マンションジャーナル

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離婚時のマンション売却について理解しておきましょう。

離婚時のマンション売却について理解しておきましょう。

離婚をする際に財産をどう分けるのか問題になると思います。

残債がある、夫婦で共同名義になっている、連帯保証人になっているなど、ケースは様々です。

購入したときは、喜びに溢れていたマンションが、離婚時にはお荷物になってしまうことはよくあることです。

そんな離婚時のマンション売却に注目したいと思います。
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離婚の際の財産分与について

財産分与とは、結婚していた際に夫婦が協力して築き上げた財産を夫婦それぞれのものとして分ける行為のことを言います。

婚姻前の貯蓄や婚姻後親から相続した財産や個人で購入したものは入りません。具体的には建物土地家財がこれに適合します。

ではマンション売却に関するいくつかのパターンを見てみたいと思います。

売却した金額がローン残債よりも上回る場合

不動産に売却金額の査定をしてもらった際、ローン残債よりも査定額が高くなった場合には、利益を夫婦で分けることになります。

この場合はあくまで現金を分けるという形になるので問題ありません。

売却した金額がローン残債よりも下回る場合

マンションを売却しても、ローン残債の方が残ってしまう場合には、特別に『任意売却』『任意売買』という手段を使います。

ほとんどの方が住宅購入の際は住宅ローンを利用しているかと思いますが、銀行に一括残債精算が出来なければ売却出来ません。

しかし離婚やローン支払いが出来なくなったなど特別な時のために『任意売却』という方法があります。

銀行側にも持ち主側にもメリットが出ます。支払いが出来なくなり滞ってしまい競売になるよりは、任意売却で高く売却をした方がいいのです。

しかしデメリットとしては個人信用情報(ブラックリスト)に載ってしまうので一定期間は金融機関の借り入れが難しくなるでしょう。

マンションの住宅ローンの連帯保証人について

まず保証人と連來保証人の違いからご説明します。

保証人とは、債務者が滞りなく支払いをするように助言する立場です。債務者に返済能力がある限り保証人は責任を持つ必要がないのです。

一方で連帯保証人とは債務者と同じ責任を持ちます。債務者が返済できない場合には返済を求められる可能性があるのです。

例えば別れた夫が返済を出来ずにいた場合、連帯保証人である元妻に返済要求が来ます。「元夫に言ってください」と主張する権利さえなく、同じ責任において返済しなくてはなりません。

ただし住宅ローンを組む際、必ず連帯保証人を立てなくてはならない決まりはありません

下記のいくつかのパターンの場合に連帯保証人が必要になっています。

  • 夫婦など収入を合算して住宅ローンを組む場合
  • 土地や建物が共同名義の場合
  • ペアローン、親子リレーローンなどの複数の債務者形式になる場合
  • 自営業者の場合
  • 借入金に対しての収入が少なかったり、勤続年数が少ないなどと審査の内容が厳しい場合
  • その他保障会社が必要と判断した場合

上記に当てはまった場合のみ連帯保証人を立てています。

 

そこで離婚した際に問題となるのがどちらか一方が連帯保証人になっている場合です。

たとえ離婚しても連帯保証人は解除できないのです。

婚姻関係はなくとも、住宅ローンを組む際契約をしている以上、ローンが完済されるまで基本的には抜けることは出来ません。

そんな中、連帯保証人を変える方法がいくつかありますのでそれについてもご紹介します。

  • 住宅ローンを借り換える:残債が夫婦合算ではなく夫のみで支払うことが出来る場合には妻側が連帯保証人になる必要性はありません。
  • 代わりの連來保証人を連れてくる:一定額の収入がある人に代わってもらうことが可能です。
  • 住宅ローンに相当する資産を担保にする:一定額の試算があり、住宅ローンに相当すれば銀行も良しとすることでしょう。

まとめ

以上の様に二人の幸せの愛の巣で在ったマンションも、離婚という形になった場合、今後のお互いの人生に大きく影響を及ぼす可能性が十分に考えられます。

感情に流されることなく、残債やマンションの査定保証人に関しても十分に確認したうえで、専門家に相談するのが一番でしょう。

離婚しても少しでも気持ちよく次のステップに二人が進めるように、慎重に売却を進めてもらいたいと思います。

売却の知識があるだけで、利益不利益状況は全く変わります。

信頼できる業者を是非見つけてください。

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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