マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

【超簡単】中古マンションを購入するなら絶対に知っておきたい全体の流れ

【超簡単】中古マンションを購入するなら絶対に知っておきたい全体の流れ

人生で一番大きなお買い物である『不動産の購入』。

「何がわからないのか、わからない」という方が殆どかと思います。
それもそのはず。不動産を頻繁に売買してる人なんて、不動産業者か大金持ちの方くらいで、一般の人は殆どが『不動産売買の素人』だからです。
今回は、中古マンションの購入に特化して、購入プロセス・全体の流れを超わかりやすく説明します。

中古マンションをお得に買えるサービスはカウル

中古マンションの購入は「ジュース」を買うのと同じ?

日常生活で、人間は様々な取引をしています。
例えば、喉が乾いたらコンビニでジュースを買います。

「ジュースを買う」という行為と「マンションを買う」という行為は、金額や規模で一見まったくかけ離れたものに見えますが、実は本質はまったく一緒なのです。

あなたが「ジュースを買う」という取引をした時のステップを分解してみましょう。

ジュースを買うときの流れ

1:選択
並んでいるジュースから、自分が「飲みたいジュースを選ぶ」

2:提示
店員さん(売主)に、このジュースが買いたいと「意思表示する」

3:支払い
店員さん(売主)に「請求された金額分のお金を支払う」

4:引き渡し
店員さん(売主)はジュースをあなた(買主)に「引き渡す」
つまり、4つのステップに分解することが出来ました
この流れは中古マンションの取引にも当てはまります。

中古マンションを買うときの流れ

1:選択
たくさんのマンションの中から、自分が「住みたいマンションを選ぶ」

2:提示
売主に、このマンションが買いたいと「意思表示する」

3:支払い
売主に「請求された金額分のお金を支払う」

4:引き渡し
売主はマンションをあなた(買主)に「引き渡す」

非常に簡単なステップですね。
それでは、何故、中古マンションの購入は複雑に見えるのでしょうか?

中古マンションの流れを難しく見せる3つの原因

中古マンションの本質はジュースを買う行為と同じなのに、難しく見える原因が3つあります。

1:住宅ローン

一番の原因は「住宅ローン」の手続きが非常に煩雑だからです。

あなたが、ジュースを買う際に10円ほど足りなかった時は「友人」に10円を借りて店員さんに支払いを行います

マンションの購入の場合も、大抵の方はマンションを一括自己資金で購入できるほどお金を持っていません。そのため、「銀行」からお金を借りて、売主に支払いを行います。
しかし、銀行はあなたのことをよく知りませんので、お金を借りるにあたって様々な書類の提出や審査など、多くの手順を踏むことになります

また、ジュースを買う際は、意思表示と同時に支払いを行うことが可能ですが、マンションの場合は住宅ローンを組むために「意思表示」と「支払い」とのステップの間に約1ヶ月ほどのタイムラグが生じます。

そのため、買主と売主双方が支払いまでの取り決めを書面に残しておき、取引を確実に行うために「意志表示≒売買契約」、を結んだ後に、「支払≒決済」を行うことになります。

2:売主の退去

さらに、意思表示と決済を同時に行えない理由がもう一つあります。「売主の退去」です。

マンション代金の支払いが終わったとしても、売主がまだその部屋に住んでいた場合、買主はせっかく購入をしたのに自分で住むことが出来ません。そのようなことにならないために、売主は決済日前に退去をする必要があります。

しかし、売主ももしかすると「買主のローン審査が落ちるかもしれない」というリスクを含んだまま、引越しをするわけにもいきません。
そうすると必然的に、買主のローン審査の結果が出てから退去することになります

そのため、意思表示と決済・引き渡しの間がさらに開いてしまうため、不動産の取引をややこしく見せているのです。

3:情報の不透明性

どんなタイミングで、一体どんな費用がいくらかかるのか?
購入に至るまで、どんなステップや手続きがあるのか?
世の中にはどんな物件があって、どれくらいが相場なのか?
この部屋は安いのか?高いのか?
資産価値は客観的に見て高いのか?

などなど、不動産取引はネットで調べてもよくわからない要素が非常に多いため、非常にモヤモヤさせられます。
人生において非常に高額な取引になるため、余計に心配になりますね。

上記の3つのポイントから、「中古マンションの本質はジュースを買う行為と同じ」にも関わらず、複雑怪奇に見えてしまうのです。

それではやっと、マンション購入の全体の流れを説明させて頂きます。

2つの流れさえ押さえればOK!全体の主な流れ

中古マンションの購入手続きは大きく分けて2つのカテゴリに分かれています

1:マンション売買自体に必須の手続き
2:住宅ローン手続き

同時並行で、2種類の手続きを行うため、はたから見るとややこしく見える不動産取引ですが、ポイントをおさえればとっても簡単です。

中古マンション購入の流れ
中古マンション購入の流れ

1:マンション売買自体に必須の手続き

1.内覧(内見、見学、現地確認とも)

ネット情報などで探してきた物件の中を実際に見て確認するステップです。
たくさんの図面を見てから「これだ!」と思う物件に早速足をはこんでみましょう!

