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2019年は中古マンションの買い時か?

2019年は中古マンションの買い時か?
この記事の重要ポイント!
  • 新築マンション価格が高騰し、割安な中古マンションの人気が高まっている
  • 中古マンションは新築マンションと比べて物件数が豊富
  • 中古マンションの資産価値は安定している
  • 中古マンションはリノベーションで自分好みにしやすい
  • 中古マンションは管理組合の状態を知った上で購入ができる
  • 住宅ローン低金利の恩恵を受けるなら今がチャンスなのは明確
  • 生産緑地問題やオリンピックの影響は限定的
  • 2019年の消費税増税が中古マンション市場の拡大に拍車

東日本不動産流通機構(レインズ)によると、2017年の首都圏中古マンションの成約戸数は、37,329件でした。

新築マンションの販売戸数を上回った2016年度の中古マンション成約戸数よりも0.4%増加したという結果となりました。

日本の住宅市場は世界と比較しても新築マンションの流通量が圧倒的に多く、中古マンションが流通する割合は低い傾向にありました。平成20年の国土交通省のデータによると、日本の全住宅流通量における既存住宅流通シェアは13.5%、アメリカやイギリスは約8割~9割近くが既存住宅となっています。

>>>中古住宅流通、リフォーム市場の現状(国土交通省)

新築マンション価格が高騰したため、新築マンション購入を検討していた一般取得層が、中古マンション購入の検討へと方針転換を行うトレンドはしばらく続くものと思われます。

本記事の前半部分では、新築マンション価格が高騰している理由について解説します。後半では、中古マンションがまさに今買い時である理由について中古マンションの魅力や住宅ローン金利動向と絡めて解説していきます。

そして、最後では買い時の「中古マンションの築年数」や、中古マンションをどのライフステージで購入するべきか、購入するなら何月が良いか、引っ越しのタイミングなど様々な情報についてお届けいたします。

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新築マンションの販売価格

新築マンションの販売価格は、以下の計算式によって決定します。

新築マンション販売価格=土地代+建設費用+販売管理費(広告費,人件費)+ディベロッパーの利益

新築マンションを開発する業者のことをマンションデベロッパーと言います。三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友不動産などが代表的なマンションデベロッパーです。マンションデベロッパー各社は、建設用の土地を仕入れ、「どんなコンセプトのマンションを建設するか?」について商品企画を行い、その企画内容を施工会社に依頼するという流れで新築マンションを建設します。

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新築マンション価格高騰の理由

新築マンションの価格が高騰している理由は、

  1. 都心部の土地の枯渇による仕入れ競争の激化
  2. 職人不足に伴う人件費の高騰
  3. 建築資材価格の高騰

という3つの理由によります。

ひと昔前までは再開発できる土地が豊富にありました。しかし、現在は新たにマンションを建設するための土地そのものが枯渇状態にあるので、土地の仕入れ時に行う入札の競争が激化し、土地仕入れのためのコストが大きくなってきています。

職人の数も不足して人件費が高騰し、加えて建築用の材料価格も高騰しているため、新築マンションを建築するために必要なコスト全体が増加しています。不動産経済研究所の2017年9月のレポートによると、首都圏で新規に販売されたマンションの平均分譲金額は、5,823万円」でした。これは、前年同月比「+245万円」と、4.4%の価格上昇でした。

新築マンションの価格上昇に対して、一般取得層は対応できていない状況となっています。そして相対的に中古マンションの人気が高まってきているのです。

著名な不動産コンサルタント長嶋修氏に取材させて頂いた時、中古マンションの人気が高まってきている理由について以下のように述べていました。

(なぜ、中古マンションの需要が拡大してきているかという質問に対して)

