マンションジャーナル

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【中古マンション購入の流れ】事前準備から購入申込みまでを徹底解説!

【中古マンション購入の流れ】事前準備から購入申込みまでを徹底解説!

今回は、中古マンション購入の流れごとに、注意すべきポイントをご紹介します。

住宅は非常に高額なお買い物で、一つとして同じものはありません。

だからこそ、事前に知っている情報量がものを言います。

この流れを知っておけば、いざ購入となった際にトラブルを回避することができるはずです。

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希望条件を整理する

中古マンション購入を検討し始めたら、まずは希望条件をあげていき、それを整理する作業から始める方がほとんどでしょう。

「整理する」というのは、「優先順位をつける」ということです。

すべての条件に当てはまる理想の物件に出会える確率はそう高くはありません。

売りに出てくる物件は予想できませんし、良い物件ほど非常に早いスピードで売れてしまうのも事実です。

ですので、優先順位をつけて希望条件を整理しておくことで、対象物件を絞ることもできますし、物件選びの目線が変わります。

エリア選び

エリアを検討する上で重要なポイントはいくつかあります。

勤務先」「お子様の学区」「実家の近く」「資産性」などが代表的です。

関連記事:子供の教育と家さがし〜名門公立小学校の近くに住む〜

特に最近では、「資産性」にこだわる方が増えているように感じますが、ここで一つ注意したいのは、『資産性に目を向けすぎると、他の選択肢が見えなくなるリスクがある』ということです。

一般的に、駅近の大規模マンションや、タワーマンション、再開発エリアなどは資産性が落ちにくいなどと言われますが、そればかりに気をとられると、肝心な生活利便性や周辺環境などが疎かになってしまうケースがあるのです。

まず基本的に、東京23区内であれば、資産性が急落するリスクは非常に低いです。

先述のタワーマンションや再開発エリアというのは、「今後上がっていく」もしくは「価値が下がりにくい」のであり、資産性が高い必須条件なわけではありません。

なお、築年数が古すぎる物件や、管理が杜撰なマンションなどは、当然ながら資産価値が低いので、このあたりを避けるだけで十分かと思います。

個人的にオススメしたいのは、「勤務先に近く、かつ乗り入れ路線数が多い駅」です。

乗り入れている路線数が多いと、単純にアクセス利便性が高まるだけでなく、どれか1路線が例えば人身事故などで動かなくなった場合でも対処できます。

関連記事:東京の資産価値が高いエリア12選!

築年数

中古物件の場合、築年数が40年~50年経過しているものもあります。

こういった築古物件は、資産価値が低くなることもさることながら、特に耐震性に不安を感じますよね。

出来る限り、築40年や50年の物件は避けてほしいと思います。

一方で、現在の市場に流通している中古マンションの平均築年数は約20であり、全体に占める築30年以上の物件の割合も毎年増加しているのが現状です。

新築マンションの供給量が減り、中古マンション市場の経年に伴って中古物件の築年数が古くなっていくのは、当然といえば当然ですね。

耐震性を確認する一つの目安として、「旧耐震」「新耐震」というものがあります。

1981年に耐震基準が改正され、より耐震性の高い建築が義務付けられたのです。

この基準改正前(~1981年)の物件を「旧耐震」、改正後(1982年~)の物件を「新耐震」と呼び、耐震性の一つの目安となりました。

具体的には、旧耐震とは震度5の地震に耐えられることが基準で、新耐震基準とは震度67の地震にも耐えられる耐震性が基準となっています。

地震大国に住んでいるからこそ、物件の「耐震性」は着目すべきポイントですね。

また、中古マンションの場合はお得に購入できる狙い目の築年数があるのも事実です。耐震性だけではなく「築年数」は価格にも影響を与えるという視点もぜひ持ってみましょう。

