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マンションの耐震性について徹底解説!

マンションの耐震性について徹底解説!

マンション購入を検討する中で、必ずと言っていいほど話題に上がるのが「耐震性」です。

周知の通り日本は地震大国であり、気象庁のデータによると、震度1程度の小さなものも含めると、2016年の1年間で6,587回もの地震が起きています。

さらに、その中で震度6以上の大地震は10回発生しており、2016年は過去10年間で2番目に地震の多い年となりました。

《参考:気象庁HP

最近はニュースなどで、首都圏に大きな地震が起きる可能性が高いと言われており、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

首都圏直下型の地震については、「マグニチュード7クラスの地震はいつ起こってもおかしくない」「マグニチュード7クラスの地震は30年以内に70%の確率で起こる」と言われており、今から十分な対策と心構えが大切です。

地震によって自宅が壊れてしまうのか、どれくらいの揺れであれば耐えられるのか、物件の耐震性をあらかじめ理解しておくことで、地震による倒壊リスクを軽減することができます。

そこで今回は、来るべき日に備えるために、物件の「耐震性」についての考え方についてご紹介します。

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築年数と耐震性の関係

耐震性に関する判断軸はいくつかありますが、まず挙げられるのは「建築年(≒築年数)」です。

築年数が新しい方が耐震性も優れているようなイメージがありますが、結果的にその通りです。

ご存知の方も多いかと思いますが、1981年に耐震基準が改正され、より耐震性の高い建築が義務付けられました。

この法律改正前の物件を「旧耐震物件」、改正後の物件を「新耐震物件」と呼ぶようになりました。

また、「旧耐震」と「新耐震」の間には、1968年の十勝沖地震を契機に1971年に「改正旧耐震基準」も施行されました。

「改正旧耐震基準」では、建築物の柱の強度に関しての基準が定められ、阪神淡路大震災では、「改正旧耐震基準」によって倒壊を免れた建物がたくさんあったそうです。

「旧耐震」と「新耐震」の明確な違いは、震度5で倒壊しない基準が「旧耐震」、震度7で倒壊しない基準が「新耐震」と位置付けられている点にあります。

地震に対するリスクヘッジを考えるのであれば、「新耐震基準」で建設されたマンションを選ぶことをオススメします

ただし、この時に注意しなければいけないポイントがあります。

建築物は建てる前に設計図を役所に提出して建築確認申請を行うため、198161日の改正案が施行された後に申請が行われた物件かどうかを判断しなければいけない場合があります。

例えば、販売図面に「完成年:1982年」と記載があった場合、改正が行われる前に建築確認申請を出していたのか、改正が行われた後に建築確認申請を出したのかを確認することが重要になります。

これは、仲介会社の担当者に聞けば詳しく調べてくれますので、念のため、1982年~1985年くらいに完成したマンションについては、本当に新耐震物件かどうか確認してもらうようにしましょう。

また、耐震性とは別のお話になりますが、新耐震物件は『住宅ローン控除』の対象となるケースが多いため、その点においても選ぶ価値があります。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りて住宅を購入した際に、一定の条件を満たせば、毎年度末のローン残高の1%が所得税から控除される制度で、一定の条件というのは、①築25年以内であること②床面積が50㎡以上であることの2点になります。

築25年を超えた物件については、耐震基準適合証明書が発行されている場合に限り、ローン控除を受けることができます。

耐震性が高くて安心な上に、減税措置も受けられるため、やはり新耐震物件が魅力的ですね。

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建物構造と耐震性の関係

当然ながら、「建物の構造」も耐震性に深く関わっています。

まず、マンションの構造にはいくつか種類があります。

2-1 マンションの構造

マンションの構造で最も多いのはRC(鉄筋コンクリート造)です。

これは、圧縮力に弱い鉄筋と圧縮力に強いコンクリートを組み合わせて互いに補強し合うことで、強度の高い構造を実現するものです。また、コンクリートをメインに使っているため、建物の形状の自由度が高いのが特徴です。

また、S(鉄骨造)というのは、鉄骨で骨組みを作った後に、それに合わせて床や天井などを構成していく構造を指します。

建物強度が非常に強くなるのに加え、RCに比べて軽量で工期が短く済むのも特徴です。

そして、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)とは、鉄筋コンクリートと鉄骨コンクリートの長所を足し合わせたような構造で、中高層マンションに多く使われています。

また、築年数が経過しているような物件で、躯体にヒビが入っている場合も要注意です。

雨水などが浸水し、内部の鉄筋が錆びやすく、結果として躯体や骨組みの老朽化が進むため、耐震性が弱くなってしまうからです。

2-2 マンションの形状

上記の建物構造に関連して、「建物それ自体の形状」も耐震性と関連があります。

一般的には、箱型のシンブルな形状のマンションが最も耐震性に優れていると言われていますが、最近のデザイン性に富んだマンションには、形状が独特なものもたくさんありますね。

また、「斜線制限」という法律によって、真上に建物を伸ばせないために斜めに伸ばしている(=セットバック)マンションも近年では増えてきています。

そのマンションを真上から見た時に、四角形ではなく、T字型やコの字型になっているマンションは、耐震性に優れているとは言えません。

(出典)建築家のための耐震設計教本(日本建築家協会都市災害特別委員会編)

また、「ピロティ」と呼ばれる1階部分に壁がなく、柱のみで支えている構図もありますが、中には緻密に設計されて一定の耐震性があるピロティもあるようですが、一般的には耐震性が脆弱であると言われています。

阪神淡路大震災や熊本地震の際には、ピロティ形式のマンションの倒壊が特に目立ち、その脆弱さが露呈する形になりました。

築年数の若い、新耐震物件であっても被害は多かったようです。

一方で、東日本大震災の際、ピロティ形式のマンションは津波による崩壊がほぼ見られなかったそうです。

1階部分が吹き抜けになっていることで、水の通り道となり、建物が受ける衝撃が緩和されたのです。

沿岸部においては一種のリスクヘッジになりうるピロティですが、都市部では耐震性に不安が残りますね。

《1階部分を通用口や駐車場として使用しているピロティ》

2-3 「免震」「制震」「耐震」

マンションの地震への強さを表す言葉として、「免震」「制震」「耐震」の3種類があります。

それぞれの違いは下記です。

  • 「免震」:地震の揺れを受け流す
  • 「制震」:地震の揺れを吸収する
  • 「耐震」:地震の揺れに耐える

「免震」や「制震」は、高層マンションで採用されているケースを除いて、一般的なマンションではあまり使われていません。

建物に揺れを伝えないような設計がなされている「免震構造」が最も室内の揺れが小さく、震度6レベルの地震が起きても、室内の家電製品が倒れることも少ないほどの耐震性能を誇ります。

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著者について

コンサルティングセールス谷鴻佑
中古マンション売買の専門会社Housmart(ハウスマート)にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
不動産に関する広範囲な知識を元に、分かりやすい情報提供と、お客様とって最高の家探し、マンション売却のお手伝いをしています。

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