マンションジャーナル

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マンション購入者のための「用途地域」の基礎知識

マンション購入者のための「用途地域」の基礎知識

マンションを購入する際、用途地域の確認が必須といわれます。

用途地域によって建てることのできる建築物の種類が決められており、住環境が大きく変わってくるからです。用途地域とはどのようなものか、解説します。

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用途地域とは?

用途地域は、都市計画法でさまざまな用途の建築物が混在することを防ぐために、定められたものです。

それぞれの用途地域における建築制限の具体的な内容は、建築基準法や政令などによって決められています。

これにより、閑静な住宅街の中にゲームセンターやカラオケ店ができることがなく、工場地帯の中に学校や病院がつくられることはない、といった秩序が保たれています。

用途地域によって建てられる建物が違うこと、用途地域によって住環境が大きく変わるということを、確認しておきましょう。

用途地域の種類

用途地域は、大きくは「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分けることができます。

全部で12種類あり、うち、住宅を建築できるのは工業専用地域以外の11種類となります。

住居系地域(7種類)

第一種低層住居専用地域

photo by All About

住居のための環境を優先して、商業系や工業系の建物の建築を制限したエリアで、7種類あります。

  1. 第一種低層住居専用地域
  2. 第二種低層住居専用地域
  3. 第一種中高層住居専用地域
  4. 第二種中高層住居専用地域
  5. 第一種住居地域
  6. 第二種住居地域
  7. 準住居地域

第一種・第二種低層住居専用地域

1と2の低層住宅専用地域は、容積率や高さ制限が厳しく、高い建物が建つこともない住宅街に適した地域です。

住宅のほか、小・中・高等学校、老人ホーム、診療所などを建てることができます。分譲マンションも3階建ての低層のものとなります。

一定規模以上の店舗や病院などは建てることができず、1の第一種低層住宅専用地域では、小規模な住宅兼用店舗を除いてコンビニエンスストアも建てることができません。閑静ではありますが、日常の生活にはちょっと不便を感じることもあるかもしれません。

2の第二種低層住宅専用地域では150平方メートルまでの店舗や飲食店が認められています。

第一種・第二種中高層住居専用地域

3と4の中高層住居専用地域は、ある程度の生活の利便性を求める人には、暮らしやすい地域です。

スーパーや病院、大学の他、③第一種中高層住居専用地域で500平方メートル、④第二種中高層住居専用地域で1,500平方メートル(2階以下)までの店舗や事務所認められます。

容積率も緩和され、中高層マンションも建てられています。

第一種・第二種住居地域

5と6の住居地域は、基本的には住居主体の地域ですが、1,500平方メールを超える店舗や事務所の他、ホテルや旅館、50平方メール以下の工場なども認められています。

大規模なマンションが建てられているのもこの地域です。

6の第二種住居地域は、パチンコ店やカラオケボックスなども認められる地域となりますので、慎重に周辺環境を確認する必要があります。

準住居地域

7の準住居地域は、営業用倉庫、映画館、劇場、小規模な自動車修理工場など、大きな建物が認められている地域です。

商業系地域(2種類)

近隣商業地域

photo by Qra channel 

  1. 近隣商業地域
  2. 商業地域

1の近隣商業地域は、日常の買い物をするための店舗やスーパーなどが多くなり、商店街となっているところもあります。生活の利便性がます一方、少し賑やかな地域になります。

2の商業地域は、主要駅の周辺や、中心市街地で指定され、ビルが立ち並ぶ地域です。

中高層マンションも多く建設されていますが、日照権の保護規定が適用されないなど、住環境が重視されている地域ではないことは確認しておきましょう。

工業系地域(3種類)

工業地域

photo by コトバンク

  1. 準工業地域
  2. 工業地域
  3. 工業専用地域

1の準工業地域は、危険性や環境悪化のおそれが大きい工場を除いてほとんどの用途の建物を建てることができる地域です。

町工場と住宅が混在しているエリアで、市街地のなかで指定されていることもあります。

2の工業地域はあらゆる工場を建てることができる地域になります。住宅も認められているため、工場跡地の再開発でマンションが建設されることもありますが、周辺環境は十分、確認する必要があります。また、学校や病院などは認められていませんので、子育て世代は注意が必要です。

3の工業専用地域は住宅を建てることが一切、認められていません

都市計画図で用途地域を確認しよう

都市計画図

photo by saitama

住宅を購入する際には、出来るだけ、用途地域について、都市計画図などで確認するようにしましょう。都市計画図は各自治体に備えられているほか、最近ではインターネッとで公開されるようにもなってきています。

購入を検討している物件が所在する用途地域だけでなく、隣接、もしくは周辺の用途地域の確認も必須です。都市部では、用途地域が複雑に入り組んで、細かく指定されており、第一種低層住宅専用地域の隣が商業地域に指定されているような場合もあります。

静かな環境を求めて住宅を購入しても、道路を隔てたところで、ある日突然、風俗店ができてしまうといったこともあり得ます。

また、用途地域の境目では、ひとつの敷地が2種類以上の用途地域にまたがっている場合があります。この時、敷地面積に占める面積の割合の大きい用途地域の規定が、敷地全体に適用されることになります。

住宅の場合には、どちらの用途地域になっても支障はないということになるかもしれませんが、将来的に店舗や事務所を構えることを考えているような場合には、用途地域によって規定が異なりますので、十分に確認をするようにしましょう。

まとめ

住宅購入の判断基準はそれぞれに異なり、閑静な住宅街がよいという人もいれば、賑やかでもとにかく駅に近いところがよいという人もいます。

住環境は用途地域により大きく変わってきます。それぞれのライフスタイル・判断基準に合わせて、物件所在地のみならず周辺の用途地域もチェックした上で、住宅を選ぶようにしましょう。

eye catch by saitama

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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