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超人気マンションブロガー・のらえもんインタビュー!!これからのマンション購入に求められるものとは

超人気マンションブロガー・のらえもんインタビュー!!これからのマンション購入に求められるものとは

新築マンションの高騰や中古マンションの人気上昇、東京オリンピックに向けての再開発や史上最低金利など、めまぐるしい動きを見せる不動産市場。このような市況感の中で、どのようにすればマンション購入を成功させることが出来るのでしょうか?

今回はなんと、人気ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」を運営し、消費者目線から優良な情報を発信し続けている超人気ブロガー・のらえもんさんにカウルスタッフがインタビューさせて頂きました!

マンション購入に役立つポイントがぎゅーとっ詰まっているので、あなたの住宅探しに役に立つこと間違いなしです!

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これからの新築マンション購入に求められるもの

カウルスタッフ:のらえもんさんから見て、今後供給される新築マンションのトレンドはどのようなものでしょうか?

のらえもん:まずマクロ環境のお話をさせていただくと、首都圏の新築マンション価格インデックスは08年のリーマンショック前を既に超えて、ここ20年で過去最高となっています。空前の低金利政策の継続が、この価格水準を追認しています(*注)。

ただし、細かく見ていくと、既に提示される価格帯がその地域での購入を検討するはずのマンション一次取得層が許容できる範囲を超えている物件も多く、そうしたところは竣工在庫といって、平たく言えば「売れ残り」状態にあるマンションも増えています。

需給バランス面で考えれば、一時は10万戸/年あった新築マンション供給戸数も半分以下まで絞られている中で売れ残りが多数発生しているという状態ですから、需要-供給曲線を逸脱しているので需要があっても購入できない人たちが増えている状態ということでしょう。

このマンション高騰の原因は、寡占化した新築デベロッパーが暴利を貪っているわけではなく、単に土地の値段と建築コストが上がったのに対して、需要層の所得が伸びていないことに起因します。つまりコストプッシュ的なものであり、本音で言えば「新築マンションを購入しようと思っている方には申し訳ないが、時期が悪い」としかいいようがありません。

安倍政権のリフレ政策は資産インフレと低金利を起こしたものの、可処分所得をその分伸ばせていないからです(みんなが少しづつ貧乏になるかわりに雇用を産み出しました)。

新築マンションの売り手としては「売れないからしょうがない」では倒産してしまうので、「平均面積を若干落とす」「建物・内装仕様を下げる」という現象が多くの事例で見受けられますし、トレンドともいえます。平米数が下がれば総額を落とすことが出来ますし、仕様を下げればコスト削減になります。60平米前半3LDKは時代が進むとあまり評価されないかもしれません。

マンション相場には波があり5年10年のスパンで見れば、落ち着く時もあるはずですが、一方で住宅は極めて個人的な動機から需要が発するものでして、株のように相場が落ち着くまで待とうという意思決定はなかなか難しいものがあります。

*注:
月額10万円の支払い・35年ローンで考えた場合、金利1.5%・1.0%・0.5%の借入可能額は3,266万円(1.5%)・3,542万円(1.0%)・3,852万円(0.5%)となり、金利水準が1%低下すれば理論的に586万円の価格増が許容されます。新築マンションデベロッパーは購入可能額を金利から逆算して値段を付けます。
東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の新築マンション平均坪単価:02年/坪単価174.5万・16年/坪単価273.3万【(株)マーキュリー リアナビ調べ】

中古マンションの選び方とは

カウルスタッフ:のらえもんさんは、これからはどんな中古マンションが人気になるとお考えでしょうか?

