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中古マンションを購入するなら知っておきたいホームインスペクションとは?

中古マンションを購入するなら知っておきたいホームインスペクションとは?

中古マンションの購入をするとき、「このマンションに欠陥など問題はないか?」と皆さん心配になりますよね。

新築マンションの場合は最初から10年間の保証が最初からついてますし、そもそもデベロッパー(開発業者)が分譲をしていますので、デベロッパーが責任を持って対応してくれます。

しかし、中古マンション取引の場合、多くの場合は「個人同士の取引」になりますので、保証期間は短くなりますし、デベロッパーと比べて信頼が難しい場合もあるでしょう。

そこで中古マンション購入の強い味方となるのが「ホームインスペクション」です。

本記事では、ホームインスペクションについて、実際の検査実例を交えながらご紹介していきます。

ホームインスペクションとは

ホームインスペクションとは日本語で言うと「住宅診断」になります。住宅に精通したプロが第三者の視点からマンションに何か問題が無いかをチェックしてくれるサービスです。

具体的には、実際の現場に検査員が訪問して、専門の調査機器などを使いながら部屋全体の検査をしてくれます。

ホームインスペクションは、アメリカにおける不動産取引の70%〜90%に対して実施されているメジャーなサービスです。日本においても、中古不動産市場の盛り上がりと共に急速にニーズが増えてきています。

インスペクター

>>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

ホームインスペクションを利用するべき方

  • 中古マンションの購入を考えている方
  • リノベーション済みマンションの購入を考えている方
  • これからマンションの売却を考えている方

中古マンションの購入をしようとする場合は売主が保証できる範囲が限定されます。そのため、事前に問題箇所を把握出来るホームインスペクションは非常に魅力的です。また、プロの業者が中古マンションをリノベーションしてから販売しているリノベーション物件を購入する場合も新築同様の物件にどんな瑕疵が潜んでいるかわからないので、ホームインスペクションを活用することによって綺麗でかつ安心できる物件を購入することができます。

ご自身が所有する物件を売却する際は、自身でホームインスペクションを実施することにより、売却後に発覚するようなトラブルを事前に発見することで、売却活動をスムーズに行うことが出来るというメリットがあります。マンションを売りに出す前にホームインスペクションを実施することによって「ホームインスペクション実施後のマンションである」という買主へのアピールポイントにとして訴求することも可能です。

ホームインスペクションの最大のメリット

マンションを購入する前にホームインスペクションを実施することによって、「マンションに欠陥がない」ということをプロの視点から客観的に保証してもらうことで、人生で最大の買い物を安心してすることが出来ます。

特に、プロの方が検査してくれるメリットとして、内装や設備など目に見える部分だけでなく、素人が見ただけではわからない壁の裏側の配管や天井裏なども確認してくれるということが大きなメリットです。

また、使い方やタイミングによってはマンションの修繕に対しての費用・タイミングなどを見極める目安にもなります。

ホームインスペクションで避けられるリスク

もし、ホームインスペクションをしなかった場合、具体的にどんなリスクがあるのでしょうか。
下記に典型的なリスクをご紹介します。

  • せっかくリノベーション済み物件を買ったのに、見えないところは古いままだった。
  • リノベーション済み物件なのに、修繕がされてない箇所があった。
  • 物件の引き渡し後に発覚したトラブルなどでのドタバタを避けられる。
  • 入居後に重大な欠陥が見つかり、すぐに売却することになってしまった。
  • 修繕をしようと思ったら予想以上の出費で困ってしまった。

実際の検査内容事例

それでは、ホームインスペクション時の実際の検査内容を詳しく見て見ましょう。

全体の流れ

ホームインスペクションの申し込みから手続き完了までのおおまかな流れはこのようになっています。

1:ネットで検査機関への予約
まずはネットなどで検査機関に申し込みをしましょう。調査内容や調査費用などは検査機関によって様々です。
特に、購入予定の物件の所在地から近い機関を使用しないと出張費用が大きくかかることがありますので、ご注意ください。

