マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!仲介手数料が最大無料のカウルが運営。お得にマンションを買う方法や、不動産投資を成功させるコツ。住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

中古マンションは買い時か?2017年のマンション市場の最新動向を解説します。

この記事の重要ポイント!

  1. 新築マンション価格が高騰し、割安な中古マンションの人気が高まっている
  2. 中古マンションは新築マンションと比べて物件数が豊富
  3. 中古マンションの資産価値は安定している
  4. 中古マンションはリノベーションで自分好みにしやすい
  5. 中古マンションは管理組合の状態を知った上で購入ができる
  6. 住宅ローン低金利の恩恵を受けるなら今がチャンスなのは明確
  7. 築年数では、築10年前後の中古マンションが買い時
  8. 中古マンションを購入するときは、将来的な家族数の変化に気を付ける
  9. 中古マンションの供給数が多い3月~4月は物件数も多く、中古マンション探しに適した時期
  10. 引っ越しを意識して中古マンション購入のタイミングを測ろう
  11. 結局、中古マンション購入の買い時はあなたが買いたいと思ったタイミング

東日本不動産流通機構(レインズ)によると、2016年の首都圏の新築マンションの販売個数は、3万5772件でした。それに対し、中古マンションの成約件数は、3万7189件でした。2016年、ついに首都圏の中古マンションと新築マンションの成約数が逆転したのです。

日本の住宅市場は世界と比較しても新築マンションの流通量が圧倒的に多く、中古マンションが流通する割合は低い傾向にありました。平成20年の国土交通省のデータによると、日本の全住宅流通量における既存住宅流通シェアは13.5%、アメリカやイギリスは約8割~9割近くが既存住宅となっています。

>>>中古住宅流通、リフォーム市場の現状(国土交通省)

そんな新築文化の根強い日本において、一体なぜ新築マンションの販売戸数を、中古マンションの成約戸数が上回ることができたのでしょうか?その理由は新築マンションと中古マンションの価格差が大きくなりすぎてしまい、一般取得層が対応できなくなったからなのです。

前半部分では、新築マンション価格が高騰している理由について解説します。後半では、中古マンションがまさに今買い時である理由について中古マンションの魅力や住宅ローン金利動向と絡めて解説していきます。

そして、最後では買い時の「中古マンションの築年数」や、中古マンションをどのライフステージで購入するべきか、購入するなら何月が良いか、引っ越しのタイミングなど様々な情報についてお届けいたします。

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新築マンションの販売価格

新築マンションの販売価格は、以下の計算式によって決定します。

新築マンション販売価格=土地代+建設費用+販売管理費(広告費,人件費)+ディベロッパーの利益

新築マンションを開発する業者のことをマンションデベロッパーと言います。三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友不動産などが代表的なマンションデベロッパーです。マンションデベロッパー各社は、建設用の土地を仕入れ、「どんなコンセプトのマンションを建設するか?」について商品企画を行い、その企画内容を施工会社に依頼するという流れで新築マンションを建設します。

新築マンション価格高騰の理由

新築マンションの価格が高騰している理由は

  1. 都心部の土地の枯渇による仕入れ競争の激化
  2. 職人不足に伴う人件費の高騰
  3. 建築資材価格の高騰

という3つの理由によります。

ひと昔前までは再開発できる土地が豊富にありました。しかし、現在は新たにマンションを建設するための土地そのものが枯渇状態にあるので、土地の仕入れ時に行う入札の競争が激化し、土地仕入れのためのコストが大きくなってきています。

職人の数も不足して人件費が高騰し、加えて建築用の材料価格も高騰しているため、新築マンションを建築するために必要なコスト全体が増加しています。不動産経済研究所の2017年9月のレポートによると、首都圏で新規に販売されたマンションの平均分譲金額は、5,823万円」でした。これは、前年同月比「+245万円」と、4.4%の価格上昇でした。

新築マンションの価格上昇に対して、一般取得層は対応できていない状況となっています。そして相対的に中古マンションの人気が高まってきているのです。

著名な不動産コンサルタント長嶋修氏に取材させて頂いた時、中古マンションの人気が高まってきている理由について以下のように述べていました。

(なぜ、中古マンションの需要が拡大してきているかという質問に対して)

