図書を確認してみよう!

マンションの購入は一生の中では何度もない高額な買い物です。購入するにあたっては、物件の住みやすさや安全性などのチェックが欠かせません。

まず、チラシや情報誌、ネットなどで情報収集、次に現地のモデルルームを見に行く…というパターンが多いのではないかと思います。

モデルルーム内覧「あら、インテリアも設備も素敵~」→即購入へとなることもありますね。

でも、ちょっとまって下さい。物件の隅々までチェックしましたでしょうか?

「実際のモデルルームも見るし、大丈夫だよね。」…と考えるかもしれませんが、見えないトコロはチェックしましたか?モデルルームだけでは分からないマンションの裏側をチェックすることができるのが「設計図書」というものです。

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設計図書とは?

設計図書とは「せっけいとしょ」と読み、マンションの設計図と仕様書からなっています。

建物の建設の際の元になるものですから、モデルルームで見たお部屋が実際どのように建設されるのか、安全性はどうなのか、メンテナンスのしやすさなどの他に、住みやすさなども読み解くことができるのです。

設計図書でみるべきポイント

しかし、設計図書はマンション一棟分の設計図と仕様書をまとめたものです。その分量は数百ページにも及ぶものも少なくありません。

設計図書は素人はまず普段目にすることがなく、どこを見ればいいのかすら分からない代物ですが。しかし、いくつかのポイントを絞って見ていくことで良いマンションかどうか判断することができます。

主に確認すべきことは5点です。

防音性や居住性などの住みやすさに影響してくる

  • 床スラブの厚さ
  • 階高
  • 給排水菅の配管方法や位置

マンション躯体の安全性に影響してくる

  • 抗打ちがしっかりとされているか
  • コンクリートのかぶり厚さ

という項目になります。

床スラブの厚さ

床スラブとはフローリングなどの床材の下のコンクリートの厚さのことを指します。このコンクリートが厚いほど遮音性に有利と言え、200mm以上のものが現在のマンションの主流になっています。

また、配管などのメンテナンスや生活音の遮音性を高めるためにスラブの上に足場を作り、その上にフローリングを貼る二重床タイプも見られます。二重床はスラブに直接フローリングなどの床材を貼る工法に比べると、床に軽いものを落とした音が伝わりにくい特性があります。

重量物を落とした場合や足音などの従量衝撃音に対しては部屋の広さが広くなるほど伝わりやすくなる特性があるため、中間の空気層を100mm以上にするなどの対策が取られています。

階高

階高とは床面から上の階の床面までの高さのことで、建物の1階分の高さのことを表します。設計段階でこの階高を高く設定すると、建物の構造や各階の遮音性に影響を与えるスラブの厚さを大きく確保できるほか、二重天井や二重床を取り入れることや室内の天井高を高く取ることができます。

仮に室内の天井高2m40cm、床スラブの厚さ20cm、二重床15cm、二重天井10cmのマンションの場合、階高は2m85cmとなります。階高は実際の住み心地に影響する天井の高さにも影響をして来ますので、前述の床スラブの厚さと合わせて確認しておきたい項目です。

給排水菅の配管方法や位置

マンションに限らず、生活をしていくためには上下水道がキチンと整備されている必要があります。そのためには水の供給や下水を流すための配管の設置方法や位置が重要になってきます。

というのも、配管は住居の中でも劣化しやすいパーツの一つで、必要に応じて好感をする可能性があります。そのため、定期的な点検や交換がやりやすい配管になっている必要があるのです。配管はパラバラに通っている場合とまとめて通っていて、しかも点検のための扉が設置してある場合ではどちらが点検しやすいとイメージできますか?