新築マンションと中古マンションの価格差が大きくなりすぎていることが原因だと思います。

アベノミクス以降、新築マンションの価格は激しく高騰しました。現在、新築マンションは販売戸数自体が少なく、成約率も70%を割り込むような苦しい状況が続いています。

ただ、現在はマンションデベロッパーの40%が大手という、いわば「大手寡占」の状態ですから強気の販売姿勢をとり、かつてのような大幅値引きをしないことも多いです。

出典:中古マンションは買い時?それともバブル?不動産コンサルタント長嶋修氏に聞く、今こそ求められるマンション探しの極意とは

新築マンションの平均発売価格は2012年の4,600万円程度から2017年上半期には6,000万円弱と、30%も増加しています。契約率を見ると、2015年後半から売れ行きが鈍くなり始め、2017年9月も64.9%となっており、契約率が低迷していることが分かります。分譲価格が上がった結果、新築マンションの契約率は落ち込んでいるといえるでしょう。一方、中古マンションの成約件数は、2016年度過去最高記録を更新し、新築マンションの供給量を上回っています。

野村不動産アーバンネットの『住宅購入に関する意識調査アンケート』によると、新築住宅のみを検討する人が2013年に29%であったのが、2017年は21%となっており、新築住宅のみでなく中古住宅も選択肢にいれる消費者が増加したことが分かります。新築時の価格が市場において高いものであった場合、中古マンション市場においては下落が予想されます。そのような物件は購入を見合わせた方が良いといえるでしょう。

中古マンションの魅力とは

中古マンション最大の特徴は、同じような立地条件の新築マンションに比べて3割〜5割程度安価であるということです。マンション購入ともなると物件価格が数千万円に及ぶため、少しの価格差でも日常生活に大きな差をもたらします。

物件購入価格が数百万安くなることで、毎月の住宅ローンの支払いにも差が出ます。「金利1%・35年借入・元利均等払い」を前提条件として住宅ローンを借りる場合、500万円の価格差があれば毎月の支払いが約14,000円も変わります。こどもの習い事や家族での外食など住宅ローンの支払い以外に日常生活に回すお金が残ることで、新築マンションでの生活よりも中古マンションを購入したほうが家族の幸せを実現しやすいのかもしれませんね。「新築マンション」も一度居住するとその瞬間から「中古マンション」になるのです。

中古マンションの魅力には、

  1. 物件の数が非常に豊富
  2. 資産価値が安定している
  3. リノベーションが可能
  4. 管理の状態を確認してから購入可能
  5. 消費税がかからない

などがあります。

1.物件数が豊富

中古マンションは物件数が豊富

新築マンションは、販売している物件数が中古に比べて少なく、立地や環境が必然的に限定されてしまいます。「東京駅から電車通勤60分以内で探していて、地域は埼玉でも千葉でも神奈川でも良い」という条件でお探しであれば、新築マンションのみでも多くの選択肢がありますので、比較検討をしながら選ぶことはできます。

しかし、「実家が○○駅で子育ての関係から1つ隣の駅までの間で探している」という条件になると選択肢が限られてしまいます。この条件で探す場合、新築マンションは数えるほどしか無く、立地や環境という面においても希望に合うマンションを見つけることが難しくなります。

中古マンションの場合は、過去に分譲された数多のマンションに売却中の住戸がありますので、選択肢が豊富です。駅から近く利便性の高いマンションもあれば、反対に駅から遠く閑静な住環境をセールスポイントとするマンションもあります。お子様の通学が安全な道のり、スーパーやコンビ二が近い立地、平置駐車場で車高の高い車が置けるなどライフスタイルに合わせて広い範囲から希望に合う物件を探すことが出来ます。

お部屋の広さもバリエーションが豊富です。50㎡程度のコンパクトな住戸から100㎡を超える大型住戸までありますので、ご家族構成に合わせて住戸サイズが選びやすくなります。子育てを終えた夫婦2人で住むことを考えれば、コンパクトなお部屋が検討対象になり、親御様と一緒に家族5~6人で住むことを考えれば、大型住戸も選択肢になり得ます。

中古マンションは、各マンションが販売された時代のニーズに合わせて設計されているため、マンションの雰囲気や設備のグレード、住戸サイズなど豊富なバリエーションからご希望に合った住居を探すことができます。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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