新築マンションと中古マンションの価格差が大きくなりすぎていることが原因だと思います。

アベノミクス以降、新築マンションの価格は激しく高騰しました。現在、新築マンションは販売戸数自体が少なく、成約率も70%を割り込むような苦しい状況が続いています。

ただ、現在はマンションデベロッパーの40%が大手という、いわば「大手寡占」の状態ですから強気の販売姿勢をとり、かつてのような大幅値引きをしないことも多いです。

出典:中古マンションは買い時?それともバブル?不動産コンサルタント長嶋修氏に聞く、今こそ求められるマンション探しの極意とは

中古マンションの魅力とは

中古マンション最大の特徴は、同じような立地条件の新築マンションに比べて3割〜5割程度安価であるということです。マンション購入ともなると物件価格が数千万円に及ぶため、少しの価格差でも日常生活に大きな差をもたらします。

物件購入価格が数百万安くなることで、毎月の住宅ローンの支払いにも差が出ます。「金利1%・35年借入・元利均等払い」を前提条件として住宅ローンを借りる場合、500万円の価格差があれば毎月の支払いが約14,000円も変わります。こどもの習い事や家族での外食など住宅ローンの支払い以外に日常生活に回すお金が残ることで、新築マンションでの生活よりも中古マンションを購入したほうが家族の幸せを実現しやすいのかもしれませんね。「新築マンション」も一度居住するとその瞬間から「中古マンション」になるのです。

中古マンションの魅力には、

  1. 物件の数が非常に豊富
  2. 資産価値が安定している
  3. リノベーションが可能
  4. 管理の状態を確認してから購入可能
  5. 消費税がかからない

などがあります。

物件数が豊富

中古マンションは物件数が豊富

新築マンションは、販売している物件数が中古に比べて少なく、立地や環境が必然的に限定されてしまいます。「東京駅から電車通勤60分以内で探していて、地域は埼玉でも千葉でも神奈川でも良い」という条件でお探しであれば、新築マンションのみでも多くの選択肢がありますので、比較検討をしながら選ぶことはできます。

しかし、「実家が○○駅で子育ての関係から1つ隣の駅までの間で探している」という条件になると選択肢が限られてしまいます。この条件で探す場合、新築マンションは数えるほどしか無く、立地や環境という面においても希望に合うマンションを見つけることが難しくなります。

中古マンションの場合は、過去に分譲された数多のマンションに売却中の住戸がありますので、選択肢が豊富です。駅から近く利便性の高いマンションもあれば、反対に駅から遠く閑静な住環境をセールスポイントとするマンションもあります。お子様の通学が安全な道のり、スーパーやコンビ二が近い立地、平置駐車場で車高の高い車が置けるなどライフスタイルに合わせて広い範囲から希望に合う物件を探すことが出来ます。

お部屋の広さもバリエーションが豊富です。50㎡程度のコンパクトな住戸から100㎡を超える大型住戸までありますので、ご家族構成に合わせて住戸サイズが選びやすくなります。子育てを終えた夫婦2人で住むことを考えれば、コンパクトなお部屋が検討対象になり、親御様と一緒に家族5~6人で住むことを考えれば、大型住戸も選択肢になり得ます。

中古マンションは、各マンションが販売された時代のニーズに合わせて設計されているため、マンションの雰囲気や設備のグレード、住戸サイズなど豊富なバリエーションからご希望に合った住居を探すことができます。

資産価値が安定している

マンションの資産性

ヴィンテージマンションを除いて、中古マンションは築年数が経過するほど成約価格の相場が下がります。特に築10年を超えるころから大幅に中古マンションの成約価格は下がります。そして、築20年を超えるタイミングで資産価値は落ちきるので、それ以降の築30年ごろまでは安定した資産価値を保つようになります。

それに対して、新築マンションは先述したようにコストにデベロッパーの利益を上乗せした価格で販売されるので、本来的な物件の価値ではない「デベロッパーの利益部分」が新築マンションを購入した瞬間に消滅してしまいます。これは「新築プレミアム」と呼ばれています。

そのため、「住宅ローンの残債よりも物件の資産価値の目減りが早い」という状態になりやすいのです。

リノベーションで自分好みにできる

中古マンションのリノベーション

中古マンションは、新築マンションに比べると価格が安いことから、リノベーションに向いています。リノベーションとは、室内を一新させる大型リフォームを指し、自分好みに内装や設備、間取などを変ることです。