2:物件の概要書などの資料の事前提出
事前に物件の概要書などを提出することで、検査機関の方がオススメのインスペクションメニューなどを勧めてくれます。
また、お部屋の大きさなどによって費用が変わりますので、資料を提出することで見積もりもしてくれます。

3:日程や検査メニューの打ち合わせ
資料の提出が完了しましたら、調査の内容や日程の調整を行いましょう。
特にどうしても日程は土日に集中しがちですので、早めの予約が必要です。

4:現地にて待ち合わせ
現地にて調査員(ホームインスペクター)の方と待ち合わせをします。その際は仲介業者も立会いになることがほとんどなので、日程の調整をしておきましょう。
また、調査には1時間ほどかかりますので、時間は余裕を持って空けておきましょう。

5:後日、調査結果レポートを受け取る
調査が完了すると、数日後に写真付きの調査結果レポートが送られてきます。

6:調査費用のお支払い
レポートを確認しましたら、指定の支払い方法で支払いを行います。

具体的な調査内容

玄関周り

  • 外壁仕上げ:玄関周りの塗装部の確認。ひび割れ、欠損、浮き、白亜化、腐食、こけ、変色、水染みなどを調べます。
  • 床面:玄関のたたき部分やドアの枠などの確認。ひび割れ、めくれ、欠損、浮き、サビなどを調べます。
  • インターホンなど:インターホン、ドアチャイムなどの機器類を実際に使用して不具合がないかを確認します。

室内部分

  • 壁、柱及び梁のうち屋内に面する部分:壁など部屋の内側部分を全て確認します。特に壁紙の剥がれ、割れ、腐食、かび、水染みなどを確認します。この調査で過剰な結露や、壁裏のカビなどが見つかります。
  • 床材:床材のコンディションを確認します。割れ、剥がれ、傷、汚れ、軋みなどを調査します。
  • 天井:天井の仕上げの確認。ひび割れ、欠損、浮き、腐食、変色、水染みなどを調べます。
  • サッシ・ドア・シャッター・雨戸:鍵の開閉、スムーズなレースの駆動、水漏れ、サビ、劣化、カビ、腐食、床傾斜による隙間、立て付け、網戸などの破れなどを確認します。防水用のシールのコンディションなどはプロが見ないとなかなかわかりません。
  • 二重床の床下:通常は見られない床下のコンディションを確認します。見えない漏水、カビ、シロアリなどが確認できます。
  • 天井裏:建物の躯体を直接確認できます。大きなひび割れがないか、配線配管の不備はないか、齧歯類の生息、害虫などを確認できます。
  • 水回りの設備:給水設備、給湯設備、排水設備:漏水、逆流、排水不良、詰まりなどを確認します。給湯でお湯が出るか、ウォシュレットが正常に使えるか等も確認します。
  • 換気設備:キッチンの換気扇、トイレ、浴室の換気扇などの機器が正常に作動しているかを確認します。
  • 火災警報器:火災警報器の設置が義務付けられておりますので、設置の有無を確認します。

室外部分

  • 外装材表面:外壁の仕上げやタイルの確認をします。タイルの浮き、ひび割れ、欠損、などを調べます。大規模修繕の実施状況なども同時に知ることがきます。
  • シーリング材:水漏れなどを塞ぐシーリング部分の確認です。経年劣化によるひび割れや、大規模修繕の修繕状況などを確認できます。
  • バルコニー:防水加工のコンディション、排水溝の詰まり、手すりの腐食・歪み・がたつきを確認します。
  • テラス:防水加工のコンディション、排水溝の詰まりなどを確認します。
  • 軒裏:ひび割れ、欠損、浮き、剥がれ、エフロレッセンなどを調べます。
  • 樋(とい):変形、破損、外れ、漏れなどを調べます。
  • 避難ハッチ:緊急時の設備を実際に作動させて保存状態を確認します。

 

ホームインスペクションの費用

お部屋の規模にもよりますが、一般的には5〜6万円で実施してくれる会社が多いようです。
もちろん、調査につけるオプション次第で最終的な費用は大きく異なります。

日本ホームインスペクターズ協会

「そんなに費用がかかるのか!」と思ってらっしゃる方もいらっしゃるでしょうが、このホームインスペクションを行ったという実績があるだけで、自身が売主側に回った時に、信頼度が上がるため高値で売買できる可能性も上がります。一度購入した後に、もしかしたら手放すかもしれないと思っている方や、不動産投資を考えている方は、特にホームインスペクションを実施したほうがいいでしょう。

