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中古マンションは買い時か?2018年のマンション市場の最新動向を解説します。

中古マンションは買い時か?2018年のマンション市場の最新動向を解説します。

この記事の重要ポイント!

  1. 新築マンション価格が高騰し、割安な中古マンションの人気が高まっている
  2. 中古マンションは新築マンションと比べて物件数が豊富
  3. 中古マンションの資産価値は安定している
  4. 中古マンションはリノベーションで自分好みにしやすい
  5. 中古マンションは管理組合の状態を知った上で購入ができる
  6. 住宅ローン低金利の恩恵を受けるなら今がチャンスなのは明確
  7. 生産緑地問題やオリンピックの影響は限定的
  8. 2019年の消費税増税が中古マンション市場の拡大に拍車

東日本不動産流通機構(レインズ)によると、2017年の首都圏中古マンションの成約戸数は、37,329件でした。

新築マンションの販売戸数を上回った2016年度の中古マンション成約戸数よりも0.4%増加したという結果となりました。

日本の住宅市場は世界と比較しても新築マンションの流通量が圧倒的に多く、中古マンションが流通する割合は低い傾向にありました。平成20年の国土交通省のデータによると、日本の全住宅流通量における既存住宅流通シェアは13.5%、アメリカやイギリスは約8割~9割近くが既存住宅となっています。

>>>中古住宅流通、リフォーム市場の現状(国土交通省)

新築マンション価格が高騰したため、新築マンション購入を検討していた一般取得層が、中古マンション購入の検討へと方針転換を行うトレンドはしばらく続くものと思われます。

本記事の前半部分では、新築マンション価格が高騰している理由について解説します。後半では、中古マンションがまさに今買い時である理由について中古マンションの魅力や住宅ローン金利動向と絡めて解説していきます。

そして、最後では買い時の「中古マンションの築年数」や、中古マンションをどのライフステージで購入するべきか、購入するなら何月が良いか、引っ越しのタイミングなど様々な情報についてお届けいたします。

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新築マンションの販売価格

新築マンションの販売価格は、以下の計算式によって決定します。

新築マンション販売価格=土地代+建設費用+販売管理費(広告費,人件費)+ディベロッパーの利益

新築マンションを開発する業者のことをマンションデベロッパーと言います。三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友不動産などが代表的なマンションデベロッパーです。マンションデベロッパー各社は、建設用の土地を仕入れ、「どんなコンセプトのマンションを建設するか?」について商品企画を行い、その企画内容を施工会社に依頼するという流れで新築マンションを建設します。

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新築マンション価格高騰の理由

新築マンションの価格が高騰している理由は、

  1. 都心部の土地の枯渇による仕入れ競争の激化
  2. 職人不足に伴う人件費の高騰
  3. 建築資材価格の高騰

という3つの理由によります。

ひと昔前までは再開発できる土地が豊富にありました。しかし、現在は新たにマンションを建設するための土地そのものが枯渇状態にあるので、土地の仕入れ時に行う入札の競争が激化し、土地仕入れのためのコストが大きくなってきています。

職人の数も不足して人件費が高騰し、加えて建築用の材料価格も高騰しているため、新築マンションを建築するために必要なコスト全体が増加しています。不動産経済研究所の2017年9月のレポートによると、首都圏で新規に販売されたマンションの平均分譲金額は、5,823万円」でした。これは、前年同月比「+245万円」と、4.4%の価格上昇でした。

新築マンションの価格上昇に対して、一般取得層は対応できていない状況となっています。そして相対的に中古マンションの人気が高まってきているのです。

著名な不動産コンサルタント長嶋修氏に取材させて頂いた時、中古マンションの人気が高まってきている理由について以下のように述べていました。

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(なぜ、中古マンションの需要が拡大してきているかという質問に対して)

新築マンションと中古マンションの価格差が大きくなりすぎていることが原因だと思います。

アベノミクス以降、新築マンションの価格は激しく高騰しました。現在、新築マンションは販売戸数自体が少なく、成約率も70%を割り込むような苦しい状況が続いています。

ただ、現在はマンションデベロッパーの40%が大手という、いわば「大手寡占」の状態ですから強気の販売姿勢をとり、かつてのような大幅値引きをしないことも多いです。

出典:中古マンションは買い時?それともバブル?不動産コンサルタント長嶋修氏に聞く、今こそ求められるマンション探しの極意とは

新築マンションの平均発売価格は2012年の4,600万円程度から2017年上半期には6,000万円弱と、30%も増加しています。契約率を見ると、2015年後半から売れ行きが鈍くなり始め、2017年9月も64.9%となっており、契約率が低迷していることが分かります。分譲価格が上がった結果、新築マンションの契約率は落ち込んでいるといえるでしょう。一方、中古マンションの成約件数は、2016年度過去最高記録を更新し、新築マンションの供給量を上回っています。