【スケジュール感】
特に急ぐ必要はありませんが、人気物件はすぐに内覧に行かないとあっという間になくなってしまいます。

2.購入申し込み

内覧をしてみて、運命の物件に出会えたら、いよいよ告白タイムです。
売主に対して「私はこの物件をこのような条件で買うことを希望しています」という旨が記載される「購入申込書」という書類をしたためます。

この購入申込み書提出のタイミングで、中古マンションの値引き交渉を行います

【スケジュール感】
特に急ぐ必要はありませんが、人気の中古マンションはすぐに購入申し込みを出さないと売れてしまいます。遅くとも内覧をした次の日には出しましょう。

3.売買契約

どのような物件を、どのような条件、日程、取り決めで取引するのかを書き起こした書面を交わします。
この際に、初めて取引に対しての法的拘束力、及び、現金での支出が発生します。

【スケジュール感】
申し込みを出した週の週末。週末に内覧をして、月曜に申し込みを出したとすると、その週の土日などには契約になります。日程をあらかじめ空けておきましょう。

4.支払い(決済)

売主に、物件の価格分のお金を支払います。
このタイミングで住宅ローンで借りたお金があなたの口座に入ってきますので、そのお金をそのまま売主の口座に振り込みます。

【スケジュール感】
売買契約後の30~45日後が目安です。

2:住宅ローンの手続き

1.資料の準備

まずは、事前審査及び、本審査にて必要になる書類一式を準備しましょう。
後ほど準備しても大丈夫ですが、スケジュールに余裕のあるうちに取得をしておくと非常に楽です。

【スケジュール感】
特に急ぐ必要はありませんが、良い物件が見つかった瞬間に急にドタバタになります。余裕のあるうちに資料の取得をしましょう。

2.事前審査の申し込み

「事前審査」とは、売買契約や住宅ローンの申し込みやを行う前に、事前に簡単なチェックを受けることが出来る審査のことです。
売主が、購入申し込みを提出してきた買主に本当に支払い能力があるかを確かめるための大事なエビデンスになるために、購入取引を行う上で必須です。

【スケジュール感】
良い物件が見つかったら、購入の如何に関わらず直ぐに提出しましょう。提出から4営業日ほどで結果が出ます。

 3.本審査の提出

売買契約後、住宅ローンの本審査に進みます。
その際は事前審査を受けた時よりもさらに細かい書類の提出を請求されます。
ここで、事前に書類を集めておけば安心です。

【スケジュール感】
売買契約の直後には申し込みを提出する必要があります。審査結果が出るまで1~2週間ほどかかります。

4.住所移転手続き

賃貸の場合、入居後に住民票などの住所を移動させます。
ですが、売買の場合、「入居前」に住民票を移動させることがほとんどです
なぜかと言いますと「登記に関わる税金が安くなるため」です。

【スケジュール感】
本審査の結果が出たら、いつでも可能です。移転は即日できますが、平日に役所に行く必要があります。

5.ローン契約

正式名称を金銭消費貸借契約(きんせんしょうひたいしゃくけいやく)と言います。
審査の申し込みは複数の銀行に提出可能ですが、ここでは最終的に使用する銀行と契約を結びます。
担当の方から都度ご連絡がありますので安心です。

【スケジュール感】
住所変更が完了し、決済日が確定していることが必須です。決済日の1週間前には契約を行う必要があります。

必要な資料のまとめ

不動産の売買契約には、住宅ローンの審査も含めて、様々な書類を事前に準備する必要があります。
下記、全体を通して必要になる書類をまとめてみました。

現場では、必要な書類の取得を限られたスケジュールで行わなければならず、かなり焦りますので、事前の準備が大切です。

資料名称 必要部数 必要なタイミング 入手先 必要な理由
身分証明 1 事前審査 - 本人確認のため
健康保険証 1 事前審査 - 勤め先と勤続年数の確認のため
源泉徴収票 直近1年分 事前審査 お勤め先 所得金額の確認のため
住民票 1 本審査 役所 本人確認、家族構成と住所の確認のため
印鑑証明書 1 本審査 役所 陰影確認のため
課税証明書 直近1年分 本審査 役所 所得金額の確認を確実にするため
住所移転後の住民票 1 ローン契約 役所 自己居住目的の不動産取得と証明するため
住所移転後の印鑑証明書 2 ローン契約 役所 新しい住所で登記手続きを行うため

必要な諸経費のまとめ

中古マンション購入には、物件価格の5~7%ほどの諸費用が必要となります。

費用名称 必要金額 必要なタイミング 物件価格が3000万円の場合
手付金 物件価格*5% 売買契約 150 万円
収入印紙代 1万円 売買契約 1 万円
物件価格の残金 物件価格-手付金 決済 2850 万円
固定資産税等の清算金 最大約15万円ほど 決済 15 万円
管理費等の清算金 最大4万円ほど 決済 3 万円
仲介手数料 (物件価格*3%+6)*×1.08 売買契約・決済時半分ずつ 合計104 万円
司法書士費用 約10万円 決済 10 万円
登記費用 約20万円 決済 20 万円
ローン保証料 借り入れ金額の2% 決済 60 万円
ローン事務手数料 約3万円 決済 3 万円
火災保険料 約20万円 決済 20 万円
合計金額     3236 万円
中古マンション購入諸経費の内訳
中古マンション購入諸経費の内訳

3000万円の物件を購入すると仮定した場合、諸費用で236万円ほどを見積もる必要があります。

>>中古マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

超簡単な中古マンションの購入の流れまとめ

  1. 中古マンションの購入は「ジュース」を買うのと本質は一緒!ポイントを掴めば怖くない!
  2. 購入のステップが複雑に見えるのは、「購入手続き」と「ローン手続き」を同時にこなす必要があるから。購入手続きとローンの手続きを別々に理解すればとっても簡単!
  3. 必要な書類は意外とシンプル!早めに準備すれば怖くない!
  4. 必要経費は意外と多い!予め予算を組みましょう!

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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