駅距離

マンションの資産価値に関しては、「立地が重要」と言われます。

どのエリアで、駅から徒歩何分なのか。

これがそのマンションの価値のほとんどを決めてしまうと言っても過言ではありません。

実際、徒歩5分を超えたあたりから、駅から1分離れるごとに坪あたり約4万円ずつ価値が下がっていくとまで言われています。

とはいえ、駅近物件は非常に人気ですから、金額も相応に上昇しますので、ご自身の予算感も考慮しつつ、出来る限り駅近の物件をお探しになることをオススメします。

間取り

部屋の間取りは、先述の築年数や駅距離よりも、さらに密接に日々の生活に影響する要素ですね。

最近では、” リノベーション “ をして、一から自分好みのお部屋を作る方も増えてきていますし、中古マンションの醍醐味とも言えます。

まずは、「使いやすい間取り(=生活動線が良い)」を探すことをオススメします。

よくありがちなのが、玄関を入ってダイニング、洋室となっているようなお部屋です。

さらに、「生活動線」と「家事動線」にも考慮した方が、日々の生活におけるストレスを軽減できます。

「家事動線」とは、奥様が家事をする際の移動経路で、主にキッチンを指します。

この「生活動線」と「家事動線」が交差するような間取りの場合、すれ違いが多発し、徐々にストレスを感じるようになります。

特に、時間のない朝、キッチンで朝ご飯を作る奥様の近くを、洗面所やトイレに行く度にすれ違う姿を想像してみてください。

これは間取りとしては使い勝手が良いとは思えないでしょう。

関連記事:マンションの間取り、黄金の7パターン

周辺環境

最後に、周辺環境についてです。

いくら職場が近くて、駅近の家でも、生活に必要最低限の施設がなければ、とても利便性が高いとは言えません。

特に、都心部だと駅前にしかスーパーがないことも往々にしてあります。

また、徒歩で病院に行けない場所なども不便ですね。

周辺の施設等については、実際に物件見学をした際に確認しておきましょう。

資金計画を立てる

希望条件の整理が終わったら、次は資金計画を立ててみましょう。

一体どれくらいのお金が必要で、住宅ローンはどうするか。

早い段階で計画を立てておくことが重要です。

関連記事:中古マンションを購入する場合の資金計画のポイントをご紹介!

中古マンション購入に関する総費用を把握する

マンション購入の際、物件価格以外にどれくらいの費用がかかるかご存知でしょうか?

よく「予算は○○万円!」だけを決める方がいらっしゃいますが、それは少し危険です。

なぜなら、中古マンション購入に必要な仲介手数料や不動産取得税などの諸費用は、想像以上に負担が重いからです。

一般的に、マンション購入にかかる諸費用は物件価格の7%10%と言われており、5,000万円の物件を購入した場合、諸費用だけで350万円~500万円もかかるのです。

諸費用の中身は、「仲介手数料」や「ローン保証料」「不動産取得税」「司法書士費用」「火災保険」などがあります。

中でも比重が大きいのが「仲介手数料」で、通常の不動産仲介会社の場合、「物件価格の3% + 6万円 + 消費税」がかかります。つまり、今回の5,000万円の物件の場合、仲介手数料だけで約169万円もかかるわけです。

住宅ローンを選ぶ

次に、住宅ローンについて検討してみましょう。

現在、多くの銀行から多くの種類の住宅ローンがリリースされていますが、銀行によって金利・審査基準・審査期間がバラバラなので、よく調べてから選ぶことをオススメします。

まず、住宅ローンには「変動金利」と「固定金利」があります。

変動金利とは、その名の通り、一定期間ごとに金利が見直され、変動する金利のことです。

史上最低水準の低金利である今でいうと、変動金利が非常に有利である反面、将来の金利上昇リスクは常にあります。

一方で固定金利とは、借入時の金利が返済終了まで一定の金利のことです。

金利上昇リスクはありませんが、元々の設定金利がやや高く、総返済額が高くなる傾向にあります。

現在のトレンドでいうと、徐々に金利は上昇傾向に乗りつつあるものの、まだまだ低金利と言えますので、変動金利を選択する方が多いように感じます。

変動金利か固定金利か、個人の価値観によるところも大きいので、慎重に選んでみてください。

金利タイプを選んだら、次に「どの銀行で借りるか」を検討します。

三菱東京UFJ銀行やみずほ銀行などの市中銀行と、住信SBIネット銀行や楽天銀行などのネット銀行によっても、金利や審査において大きな違いがあります。

20175月現在の市中銀行とネット銀行の金利は下記のようになっています。

金利を見ると、誰しもがネット銀行に魅力を感じるかと思います。

確かに、金利だけを見るのであれば、ネット銀行は非常に安く、さらに手続きもネットで行えたり、郵送が不要だったりするので、非常に魅力的です。

しかし、注意して頂きたいのは、ネット銀行の特性です。

ネット銀行は、本審査前の事前審査の段階では、比較的緩めに審査をする傾向にあるため、事前審査では多くの人がローン通過の通知を受け取ることになります。

しかし、本審査になると突如審査は厳しくなり、事前審査で通過していたのに、審査に落ちてしまうというリスクがあります。

マンション購入のためには、事前審査の通過結果が必要ですから、ネット銀行の事前審査結果を提出していて、いざ契約後に本審査になると落ちてしまい、結果的にマンションが買えないなんてことも耳にします。