お好みのメーカーからお気に入りのキッチンやユニットバスを選ぶことができますし、珪藻土の塗り壁や無垢材のフローリングなどご希望に合わせた資材を使用することもできます。家族構成に合わせて間取りを大きく変更することもできるので、中古マンションの方が好みに合わせた住居を作り上げることに向いています。

管理状態を確認して購入できる

良好な管理状態の中古マンション

中古マンションならではのメリットとして挙げられるのが内覧をしたり、住民や管理の実物確認ができる点です。

マンションを含めた建築物は、建築確認申請という建物概要を役所に提出し承認を受けた時点から販売をスタートすることが出来ます。つまり、建物が全く無く、まっさらな土地の状態であったとしても建築確認申請が通っていれば、イメージ図などを用いて販売ができるということです。そのため、実際に新築マンションのほとんどは建築中から販売が開始され、近隣にプレハブなどでモデルルームを作り、ジオラマや映像、資料などで物件イメージを醸成する販売手法を用いています。

営業マンから「○○○号室はこの辺りです」と説明されても、実際の眺望や日当たりはイメージしにくいものです。お部屋をイメージしたモデルルームは照明を全て点灯させるなど明るく前向きにさせる工夫が凝らされているため、実物とのギャップが起こりやすい環境です。中古マンションの場合には、当たり前ですが、販売している物件を実際に見ることができます。先ほど挙げた眺望や日当たりはもちろんのこと、風通しなども確認した上で判断ができます。

さらに、新築マンションの場合は、隣接住戸にどんな方がお住まいになるのかを知る術はありません。「こどものいる家族が新築マンションを購入したところ、階下の住戸を購入したのは高齢のご夫婦であり、こどもの騒音クレームを継続的に受けて悩んでいる」という事例も実際にあります。

中古マンションの場合は、隣接住戸にどんな方がお住まいなのか、マンション全体としてどのような年齢層で構成されているかなどを確認することができます。階下の住戸が入れ替わる可能性はもちろんありますが、新築マンションよりは比較的情報を入手しやすいという点は中古の方に軍配が上がります。

マンションが資産価値を維持していくためには、しっかりとした管理が継続することが不可欠です。「管理員さんは良い人か?」「しっかりと清掃はされているか?」など日常生活に関わる管理もあれば、「計画的な修繕工事が実施されているか?」「修繕積立金は計画的に貯まっているか?」など資産価値を保つための長期的な管理もあります。

これらの管理行為は、マンションの管理会社はもちろんのこと、住民で組成される管理組合も向き合わなければならない問題であり、避けては通れません。

「修繕積立金の増額を避け続けたために、大規模修繕工事で各戸平均100万円の一時金が発生してしまう」という実例もあります。新築マンションでは、管理組合がまだ組成されておらず、どのような管理がなされていくのか不透明です。新築と比べて管理状態が少なからず把握できるという部分は将来の資産であるマンションを購入するうえで大きなメリットといえます。

消費税が課税されない

中古マンションの多くは、売主が個人のため、消費税がかかりません。新築マンションの場合は、売主がデベロッパー(宅建業者)であるため、消費税が課税されます。

税込表示が主流になっている現在では、消費税が見えにくくなっていますが、課税されていることに変わりはありません。今後消費税が10%に増税されれば、消費税負担がより大きくなることから、中古で購入するメリットが大きくなると言えます。

例えば、物件価格5,000万円(建物4,500万円、土地500万円)であれば、新築は税込5,360万円(消費税は建物のみに課税)になりますので、360万円という大きな金額差になります。中古マンション購入で必要になる仲介手数料と比べても大きい税金です。

注意したいのが、リノベーション済み中古マンションです。新築同様の内装や設備の中古マンションをお手頃に購入できるという魅力がありますが、個人ではなく宅建業者が売主となり販売するため消費税の課税対象になるのです。高額のリノベ済み中古マンションほど消費税の額も大きくなるので少し注意が必要です。

中古マンション購入には仲介手数料がかかる

中古マンション購入には「仲介手数料」が必要です。中古マンションを紹介してくれた不動産業者に対して、「物件価格の3%+6万円」の仲介手数料を成功報酬として支払います。

例えば、5000万円で中古マンションを購入した場合、5000万円×3%+6万円=156万円の仲介手数料が必要となります。そして、実はこの仲介手数料の計算式、「物件価格の3%+6万円」はあくまで上限金額なので、これ以下の仲介手数料でお客様に提供している不動産会社も最近は徐々に出始めています。最初はそのような不動産会社は胡散臭いと感じてしまうかもしれませんが、「なぜ仲介手数料が安くできるのか?」というからくりについて調べてみると、安心できるでしょう。

