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イタリア旅行中にふと気づいたこと。

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イタリア旅行中にふと気づいたこと。

こんにちは。Housmartインターン生の今井と申します。

先日、私は春休みを利用してイタリア旅行に行ってきました。

中世の街並みや景観が美しく残っており、非日常的な気分を味わうことができました。

綺麗な街を歩いていた時、ふと疑問に思ったことがあります。

「イタリアには新築という概念は存在するのだろうか?」

というのも、どこもかしこも古い趣ある家ばかりで、新築が多い日本との違いを大きく感じたのです。

気になって帰国してから、イタリアの住宅市場について調べてみました。そして、驚きの事実を知ったのです!

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イタリアは中古が9割

実は、イタリアはすべての住宅流通市場に占める中古住宅の割合が9割を占めていたのです。

ちなみに日本は既存住宅の流通は全体の2割程度となっています。

参考:http://www.fudousan.or.jp/market/1504/04_01.html

日本人は新築を好む傾向にあるので、新築需要が未だに大きいのです。

それは、日本は戦争によって土地が焼け野原となり、戦後に深刻な住宅不足に陥ったことが原因です。

新しく家を作るのが当たり前の価値観として定着しました。

よく「夢のマイホーム」という言葉が使われますが、このマイホームというのは新築の戸建てを指していますよね。

反対に、イタリアをはじめとする欧米諸国は、「良いものを作って、きちんと手入れし、長く大切に使う」という価値観が根付いています。

しかも驚いたことに、イタリアでは街並みを保存するための政策の一環で、建物の建て替えが規制されています。

そのため新築住宅はほとんどなく、売買の中心となるのは50~100年ほど経った中古住宅なのです。

イタリアで中古住宅取引が中心なのは、「歴史的な街並みを保存する」という行政の意図のようですね。

不動産仲介業者が必要ない?

また、そうした住宅市場の構造上、仲介の仕組みも異なります。

日本では、マイホームを購入するときは不動産会社に仲介してもらうのが普通ですよね。

しかしイタリアでは、不動産会社が仲介するケースは半分ほどで、売主と買主が直接取引をすることが多いのです。

なぜ、そんなことができるのでしょう?

それは不動産取引の仕組みが複雑な日本と比較して、非常にシンプルな仕組みとなっているからです。

イタリアでは、公証人が契約書を作成して仮契約をし、手付金を支払いその旨を登記します。ローン通過後、問題がなければ本契約に移行します。公証人に支払う手数料は物件価格の0.5%程度です。

さらに日本とは違い、ホームインスペクションの慣習はほとんどないため、物件に瑕疵があった場合には買主に責任があるとするのが慣習としてあります。

ヨーロッパの自己責任社会ならではの考え方ですね。後で買主と売主でトラブルがあった場合は、売主がその事実を知っていたかどうかが焦点となります。

日本の住宅市場のこれから

先ほども述べたように日本の住宅市場はいまだ「新築」が中心で、中古住宅流通シェアは欧米諸国と比べて圧倒的に低くなっています。

これは住宅が不足している「新興国モデル」であり、日本はそこから脱却して「循環型社会」への移行すべく、国をあげて既存ストックの活用を推進しているのです。そのためには、リフォームを中心とした既存ストックの質の向上を図る必要があります。

中古住宅市場を活性化させるためにも、不透明な価格を透明化して適正価格を算出することができる、一元化されたシステムの整備が求められています。

日本はまさに今、人口減少社会として持続可能な社会への転換を迫られているのです。

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