のらえもん:新築マンションの高騰に伴い、中古マンションを選ぶ人が増加しています。日本の住宅マーケットは長らく新築主体でしたが、2016年は新築契約数と中古成約数がついに逆転するという現象が観測されました。

市場に良質な在庫が大量に供給されたこと、リフォームについても低利のローンがつくようになったこと、中古に対する消費者の抵抗感が薄れてきたことなどが理由として挙げられていますが、身もふたも無いいい方してしまえば、「新築が高くなりすぎたので中古に流れている」というのが実情です。

しかし、これは正しい流れです。マンションは極めてローテクなものですので、マンション躯体に限って言えば10年前の供給物件と現在の新築では性能に大差ありません。

2000年代に魅力的で大規模、かつ住宅に向いている立地は出尽くしてしまっていますので、立地や広さ、余裕のある間取りなど新築にない魅力を備えた物件も多くなっています。ただし、新築の高騰に伴い、中古物件も価格水準が高くなっていることについては注意すべきです。

中古物件の購入は、施工品質・前居住者の使い方による傷み方・仲介マンのスキルにばらつきがあるなど、「実際に担当者と会って部屋を見るまでわからない」要素が新築と比べて多く、買いやすいわけではありませんが、価格・立地・時期・低金利継続中のいまローンが組める等、様々なメリットもあるので、住まいを探す際に特段の理由がない限り中古だからと敬遠すべきではありません。

今後人気になる中古マンションは、「地域一番マンション」「利便性の良い地域と立地」「比較的大規模」というキーワードが挙げられるでしょう。

地域一番マンションは、そのエリアで住むならここだよね、となんとなく思えるマンションのことです。決して一番駅から近いというわけではなく、適正な規模や良質な管理、そして利便性の良い立地を兼ね備えていれば、10年ほどで評価は固まります。大規模なマンションは、門構えやロビーが大きく立派に作られています。中古検討者の立場になった時にこれは大きなメリットです。

後悔しない物件探しの秘訣とは

カウルスタッフ:のらえもんさんが考える、マンション購入で失敗しないために気をつけたいポイントとはどんなポイントでしょうか?

のらえもん:新築と中古でそれぞれポイントを考えてみましょう。

「失敗しない新築マンション購入」の定義付けは難しいものですが、ご自身と家族が毎日住まわれる場所です。「どうせ住むなら新築」とご家族が考えているならば、積極的に選んでも良いでしょう。その際に注意すべき点としては

  • 家族が最大限満足するポイントを絞り込むこと(駅距離/日当たり/通勤時間/広さ/間取り/眺望/階数など)
  • ご検討マンションの価格表の中だけで優劣を付けるのではなく、周辺マンションと比べてどうなのかをチェックすること
  • 後付けできる設備仕様などにこだわらないこと
  • 金利動向に注意して賢い住宅ローンの組み方をすること

などが挙げられます。価格高騰期には、最大公約数をすべて満たす物件を探すのではなく、思い切っていくつかの要素をバッサリ切り捨てる「消費者の知恵」を働かせるべきだと考えます。例えば車生活・通勤時間・間取り・日当たりなどは妥協できるポイントなのか検討するべきです。

ちなみに価格高騰期であっても、人気・不人気マンションの濃淡は出ます。ポイントは、建物竣工後も部屋が大量に余ってたり、残り数戸な状況では大胆な指値(この値段なら買うと交渉すること)が通る時もあります。公式Webページをチェックし、竣工年月日や売れ行きから類推してみてください。

そして中古ですが、新築と違い、実際に状況を確認できることが最大のメリットです。満足のゆく買い物をするためのポイントを列挙すると以下の通りです

  • 「物件の状態を見る」日当たりの状況から玄関から実際にマンションを出るまでの距離感、窓からの眺めなどを観察できます、必ず内覧し、昼・夜の状態をチェックしましょう。
  • 「マンション全体の管理を見る」マンション管理状態は重要です。植栽がみすぼらしくないか、清掃は行き届いているか、メールコーナーが荒れていないか、ゴミ捨て場が荒れていないか、掲示板にマナー喚起書き込みばかりされていないか。このあたりをチェックしましょう。
  • 「近隣状態をヒアリングする」近隣トラブルを避けようと思っても運勝負なのが新築だとしたら、中古は売主に入念なヒアリングをすればトラブルを未然に避けることができます。隣近所や騒音について聴きましょう。
  • 「相場価格で買う」新築のように夢のようなモデルルーム空間で気分を上げるのではなく、中古はどこまでも現実的です。案内の際に仲介マンより周辺の成約事例も見せていただければ、今の相場以上で物件をつかむことはありません。
  • また現実問題として少々高いけど気に入ったという部屋があるなら指値も可能です。

