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超人気マンションブロガー・のらえもんインタビュー!!これからのマンション購入に求められるものとは

超人気マンションブロガー・のらえもんインタビュー!!これからのマンション購入に求められるものとは

新築マンションの高騰や中古マンションの人気上昇、東京オリンピックに向けての再開発や史上最低金利など、めまぐるしい動きを見せる不動産市場。このような市況感の中で、どのようにすればマンション購入を成功させることが出来るのでしょうか?

今回はなんと、人気ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」を運営し、消費者目線から優良な情報を発信し続けている超人気ブロガー・のらえもんさんにカウルスタッフがインタビューさせて頂きました!

マンション購入に役立つポイントがぎゅーとっ詰まっているので、あなたの住宅探しに役に立つこと間違いなしです!

中古マンションをお得に買えるサービスはカウル

これからの新築マンション購入に求められるもの

カウルスタッフ:のらえもんさんから見て、今後供給される新築マンションのトレンドはどのようなものでしょうか?

のらえもん:まずマクロ環境のお話をさせていただくと、首都圏の新築マンション価格インデックスは08年のリーマンショック前を既に超えて、ここ20年で過去最高となっています。空前の低金利政策の継続が、この価格水準を追認しています(*注)。

ただし、細かく見ていくと、既に提示される価格帯がその地域での購入を検討するはずのマンション一次取得層が許容できる範囲を超えている物件も多く、そうしたところは竣工在庫といって、平たく言えば「売れ残り」状態にあるマンションも増えています。

需給バランス面で考えれば、一時は10万戸/年あった新築マンション供給戸数も半分以下まで絞られている中で売れ残りが多数発生しているという状態ですから、需要-供給曲線を逸脱しているので需要があっても購入できない人たちが増えている状態ということでしょう。

このマンション高騰の原因は、寡占化した新築デベロッパーが暴利を貪っているわけではなく、単に土地の値段と建築コストが上がったのに対して、需要層の所得が伸びていないことに起因します。つまりコストプッシュ的なものであり、本音で言えば「新築マンションを購入しようと思っている方には申し訳ないが、時期が悪い」としかいいようがありません。

安倍政権のリフレ政策は資産インフレと低金利を起こしたものの、可処分所得をその分伸ばせていないからです(みんなが少しづつ貧乏になるかわりに雇用を産み出しました)。

新築マンションの売り手としては「売れないからしょうがない」では倒産してしまうので、「平均面積を若干落とす」「建物・内装仕様を下げる」という現象が多くの事例で見受けられますし、トレンドともいえます。平米数が下がれば総額を落とすことが出来ますし、仕様を下げればコスト削減になります。60平米前半3LDKは時代が進むとあまり評価されないかもしれません。

マンション相場には波があり5年10年のスパンで見れば、落ち着く時もあるはずですが、一方で住宅は極めて個人的な動機から需要が発するものでして、株のように相場が落ち着くまで待とうという意思決定はなかなか難しいものがあります。

*注:
月額10万円の支払い・35年ローンで考えた場合、金利1.5%・1.0%・0.5%の借入可能額は3,266万円(1.5%)・3,542万円(1.0%)・3,852万円(0.5%)となり、金利水準が1%低下すれば理論的に586万円の価格増が許容されます。新築マンションデベロッパーは購入可能額を金利から逆算して値段を付けます。
東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の新築マンション平均坪単価:02年/坪単価174.5万・16年/坪単価273.3万【(株)マーキュリー リアナビ調べ】

>>>今中古マンションは買い時なのか?マンション市場はどう動く?

中古マンションの選び方とは

カウルスタッフ:のらえもんさんは、これからはどんな中古マンションが人気になるとお考えでしょうか?

のらえもん:新築マンションの高騰に伴い、中古マンションを選ぶ人が増加しています。日本の住宅マーケットは長らく新築主体でしたが、2016年は新築契約数と中古成約数がついに逆転するという現象が観測されました。

市場に良質な在庫が大量に供給されたこと、リフォームについても低利のローンがつくようになったこと、中古に対する消費者の抵抗感が薄れてきたことなどが理由として挙げられていますが、身もふたも無いいい方してしまえば、「新築が高くなりすぎたので中古に流れている」というのが実情です。

しかし、これは正しい流れです。マンションは極めてローテクなものですので、マンション躯体に限って言えば10年前の供給物件と現在の新築では性能に大差ありません。

2000年代に魅力的で大規模、かつ住宅に向いている立地は出尽くしてしまっていますので、立地や広さ、余裕のある間取りなど新築にない魅力を備えた物件も多くなっています。ただし、新築の高騰に伴い、中古物件も価格水準が高くなっていることについては注意すべきです。

中古物件の購入は、施工品質・前居住者の使い方による傷み方・仲介マンのスキルにばらつきがあるなど、「実際に担当者と会って部屋を見るまでわからない」要素が新築と比べて多く、買いやすいわけではありませんが、価格・立地・時期・低金利継続中のいまローンが組める等、様々なメリットもあるので、住まいを探す際に特段の理由がない限り中古だからと敬遠すべきではありません。

今後人気になる中古マンションは、「地域一番マンション」「利便性の良い地域と立地」「比較的大規模」というキーワードが挙げられるでしょう。

地域一番マンションは、そのエリアで住むならここだよね、となんとなく思えるマンションのことです。決して一番駅から近いというわけではなく、適正な規模や良質な管理、そして利便性の良い立地を兼ね備えていれば、10年ほどで評価は固まります。大規模なマンションは、門構えやロビーが大きく立派に作られています。中古検討者の立場になった時にこれは大きなメリットです。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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