野村不動産アーバンネットの『住宅購入に関する意識調査アンケート』によると、新築住宅のみを検討する人が2013年に29%であったのが、2017年は21%となっており、新築住宅のみでなく中古住宅も選択肢にいれる消費者が増加したことが分かります。新築時の価格が市場において高いものであった場合、中古マンション市場においては下落が予想されます。そのような物件は購入を見合わせた方が良いといえるでしょう。

中古マンションの魅力とは

中古マンション最大の特徴は、同じような立地条件の新築マンションに比べて3割〜5割程度安価であるということです。マンション購入ともなると物件価格が数千万円に及ぶため、少しの価格差でも日常生活に大きな差をもたらします。

物件購入価格が数百万安くなることで、毎月の住宅ローンの支払いにも差が出ます。「金利1%・35年借入・元利均等払い」を前提条件として住宅ローンを借りる場合、500万円の価格差があれば毎月の支払いが約14,000円も変わります。こどもの習い事や家族での外食など住宅ローンの支払い以外に日常生活に回すお金が残ることで、新築マンションでの生活よりも中古マンションを購入したほうが家族の幸せを実現しやすいのかもしれませんね。「新築マンション」も一度居住するとその瞬間から「中古マンション」になるのです。

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中古マンションの魅力には、

  1. 物件の数が非常に豊富
  2. 資産価値が安定している
  3. リノベーションが可能
  4. 管理の状態を確認してから購入可能
  5. 消費税がかからない

などがあります。

1.物件数が豊富

中古マンションは物件数が豊富

新築マンションは、販売している物件数が中古に比べて少なく、立地や環境が必然的に限定されてしまいます。「東京駅から電車通勤60分以内で探していて、地域は埼玉でも千葉でも神奈川でも良い」という条件でお探しであれば、新築マンションのみでも多くの選択肢がありますので、比較検討をしながら選ぶことはできます。

しかし、「実家が○○駅で子育ての関係から1つ隣の駅までの間で探している」という条件になると選択肢が限られてしまいます。この条件で探す場合、新築マンションは数えるほどしか無く、立地や環境という面においても希望に合うマンションを見つけることが難しくなります。

中古マンションの場合は、過去に分譲された数多のマンションに売却中の住戸がありますので、選択肢が豊富です。駅から近く利便性の高いマンションもあれば、反対に駅から遠く閑静な住環境をセールスポイントとするマンションもあります。お子様の通学が安全な道のり、スーパーやコンビ二が近い立地、平置駐車場で車高の高い車が置けるなどライフスタイルに合わせて広い範囲から希望に合う物件を探すことが出来ます。

お部屋の広さもバリエーションが豊富です。50㎡程度のコンパクトな住戸から100㎡を超える大型住戸までありますので、ご家族構成に合わせて住戸サイズが選びやすくなります。子育てを終えた夫婦2人で住むことを考えれば、コンパクトなお部屋が検討対象になり、親御様と一緒に家族5~6人で住むことを考えれば、大型住戸も選択肢になり得ます。

中古マンションは、各マンションが販売された時代のニーズに合わせて設計されているため、マンションの雰囲気や設備のグレード、住戸サイズなど豊富なバリエーションからご希望に合った住居を探すことができます。

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2.資産価値が安定している

マンションの資産性

ヴィンテージマンションを除いて、中古マンションは築年数が経過するほど成約価格の相場が下がります。特に築10年を超えるころから大幅に中古マンションの成約価格は下がります。そして、築20年を超えるタイミングで資産価値は落ちきるので、それ以降の築30年ごろまでは安定した資産価値を保つようになります。

>>物件ごとの価格相場を見ながら、資産価値をチェック!

それに対して、新築マンションは先述したようにコストにデベロッパーの利益を上乗せした価格で販売されるので、本来的な物件の価値ではない「デベロッパーの利益部分」が新築マンションを購入した瞬間に消滅してしまいます。これは「新築プレミアム」と呼ばれています。

そのため、「住宅ローンの残債よりも物件の資産価値の目減りが早い」という状態になりやすいのです。

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3.リノベーションで自分好みにできる

中古マンションのリノベーション

中古マンションは、新築マンションに比べると価格が安いことから、リノベーションに向いています。リノベーションとは、室内を一新させる大型リフォームを指し、自分好みに内装や設備、間取などを変ることです。