システム化によって無駄な営業オペレーションコストを削減し、またweb集客に力を入れて集客コストを下げている会社は物件価格の1.5%の仲介手数料でサービスを提供したり、または無料で提供することができるのです。

こういったIT化を徹底した経営を行う不動産会社のサービスにおいては「安かろう、悪かろう」とはなりません。無駄な業務を効率化している分、営業マンは一番時間をかけるべき、お客様のサポートに多くの時間を使うことができるのです。

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住宅ローン金利の動向

中古マンションを購入する方は大半が住宅ローンを利用すると思います。都市銀行や地方銀行、信用金庫だけでなく、ネット銀行でも住宅ローンが借りられる現在は「超低金利時代」です。

住宅ローン融資の額が高ければ高いほど、金利の安い今が買い時となるのです。金利が安いとは聞くけれど今までと比べてどれほど金利が安いのかについて解説致します。

金利の推移

金利には大きく分けて2種類あります。「変動金利」と「固定金利」です。変動金利は金利が変動(借入5年間は返済額は一定、以降6年目から5年間は当初5年の月額返済額125%以上にはならないという、この繰り返しルールが一般的)、固定金利は一定期間金利が固定されます。

  • 民間金融機関の金利推移

民間金融機関の金利推移出典:http://www.flat35.com/loan/atoz/06.html

超低金利と言われる理由

まず上のグラフの中の変動金利に着目してください。平成21年からずっと変わっていないのです。「変動」金利なのに「変動」していないという点です。この変動金利というのは「短期プライムレート」という1つの指標を基に金利が決定します。

そして、この「短期プライムレート」が平成21年(リーマンショック後)以降まったく動いていないので、変動金利も動いていないという結果になります。

  • フラット35の金利推移

フラット35の金利推移出典:https://www.aruhi-corp.co.jp/rate/transition/

続いて固定金利。こちらは「10年物国債の流通利回り」が指標になっています。そのため、基本的には固定金利は下がっているものの、月によって多少の変動があります。

ここからが本題です。

民間金融機関には「店頭金利」と「優遇金利」というものが存在します。今見ていただいた上のグラフは「店頭金利」のグラフです。さらにここから金利の優遇が受けられるのが特徴で、その「優遇金利」の幅がどんどん増えているというのが「超低金利」と言われる理由なのです。

例えば平成29年8月現在、変動金利においての最大優遇金利は都市銀行で「店頭金利-1.95%(実行金利:0.525%)」、ネット銀行に至っては「店頭金利-2.031%(実行金利:0.444%)」。さらに、この優遇は借入全期間において有効な優遇です。平成7年から3%を超えることがない変動金利の場合、このままの状態が続けば1%を切る金利で返済が行える状況です。

また、都市銀行は変動金利だけでなく固定金利にも力を入れており、フラット35と同じ「全期間固定金利」という商品があります。この「全期間固定金利」の金利が安くなったため、フラット35も追随して金利を下げてきている状況です。ちなみに、今より10年程前の「優遇金利」は「店頭金利-1%(実行金利:1.875%)」です。

今後の住宅ローン金利の見通し

今が「超低金利」なのは理解できたが、これから先がどうなるのかというのも大事な要因です。金利も不動産同様、水物である以上、先読みがとても難しいものです。先ほどの過去の金利データをみながら考えてみましょう。

住宅ローン金利動向出典:http://www.flat35.com/loan/atoz/06.html

まずバブル期以降。バブル崩壊によって金利が下がるのはご理解いただけると思いますが、平成7年頃に変動金利が大きく下がっています。それは平成6年に行われた民間銀行の金利自由化の影響です。またその後、平成18年のゼロ金利解除によって短期固定金利、変動金利が上昇しますが、リーマンショックの影響で再び金利が下がる結果となっています。

過去20年程の動きから考えると、景気も回復していない今現在では急激な金利上昇はないであろうと予測されます。そのため、超低金利の今は住宅ローン利用者にとっては追い風の吹く時期といえるでしょう。

減税制度の現状

ここで、中古マンション購入を後押ししてくれる住宅ローン控除とすまい給付金についてご紹介致します。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除のイメージ住宅ローン控除とは、ローン残債に応じて所得税・住民税が控除されるという優遇制度です。

