マンションジャーナル

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シティタワー有明は、圧倒的眺望が約束された憧れのタワーマンション!

シティタワー有明は、圧倒的眺望が約束された憧れのタワーマンション!

◯シティタワー有明(中古)のメリット

  1. ダイレクトウインドウ×有明の眺望による、圧倒的な景観が味わえる
  2. 中古タワーマンションのわりに、共益費はリーズナブル
  3. シティタワーズ東京ベイの建設による資産価値向上が期待される

△シティタワー有明(中古)のデメリット

  1. 最寄りのスーパーまで15分なので、生活導線はかなり不便かも

2020年のオリンピックに向けて新たな湾岸エリアの顔として注目される有明。

モノレールの高い駅舎から見渡す風景は、まだまだ開発途上のエリアが見えるものの、数年前とは違った様相を呈しています。

湾岸エリアの中古マンションといえば、ランドマークとなった人気のブリリアシリーズやブリリアシリーズの牙城を崩すべく住友不動産が手がけるトリプルタワープロジェクトが注目を浴び、開発途上とはいえ多くの人が集まるエリアになってきました。

そんな湾岸、有明エリアのマンションの中でも少し変わった中古マンションとして人気を集めるシティタワー有明の紹介をします!

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シティタワー有明のマンション概要

  • シティタワー有明住所:東京都江東区有明1丁目1-17
  • アクセス:ゆりかもめ 有明テニスの森駅から徒歩8分、りんかい線 東雲駅から徒歩12
  • 江東区立有明小学校 徒歩3分(240m)
  • 江東区立有明中学校 徒歩4分(320m)
  • 築年数:200912
  • 総戸数:全483
  • 規模:地上33
  • 構造:免震構造・鉄筋コンクリート

シティタワー有明の総合評価:8点/10点

シティタワー有明の総合評価

  1. 資産性
  2. 利便性
  3. 設備グレード
  4. ブランド力
  5. 住環境
の5つの評価軸から、評価してみました。

1、資産性:8点/10点

住友不動産の人気ブランド「シティタワーズ」であるためブランド面での資産性は大前提高いと言えます。

最寄り駅からやや歩くこと・周辺の生活利便性の観点から資産性の減点ポイントがついてしまいますが、今後斜め向かいにシティタワーズ東京ベイが完成されるため利便性の懸念は無くなり、眺望も大きく遮られることはないので総じて資産性は高いと言えるでしょう。

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(2018年 4月 29日追記)

隣のガレリアグランデの屋上からみた、建設中のシティタワーズ東京ベイです。真向かいではないですし、道路を隔ててやや距離があるためよほどの低層階出なければ日当たりに問題はないかもしれません。ただし建設が完了してみないとわからないですが、南向きのお部屋については有明埠頭側のSEA Viewの抜け感がなくなってしまうので少々残念かもしれません。

シティタワー有明 隣の屋上から見るシティタワーズ東京ベイ

↓真向かいからの建設中の様子

シティタワー有明 建設中のシティタワー東京ベイズを真正面からみて見る

2、利便性:7点/10点

現状は周りにスーパーや飲食店が少なく(あっても徒歩で15分もかかる)、マンション内のコンビニしかない為生活導線上はあまり便利ではないかもしれません。「近くの飲食店もチェーン店しかなく、豊洲や銀座まで出なければならない。」と住民の声も上がっており飲食に関してはやや不自由かもしれません。 ただし、上述の通りこれから斜め向かいにシティタワーズ東京ベイが建設される為、ブリリアマーレ側の文明堂には行かなくてよくなり利便性は格段に向上することが期待されます。

3、設備グレード:8点/10点

詳細は後の章で記載しますが、必要なものだけに絞って共用部が作られているため、マンショングレードのわりに共益費が抑えられています。ただし、そこは住友不動産のシティタワーシリーズなだけあって品質や高級感は格別ですのでご安心を。以下、設備概要です。

