マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

2019年は中古マンションの買い時か?

2019年は中古マンションの買い時か?

2.資産価値が安定している

マンションの資産性

ヴィンテージマンションを除いて、中古マンションは築年数が経過するほど成約価格の相場が下がります。特に築10年を超えるころから大幅に中古マンションの成約価格は下がります。そして、築20年を超えるタイミングで資産価値は落ちきるので、それ以降の築30年ごろまでは安定した資産価値を保つようになります。

>>物件ごとの価格相場を見ながら、資産価値をチェック!

それに対して、新築マンションは先述したようにコストにデベロッパーの利益を上乗せした価格で販売されるので、本来的な物件の価値ではない「デベロッパーの利益部分」が新築マンションを購入した瞬間に消滅してしまいます。これは「新築プレミアム」と呼ばれています。

そのため、「住宅ローンの残債よりも物件の資産価値の目減りが早い」という状態になりやすいのです。

3.リノベーションで自分好みにできる

中古マンションのリノベーション

中古マンションは、新築マンションに比べると価格が安いことから、リノベーションに向いています。リノベーションとは、室内を一新させる大型リフォームを指し、自分好みに内装や設備、間取などを変ることです。

お好みのメーカーからお気に入りのキッチンやユニットバスを選ぶことができますし、珪藻土の塗り壁や無垢材のフローリングなどご希望に合わせた資材を使用することもできます。家族構成に合わせて間取りを大きく変更することもできるので、中古マンションの方が好みに合わせた住居を作り上げることに向いています。

4.管理状態を確認して購入できる

良好な管理状態の中古マンション

中古マンションならではのメリットとして挙げられるのが内覧をしたり、住民や管理の実物確認ができる点です。

マンションを含めた建築物は、建築確認申請という建物概要を役所に提出し承認を受けた時点から販売をスタートすることが出来ます。つまり、建物が全く無く、まっさらな土地の状態であったとしても建築確認申請が通っていれば、イメージ図などを用いて販売ができるということです。そのため、実際に新築マンションのほとんどは建築中から販売が開始され、近隣にプレハブなどでモデルルームを作り、ジオラマや映像、資料などで物件イメージを醸成する販売手法を用いています。

営業マンから「○○○号室はこの辺りです」と説明されても、実際の眺望や日当たりはイメージしにくいものです。お部屋をイメージしたモデルルームは照明を全て点灯させるなど明るく前向きにさせる工夫が凝らされているため、実物とのギャップが起こりやすい環境です。中古マンションの場合には、当たり前ですが、販売している物件を実際に見ることができます。先ほど挙げた眺望や日当たりはもちろんのこと、風通しなども確認した上で判断ができます。

さらに、新築マンションの場合は、隣接住戸にどんな方がお住まいになるのかを知る術はありません。「こどものいる家族が新築マンションを購入したところ、階下の住戸を購入したのは高齢のご夫婦であり、こどもの騒音クレームを継続的に受けて悩んでいる」という事例も実際にあります。

中古マンションの場合は、隣接住戸にどんな方がお住まいなのか、マンション全体としてどのような年齢層で構成されているかなどを確認することができます。階下の住戸が入れ替わる可能性はもちろんありますが、新築マンションよりは比較的情報を入手しやすいという点は中古の方に軍配が上がります。

マンションが資産価値を維持していくためには、しっかりとした管理が継続することが不可欠です。「管理員さんは良い人か?」「しっかりと清掃はされているか?」など日常生活に関わる管理もあれば、「計画的な修繕工事が実施されているか?」「修繕積立金は計画的に貯まっているか?」など資産価値を保つための長期的な管理もあります。

これらの管理行為は、マンションの管理会社はもちろんのこと、住民で組成される管理組合も向き合わなければならない問題であり、避けては通れません。

「修繕積立金の増額を避け続けたために、大規模修繕工事で各戸平均100万円の一時金が発生してしまう」という実例もあります。新築マンションでは、管理組合がまだ組成されておらず、どのような管理がなされていくのか不透明です。新築と比べて管理状態が少なからず把握できるという部分は将来の資産であるマンションを購入するうえで大きなメリットといえます。

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5.消費税が課税されない

中古マンションの多くは、売主が個人のため、消費税がかかりません。新築マンションの場合は、売主がデベロッパー(宅建業者)であるため、消費税が課税されます。

税込表示が主流になっている現在では、消費税が見えにくくなっていますが、課税されていることに変わりはありません。今後消費税が10%に増税されれば、消費税負担がより大きくなることから、中古で購入するメリットが大きくなると言えます。

例えば、物件価格5,000万円(建物4,500万円、土地500万円)であれば、新築は税込5,360万円(消費税は建物のみに課税)になりますので、360万円という大きな金額差になります。中古マンション購入で必要になる仲介手数料と比べても大きい税金です。