結論から言うと、国税庁ホームページにも記載があるように、中古住宅を購入するときにも住宅ローン控除は適用できます。ただし、適用条件などは良く確認しておきましょう。

住宅ローン控除の仕組み

住宅ローン控除額は、その中古マンションに居住した日によって異なります。平成26年1月1日から平成33年12月31日までに居住した場合は、住宅ローン控除を10年間受けることができ、年末のローン残高の1%が控除、そして年間40万円が控除の限度額になります。

たとえば、平成29年9月に中古マンションを購入して、4,500万円のローンを組んだとします。このとき、平成29年12月31日のローン残債が4,465万円であれば、その1%である約44万円が所得税・住民税から控除されるという計算です。

しかし、年間40万円が上限なので、44万円のうち40万円までが控除対象になります。さらに、所得税と住民税の支払い額が30万円だった場合には、その支払い額上限になります。このように、控除額に上限がある点は覚えておきましょう。

住宅ローン控除を受ける条件

住宅ローン控除を受けるためには、以下のような要件を満たす必要があります。

  • 建築後に使用された住宅である
  • 築25年以下であるか耐震基準を満たすマンションである、もしくは耐震改修工事済の住宅である
  • 親族などのから住宅を購入や贈与ではないこと
  • マンションを取得してから6か月以内に居住し、引き続き居住していること
  • 広さが50㎡以上のマンションであること
  • 住宅ローンを10年以上の期間で組んでいる

要は、居住用マンションで、耐震基準を満たしているマンション、そして個人間売買などの通常の購入であることが住宅ローン控除の対象になる条件です。また、住宅ローンを組んでいる期間が10年未満の場合は、控除の対象にならないので注意しましょう。

また、「広さが50㎡以上」とは、チラシなどに記載されている図面上の広さではなく、登記上の広さです。図面上は壁芯の測定で、登記上の広さは内法(壁は含まない)の測定のため、登記上の広さは図面で提示されている広さよりも若干小さくなるので気をつけましょう。

また、上記は要件の抜粋であり、ほかにも要件はあります。詳しくは国税庁ホームページを確認ください。

住宅ローン控除の手続きについて

住宅ローン控除の手続きは、初年度は確定申告しなければいけません。その後は、会社員であれば、ローン残高が分かる償還表などを提出することで、年末調整で還付されるという仕組みです。

確定申告について

確定申告は、住宅を取得した翌年の2月15日から3月15日までに行う必要があります。実際の流れは以下の通りです。

  1. 国税庁「確定申告作成コーナー」で書類作成
  2. 書類作成後に税務署や持ち込む、もしくは郵送などで提出
  3. 確定申告が受理され、指定した口座に支払っている税金が還付される

基本的には、税務署へ行かなくても、上記「作成コーナー」で書類の作成は可能です。もし、疑問点があれば税務署へ問い合わせるのが一番早いですが、確定申告期間は混雑するので、期間前に問い合わせるのがベストです。

必要書類について

中古マンション購入時の確定申告は、以下の書類が必要になります。

  • 住宅ローン残高証明書(ローン償還表)
  • 登記事項証明書
  • 売買契約書の写し
  • 源泉徴収票など

基本的には、住宅ローンの残高が分かり、広さなどを確認するための書類を用意すれば良いということになります。ただ、上記以外にも書類があるので、詳しくは国税庁ホームページで確認ください。

すまい給付金について

すまい給付金すまい給付金とは、消費税引き上げによって、住宅購入者の負担が増えることを緩和するための税制優遇です。このすまい給付金は全ての住宅が受けられるわけではなく、さらに住宅は該当していても借入者のプロフィールによっては受けられない場合もあります。

すまい給付金の対象者

住まい給付金を受けられる対象者は以下の通りです。

  • 現金で住宅を取得する人は年齢が50歳以上であること
  • 収入が一定以下であること

収入が一定額以下とは、消費税率によって異なります。消費税が8%である現在は、収入額の目安が510万円以下であり、消費税が10%に引き上げられたときは、収入額の目安は775万円以下になります。

すまい給付金の対象住宅

すまい給付金の対象住宅は、以下のような住宅です。

  • 広さが50㎡以上であること
  • 耐震基準を満たす住宅であること
  • 取得する住宅が自己の居住用であること
  • 売主が宅建業者であること
  • 住宅ローン(借入期間5年以上)利用時は「既存住宅売買瑕疵保険」の加入など検査を受けている