そんなリスクを避けるためには、あらかじめ市中銀行とネット銀行の両方で事前審査を行っておくことをオススメします。

どちらか一方が通らなかった場合に備えて、リスクヘッジをしておきましょう。

自己資金と住宅ローンのバランスを考える

返済負担比率」という考え方があります。

税込年収に対する年間ローン返済額の割合のことを指し、一般的には25%以内に抑えるべきだと言われています。

銀行は、この返済負担比率をもとに審査を行いますので、ご自身がいくらまで借りることが出来るか、事前に確認しておきましょう。

返済負担比率は下記の計算式で求めることが出来ます。

返済負担比率=(年間ローン返済額÷年収)×100

例えば、年収800万円のAさんは、金利1.0%で返済期間35年を想定していたとします。

返済負担比率を25%に抑えようとする場合、計算式は下記のようになります。

8,000,000×25%÷12166,666円(適切な毎月の返済額)

166,666÷2,822円(100万円あたり毎月の返済額)×1,000,000円=59,059532

こちらのAさんの場合、借入可能額はおよそ5,900万円となります。

また、併せて自己資金と住宅ローンのバランスについて考えましょう。

当然ながら、自己資金を多く投入することにより住宅ローンの借入総額は減りますので、返済総額を抑えることが出来ます。

マンション購入時には「手付金」と呼ばれる現金を払う必要があります。

要は頭金のことで、物件価格の5%が目安となります。

この手付金とは別に、「貯蓄からどれくらい切り崩せるのか?」ということや、お子様がいらっしゃる方は将来の教育費を考慮した上で、資金計画を立案するようにしてください。

物件を探す

希望条件と住宅ローンについて目安がついたら、いよいよ物件探しを始めます。

最初に整理した希望条件をもとに、不動産サイトや情報誌で情報収集をします。

希望条件に合う物件の数を知る

まず、多くの人がぶつかる壁があります。

それは、「希望条件に合う物件の少なさ」です。

せっかく決めた希望条件ですが、それにピッタリ当てはまる物件というのは、そう多くはありません

ここで現実を知ることが、家探しの第一歩だと思います。

例えば、20175月現在、下記の条件で調べたところ、当てはまる物件数は8件しかありません。

  • エリア:半蔵門線沿い「渋谷駅~九段下駅」
  • 駅距離:徒歩5分以内
  • 価格:5,000万以内
  • 間取り:2LDK3LDK

また、この壁にぶつかった時のために、最初に希望条件内で「優先順位」をつけてもらいました。

譲れる条件があるか、またどれくらいなら譲れるか、家族と相談しながら決めていってください。

物件が見つからない場合

ご自身の条件に当てはまる物件数を見て、落ち込んでしまう方もいるでしょう。

実際、該当物件数が少ない場合、どうすれば良いのでしょうか。

それはズバリ「条件を徐々に緩めていく」ことです。

下表をご覧ください。

これは、駅距離を1分ずつ伸ばした時の、該当物件数の変化を表しています。

①と③では5件の違いが出ていますね。

たった5件ではありますが、ここにあなたにとっての理想のお部屋が眠っているかもしれないのです。

ここでは駅距離を変更しましたが、人によっては「予算を増額する」や「平米数を少し落とす」などの選択肢があるでしょうから、はじめに決めた希望条件の優先順位に従って変更してみてください。

希望条件をガチガチに固めてしまうと、出会えたはずの物件と出会う機会を失ってしまいます。

物件の内覧をする

不動産サイトや情報誌で情報を集め、気になる物件があった場合、すぐに内覧することをオススメします

中古マンションの平均成約日数(売りに出てから成約されるまでの日数)は、2015年の約50日からやや伸びて、現在は約70日程度となっていますが、それでもまだまだ動きは早いと言えます。

人気のマンションであれば、この日数はもっと短くなりますし、中にはそのマンションをずっと狙っていて、空きが出るかをずっとチェックしているような人もいます。

気になる物件が出たら、まずは見学に行きましょう。

内覧時にチェックすべき項目とは?

販売図面で見る情報と、実際に自分の目で見た情報に大きな差があるケースがあります。

例えば、「リビング6畳」と書いてあっても、実際に見に行くと、天井が高くて窓が大きいために、非常に開放感があって広く感じることがあります。

日当たりや騒音、収納の大きさなどの基本的なポイントは皆さんチェックすると思いますが、中古マンションの場合は、床や壁紙の傷み具合をしっかり見ておくことで、入居の際のリフォーム費用を想定することができます。

《クロス張り替え費用(参考:リノコ)

《フローリング張り替え費用(参考:リノコ)

