マンションジャーナル

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【完全保存版】家選びのポイントとは?

【完全保存版】家選びのポイントとは?

住宅選びには様々な選択肢があり、自分の求める住宅を的確に選び抜くのは容易ではありません。

すべてを網羅することは難しいですが、基礎知識を蓄えておくことで家選びがスムーズになり、理想の住宅に出会える可能性は高まります。

今回は、住宅購入を検討しているAさん一家をモデルとして、戸建てやマンションなどの住居形態などを紹介しながら家を購入するまでの基本的な流れを解説します!

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Aさん一家の設定

  • Aさんは30代前半の男性で、4人家族。
  • 最近、2人目のお子様が生まれたことで、現在住んでいる賃貸が手狭になり、住宅購入を決意。
  • 不動産に関する知識はなく、何から始めるべきか迷っている状態。

街・エリア選び

まずは、どこに住むのが良いのかといったことから考え始める方が多いと思いますので、街選びについての考え方を少しご紹介します。

街・エリア選びは、ご自身の職場、配偶者の職場、お子様の学校(学区)などを考慮した上で、ご予算に応じて徐々に絞っていく必要があります。

アクセスや周辺環境に求める希望条件を整理して、優先順位付けまで行うと1つには定まらないかもしれませんが、候補地がだんだんとわかってくると思います。

今回、Aさんの職場は東京駅近辺で当初は中央区に住もうと考えていましたが、港区が子育て支援に力を入れていることや、港区の教育環境が優れているということを知り、東京駅までのアクセスも良い「田町駅」や「浜松町」にエリアを絞って、住宅探しを始めました。

 マンションか一戸建て

まず、「マンションにするのか、一戸建てにするのか」という選択があります。

双方にメリットとデメリットが存在するため、一概にどちらが良いとは言い切れません

求める条件やライフスタイル、人生計画によって、あなたにとっての優先順位があるはずです。

マンションのメリットとデメリット

《メリット》

  •  立地が良いので、通勤、通学に便利
  •  周辺環境が充実している
  •  耐震性や防火性に優れている
  • セキュリティー面でも安心
  • 冷暖房の効率が良いため、光熱費を抑えることができる

《デメリット》

  • 音に気を遣う必要があり、ストレスを感じることもある
  • ペットが飼えないマンションが多い
  • 通風、採光面では部屋によっては一戸建てには劣る   

一戸建てのメリットとデメリット

《メリット》

  • 土地が付いているので資産価値が高い
  • 管理費や修繕積立金が無いのでランニングコストが安い
  • 隣家と一定の距離があるので、子供が騒いでも気にすることが少ない
  • 好きなペットが飼える 
  • リフォームの自由度が高い     

《デメリット》

  • 購入資金がマンションより高くなる場合が多い
  • 管理費や修繕積み立て金はないが、全て自分で管理が必要
  • 約10年ごとに、外壁などの塗り替え費用、設備の入れ替えなどの費用がかかる
  • 防犯面では不安がある    

共働きのため都心へのアクセスは重要で、なおかつ小さいお子様のためにセキュリティを重視したAさんは、比較した結果、マンションを購入することに決めました。

>>>「戸建てかマンションか?」についてもっと詳しく考えたい方はこちら!

新築マンションか、中古マンションか

マンションを購入することに決めたAさんは、早速インターネットでリサーチを始めましたが、どうやら最近は都内の中古マンションの物件数が急激に増えているようです。

新築マンションのメリットとデメリット

《メリット》

  • 耐震面が安心
  • 部屋が綺麗で、最新の設備などが導入されている

《デメリット》

  • 価格が高い
  • 場所選びの自由度が非常に低い

中古マンションのメリットとデメリット

《メリット》

  • 価格が安い
  • 場所選びの自由度が非常に高い
  • リフォーム等でお部屋の自由度も高い

《デメリット》

  • 築年数が古いため、耐震面に不安を感じる人もいる
  • リフォーム未実施の物件の場合、後から手を加える必要がある

Aさんは、勤務先へのアクセスのしやすさと将来の売却を考慮して、立地を重視していました。

今後、お子様の養育費もかかるため、価格面も魅力に感じ、比較した結果、中古マンションを選びました。

>>>「新築マンションか中古マンションか」についてもっと詳しく知りたい方はこちら!