「広さが50㎡以上」については、住宅ローン控除と同じく登記上の面積になるので気を付けましょう。また、売主が個人だと、すまい給付金を受けることはできません。なぜなら上述したように、個人が売主だと消費税が課税されないからです。

つまり、すまい給付金の目的である「消費税負担の緩和」をする必要がないということです。そのため、中古マンション購入時にすまい給付金が適用になるのは、実際にはリノベーションマンション購入時が大半になります。

給付額について

すまい給付金の給付額は少々複雑で、住宅を取得した人の収入と持ち分割合によって変わります。計算式としては、「給付基礎額×持ち分割合」になり、給付基礎額は収入額の目安によって次項のように異なります。

給付基礎額について

  • 収入額の目安425万円以下:給付基礎額30万円
  • 収入額の目安425万円超~475万円以下:給付基礎額20万円
  • 収入額の目安475万円超~510万円以下:給付基礎額10万円

なぜ、収入額は「目安」となっているかというと、源泉徴収票などに記載されている「額面収入」ではなく、都道府県税の所得割額に基づき決定する収入額から決まるものだからです。

そのため、都道府県の役所から「課税証明書」を取得して、「都道府県税の所得割額」という金額を見なければいけません。ただ、それでは給付額が分からないので、上記のように源泉徴収票に記載されている額面年収の目安で、給付金のおおよその額を調べるということです。

また、上記は消費税8%の場合なので、10%の場合を知りたければ国土交通省のホームページを確認ください。

給付額の計算

たとえば、すまい給付金に該当する中古マンションを、Aさん1人の名義で購入したとします。そうなると、そのマンションの持ち分は、Aさんが1/1(100%)です。仮に、Aさんの額面年収が450万円である場合は、前項に習い給付基礎額は20万円になります。

Aさんの持ち分は1/1なので、「20万円×1/1」という計算になり、20万円がすまい給付額の目安です。

オリンピックの影響

2020年に東京オリンピックが開催されます。東京オリンピック開催の影響で、不動産価格は影響を受けるのでしょうか?

これについては、不動産コンサルタントの針山昌幸氏が以下のように解説しています。

私は東京オリンピックの前後で、不動産価格が大きく変動する可能性は低いと見ています。

そもそも、五輪などの国際的なイベントと不動産価格に相関性がある、というデータがありません。

確かに、オリンピックに向けて都心のインフラ整備は進んでいますが、不動産ニーズへの影響は限定的でしょう。

出典:YOMIURI ONLINE 「マンション買うなら、新築?中古?五輪後?」

経済動向を予測することは不可能に近く、推測の域を出ません。居住用中古マンションの購入をするにあたってはあまり気にしすぎることもないのではないでしょうか?

物件数が多いタイミングでの購入

もう少しミクロな視点で中古マンション購入のタイミングについて考えてみましょう。新築マンションは一棟のマンションを分譲するので、似たような条件の部屋は多くなります。しかし、中古マンションの場合は一戸ずつ販売しているので、2つとして同じ物件はありません。そのため、中古マンションの購入を検討するときは、中古物件の供給が多いタイミングが良いでしょう。

時期的には3月~4月頃に供給数が増える

全体的に中古マンションの供給数は多いものの、特に3月~4月頃に供給数は増えます。これは年度末で転勤の辞令が下りるタイミングだからです。つまり、3月頃に転勤の辞令が下り、その辞令に伴いマンションを手放す人が増えるのです。
仮に、遠方に転勤する場合には、今の家は賃貸するか売却するか悩む人がほとんどです。しかし賃貸にすると、空室のときには家賃収入は入ってきません。そのため、住宅ローンを組んでいるのであれば、そのローン支払いとそのときに住んでいる家の住居費がダブルで発生します。
そのため、空室状態がつづくと自己資金は減ってしまいますし、税金や毎月のマンション運営に使用される管理費・修繕積立金等のランニングコストは発生しつづけます。
このように、賃貸にするリスクが高いと判断し、結局マンションを売却する人が多くなるので、3~4月頃に中古マンションの供給は増えるのです。

3月~4月に中古マンションを探すメリット

3月~4月頃に中古マンションを探すメリットは以下の通りです。
  • 比較できるマンションが多い
  • 自分の理想としているマンションを見つけやすい
いずれも、中古マンションの供給数が多い3月~4月の時期だからこそ得られるメリットです。