  • 基礎免震構造
  • 31Fビューラウンジ(パブリックスペースとしての2層吹抜のビューラウンジ)
  • フィットネススタジオ(エアロバイクなど様々な器具を備えたフィットネススタジオを設置)
  • ゲストルーム(ホテル感覚でお泊まりいただける3室のゲストルーム)
  • フロントデスク(共用施設の予約、クリーニングの取次ぎ等暮らしをサポート)

4、ブランド力:9点/10点

分譲主が住友不動産、施工は前田建設と、大手ブランドタッグによる建設の「シティタワー」のため、ブランド力は間違い無いと言えるでしょう。

5、住環境:8点/10点

マンション全体で2LDKの間取りが多いため、子育て世代だけでなくDINKS世代も多いそうです。現状、生活導線の利便性はあまり高くないものの幼稚園・小学校(有明小学校は目の前)・中学校は徒歩7~8分ほどと徒歩圏内にあったり病院も徒歩圏内にあったりと総じて住環境はいいようです。(ただし、近年保育園は激戦区化しているとの声が住民から数多く上がっているため注意が必要です)現状は周辺に大きな施設がない為、やや寂しい印象はあるものの静かな住環境は住民から定評があります。

また、マンション全体として、眺望が大きく遮られていないのが大きな居住環境メリットです。 北側はバレーボールの有明アリーナ、南側は保育園・小学校・中学校・大学など文教施設であり将来にわたって眺望が確保されています。また、北側は東京タワー・スカイツリーが、南側はゲートブリッジがのぞめるためその眺望の質は住民から好評価のようです。

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シティタワー有明の売買相場

売買物件の一覧です。

取引年 売出価格 ㎡数 ㎡単価 所在階 間取り
2018年 4,780万円 60.87㎡ 78.5万円/㎡ 12階 2LDK
2018年 4,985万円 60.41㎡ 82.5万円/㎡ 14階 2LDK
2018年 6,800万円 84.63㎡ 80.3万円/㎡ 25階 2LDK
2018年 4,980万円 60.97㎡ 81.7万円/㎡ 27階 2LDK
2017年 3,680万円 44.8㎡ 82.1万円/㎡ 18階 1LDK
2017年 4,980万円 61.54㎡ 80.9万円/㎡ 18階 2LDK
2017年 4,380万円 60.87㎡ 72.0万円/㎡ 10階 2LDK
2017年 4,280万円 60.25㎡ 71.0万円/㎡ 4階 2LDK
2017年 4,680万円 60.48㎡ 77.4万円/㎡ 12階 2LDK
2017年 3,850万円 48.48㎡ 79.4万円/㎡ 12階 1LDK
2017年 3,790万円 48.86㎡ 77.6万円/㎡ 8階 1LDK
2017年 6,980万円 76.44㎡ 91.3万円/㎡ 24階 2LDK
2016年 1億2,000万円 90.04㎡ 133.3万円/㎡ 33階 2LDK
2016年 3,990万円 45.17㎡ 88.3万円/㎡ 26階 1LDK
2016年 4,280万円 60.99㎡ 70.2万円/㎡ 6階 2LDK
2016年 7,150万円 84.63㎡ 84.5万円/㎡ 27階 3LDK
2016年 4,690万円 56.68㎡ 82.7万円/㎡ 28階 2LDK
2016年 4,640万円 60.25㎡ 77.0万円/㎡ 10階 2LDK
2016年 6,780万円 86.28㎡ 78.6万円/㎡ 30階 3LDK
2015年 4,760万円 61.65㎡ 77.2万円/㎡ 20階 2LDK
2015年 1億1,800万円 99.06㎡ 119.1万円/㎡ 33階 3LDK
2015年 4,890万円 61.65㎡ 79.3万円/㎡ 32階 1LDK
2015年 4,580万円 57.9㎡ 79.1万円/㎡ 19階 2LDK
2015年 6,690万円 83.53㎡ 80.1万円/㎡ 12階 3SLDK
2015年 6,980万円 86.28㎡ 80.9万円/㎡ 24階 3SLDK
2014年 5,480万円 59.66㎡ 91.9万円/㎡ 29階 1LDK
2014年 3,800万円 48.48㎡ 78.4万円/㎡ 7階 1LDK
2014年 3,980万円 60.48㎡ 65.8万円/㎡ 8階 2LDK
2014年 7,980万円 86.27㎡ 92.5万円/㎡ 31階 2SLDK
2014年 3,380万円 48.48㎡ 69.7万円/㎡ 6階 1LDK
2014年 5,250万円 59.66㎡ 88.0万円/㎡ 30階 2LDK
2013年 5,290万円 59.66㎡ 88.7万円/㎡ 30階 2LDK
2013年 8,480万円 86.27㎡ 98.3万円/㎡ 31階 2SLDK
2013年 4,480万円 59.66㎡ 75.1万円/㎡ 25階 2LDK
2013年 4,080万円 60.97㎡ 66.9万円/㎡ 25階 2LDK
2013年 7,980万円 86.27㎡ 92.5万円/㎡ 31階 2SLDK

