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【圧倒的なアクセス利便性を誇る!】シティタワー九段下、その魅力に迫りました!

【圧倒的なアクセス利便性を誇る!】シティタワー九段下、その魅力に迫りました!
シティタワー九段下のメリット
  • 4駅8路線利用可能・絶大なる利便性
  • 千代田区所在の由緒正しい土地
  • 「飯田橋」駅周辺再開発による将来性
シティタワー九段下のデメリット
  • 繁華街色あり(オフィスエリアで飲食店も多数)

東京23区のほぼ中心に位置し、皇居や数多くの政府機関があるなど、まさしく日本の中枢と言えるのが千代田区です。

江戸時代から約400年に渡る歴史がその格式の高さにつながっており、住まう場所という視点でもとても高い人気を集めるエリアとなっています。

その人気は、「歴史があるから」といったような、ただ漠然とした印象のみによるものでは決して無く、土地公示地価の高さや行政サービスの充実度など根拠・裏付けがあってのことです。

「シティタワー九段下」は、その千代田区のJR山手線内側・内堀通り内側に生まれた2007年4月に竣工(築11年8ヶ月)した中古タワーマンションです。

湾岸エリアでは今後も新築タワーマンションの供給が盛んではありますが、都心エリアでは一時期よりも減少傾向。

さらに千代田区においては、1995年以降の約13年間で25階以上のタワーマンション供給は、「シティタワー九段下」を含めて僅か7物件にとどまっており、これだけでも「シティタワー九段下」の希少性が垣間見える形となっています。

設計・建物面でも他にはないメリットを持つ「シティタワー九段下」の魅力に迫ってみましょう。

シティタワー九段下の資産価値

シティタワー九段下

街のブランド力

冒頭に述べましたとおり、かつての街のイメージはこの10年余りで、全くの別物に変わっています。

株式会社リクルートによる2018年「住みたい街ランキング」において、マンション名にもなっている「九段下」は総合ランキング外となっていますが、最寄りとなる「飯田橋」としては総合ランキング第74位となっています。

都心であることを考えれば、いずれも上位とは言えない結果となっていますが、オフィスビルが林立、飲食店も充実しているというエリア柄、住イメージが薄いことが要因と言えるでしょう。

しかしながら、日本の中枢たる千代田区は格式の高さと由緒正しさを有する真の都心であり、中でも皇居を中心とする外堀通り内側のポジションは、誇りを持って暮らせる場所と言えるでしょう。

千代田区地図

  • :シティタワー九段下(奥に東京ドーム)
  • :皇居
  • :靖国神社

街の将来性

近年では2014年10月に「飯田橋駅西口地区第一種市街地再開発事業」として「飯田橋サクラテラス」が開業し、利便性がさらに向上した「飯田橋」駅周辺ですが、実はまだ今後の再開発計画が残されています。

最も現実的なところまで進捗しているのは「飯田橋駅中央地区再開発事業」です。

JR「飯田橋」駅東口駅前の約1.0ヘクタールに及ぶエリアを対象として、駅前広場を伴う複合再開発が計画されており、2022年度内の工事完了・竣工が目指されています。

(事業協力者には野村不動産が選定されています。)

なお、再開発構想は他にもあり、この街の持つ将来性・ポテンシャルは極めて高いレベルにあると言えます。

(出典:野村不動産HP https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2016012101012.pdf )

また、「九段下」駅周辺においても、2011年の東日本大震災により営業停止となっている「九段会館」が施設の一部を残して建て替え・再開発される計画があり、2022年7月竣工予定と、こちらも要注目です。

(事業主体には、東急不動産と鹿島建設が出資する合同会社ノーヴェグランデが選定されています。)

(出典:東急不動産HP https://www.tokyu-land.co.jp/news/eef25949086a80c766679efaff689d5a.pdf )

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マンションのブランド力

数々のマンションを世に送り出し続けている住友不動産は、中でもタワーマンション供給実績が特に豊富です。

2019年1月現在においても、千代田区内で「シティタワー・ルフォン九段の杜」(サンケイビルとの共同事業)を販売中で、そのブランド力は年月を重ねれば重ねるほど大きなものに成長しています。

事業主ブランドは国内トップクラスであることは疑いようがないですが、「シティタワー九段下」において注目したいのは、設計・監理を担当したのが日建設計であるという点です。

日建設計は、1900年設立の住友本店臨時建築部を起源とする歴史ある組織系設計会社であり、2010年にはイギリスの建築雑誌「BD World Architecture 100」において世界の設計事務所ランキング1位になった実績を持つなど、日本トップの設計事務所です。

設計を行った建築物を挙げれば、東京タワー、東京スカイツリー、新東京国際空港ターミナルビル、東京ドーム、さいたまスーパーアリーナなど、キリがありません。

住友不動産と日建設計のタッグで開発された「シティタワー九段下」のブランド力やステイタス性は、中古マンションといえども他には無い高みにあると言えるでしょう。

マンションの立地条件

まさしく都心立地である「シティタワー九段下」ではありますが、幹線道路や電車線路などからは外れたポジションにあり、落ち着いた環境下に立地しています。

「アイガーデン・エア」が隣接する足元周りは、インターロッキング舗装の並木道で新たな街並みが形成されており、穏やかな暮らしを送るのに最適と思えるほどです。

一方、タワーマンションに求められる重要な要素である眺望性については、留意する必要があります。

周囲には中高層建築物が数多く、特に北方面や東方面には「シティタワー九段下」と同等以上の高さの建築物により、大多数の住戸の眺望が阻害される形となっていますので、ご検討の際は必ず実情を確認した方が良いでしょう。