水回りに何かトラブルがあった時、すぐに修理できる状態に作られているのが、良質な配管設計と言えるでしょう。現在では床面を二重床にしてフローリングと床スラブの間に水道はなどの配管やガスの配管や、電気の配線などのライフラインを設置する工法が多くみられます。

この方法を取り入れることで、メンテナンスを容易にして各部屋の段差をなくすることができるメリットがあります。また、天井も同様に二重天井方式にすることで配線や通風のための導線を確保することができます。

抗打ちがしっかりとされているか

テレビや新聞でマンションの杭打ち問題が話題になったことを目にした方も多いのではないでしょうか?マンションにとり杭は建物を支える大切なパーツです。

地震の際に建物を支持する役目があり、しっかりと杭が地面の下にある岩盤などの支持層と呼ばれる強固な場所まで届いているか、何本の杭が打たれているかが必要になります。海や川などが近隣にある物件の場合には地盤が軟弱な可能性も高いため、確認の重要項目になります。

コンクリートのかぶり厚さ

現在のコンクリートの品質は好条件の場合、100年は持つとされています。イスラエルの古い遺跡から発見されたコンクリートはなんと9000年前のものもあるようです。

現在のマンションでは鉄筋の周りをコンクリートで覆う鉄筋コンクリートの工法が用いられています。鉄筋の周りを覆うコンクリートが厚ければそれだけ、空気や雨などにさらされる可能性も少なくなり、建物が長持ちします。

そのための判断基準になるのがコンクリートのかぶり厚さを読み解くことです。現在の建築基準法では柱や耐力壁の場合、3cm以上、床や壁の場合、2cm以上の厚さが必要と決められています。

設計図書はどうやって入手する?

マンションの設計図書はどのように入手すると良いでしょうか?マンションによってはモデルルームに設計図面を用意しているところもあり、今までご説明したチェック項目をモデルルームで確認できるかもしれません。

もし、そうした図面がない場合には販売会社の不動産営業マンに頼む方法や建築士・ホームインスペクターに依頼する方法もあります。

不動産営業マンに頼む

マンションの設計図書の入手先として考えられるのはまず不動産営業マンです。現地にない場合でも販売会社には保管しておく必要があるあります。原本の持ち出しは不可ですので、購入を考える際には設計図書のコピーをもらえないか聞いてみましょう。

購入検討のために必要ということで十分設計図書の請求の理由になりますが、購入後のインテリアや防災対策を考えるためということもできます。マンションの購入は高い買い物ですので、細部まで確認することが大切です。ためらわず図面の開示を請求してみましょう。

もし、現地にあれば営業マンに説明を聞きながら確認することも可能です。営業マンの物件の理解度も同時にチェックできるかもしれませんね。

建築士やホームインスペクターに頼む

建築物の専門家と言えば建築士が有名ですが、他にも近年新しく定められた資格として、

「ホームインスペクター」という資格が存在します。

これは、住宅や建物の検査・診断を行う人のことで住宅の劣化状況、欠陥の有無などのアドバイスを行います。民間の企業が行う資格試験と「公的な既存住宅現況検査技術者」と

呼ばれる2種類が存在します。公的な資格の場合には建築士の資格が必要になります。

マンションの設計図書を手にいれるにはこうした建築士やホームインスペクターなどの専門家にアドバイスをもらい、売主から設計図書を入手すると良いでしょう。

最近ではマンションの広告でも床スラブの厚さや居室の天井高を特徴の1つにするなど、マンションの作りに対してしっかりと表示されることも増えています。

マンションの住みやすさは天井が高いことや防音性が高いことはもちろん必要ですが、後での上下水道のメンテナンスやリフォームの際の手入れにしやすさも大切なことになります。

そのために役にたつのが二重床や二重天井などの工法を利用しているかどうかです。二重天井・二重床で、なおかつ天井高さがあるマンションが住みやすさとメンテナンスを判断する上で大切なことなのです。

また、建物全体の安全性を保つためには杭打ちが適切に行われていることが大切です、特に海や川が近いなど、地盤が軟弱な場所の場合には必須項目と言えます。

それらの項目を判断する材料となるのが設計図書の図面です。素人でも「スラブ厚」「階高」「給排水管の設置」「杭打ち」「コンクリートのかぶり厚さ」の5つの項目に絞ってチェックすることで安全で住み心地の良いマンションを選ぶことができるのです。

良い物件に出会って、幸せに暮らすためにも購入前にしっかりとチェックしたいですね。

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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