マンションジャーナル

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【中古マンション購入の流れ】事前準備から購入申込みまでを徹底解説!

【中古マンション購入の流れ】事前準備から購入申込みまでを徹底解説!

今回は、中古マンション購入の流れごとに、注意すべきポイントをご紹介します。

住宅は非常に高額なお買い物で、一つとして同じものはありません。

だからこそ、事前に知っている情報量がものを言います。

この流れを知っておけば、いざ購入となった際にトラブルを回避することができるはずです。

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希望条件を整理する

中古マンション購入を検討し始めたら、まずは希望条件をあげていき、それを整理する作業から始める方がほとんどでしょう。

「整理する」というのは、「優先順位をつける」ということです。

すべての条件に当てはまる理想の物件に出会える確率はそう高くはありません。

売りに出てくる物件は予想できませんし、良い物件ほど非常に早いスピードで売れてしまうのも事実です。

ですので、優先順位をつけて希望条件を整理しておくことで、対象物件を絞ることもできますし、物件選びの目線が変わります。

エリア選び

エリアを検討する上で重要なポイントはいくつかあります。

勤務先」「お子様の学区」「実家の近く」「資産性」などが代表的です。

関連記事:子供の教育と家さがし〜名門公立小学校の近くに住む〜

特に最近では、「資産性」にこだわる方が増えているように感じますが、ここで一つ注意したいのは、『資産性に目を向けすぎると、他の選択肢が見えなくなるリスクがある』ということです。

一般的に、駅近の大規模マンションや、タワーマンション、再開発エリアなどは資産性が落ちにくいなどと言われますが、そればかりに気をとられると、肝心な生活利便性や周辺環境などが疎かになってしまうケースがあるのです。

まず基本的に、東京23区内であれば、資産性が急落するリスクは非常に低いです。

先述のタワーマンションや再開発エリアというのは、「今後上がっていく」もしくは「価値が下がりにくい」のであり、資産性が高い必須条件なわけではありません。

なお、築年数が古すぎる物件や、管理が杜撰なマンションなどは、当然ながら資産価値が低いので、このあたりを避けるだけで十分かと思います。

個人的にオススメしたいのは、「勤務先に近く、かつ乗り入れ路線数が多い駅」です。

乗り入れている路線数が多いと、単純にアクセス利便性が高まるだけでなく、どれか1路線が例えば人身事故などで動かなくなった場合でも対処できます。

関連記事:東京の資産価値が高いエリア12選!

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築年数

中古物件の場合、築年数が40年~50年経過しているものもあります。

こういった築古物件は、資産価値が低くなることもさることながら、特に耐震性に不安を感じますよね。

出来る限り、築40年や50年の物件は避けてほしいと思います。

一方で、現在の市場に流通している中古マンションの平均築年数は約20であり、全体に占める築30年以上の物件の割合も毎年増加しているのが現状です。

新築マンションの供給量が減り、中古マンション市場の経年に伴って中古物件の築年数が古くなっていくのは、当然といえば当然ですね。

耐震性を確認する一つの目安として、「旧耐震」「新耐震」というものがあります。

1981年に耐震基準が改正され、より耐震性の高い建築が義務付けられたのです。

この基準改正前(~1981年)の物件を「旧耐震」、改正後(1982年~)の物件を「新耐震」と呼び、耐震性の一つの目安となりました。

具体的には、旧耐震とは震度5の地震に耐えられることが基準で、新耐震基準とは震度67の地震にも耐えられる耐震性が基準となっています。

地震大国に住んでいるからこそ、物件の「耐震性」は着目すべきポイントですね。

また、中古マンションの場合はお得に購入できる狙い目の築年数があるのも事実です。耐震性だけではなく「築年数」は価格にも影響を与えるという視点もぜひ持ってみましょう。

駅距離

マンションの資産価値に関しては、「立地が重要」と言われます。

どのエリアで、駅から徒歩何分なのか。

これがそのマンションの価値のほとんどを決めてしまうと言っても過言ではありません。

実際、徒歩5分を超えたあたりから、駅から1分離れるごとに坪あたり約4万円ずつ価値が下がっていくとまで言われています。

とはいえ、駅近物件は非常に人気ですから、金額も相応に上昇しますので、ご自身の予算感も考慮しつつ、出来る限り駅近の物件をお探しになることをオススメします。

間取り

部屋の間取りは、先述の築年数や駅距離よりも、さらに密接に日々の生活に影響する要素ですね。

最近では、” リノベーション “ をして、一から自分好みのお部屋を作る方も増えてきていますし、中古マンションの醍醐味とも言えます。

まずは、「使いやすい間取り(=生活動線が良い)」を探すことをオススメします。

よくありがちなのが、玄関を入ってダイニング、洋室となっているようなお部屋です。

さらに、「生活動線」と「家事動線」にも考慮した方が、日々の生活におけるストレスを軽減できます。

「家事動線」とは、奥様が家事をする際の移動経路で、主にキッチンを指します。

この「生活動線」と「家事動線」が交差するような間取りの場合、すれ違いが多発し、徐々にストレスを感じるようになります。

特に、時間のない朝、キッチンで朝ご飯を作る奥様の近くを、洗面所やトイレに行く度にすれ違う姿を想像してみてください。

これは間取りとしては使い勝手が良いとは思えないでしょう。

関連記事:マンションの間取り、黄金の7パターン

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周辺環境

最後に、周辺環境についてです。

いくら職場が近くて、駅近の家でも、生活に必要最低限の施設がなければ、とても利便性が高いとは言えません。

特に、都心部だと駅前にしかスーパーがないことも往々にしてあります。

また、徒歩で病院に行けない場所なども不便ですね。

周辺の施設等については、実際に物件見学をした際に確認しておきましょう。

資金計画を立てる

希望条件の整理が終わったら、次は資金計画を立ててみましょう。

一体どれくらいのお金が必要で、住宅ローンはどうするか。

早い段階で計画を立てておくことが重要です。

関連記事:中古マンションを購入する場合の資金計画のポイントをご紹介!

著者について

コンサルティングセールス谷鴻佑
中古マンション売買の専門会社Housmart(ハウスマート)にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
不動産に関する広範囲な知識を元に、分かりやすい情報提供と、お客様とって最高の家探し、マンション売却のお手伝いをしています。

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