シティタワー九段下の共用施設・設備グレード

共用施設

  • 風除室
  • メインエントランスホール&ロビー(壁面:御影石、床面:大理石)
  • サブエントランス
  • エレベーターホール
  • ゲストルーム(3階)
  • 屋上庭園
  • ゴミ置場(1階:24時間ゴミ出し可能)
  • 完全内廊下設計(ホテルを彷彿とさせるカーペット敷き・空調完備の仕様)

設備

共用部

  • 中間免震構造
  • 二重床・二重天井
  • トリプルセキュリティシステム(風除室前と1階エレベーターホール、エレベーター内のトリプル)
  • エレベーター計2基(9人乗りトランク付き1基、17人乗り乗用兼非常用1基)
  • 宅配ロッカー(着荷表示機能付)
  • 防犯カメラ(共用部12ヶ所に設置)
  • 24時間有人管理システム
  • コンシェルジュサービス(クリーニングや宅配など各種取ぎサービス、クロークサービス、新聞各戸配達サービスなど)

専有部

  • ノンタッチキー(センサーに近づけるだけでオートドア解錠可能)
  • 最大天井高約2,680mm確保(折上げ天井部)
  • ガラスカーテンウォール(足元から天井まで立ち上がる窓)
  • 中空プレキャスト板合成スラブ(室内の小梁がなくなりフラットな天井を実現)
  • 天然石貼りの玄関床・廊下床
  • 人感センサー玄関照明
  • 人工大理石のキッチンカウンタートップ
  • オーストリア・ブルム社製フルエクステンションレール(スムーズな引き出し)
  • ドイツ・ショット社製ガラストッププレートコンロ
  • グローエ社製キッチン・浴室水栓金具
  • スライド式食器洗い乾燥機
  • ビルトイン型浄水器
  • 生ゴミディスポーザー
  • 熱線反射ガラス(冷房負荷を軽減し省エネ効果を創出)
  • TES温水床暖房
  • 天井カセット型エアコン実装(リビングダイニングおよび15階以上住戸の主寝室)
  • フルオートバスシステム(浴槽へのお湯張り、追い焚き、保温、足し湯がスイッチ1つで自動操作可能)
  • 低床型ユニットバス
  • 浴室内楽乾フロア(水はけが良く乾きやすい)
  • TES式浴室暖房乾燥機
  • 節水型タンクレストイレ
  • トイレ手洗いカウンター(一部住戸のみ)
  • 24時間常時小風量換気システム
  • 標準電気容量40A~60A(住戸によっては最大8~10kVAまで増量可能)
  • 防犯センサー(全戸玄関およびバルコニーに面する窓に設置)
  • バルコニー防水コンセント

共用部については合理性重視の企画。

迎賓空間であるエントランスこそ華やかな空間を演出していますが、その他の過剰な共用施設は未設置です。

一方で中間免震構造とすることで安全・安心を高め、必要となる管理費などランニングコストをそちらに費やす形となっています。

専有部分については、全般的に高水準となっていると言えます。

天井カセット型エアコンやディスポーザーなど後付けが困難な設備も採用されており、中古マンションとは思えないほどのグレードとなっています。

駐車場・バイク置場・自転車置場

  • 駐車場・・・住宅用計51台分(機械式49台、平置1台、身障者用平置1台)※他に事務所用平置2台

全99戸に対して、敷地内に住宅用計51台分が用意されています。

月額使用料等は37,000円~50,000円となっており、収容区画寸法(平置は区画寸法)等は次のとおりとなっています。

  • バイク置場

全99戸に対して、敷地内にバイク置場2台分、ミニバイク置場5台分の計7台分が用意されています。

  • 自転車置場

全99戸に対して、敷地内に住宅用計114台分を用意されており、全てスライドラック式となっています。

1住戸あたり1台は必ず利用できますが、2台目以降は空き区画次第となります。

※それぞれ台数や月額利用料等はすべて管理開始時点のものです。

耐震性

近年の新築タワーマンションでは珍しくなくなりつつある中間免震構造ですが、2007年4月竣工の中古タワーマンションである「シティタワー九段下」も中間免震構造を採用しています。

この中間免震構造では、住戸階と地盤を絶縁したうえで、躯体の中間となる位置に積層ゴム、オイルダンパー、鋼製U型ダンパーで構成された免震装置を設置。

これにより地震エネルギーを吸収し躯体に対する揺れおよび変形を抑制するとともに、家具の転倒などによる二次災害の危険性も減少することとなります。

もちろん、建築基準法に基づき、超高層建築物等の構造の安全性に関する評価を受け、国土交通大臣による認定も取得しています。

千代田区の皇居も程近いエリアに位置していることから想像できますが、地盤も極めて強固な部類となっています。

地下約14m以深とかなり浅いところでN値50以上の礫層が存在しており、その東京礫層を支持地盤とする直接基礎構造としています。

中間免震構造というだけに留まらず、柱の拘束力を高める溶接閉鎖型帯筋や、コンクリート中に二重に鉄筋を配したダブル配筋を採用。

「シティタワー九段下」の総合的な耐震力は極めて高い水準に達していると言えるでしょう。

外観デザイン

地上25階建という規模・高さは都心においても一際目立つ存在感を放っており、黒を基調とした外壁と光り輝くガラス面によるシャープなファサードは住友不動産らしさを醸し出しています。

また、外構部の歩道状空地は、周辺歩道と同系色のインターロッキングタイルを採用するなど、周囲の整備された街並みとの調和も念頭に置かれています。

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著者について

コンサルティングセールス谷鴻佑
中古マンション売買の専門会社Housmart(ハウスマート)にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
不動産に関する広範囲な知識を元に、分かりやすい情報提供と、お客様とって最高の家探し、マンション売却のお手伝いをしています。

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