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中古マンションのマイソク(販売図面)の見方を徹底解説!

中古マンションのマイソク(販売図面)の見方を徹底解説!

中古マンション見学で「仲介業者から提供される資料」として一般的なのが、マイソクと言われる価格や図面、地図などの物件情報がまとめられたものです。このマイソクから一通りの情報を読み取れるようになると建物の概要を正しく把握することができます。

しかしながら、購入するにあたっては、マイソクだけでは情報として不十分です。特に、中古マンションの管理状態は、その後の資産性にも大きく影響を与えます。そのため、重要事項調査報告書や長期修繕計画といった資料から管理・経営状態をチェックしておく必要もあります。今回は、マイソク(販売図面)の見方のご紹介に加えて、中古マンション購入に必要な情報まで徹底的に解説していきます。

マイソクの構成

図面の構造一般的には上記のような5つくらいの構成が多いかと思います。各不動産会社が工夫をしているポイントですのでそれぞれの会社の特徴がありますが、記載されている情報はほとんど変わりません。

  • マンション名や価格、最寄駅情報
  • アピールポイント
  • 写真や間取り図、特徴や周辺情報
  • 物件に関する詳細情報、費用、現況
  • 取り扱い不動産会社の情報

最初は、価格や最寄駅、アピールポイントといった情報に目が向きますが、これらの情報は必要最低限の情報ですので、取り扱い不動産会社以外の情報は、隅々まで確認しましょう。特に見落としがちなのは、物件に関する詳細情報や費用、現況といった部分になります。次の項目では、それぞれの項目についてご紹介しますので、まずはどういった内容が書かれているのかをひとつひとつ把握していきましょう。

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マイソクに掲載される項目

各社によって配置や記載している項目が異なるため、上記の構成にはとらわれず、各項目についてそれぞれご紹介をしていきます。文言に多少の違いはありますが、こちらの内容を把握することで内容を把握することはできます。

価格

マンションの販売価格がわかります。その不動産の「取引様式」によって税込価格で表示されているものと、そうでないものがあります。

税込表示になるものは、不動産会社が所有しているマンションになります。不動産を所有する方から直接ではなく、不動産会社が仲介に入っている場合は、消費税はかかりませんので、税込表示はない形となります。

もともと「消費税」は物販やサービス提供といった取引に対し、課される国税・地方税です。

「国内において事業者が行った資産の譲渡等には、この法律により、消費税を課する」
消費税法4条(課税の対象)

「事業として対価を得て行われる資産の譲渡及び貸付け並びに役務の提供を言う」
消費税法2条8項(資産の譲渡等の定義)

上記にある通り、「資産の譲渡」は消費税を払う必要がある取引であると定義されています。

取引様式

大きくは2種類になります。一つ目は、「●●媒介・仲介・代理」という不動産所有者に代わって物件販売を行うものです。もう一つは、「売主」という不動産会社が所有する物件の販売を行うものです。

住所

物件の所在地となります。詳細まで表示されないことがありますが、今は、google mapなどを使ってマンション名で検索をすると詳細な位置がわかります。

交通

最寄駅を中心に利用可能な駅情報となります。「徒歩●分」という形で駅からの距離も記載があります。計算は徒歩1分は80m、車1分は400mでされています。

キャッチコピー・アピールポイント

そのマンションで、一番の売りをまとめたものです。駅からの距離や利用路線、眺望、室内の状態などは、よく質問される内容であり、人気に大きく影響するポイントですので、記載やアピールがない場合は、期待することが難しい場合が多いです。

間取り

表記としては「部屋数、リビング、ダイニング、キッチン、ウォークインクローゼット」を【3LDK+WIC】などと記載します。

マイソク_間取り図

一般的には合わせて、物件の間取り図が掲載されていますが、図面は長さや縮尺が記載されているわけではなく、方角とお部屋の位置、面積(●畳、●㎡)がわかる程度です。見学時には、実際のサイズを測ったり、造り付けの収納やエアコンの位置など記載されていない場合もありますので、見学をする際には追記し、現状を正しくメモしましょう。

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築年数

竣工してから現在までの年数になります。竣工とは、工事完了のことを指しますので「工事が完了してから現在までの期間」を築年数として表示されます。住宅ローン控除を受けるためには、築25年以内(中古マンションの場合)である必要があります。

また、1981年(昭和56年)6月1日に耐震基準の大きな法改正がなされ現在は「新耐震基準」と制定されましたので、昭和50年代後半の年数の物件は特に新耐震なのか、旧耐震なのかを確認しましょう。