また、個人的には気に入った物件は昼と夜の2度内覧することをオススメします。

多くの方が、日当たりを確認したいので、週末のお昼頃に内覧されます。

当然、日当たりは重要ですから、昼の内覧は是非してほしいと思います。

しかし、意外と見落としがちなのが、「夜間の周辺環境」です。

昼間は気にならなかったけど、実は近くにパチンコ屋さんがあって、夜は煌々と光って音もうるさい。。なんてことも起こり得ます。

マンションの近くの夜の雰囲気はどうか(治安は悪くないか、前面道路の交通量はどうか等)を確認しておきましょう。

関連記事:【要注意】中古マンションを内覧するときの注意点まとめ

購入申込書を提出する

内覧も終わり、購入したい物件に出会ったら、いよいよ購入することになるわけですが、ここからは「契約」になりますから、各種ルールがあったり、スケジュールが重要だったりするので、ここで確認しておきましょう。

購入申込書とは?

購入申込書とは、その名の通り、購入の意思表示をするための書面になります。

名前が仰々しいのですが、この購入申込書には法的な拘束力はありません。

あくまで、「この物件買いたいです!」と手を挙げるものになります。

購入申込書は、例えばこのようなフォーマットになります。

書き方は非常に簡単です。

=====================================

1:購入する物件について

マンション名:購入対象のマンション名を記入

住所:購入対象のマンションの住所を記入

部屋番号:購入対象のマンションの部屋番号を記入

2:購入価格について

購入希望価格:販売価格を記入(指値については後述します)

手付金額:物件価格の5%を目安に記入

融資利用の有無:ローンを利用する場合は「有り」に丸をつける

融資利用金額:借り入れを予定している金額を記入

3:スケジュールについて

売買契約日:希望日を記入(翌週末になることが多い)

ローン承認取得期日:ローンの本契約を結ぶ期日を記入

決済・引渡し期日:希望日を記入(決済と引渡しは同日のケースがほとんど。かつ、平日の午前中に実施される)

=====================================

購入希望価格の中の「指値」についてご説明します。

一言で言うと、値切りです。

例えば、5,000万円で販売されている物件に対して、4,900万円で購入申込書を提出すると、「100万円の指値」と呼ばれます。

「この価格なら買うよ」という意思表示なわけですね。

しかし、この指値には十分注意してほしいと思います。

中には、ダメもとで指値で出してみるというやり方をする人もいますが、これは単に売主の心象を悪くするだけなので、オススメしません。

売主にとってはこれまで暮らしてきて、少なからず愛着のあるお家ですから、いきなり他者から「値引きするなら買ってやる」と言われていい気はしません。

他に申し込みが入っておらず、売主がよっぽど売り急いでいる時などを除いて、跳ね返されることが多いです。

指値をするなら、それ相応の根拠をもって、十分に仲介会社の担当者と相談の上、申込書を出すようにしましょう。

住宅ローンの事前審査とは?

先ほど、購入申込書についてご説明しましたが、こちらを提出しただけでは、物件を購入することは出来ません。

マンション購入には、「購入申込書」と「住宅ローンの事前審査結果」が必要になります。

売主側からすると、買いたいと言っている人が本当に買える人なのか(=お金があるのか)が不安なわけで、いざ契約という時に、やっぱり買えませんという事態を最も恐れているわけです。

そのため、購入するには住宅ローンの事前審査を受け、その審査結果を購入申込書と合わせて提出する必要があるのです。

この2点セットをもって、「購入する意思があること」と「(金銭的に)買えること」を証明するわけですね。

ちなみに、事前審査は多くの銀行で35営業日ほどで結果が出ますが、先述の通り、物件の動きは非常に早いので、この数日すらも惜しいです。

理想は、あらかじめ物件の目星をつけ、事前審査を受けておくことです。

そうすれば、すぐに購入が確定し、買い逃しを避けることが出来ます。

また、事前審査にはいくつか必要な書類があります。

下表をご覧ください。

会社員、会社役員、個人事業主で必要な書類がやや異なりますね。

使う予定の銀行についてしっかりと事前に調べておき、必要書類は早めに揃えるようにしましょう。

関連記事:【永久保存版】住宅ローン審査について徹底解説!

おわりに

いかがでしょうか?

今回は、住宅選びの条件定義から申し込みまでを時系列でご紹介しましたが、イメージ出来ましたか?

事前に全体像を把握しておくことで、いざという時に落ち着いて行動することが出来ます。

分からないこと、不安なことはお気軽にお問い合わせくださいね。

著者について

コンサルティングセールス谷鴻佑
仲介手数料最大無料の中古マンションWEBサービス「カウル」にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
不動産に関する広範囲な知識を元に、分かりやすい情報提供と、お客様とって最高の家探し、マンション売却のお手伝いをしています。

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