最上階で90㎡以上のお部屋が約1億円。湾岸エリアのタワーマンションの中では意外にもリーズナブルな価格かもしれません。とはいえ、一般の人からすると十分高いのですが、平米単価を見ても競合のマンションに比べると割安感があります。

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シティタワー有明の賃貸相場

賃貸物件の一覧です。

取引年 貸出価格(月) ㎡数 ㎡単価 所在階 間取り
2015年 21.0 万円 61.65㎡ 3,410円/㎡ 23階 2LDK
2015年 15.0 万円 48.48㎡ 3,090円/㎡ 7階 1LDK
2015年 15.8 万円 47.76㎡ 3,310円/㎡ 7階 1LDK
2015年 18.3 万円 60.04㎡ 3,050円/㎡ 25階 2LDK
2015年 18.3 万円 60.0㎡ 3,050円/㎡ 25階 2LDK
2015年 23.8 万円 70.58㎡ 3,370円/㎡ 22階 2LDK
2015年 15.0 万円 48.48㎡ 3,090円/㎡ 6階 1LDK
2014年 18.3 万円 59.96㎡ 3,050円/㎡ 25階 2LDK
2014年 14.9 万円 44.8㎡ 3,330円/㎡ 16階 1LDK
2014年 24.0 万円 76.06㎡ 3,160円/㎡ 29階 3LDK
2014年 16.8 万円 48.86㎡ 3,440円/㎡ 6階 1LDK
2014年 19.8 万円 59.96㎡ 3,300円/㎡ 25階 2SLDK
2014年 18.0 万円 73.01㎡ 2,470円/㎡ 19階 3SLDK
2014年 22.0 万円 60.75㎡ 3,620円/㎡ 9階 2SLDK
2013年 16.5 万円 48.86㎡ 3,380円/㎡ 8階 1LDK
2013年 20.0 万円 60.37㎡ 3,310円/㎡ 16階 2LDK
2013年 20.5 万円 60.62㎡ 3,380円/㎡ 5階 2LDK
2013年 16.0 万円 47.76㎡ 3,350円/㎡ 9階 1LDK
2013年 33.0 万円 86.27㎡ 3,830円/㎡ 32階 3LDK
2013年 19.8 万円 60.75㎡ 3,260円/㎡ 4階 2SLDK
2013年 19.8 万円 60.75㎡ 3,260円/㎡ 4階 2LDK
2013年 20.0 万円 56.68㎡ 3,530円/㎡ 28階 2LDK
2013年 23.0 万円 59.66㎡ 3,860円/㎡ 27階 2LDK

一番価格の低い1LDKの物件では賃料が14.9万円です。

それでは、住戸を見ていきましょう!