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階数

物件の所在階になります。表記としては「●階/●階建て」「所在階:●階」といった形で建物全体の階数も合わせて表示する場合もあれば、全体は「構造・階数」というカテゴリに分類されていて、所在階だけがマンション名の下のあたりに記載されていることも多いです。

広さ

専有面積を指します。この面積の測り方には【内法】と【壁芯】という2種類の測定方式があります。マイソクでは、ほとんどの場合が【壁芯】で記載されています。

内法と壁芯

建築確認を建築基準法で行うために、柱や壁の厚みの中心線で計測される床面積を【壁芯】といい、壁や柱を2等分した部分の床面積も専有面積に含みます。登記簿謄本に記載するために、不動産登記法で居住スペースのみ(壁や柱の厚みは含まず)を計測される床面積を【内法】といい、壁の内側部分だけを専有面積とします。

住宅ローン控除で必要なのは、【内法】50㎡以上になりますので、【壁芯】の場合は55㎡以上あると安心です。登録免許税などの計算も、この内法で計算をされますので購入前に必ず確認が必要です。登記簿謄本を取得することで確認できます。

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計算の仕方

  • 坪から㎡を計算する場合、1坪 = 3.305785㎡
  • ㎡から坪を計算する場合、1㎡ = 0.3025坪

バルコニー

いくつか表現はありますが、「ベランダ」を指します。バルコニー、ワイドバルコニー(奥行き2m以上)、ルーフバルコニー(下の階の屋根部分に作られるバルコニー)、オープンエアスペース(リビングとのつながりを意識したバルコニー)などがあります。

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アルコープ

玄関部分に一部、壁面をくぼませてつくったスペースのことで、玄関の開け閉めによってお部屋の中が見えるのを防ぐ効果もあり、プライベートに配慮した空間として人気があります。バルコニーと同じく、専有面積には含まれません。

部屋の向き

メインルーム、メインバルコニーで大きく採光面が取れる窓がある部分をお部屋の向きとしています。その方角のことです。間取り図の付近には、必ず「方位記号」が記載されていますので、方角も改めて確認しましょう。

南向き窓

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土地の権利

土地の権利に関する情報です。「所有権」と「借地権」という2種類で分類することができます。所有権は、ご自身が持分を持つことができる権利のことです。借地権は、契約で定められた期間の使用する権利になりますので、資産として所有することができるのは建物のみになります。借地権の場合、固定資産税都市計画税を支払わなくていい代わりに、毎月「地代」と言われる土地の使用料を払うことになります。

資産性を意識するのであれば、土地の権利も取得できる所有権を選択するのがオススメではありますが、立地条件など借地権に関しては、情報を正しく把握できるまで説明を受けるようにしましょう。

総戸数

建物全体の戸数です。マンションをひとつの会社と捉える場合、やはり共用施設や管理・修繕積立金の充実は規模に比例します。総戸数100戸以上がひとつの目安と言われています。総戸数が少ない物件の場合の注意点は「管理体制」です。長期修繕計画の有無や修繕積立金の貯蓄状況を必ず確認しましょう。

また、フラット35での住宅ローン借入を検討している場合は、適合証明の取得に20年以上の長期修繕計画が、必要となりますので注意しましょう。

構造

建物構造としては、5つの種類があります。上から防音性に優れています。

  • 鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC)
  • 鉄筋コンクリート造(RC)
  • 重量鉄骨造
  • 軽量鉄骨造
  • 木造

マンションは一般的に、SRCまたはRCで作られていることがほとんどです。耐震性などはSRCが優れていると言われますが、RCでも十分安全です。遮音性を意識する場合はこのいずれかであるかをチェックし、耐震性に関しては、詳しく構造を確認しましょう。

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費用

月々かかる費用が記載されています。

  • 修繕積立金
  • 管理費
  • インターネット
  • 町会費
  • トランクルーム

といった内容が、一般的に記載されているものです。借地権の場合は、こちらに地代の記載がある場合もありますので確認しましょう。修繕積立金や管理費に関しては、築年数が経つとともに金額が変更となることが計画されているかどうかもチェックが必要です。月々の出費を計算する場合には、こちらの情報を必ずチェックしておきましょう。

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関係会社

建物の建築時から現在の管理まで関わっている企業が記載されている場合があります。有名企業やブランド力がある場合は特に記載されているケースが多いです。

  • 分譲会社:新築分譲時に販売を行っていた不動産会社
  • 施工会社:工事を担当した建設会社
  • 設計会社:建物の設計を行った会社
  • 管理会社:マンションの管理運営を行っている会社