比較できるマンションが多い

物件数が多いということは、比較できるマンションが多いということです。単に選べる物件が多い以外にも、以下のメリットがあります。
値引き交渉しやすい
たくさんマンションが供給されているということは、売り手からすると競合物件が多いという状況です。そのため、なかなか自分のマンションが売れない時期でもあり、売主として値引き交渉に応じざるを得ない物件もあります。
そのため、供給しているマンション数が多いこの時期は、値引き交渉が受け入れられやすい時期と言えるでしょう。
優先順位を整理しやすい
また、たくさんのマンションを見ることによって、マンション個々の特徴をつかむことができます。こうして自分の中で理想のマンション像を描きやすくなれば、マンション購入時に何を優先するかを整理しやすくなるのです。

自分の理想としているマンションを見つけやすい

中古マンションの供給が多い時期は、自分の中で優先順位を整理しやすくなります。そのため、理想としている物件像を描きやすく、また選べる物件数が多いので理想の物件を見つけやすくなっています。
マンションを選ぶときには、「立地」「間取り」「価格」など色々な要素があります。そのため、中々自分の理想として物件に巡り合えずに、長期間マンション探しをしている人もいます。
その点、供給数が多い時期であれば、自分の思い描いている物件に巡り合いやすいので、マンション探しが長期化するリスクが低くなります。マンション探しは、長期化するほど目移りして、中々決められなくなっていくものです。
中古物件がマーケットに多く出回る時期は、意思決定が遅くなると買い逃しということも十分ありえます。良い物件は、「誰もが買いたい!」と思っているものです。

引越しのタイミングから考える購入時期

また、中古マンション購入の際は、購入後の引越しを考えることも大切です。荷物を梱包する手間もかかりますし、引越しの日は丸一日つぶれてしまいます。そのため、忙しい時期に引越ししてしまうと、その時期がまるごと多忙になってしまいます。
中古マンション購入は、マンションの引渡し日を売主との相談で決めますから、適切なタイミングに合わせて引渡しができるかを交渉するのがおすすめです。

子供の学校がない時期を狙う

子供の学校がない春休みや夏休みは、引っ越ししやすい時期です。学校があると、朝は子供を送り出すだけで大変です。また、子供も学校がある中で自分の荷物を梱包するのは苦労するかもしれません。
その点、長期の休みに入れば、朝も慌ただしくありませんし、荷物の梱包もスムーズにできます。もちろん、自分も長期休みが取れれば尚理想と言えるでしょう。

引越し業者が空いている時期

引越し業者が空いている時期も、良いタイミングと言えます。一般的に引越し業者が空いているのは、11月~1月、5月~7月頃の時期と言われています。そのため、この時期に引越しすることができれば、繁忙期に比べて引越し費用は格安になります。
先述の「長期休み」の時期は、引越し準備こそしやすいものの、引越し業者にとっては繁忙期です。そのため引越し料金はやや高くなります。
そのため手間よりも料金を優先させたい場合は、引越し業者が空いているタイミングを狙って中古マンションの購入を検討すると良いでしょう。

築年数と買い時

今が中古マンションの買い時のタイミングと言えるのですが、もう一歩踏み込んで「築何年の中古マンションが買い時なのか?」という視点で中古のマンションの選び方について解説致します。

東日本不動産流通機構によると、2016年中古マンションの築年数別の成約率でもっとも高かったのは1116年、続いて築05年、築610となっています。

築10年前後が最も人気な理由としては、設備の性能、機能が最新のものと大差ないことや、そこまで古くないのでメンテナンスがそこまで必要ではないということが挙げられます。

また、1981年以降の中古マンションであれば「新耐震基準」なので耐震性に不安はありません。管理状態さえよければ、エントランスや共用部分も綺麗なので、まさにお買い得であると言えます。

さらに不動産流通経営協会の「第21回不動産流通業に関する消費者動向調査」内、2016年度売却住宅の売却時築年数別、売却差額の発生状況によると築5年以内は約50%、築5年超~10年以内は約35%、築10年超~15年以内も約35%の人が新築時と同じあるいはそれ以上の価格で売却していることになります。

新築マンション価格が上がり始めたころに築浅マンションに人気が集まると予測し、転売目的で新築マンションを購入している投資家の人もいます。その為、築年数が新しすぎるマンションは新築時より高く値段設定されているケースがありますので注意が必要です。この結果から考えると、築年数が新しすぎず、古すぎない中古マンションが買い時という事になります。