その他、中古マンションならではの注意点を述べますと

  • 「旧耐震基準物件は避ける」1981年以前の物件は耐震基準が今と違います。できれば避けましょう。
  • 「購入時期や諸条件については前もって確定しておく」中古マンションのほとんどは「仲介」です。実際にマンションを売っているのは仲介マンではなく個人の持ち主です。そのため仲介店にとって予算はともかく、いつまでに欲しい・譲れない条件はこうであると明確でない客は単なるお荷物扱いです。家族内で話し合って諸条件はある程度までは詰めておきましょう。

住宅ローンの選び方

カウルスタッフ:のらえもんさんが考える、住宅ローン選びで気をつけたいポイントを教えてください。

のらえもん:住宅ローンのコストは「金利」「事務手数料」「保証料」3条件で決まります。その他にも抵当権設定費用や印紙代などがありますが、これはどの会社も一緒です。上記3条件をそれぞれ考えましょう。

金利

変動・当初固定・全期間固定の3タイプ選べます。当初固定は各行によって違いますが2年~30年などが選べます。金利は変動<当初固定<全期間固定となっていて、これは固定金利の期間部分が将来のリスクヘッジ(保険)となっているからです。

もし、途中で売却&住み替えなどを考えていらっしゃる方は、全期間固定タイプは基本的に無駄です。5年や10年などの期間から選びましょう。史上最低の金利になっているいま、変動金利を積極的に選ぶ理由はさほどありません。実は10年固定金利で変動より安いかほぼ同じ水準、更に固定期間終了後に変動金利と同じだけの優遇幅が取れる住宅ローンを扱っている銀行が複数あるからです。

まとめると、10年先で売却住み替えを考えているなら10年固定、ずっと住み続けるなら全期間固定を第一に、資金計画に余裕がある方は金利の低い変動や期間固定で積極的に低い利率を取っていく、という戦略で借りましょう。

事務手数料

事務手数料(融資手数料)は純粋なコストです。住宅ローンは別の銀行で有利な条件があった場合に借り換えをすることが可能ですが、事務手数料は返ってきません。当然事務手数料は安い方がお得です。

ほとんどの場合、事務手数料が高い銀行・プランは保証料が安いもしくは無料で、保証料が高い銀行・プランは事務手数料が安価になります。もちろん、この超低金利下では借り換えをするほど将来有利な条件は今後出にくい(借り換えしない)と考えていらっしゃるなら、事務手数料が高くても金利が安いプランを契約したほうが得です。

保証料

住宅ローン支払いが滞った場合に、保証会社が銀行に対して肩代わりするための保険料です。滞納した借り手からみれば債務者が銀行から保証会社に切り替わるだけなので、支払いが免除されるというわけではありません。純粋に銀行のための制度です。

保証料無料を提供する銀行もありますが、そちらの場合は例外なく事務手数料が高額です。

保証料は2種類選べます。金利上乗せという形で分割支払いタイプと、一括で支払うタイプです。一括の方が全期間で見た場合若干安くなりますが、将来借り換えの自由度や一括支払い分のまとまった現金の現在割引価値を考えるなら、金利上乗せの方が得であることが多く、私はこちらを勧めています。

カウルスタッフ:ありがとうございました!(後半に続きます)

>>インタビュー後半【不動産テックによって不動産業界はどう変わるのか?】はコチラ

【取材協力】のらえもん

湾岸妖精、住宅ブロガー。震災後の湾岸タワーマンションへの風評被害をきっかけに、東京湾岸地区を中心とした不動産総合ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」を2012年1月に運営開始。以降、湾岸地区およびマンションに対する一貫した姿勢は多くの賛同者とフォロワーを生み、現在の湾岸回帰世論の一助となる。2015年、消費者の立場からマンション購入を論じた『本当に役立つマンション購入術』(廣済堂新書、2015年)を刊行。前掲ブログをはじめ、他サイトへの寄稿多数。2017年3月、消費者のための住宅購入応援活動「住まいスタジアム」のプロデュースを開始。

マンション購入を真剣に考えるブログ:http://wangantower.com/

住まいスタジアム:https://sumai-stadium.com/

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
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