中古マンションにおける選択肢

1.マンションの規模

一般的に、100戸以上のマンションを「大規模マンション」、50戸以下のマンションを「小規模マンション」と呼びます。

大規模マンションならではの充実した共用施設に魅力を感じる人もいれば、小規模マンションのコミュニティを魅力に感じる人もいますので、どちらが優れているというわけではありません

主な特徴は以下の通りです。

  • 大規模マンション:共用施設が充実しているが、その分管理費や修繕積立金は割高感がある
  • 小規模マンション:共用施設などは必要最低限だが、管理費や修繕積立金は割安感がある

2.マンションの高さ

高層マンションに対して、憧れを抱く人は多いのではないでしょうか。

圧倒的な眺望は、いくら見ても飽きません。

しかし、低層階の方が落ち着く、生活しやすいと感じる方もたくさんいらっしゃいます。

高層と低層、どっちがいいのでしょうか?

高層マンションのメリットとデメリット

《メリット》

  • 眺望を楽しむことができる
  • タワーマンションなどの場合、ジムやラウンジなどの共用施設が充実している

《デメリット》

  • 高層マンションは同時に大規模マンションであることがほとんどなので、管理費や修繕積立金は比較的高い
  • 災害時の不安がある(エレベーターが止まる。そもそもエレベーターの待ち時間が長いなど)

低層マンションのメリットとデメリット

《メリット》

  • 高級エリアにあっても、戸建より割安に購入できる
  • 低層ならではの風景も楽しめる
  • 災害時にエレベーターなどが停止しても安心

《デメリット》

  • 眺望はあまり期待できない
  • 戸数が少ないため、周囲の住民との距離が近い

3.築年数

一般的に、築年数の浅い物件の方が良いとされており、確かに古いよりは新しい方が良いかもしれません。

築年数の古いマンションを購入する時は、耐震基準などをチェックすることが必要となります。

それぞれのメリットとデメリットを見てみましょう。

築浅物件のメリットとデメリット

《メリット》

  • 築古物件に比べて資産価値が高い
  • 耐震性に安心感がある

《デメリット》

  • 価格が高い
  • 駅近で探すと物件数が限られる

築古物件のメリットとデメリット

《メリット》

  • 価格が安い
  • 管理状態が観れる
  • 駅近にも良い物件が多い

《デメリット》

  • 築浅物件に比べて資産価値がやや落ちる
  • 耐震性に不安を感じる方もいる

4.マンションの種類

マンションの種類にも様々あります。

自分の好みや、生活スタイルに合ったものを選びましょう。

リノベーションマンション

最近では、中古マンションを購入してフルリノベーションをして住むという選択をする人が増えています。

フルリノベーション費用を入れても、新築マンションよりも割安に手に入るため、人気を博しています。

そんなリノベーションが業者によって実施された上で販売されているのが “ リノベーションマンション “ です。

プロ目線で設計してくれるため、安心感があります。

>>>リノベーションマンションの魅力について詳しく知りたい方はこちら!

デザイナーズマンション

おしゃれな見た目とシンプルな造りが特徴の “ デザイナーズマンション “

そのスタイリッシュなお部屋に惹かれる方も多いですが、一方で生活しにくいという声もよく上がります。

収納が極端に少なかったり、浴室がガラス張りだったり。。

実際に生活することを想像してみると、あまり好ましくないケースもあります。

>>>デザイナーズマンションについて詳しく知りたい方はこちら!

ヴィンテージマンション

テレビや広告でよく耳にする “ ヴィンテージマンション “

築年数はある程度経ちつつも、管理クオリティが非常に高く、今でも人気を落とさない高級マンションのことです。

ワインでもジーンズでもヴィンテージは存在しますが、こういった歴史ある高級品が好きな方にとっては、非常に魅力的なのではないでしょうか。

>>>ヴィンテージマンションの魅力について詳しく知りたい方はこちら!