シティタワー有明の住戸の特徴

このマンションのお部屋の特徴は3点あります。

1つ目がダイレクトウインドウ。住友不動産が眺望を最大限に楽しんでいただくために考案した構造です。通常のマンションのガラス面よりも低い位置から高い位置までガラス張りにする構造です。

そして一般的にはリビングの先にはバルコニーを付けますが、あえてバルコニーを設置しません。お部屋にいながら最高の眺望を楽しむ、より開放感ある空間を演出するために考案された構造です。

最初は近づくと眼下に広がる景色に怖さを感じてしまうかもしれません。しかし、慣れるとこの眺望の良さと開放感がとても気持ちよく感じるようになります。

シティタワー有明のダイレクトウインドウ

このダイレクトウインドウは眺望以外にも大きな役割があります。窓の部分を広くすることで採光面が広くなります。採光面が広くなれば開放感だけでなくお部屋が明るくなります。薄暗いお部屋より、明るく気持ちのいい部屋の方が誰もが喜ぶはずです。そして、暗くなってしまいがちな北向きの住戸でも他のマンションに比べ、明るさを確保しやすくなる点も人気の一つです。

豊洲をはじめとする住友不動産のタワーマンションは遠くから見てもガラス面の大きさがわかります。ダイレクトウインドウによるものですが、凹凸面が少なくなります。一般のマンションはバルコニーや廊下部分が露出しているため、遠くから見てもマンションだと分かります。

一方、ダイレクトウインドウを採用すると、マンションというよりオフィスビルのような様相となります。非常にスタイリッシュな外観です。マンションのお部屋や共用部はクロスや床材、照明などで簡単に印象を変えることができますが外観はなかなか変えることができません。

そして、シンプルである形状はあらゆる環境で受け入れられやすいといったメリットもあります。その点をきれいにまとめ上げたダイレクトウインドウは非常に面白い構造です。

2点目がワイドスパン設計になっている点です。ワイドスパンとは、バルコニー側の間口が広い間取りのことをいいます。バルコニーに面して居室やリビングを配置するため、1日を通して住戸全体が明るいといった特徴があります。

田の字型と呼ばれる住戸の中心に廊下を通し、左右に居室を振り分け、突き当たりにリビングダイニングを設置するタイプでは、リビングは明るいものの、居室はマンション内部の通路に接しているため薄暗くなる、といった問題を解決する構造で日当たりを重視する方には人気のある構造です。

そして3点目にちょっと間取り図をご覧ください。一般的なお部屋の間取り図です。

シティタワー有明の間取り図

この間取り図だけで気がついた方は非常に鋭い方です。

そう、室内廊下面積が小さい点がポイントです。廊下も住戸の一部とはいえ、廊下の面積が大きくなれば、居室は狭くなってしまいます。

その廊下の面積を最小限にすることで、占有面積が小さな住戸でも十分な広さを確保することができます。お部屋のつくり一つ一つを見ても分譲販売した住友不動産のこだわりが見えます。

住戸の特徴を紹介してきました。住みやすそうな住環境のマンションではないでしょうか。続いて、共用部を紹介していきましょう!

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シティタワー有明のマンション敷地・外観

シティタワー有明

マンション前の敷地には、植樹がなされ石のタイルが敷き詰められています。これだけです。

湾岸エリアのマンションといえば、敷地内に池を用意したり、芝生や東屋、ベンチといったくつろぎのスペースを用意しているマンションが大半です。

しかし、シティタワー有明にはありません。シティタワー有明はシンプルさを求めたマンションです。

シティタワー有明

シンプルさを追求した結果、マンション前の敷地はまるで都心部のオフィスのようなすっきりとした空間です。

その敷地の先にあるマンションエントランスもオフィスビルのようなシンプルな印象です。

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シティタワー有明のエントランス・ロビー

敷地を抜け、エントランスに入るとその天井の高さに驚きます。天井高約6.5m。およそ3層分の高さです。

多くのマンションでは2層分ですが、3層としたことでその開放感は抜群です。そのエントランスを抜けるとロビーです。正面にはフロントデスクがあり、まるで会社の受付の様相です。