管理

マンション管理形態や方式について、記載されています。

管理形態は、「全部委託」「一部委託」「自主管理」の3パターンに分かれており、一般的には、全てを管理会社に委託する「全部委託」が多く、比較的体制は安心な場合が多いです。コスト削減を意識して一部や全てを住民で管理する場合がありますが、管理組合や管理体制がどのようになっているかを確認しましょう。特に、総戸数が少ない場合は、一戸あたりへの負担も大きくなりますので、気をつけて確認をしましょう。

全部または一部委託で行う場合、「常駐管理」「日勤/通勤管理」「巡回管理」という種類があり、管理人の滞在時間で分かれています。一番安心なのは、常駐管理ですが、費用負担が大きいため総戸数が多くないと管理費が高くなってしまいます。多くの場合は、通勤で日中のみまたは平日数回で十分対応ができますし、この辺りも内覧時に不便はないかなど確認しましょう。

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現況・引渡時期

物件のお住まい状況や入居ができる時期になります。持ち主の方が「居住中」の場合は、特に引渡時期の調整が必要となる場合が多いです。また、見学に行く際もお住いの方(売主)の予定に合わせることになりますので、余裕を持った依頼や対応可能な時間の幅を設けておきましょう。

「空室」と記載されている場合は、すでに持ち主の方はその物件から出ているため、気軽に見学できます。

駐車場・バイク置場・駐輪場

空き状況の有無や台数、利用料などが記載されています。随時更新される情報で、内覧時に空きがあったとしても、実際に引渡しをされるまでは事前予約できない場合がほとんどです。状況を管理室や管理会社に都度確認しましょう。

駐車場の例

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マイソクから計算して確認する情報

ここまでは、マイソクに掲載されている情報を確認してきました。ここからは、少し踏み込んだ情報を確認していきましょう。マイソクを渡された時点で「単価」と「仲介手数料」については確認することができます。中古マンション購入においては、仲介手数料などの諸経費も大きな負担となりますので、マイソクに記載しておきましょう。単価は、同一でない物件、すなわち同マンション内や近隣の類似マンションとの価格差を見るときに、条件を一致させるために使います。

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単価(坪、㎡)

  • 物件価格 ÷ ㎡数(壁芯)= ㎡単価
  • 物件価格 ÷ 坪数(壁芯)= 坪単価

仲介手数料

(物件価格 × 3% + 6万円※)× 1.08(消費税)= 仲介手数料
※6万円は調整用の数値で、一般的に不動産会社は上記の算出式で計算しています。

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マイソクから読み取れない/わからない情報

マイソクに掲載をされていない情報で、購入検討をするために取得すべき情報として、優先順位が高いものを記載します。まずは、その物件が購入を検討するに値するかどうかのチェックに必要な情報を集めましょう。

周辺単価・相場価格

マイソクは見学をする物件の情報となるため、同マンション内や近隣の類似マンションの単価(坪、㎡)は別途情報提供を依頼しておく必要があります。直近の成約事例と販売中の価格によって現在の相場を確認しましょう。

管理状態

管理会社が発行する物件の「重要事項に係る調査報告書」によって、修繕積立金や滞納金などをチェックするとマンションの財務体制がチェックできます。または、騒音や開発計画などその他の重要な事項も記載されていますので購入を検討する場合は、必ず不動産会社に問い合わせましょう。

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長期修繕計画

マンションの今後の資産維持に必要な大規模修繕など、共用部分に関する修繕計画となります。項目詳細でもご説明をしましたが、計画の有無によって受けられる住宅ローンが限定される場合もありますし、計画がない場合はマンションの資産価値が下がっていく可能せいが高いので注意しましょう。

購入にかかる費用は?月々いくらかかる?

ローン返済、修繕積立金、管理費、インターネット費用、町会費、駐車場代などを合計して、月々の支払いやマンション購入時にかかる取得費用などは自分で計算すると大変ですので、仲介会社に確認しましょう。

まとめ

今回は、マイソクの内容のご紹介とマイソクに情報がなく、計算や収集が必要な情報についてもご紹介しました。アピール情報はマイソクに積極的に載せていますが、それだけではマンションの状態はわかりません。

しっかりと情報を収集するためには、マイソクの見方を覚え、本当に必要な情報を毎回算出、収集をしていきましょう。

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著者について

徳永学
仲介手数料最大無料の中古マンションWEBサービス「カウル」にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
人生で最も高い買い物である「住宅」において、最高の住宅探し、ベストな不動産売却のお手伝いをしています。

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