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【2017年】中古マンションは買い時か?現在のマンション市場の動向を解説。

【2017年】中古マンションは買い時か?現在のマンション市場の動向を解説。

住宅ローン金利が過去最低レベルを記録し、マンション購入にかつてないほどの追い風が吹いています。

現在の首都圏マンション市場の大きな流れに目を向けてみると、今住宅購入に対してどんな姿勢をとるべきかが見えてきます。

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突然ですが、2016年に首都圏の中古マンションと新築マンションの成約数が逆転したことをご存知でしょうか?

東日本不動産流通機構(レインズ)によると、昨年は首都圏の新築マンションの販売個数は、3万5772件だったのに対し、中古マンションの成約数は、3万7189件でした。

この住宅市場における記録的な変化は、新築マンション価格の高騰が主な原因なのです。

そこで、本記事の前半部分ではこの新築マンション価格高騰の理由について解説し、首都圏のマンション市場全体の潮流を理解して頂きます。そして後半では、現在中古マンションが買い時であるワケについて述べていきます。

新築マンションの価格はどのように決まるのか?

分譲用の新築マンションを開発する業者のことをマンションデベロッパーと言います。

例えば、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友不動産が有名ですね。

デベロッパー各社は、土地を仕入れて「どんなマンションを建設するか?」について商品企画を行い、その内容を施工会社に依頼してマンションを建設します。

そのような過程で建設された新築マンションの販売価格は、一般的には以下の4つの要素からなる積算方式で算出します。

新築価格=土地代+建設費用+販売管理費+ディベロッパーの利益

3つのコストと利益を合計して新築マンションは販売価格が付けられます。この時、デベロッパーは販売価格の15%~20%の利益を得るように価格設定をします。

ちなみに販売管理費というのは、宣伝広告費や営業マンの人件費から構成されています。

【関連記事】マンションデベロッパーってどんな業務をしているの?

新築価格が高騰している3つの理由

結論として、以下の3つの理由で、新築マンションの価格が高騰しています。

  1. 都心部の土地の枯渇に伴う仕入れ競争の激化
  2. 職人不足に伴う人件費の高騰
  3. 材料の高騰

ひと昔前までは、再開発できる土地が豊富にあったのですが、現在は新たにマンションを建設するための土地そのものが枯渇状態にあるので、土地の仕入れ時の入札が過熱し、調達コストが大きくなってきています。

さらに、職人の数も不足しているため人件費も高騰していますし、円安の影響で建築用の材料価格も高騰しているため、建築コスト全体が増加しています。

このような複数の要因が、新築購入のハードルをますます高くしています。

デベロッパーの新築マンション販売姿勢

通常、分譲マンションはお客様への引渡し前に全戸を売り切ることが条件となっています。

実は、デベロッパーは新築マンションを建設する時に銀行から多額の借り入れを行い事業を始めるため、借入金の返済期間をできるだけ短くしようとするからです。借り入れ期間が長ければ長くなるほど、借入額に対するの金利負担が大きくなりますよね。

そのため、デベロッパー各社は値下げをしてでも早めに売り切ろうとします。

しかし現在は、少し状況が変化してきています。

ご存知の通り、空前の低金利時代であるため、ディベロッパーの借り入れに伴う事業リスクも以前と比べて低くなってきました。

結果的に、ディベロッパー各社は強気な姿勢で値下げをせずに売り切ろうとします。

中古マンションの魅力を改めて考える

マクロ的な経済動向によって、新築マンションの原価が高くなっているということについて、先ほど解説致しました。

さらに低金利が続くことでデベロッパーが強気になるため、値下げに期待しにくい新築マンションを購入するハードルは高くなってきています。

このような状況の中で、筆者は新築マンションを検討している方にもぜひ中古マンションを購入することも考えて欲しいと考えています。

そもそも新築マンションを購入する際には立地の選択肢がありません。物件があらかじめ一つに決まっているのです。多様な立地選択ができた方がより納得のいく住宅購入を行えるのではないでしょうか?人生における最大の買い物ですから、あまり制約を受けて物件に合わせるのはおすすめできません。

不動産は、「立地がすべて」と言っても過言ではないです。マンションの資産価値はほぼ立地で決まります。なぜならば、「不」動産は動かすことができないからです。

その点で、購入時に立地選択がしやすい中古マンションはお勧めなのです。

ただ、中古マンションに抵抗がある方は多いというのも紛れもない事実です。

戦後の焼け野原状態から日本が立ち直るためには、政府主導で新築を建て続け、日本の経済全体を活性化させることが必要不可欠でした。その過程を経て新築文化が日本人の中に色濃く形成されてきたのです。

中古マンションにはどこか、「古い」「汚い」などのイメージが先行してしまいがちです。しかし、今はリフォームやリノベーションを施すことで新築同様の水準まで物件を綺麗にするという選択も可能です。

【関連記事】リノベーションで自分の理想の空間を

好みのエリアの中古マンションを予算よりもやや低めに手に購入し、それと同時にリフォームやリノベーションを行って自分好みにカスタマイズしても、同じような立地条件の新築マンションを購入するより安上がりなのも事実です。

最後に

本記事では、新築マンション価格が3つの要因によるコスト高から高騰しているということについて解説しました。

低金利という追い風も吹いており、住宅ローンを組むには絶好のチャンスです。その中でも中古マンションには新築マンションにはない魅力があるということについても触れました。

しかし、いくらお得と言っても中古マンション購入の際には仲介手数料などの諸費用がかかることも事実です。

通常、諸費用は多めに見積もると物件価格の10%ほどを見ておけば大丈夫ですが、結構な出費です。

諸費用の内訳は、主に各種税金と不動産仲介会社への成功報酬である仲介手数料からなります。

税金を節約するのは基本的に不可能ですから、節約するのであれば諸費用の中でも大きな割合を占める仲介手数料です。

仲介手数料は、物件価格の3%+6万円が上限と定められています。この費用が半額または無料になったら嬉しいですよね。

そこで、少しでもお得に中古マンションを購入したい方には、仲介手数料が最大無料になるカウルというサービスをおすすめします。

購入諸費用の中でも大きな割合を占める仲介手数料を安く抑えることができたら、その浮いたお金でリフォームはリノベーションを行うこともできますよね。きっと自分好みの一点モノの住まいを手に入れることができるでしょう。

ぜひ、中古マンション購入を検討してみて下さいね。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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