住居形態ごとのホームインスペクションの違い

ホームインスペクションと一言で言っても、戸建とマンション、さらに新築と中古では実施する内容も目的も変わってきます。
一般的にはホームインスペクションは「中古不動産の取引」での実施がメインです。

新築の分譲では、基本的にホームインスペクションというよりも、竣工後の引き渡し前お披露目会にインスペクターが同行し、事前情報と内容に相違が無いか、設備などに初期不良が無いかなどの確認をします。
例えば、設計図上に記載のあるダウンライトやコンセントが施工ミスで実際は無かったり、建具の立て付けが悪いなどのケースを発見することができます。

また、戸建とマンションの一番の違いは基礎部分の確認が出来るかどうかです。
マンションの場合、規模から考えて全ての構造を確認することは現実的ではなく、インスペクションと言っても部屋の内部とバルコニー付近の外壁部分の検査がほとんどです。
一方で戸建の場合は、床下や屋根裏まで調べます。特に木造がほとんどの戸建の取引ではインスペクションの重要性が高いと言われます。

ホームインスペクションを実施する際の問題

ここまで紹介させて頂き、「ホームインスペクションは良いことだらけ!人生で最大の買い物なので、是非実施したい!」 

そう思う方が多いかと思いますが、現場では実は「非常に実施が難しい」というのが実情です。
何故かと言いますと、ホームインスペクションをしたがるのは基本的に「買主」であって、その物件を所有している「売主」の協力がないとそもそもホームインスペクションを実施出来ないからです。(裏を返せば、ホームインスペクションを行う許可をだしてくれる売主さんには一定の信頼を置いていいともいえるでしょう。)

ホームインスペクションを行うベストなタイミングは、その物件の購入がほぼ決まり、売買契約する直前です。
ですが、まだ売主様の持ち物ですので、当然売主様にホームインスペクションを実行するための許可とアポをとる必要があります。
特に、まだ居住中の場合はハードルが高くなります。

さらに、仮に大きな問題が発覚した場合、契約を破棄されるリスクや値下げの交渉をされるリスクもありますので売主様にとっては気持ちの良いものではありません。人気のある物件ならなおさらです。ホームインスペクションの手配をしている間に他の買主候補の方に、先に売買契約を決められてしまっては元もこうもありません。

買主にとっても、1回につき5万円ほどかかる調査を行なった結果、売買契約を見送るということになると別の物件でまた調査費用がかかる可能性があります。
ですので、結果的には売買契約を結んでからホームインスペクションを入れるというのが実際の現場では主流になります。

中古の戸建の場合、木造のためマンションに比べて見えない部分のリスクが高いので是非ホームインスペクションを入れることをオススメします。一方でマンションの場合はそもそも構造が鉄骨コンクリートであるので、そもそも戸建よりもかなり安心して頂けます。

中古マンションは特に売主様が長年お住まいになられた上で特に問題がなければ、大きな欠陥はまず安心して頂けると言えるので、契約前にホームインスペクションが出来ずとも多少は安心できますね。

それでもどうしても「契約」をする前にインスペクションを行いたい場合は、購入申込書(買付証明書)を提出した後の段階で実施するのが良いでしょう。
購入申込書を提出することで、売主様に購入するための確かな誠意を示した上で、インスペクションのご協力を願うことで比較的スムーズに交渉が可能です。

まとめ

中古マンションの値段を決定づけるものに「築年数」という概念があります。ただ同じ築30年でも健康状態が良くないものもあれば、非常に健康なものがあるのも事実です。

単純に建物が出来上がってから何年経つのかということも重要な指標のひとつにはなりますが、「その建物はこれから何年生きられるのか」という指標も重要であることに間違いないでしょう。

ホームインスペクションを利用する際は、利用する目的と利用までの流れを把握した上で上手に使うことでご自身の買い物をより一層安心なものにすることができます。

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