ライフステージと買い時

ライフステージからも中古マンションの買い時について考えてみましょう。いくら中古マンション購入に追い風が吹いているタイミングとはいえ、自分が購入するだけの心の準備をしておく必要があります。中古マンションを購入するタイミングの中でも、最も一般的なタイミングは、ライフステージの変化です。具体的には以下のようなタイミングのことです。
  • 結婚・出産
  • 子供の成長
  • 子供の独立
簡単にいうと、家族数が変化したことにより、現在の家よりさらに住みやすい環境を求めるタイミングです。

結婚と出産

中古マンションを購入するタイミングとして、最も多いのが結婚・出産のときだと言っても良いでしょう。家族数が増えると、現在住んでいる家では手狭になるので、中古マンション購入を検討するケースが多いのです。
このときに注意したい点は、子供の数や育てる方針を見越した上で間取りを検討するということです。具体的には以下の点を加味して選びましょう。

子供を何人予定するか?

子供の数は、そのまま部屋数と予算に直結します。子供にはいずれ個別の部屋を用意したい人が多いので、予定している子供の数と同じだけの部屋数がある間取りを探すことになります。あるいは中古マンションが比較的安価であることを活かして、次の買い替えを見越した上での購入も可能です。

子供をどのように育てたいか?

また、子供の育て方も、中古マンション選びでは重要です。
たとえば子供をリビングで勉強させたいのであれば、勉強机を置けるような広々としたリビングが理想です。家族のコミュニケーションを重視したいのであれば、子供部屋はリビングを通るような間取りが適しています。

子供の成長

子供が成長したときも、中古マンションを購入するタイミングとしては多いと言えます。子供が成長するまでは1LDK程度の部屋でも問題ないのですが、子供が成長するに従い、段々と手狭になってきます。子供が小学生中学年程度になるまでは、個別の部屋を用意しない家庭もあります。しかし、小学生高学年~中学生くらいのタイミングでは、個別に部屋を与える家庭が増えてきます。
子供がある程度成長しているということは、前項で解説した子供の人数や子供の育て方はある程度決まっている場合が多くなります。そのため、比較的中古マンションは選びやすい時期と言えるでしょう。

子供の独立

ほかにも、中古マンションを購入するタイミングとしては、子供が独立したときが挙げられます。
子供が社会人になって家を出ていくということなので、家が手狭になるのではなく、逆に家が広すぎて以下のようなデメリットが生じてしまうのです。
  • 掃除が面倒になる
  • 空きスペースがもったいない
  • 放っておくと劣化する
たとえば、子供が2人いて4LDKの一戸建てに住んでいたとします。しかし、子供2人が独立すれば、少なくとも子供が使っていた2部屋は空きますし、リビング・ダイニングも夫婦2人では広すぎる空間になります。また、階段があれば、家の掃除をするだけで一苦労です。
さらに家は放っておくと劣化が早まります。家や部屋に人がいれば、意識しなくても自然に換気がされたり、自ら掃除をしたりします。しかし、人がいなくなると換気もされない空間になるので、どんどん劣化していくのです。
こうした理由から、子供が独立するタイミングで、今よりもコンパクトな中古マンションに移り住むというパターンもあります。

まとめ

本記事の冒頭で述べたように、新築マンションの売れ行きは2015年後半から落ち込み、厳しい状況になっています。「価格の高騰」に一般消費者がついていけないというのが売れ行き低迷の一番の理由でした。

そのため、新築マンションを検討していた方が中古マンションに流れてきており、中古マンションの魅力が見直されてきています。

特にリノベーションは大きなトレンドです。新築文化の色濃い日本では、今まで築年数の古いマンションは敬遠されがちでした。しかし、リノベーションによって水回りの位置や間取りも自由自在に変更出来るので、1点モノのオリジナルな居住空間を作っていけます。中古マンションは同じような立地条件の新築マンションと比べて3〜5割程度お手頃な価格なので、リノベーションを行っても新築マンションを購入するよりは断然安上がりです。

さらに、住宅ローンも低金利のトレンドが続いているため、まさに低金利による恩恵を受けるには絶好のタイミングです。

マンション市場と住宅ローン市場のトレンドをおさえると、今が中古マンションの買い時であると言えますので、ご自身のライフプランからも中古マンションの買い時について考えてみてください。

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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