シティタワー有明

そして右を見ると天井高を生かしたガラス面があります。下の写真のように日中では光が差し込み、ロビー全体を優しく包み込んでいます。

非常に明るいこの環境はシンプルさと相まって都心部のオフィスビルのように無駄を省いてきれいにまとめあげたそんな印象がより強くなります。

シティタワー有明

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シティタワー有明の内廊下

エレベータで居住フロアに降りると一転。まるでホテルのような重厚感ある薄暗さのある内廊下です。

有明のマンションで完全内廊下を最初に採用したのはシティタワー有明です。それ以外のマンションでは、ブリリア有明シティタワーのみ完全内廊下ですが、他のマンションは一部のフロアのみ内廊下といったタイプです。

シティタワー有明の内廊下部分

この重厚感ある内廊下を通って、住戸に着く。なんともいえない贅沢感があります。

そして住戸の扉を開ければ、南向であれば有明の町とオーシャンビュー。北向であれば、都心部の街並みや夜景といった眺望を楽しめる空間です。

完全な内廊下とすることで、外の様子を分からなくし、お部屋に着いた時の眺望、光の演出が楽しめるワクワク感のあるつくりとなっています。

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シティタワー有明の共用施設

シティタワー有明の共用施設は大きく4つです。順に紹介していきましょう。

共用施設は3階に集約されています。その一つがフィットネススタジオ。ここもコンパクトなつくりです。

有酸素運動ができるマシンなどが数台あり、外に向いて設置されています。室内で運動しながらも日射しを感じられるつくりです。

シティタワー有明のフィットネススタジオ

その隣には会議スペース、そしてゲストルームが3室と非常にコンパクトにまとめられた作りです。

そして31階にはビューラウンジがあります。このラウンジスペースも他のマンションと比べるとコンパクトな作りですが、その眺望は一見の価値があります。

目の前を運河が流れる環境は視界を遮るものがありません。

シティタワー有明の眺望(運河_新豊洲方面)

目の前には運河と新豊洲エリアの眺望が広がります。その先には有明同様、2020年のオリンピックに向けて開発の進む勝どきエリアのタワーマンションや高層ビル群が目に入ります。

夜には都心の輝く夜景が楽しめる環境です。そして視界を北東に向けてみましょう。

豊洲エリアが見えます。マンションとオフィスビルが立ち並ぶ中、豊洲を代表するタワーマンションシティタワーズ豊洲ザ・ツインが見えます。サウスタワーとノースタワーが並ぶ間にすっぽりときれいにはまるようにスカイツリーが見えます。

シティタワー有明のロビー(豊洲方面・スカイタワー眺望)

すごいバランス感覚ですよね。シティタワーズ豊洲ザ・ツインも住友不動産が同時期に分譲販売したマンションです。

ひょっとしたら、住友不動産はこのツインタワーの立地によってスカイタワーが見えなくなってしまうシティタワー有明のために計算して配置したのでは?とさえ考えてしまいます。