メゾネットマンション

一つのお部屋に2階以上の空間がある間取りのことを “ メゾネットタイプ “ と呼びます。

まるで一軒家の中にいるかのような感覚で、「生活空間としては一軒家が好きだけど、金額などの条件でマンションにせざるを得ない」といった方から、密かな人気を集めています。

一方で、掃除が意外と大変だったり、エアコンの電気代がかさんだりと、隠れたデメリットも存在します。

>>>メゾネットタイプのマンションについて詳しく知りたい方はこちら!!

借地権付きマンション

借地権付きマンションとは、マンション(建物)は購入するが、土地は借りるといった契約のことを指します。

メリットとしては、そもそも物件価格が通常の30~40%安い点や、土地に対しての固定資産税と都市計画税がかからない点などが挙げられます。

>>>定借マンションランキングTOP3はこちら!

色々なマンションの種類を知ったAさん。

立地と価格の兼ね合いから、築年数は20年ほどまで広げて、駅から徒歩10分以内の大規模マンションに絞ってお部屋探しをスタートしました。

どの不動産仲介会社を利用するか?

マンション購入の条件が一通り出揃ったAさん。

いざ物件探しをするためにインターネットでリサーチを始めましたが、想像以上に仲介手数料の額が大きく、あわせて様々な諸経費がかかることも知りました。

一般的に、マンション購入にかかる諸経費は、物件価格の7~10%ほどと言われており、その中でも仲介手数料は「物件価格の3%+6万円+消費税」もの費用がかかるため、決して小さな金額ではありません。

例)築35年の大規模マンションを3,000万円で購入する場合

  • 仲介手数料:900,000円+60,000円+8%=1,036,800円
  • 登録免許税:約10,000円(建物)、約100,000円(土地)
  • 住宅ローン保証料:600,000円
  • 司法書士代金:約150,000円
  • 火災保険料:約200,000円
  • 印紙代:10,000円

※引渡日によって、固定資産税等の日割り清算金も発生

計 2,106,800円

3,000万円の物件を購入しようとすると、約200万円の経費がかかってきます。

その中でも大きな比率を占める「仲介手数料」を何とか安く出来ないか。。

色々と探した結果、仲介手数料を割安で設定している会社をいくつか見つけ、Aさんは株式会社Hに依頼することにしました。

Aさんが選んだ株式会社Hは、仲介手数料を他社の半額でサービス提供しており、最近多くのメディアにも取り上げられている会社でした。

Aさんは見学を重ね、理想的な物件に出会い、購入することに決めました。

どの住宅ローンを利用するか?

物件が決まり、一安心したのも束の間。

今度は、数ある銀行の中から、どの住宅ローンを利用するかを選ばなくてはなりません。

Aさんはまず、住宅ローンの種類について調べることにしました。

1.変動金利か、固定金利か

借入時の金利が返済終了まで一定なのが「固定金利」

一定期間ごとに金利が見直されるのが「変動金利」

固定金利は、金利変動のリスクを避けることはできますが、そもそもの金利が高いのが特徴です。

一方で変動金利は、金利は低いですが、将来の変動リスクがあります。

Aさんは、繰上げ返済をすることで、短い期間での返済を計画しています。

金利をとにかく抑えたかったので、今回は変動金利を選択しました。

>>>「変動金利か固定金利か」についてもっと詳しく知りたい方はこちら!

2.市中銀行か、ネット銀行か

三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行の3大メガバンクは、様々なプランを用意しており、支店やATMも多いので、利便性は非常に高いと言えます。

最近では、住信SBIネット銀行や楽天銀行、じぶん銀行など、有力なネット銀行が存在感を増しています。

その特徴は、なんといっても金利の安さです。

《参考:2017年4月現在の金利》

  • 住信SBIネット銀行:0.497%
  • 楽天銀行:0.507%
  • じぶん銀行;0.497%

また、低金利でも保証内容が充実しているのも特徴です。

ただ、マンション購入時に必要な、住宅ローンの事前審査について、ネット銀行の審査結果では認められないケースもあるので、事前に不動産会社に確認することをオススメします。

>>>ネット銀行の住宅ローンについて詳しく知りたい方はこちら!

まとめ

いかがでしたか?

一口に「住宅選び」と言っても、その選択肢は非常に多く、住宅選びは楽しくもあり、案外労力もかかるものです。

条件を整理した上で、理想の住まいを見つけてくださいね!

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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