注意したいのが、リノベーション済み中古マンションです。新築同様の内装や設備の中古マンションをお手頃に購入できるという魅力がありますが、個人ではなく宅建業者が売主となり販売するため消費税の課税対象になるのです。高額のリノベ済み中古マンションほど消費税の額も大きくなるので少し注意が必要です。

住宅ローン金利の動向

中古マンションを購入する方は大半が住宅ローンを利用すると思います。都市銀行や地方銀行、信用金庫だけでなく、ネット銀行でも住宅ローンが借りられる現在は「超低金利時代」です。

住宅ローン融資の額が高ければ高いほど、金利の安い今が買い時となるのです。金利が安いとは聞くけれど今までと比べてどれほど金利が安いのかについて解説致します。

金利の推移

金利には大きく分けて2種類あります。「変動金利」と「固定金利」です。変動金利は金利が変動(借入5年間は返済額は一定、以降6年目から5年間は当初5年の月額返済額125%以上にはならないという、この繰り返しルールが一般的)、固定金利は一定期間金利が固定されます。

  • 民間金融機関の金利推移

民間金融機関の金利推移出典:http://www.flat35.com/loan/atoz/06.html

超低金利と言われる理由

まず上のグラフの中の変動金利に着目してください。平成21年からずっと変わっていないのです。「変動」金利なのに「変動」していないという点です。この変動金利というのは「短期プライムレート」という1つの指標を基に金利が決定します。

そして、この「短期プライムレート」が平成21年(リーマンショック後)以降まったく動いていないので、変動金利も動いていないという結果になります。

  • フラット35の金利推移

フラット35の金利推移出典:https://www.aruhi-corp.co.jp/rate/transition/

続いて固定金利。こちらは「10年物国債の流通利回り」が指標になっています。そのため、基本的には固定金利は下がっているものの、月によって多少の変動があります。

ここからが本題です。

民間金融機関には「店頭金利」と「優遇金利」というものが存在します。今見ていただいた上のグラフは「店頭金利」のグラフです。さらにここから金利の優遇が受けられるのが特徴で、その「優遇金利」の幅がどんどん増えているというのが「超低金利」と言われる理由なのです。

例えば平成29年8月現在、変動金利においての最大優遇金利は都市銀行で「店頭金利-1.95%(実行金利:0.525%)」、ネット銀行に至っては「店頭金利-2.031%(実行金利:0.444%)」。さらに、この優遇は借入全期間において有効な優遇です。平成7年から3%を超えることがない変動金利の場合、このままの状態が続けば1%を切る金利で返済が行える状況です。

また、都市銀行は変動金利だけでなく固定金利にも力を入れており、フラット35と同じ「全期間固定金利」という商品があります。この「全期間固定金利」の金利が安くなったため、フラット35も追随して金利を下げてきている状況です。ちなみに、今より10年程前の「優遇金利」は「店頭金利-1%(実行金利:1.875%)」です。

今後の住宅ローン金利の見通し

今が「超低金利」なのは理解できたが、これから先がどうなるのかというのも大事な要因です。金利も不動産同様、水物である以上、先読みがとても難しいものです。先ほどの過去の金利データをみながら考えてみましょう。

住宅ローン金利動向出典:http://www.flat35.com/loan/atoz/06.html

まずバブル期以降。バブル崩壊によって金利が下がるのはご理解いただけると思いますが、平成7年頃に変動金利が大きく下がっています。それは平成6年に行われた民間銀行の金利自由化の影響です。またその後、平成18年のゼロ金利解除によって短期固定金利、変動金利が上昇しますが、リーマンショックの影響で再び金利が下がる結果となっています。

過去20年程の動きから考えると、景気も回復していない今現在では急激な金利上昇はないであろうと予測されます。そのため、超低金利の今は住宅ローン利用者にとっては追い風の吹く時期といえるでしょう。

東京オリンピックが住宅市場に与える影響は?

2020年に東京オリンピックが開催されます。東京オリンピック開催の影響で、不動産価格は影響を受けるのでしょうか?

これについては、不動産コンサルタントの針山昌幸氏が以下のように解説しています。

私は東京オリンピックの前後で、不動産価格が大きく変動する可能性は低いと見ています。

そもそも、五輪などの国際的なイベントと不動産価格に相関性がある、というデータがありません。

確かに、オリンピックに向けて都心のインフラ整備は進んでいますが、不動産ニーズへの影響は限定的でしょう。

出典:YOMIURI ONLINE 「マンション買うなら、新築?中古?五輪後?」

経済動向を予測することは不可能に近く、推測の域を出ません。居住用中古マンションの購入をするにあたってはあまり気にしすぎることもないのではないでしょうか?

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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