それくらいこの眺望は見ていて東京の都市事情の面白さを感じる部分があります。

その他、1階にはコンビニエンスストアがあります。居住者であればマンション内部の通路を通ってコンビニエンスストアに行くことができます。

シンプルなつくりの中にもこういった住みやすさを考慮したつくりは非常に気持ち良いものですね。

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シティタワー有明の駐車場

シティタワー有明

シティタワー有明の駐車場は、機械式となっており月額16,500~21,000円で利用することができます。

機械式駐車場のサイズ制限としては、

  • 全長5,000~5,300mm
  • 横幅1,830~1,850mm
  • 高さ1,550~2,100mm
  • 重量2,200~2,300mm

となっています。

シティタワー有明の周辺環境

最後に周辺環境です。マンションの周囲を見ていきましょう。

西側にはタワーマンションの一つガレリアグランデが立ちます。南側には道を挟んで東京有明医療大学や有明中学校など文教エリアが広がります。

文教エリアなので、この先も急に大きな建物が建つといった景観が大きく変わるといった不安が少ない点は良いかもしれません。

北側を見ると工事が行われています。ここには2020年の東京オリンピックで使用される有明アリーナが建設されます。

気になる高さは約37m。シティタワー有明の高さが114.7m33階建なのでおよそ10階程度までの高さまでは視界に建物がかかってしまう可能性があります。ただし、同程度の高さであればアリーナ越しに都心の夜景が見えるので、そこまでは気にならないかもしれません。

生活環境ですが、イオン東雲、文化堂有明店が徒歩14分の距離にあります。ちょっと遠いと感じる部分ですね。イオン東雲であれば、駐車場も広く車で3分、自転車でも5分程度で行ける距離です。

なんでも揃う環境なので利便性は非常に高いのではないでしょうか。また、その先には豊洲エリアが広がるので、ららぽーと豊洲をはじめ、豊洲エリアの商業施設などにも行きやすい環境なので非常に生活はしやすいものです。

シティタワー有明の住民がよく使う、イオン東雲

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シティタワー有明のマンションへのこだわり

住戸と共用部について見てきました。湾岸エリア特有の豪華な共用施設を捨てシンプルなマンションを提案した点に注目されがちですが、分譲販売した住友不動産のこのマンションにおける真のこだわりは、居住者の快適な居住空間ではないでしょうか。

エントランスの天井を高くし、出入りする居住者に日差しの気持ち良さを感じてもらえる空間設計をはじめ、あえて薄暗い重厚感のある内廊下方式にし、住戸の扉を開ければ、明るく開放感のあるリビング。光をうまく利用することで、住んでいる方が気持ちよく生活することができる空間を演出していると感じます。

その上で、その設計した住戸、マンションのコンセプトに自信があるため、他社と同じような共用施設への投資を抑えたのではないでしょうか。

他のマンションでは、共用施設の豪華さに目を奪われます。しかしながら、その施設を運用するためのコストである管理費が高くなってしまうという問題があります。

なかなかすべての施設を利用することは難しいものです。また、施設を利用する方が少ないからといって、閉鎖したりすることは難しい問題です。

こういった将来の問題も考え、必要な部分を絞り込んだマンションにしたのかもしれません。

そして、共用部への投資競争にあまり興味のないユーザーの興味をひき、共用部や住戸の質で人気を得ていった、という流れではないでしょうか。

いずれにせよ、マンションのコンセプトがしっかりとした骨太なマンションといえます。

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まとめ

湾岸エリア特有の共用施設の豪華路線から、あえて逆のシンプル路線で勝負するシティタワー有明の魅力について紹介してきました。

マンションにもファッションのように流行があります。2000年以降の湾岸エリアのマンションの流行は共用施設の豪華化です。その流行にコンセプトや技術力で戦いを挑んだシティタワー有明は個性的で魅力的なマンションに映ります。

既に湾岸エリアには多くのタワーマンションが立ち並んでいます。2020年にはこの有明エリアのマンション勢力図を書き換えると目される東京ベイトリプルタワーが誕生します。

そして、大型商業施設の開業、湾岸エリアと都心部を繋ぐバス高速輸送システム、通称BRTBus Rapid Transit)も開業を予定しています。交通面や商業施設面で敬遠されがちであった湾岸エリアですが、大きく変わろうとしています。

今後、この有明エリアが湾岸エリアの新たな顔となるでしょう。その時、他のエリアと同様に娯楽性と住環境が分離するかもしれません。

快適な住戸を追求したマンションに新たな価値が生まれるかもしれません。そう考えると、今後が楽しみなマンションともいえますね。

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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