お好みのメーカーからお気に入りのキッチンやユニットバスを選ぶことができますし、珪藻土の塗り壁や無垢材のフローリングなどご希望に合わせた資材を使用することもできます。家族構成に合わせて間取りを大きく変更することもできるので、中古マンションの方が好みに合わせた住居を作り上げることに向いています。

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4.管理状態を確認して購入できる

良好な管理状態の中古マンション

中古マンションならではのメリットとして挙げられるのが内覧をしたり、住民や管理の実物確認ができる点です。

マンションを含めた建築物は、建築確認申請という建物概要を役所に提出し承認を受けた時点から販売をスタートすることが出来ます。つまり、建物が全く無く、まっさらな土地の状態であったとしても建築確認申請が通っていれば、イメージ図などを用いて販売ができるということです。そのため、実際に新築マンションのほとんどは建築中から販売が開始され、近隣にプレハブなどでモデルルームを作り、ジオラマや映像、資料などで物件イメージを醸成する販売手法を用いています。

営業マンから「○○○号室はこの辺りです」と説明されても、実際の眺望や日当たりはイメージしにくいものです。お部屋をイメージしたモデルルームは照明を全て点灯させるなど明るく前向きにさせる工夫が凝らされているため、実物とのギャップが起こりやすい環境です。中古マンションの場合には、当たり前ですが、販売している物件を実際に見ることができます。先ほど挙げた眺望や日当たりはもちろんのこと、風通しなども確認した上で判断ができます。

さらに、新築マンションの場合は、隣接住戸にどんな方がお住まいになるのかを知る術はありません。「こどものいる家族が新築マンションを購入したところ、階下の住戸を購入したのは高齢のご夫婦であり、こどもの騒音クレームを継続的に受けて悩んでいる」という事例も実際にあります。

中古マンションの場合は、隣接住戸にどんな方がお住まいなのか、マンション全体としてどのような年齢層で構成されているかなどを確認することができます。階下の住戸が入れ替わる可能性はもちろんありますが、新築マンションよりは比較的情報を入手しやすいという点は中古の方に軍配が上がります。

マンションが資産価値を維持していくためには、しっかりとした管理が継続することが不可欠です。「管理員さんは良い人か?」「しっかりと清掃はされているか?」など日常生活に関わる管理もあれば、「計画的な修繕工事が実施されているか?」「修繕積立金は計画的に貯まっているか?」など資産価値を保つための長期的な管理もあります。

これらの管理行為は、マンションの管理会社はもちろんのこと、住民で組成される管理組合も向き合わなければならない問題であり、避けては通れません。

「修繕積立金の増額を避け続けたために、大規模修繕工事で各戸平均100万円の一時金が発生してしまう」という実例もあります。新築マンションでは、管理組合がまだ組成されておらず、どのような管理がなされていくのか不透明です。新築と比べて管理状態が少なからず把握できるという部分は将来の資産であるマンションを購入するうえで大きなメリットといえます。

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5.消費税が課税されない

中古マンションの多くは、売主が個人のため、消費税がかかりません。新築マンションの場合は、売主がデベロッパー(宅建業者)であるため、消費税が課税されます。

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税込表示が主流になっている現在では、消費税が見えにくくなっていますが、課税されていることに変わりはありません。今後消費税が10%に増税されれば、消費税負担がより大きくなることから、中古で購入するメリットが大きくなると言えます。

例えば、物件価格5,000万円(建物4,500万円、土地500万円)であれば、新築は税込5,360万円(消費税は建物のみに課税)になりますので、360万円という大きな金額差になります。中古マンション購入で必要になる仲介手数料と比べても大きい税金です。

注意したいのが、リノベーション済み中古マンションです。新築同様の内装や設備の中古マンションをお手頃に購入できるという魅力がありますが、個人ではなく宅建業者が売主となり販売するため消費税の課税対象になるのです。高額のリノベ済み中古マンションほど消費税の額も大きくなるので少し注意が必要です。

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住宅ローン金利の動向

中古マンションを購入する方は大半が住宅ローンを利用すると思います。都市銀行や地方銀行、信用金庫だけでなく、ネット銀行でも住宅ローンが借りられる現在は「超低金利時代」です。

住宅ローン融資の額が高ければ高いほど、金利の安い今が買い時となるのです。金利が安いとは聞くけれど今までと比べてどれほど金利が安いのかについて解説致します。

金利の推移

金利には大きく分けて2種類あります。「変動金利」と「固定金利」です。変動金利は金利が変動(借入5年間は返済額は一定、以降6年目から5年間は当初5年の月額返済額125%以上にはならないという、この繰り返しルールが一般的)、固定金利は一定期間金利が固定されます。

  • 民間金融機関の金利推移

民間金融機関の金利推移出典:http://www.flat35.com/loan/atoz/06.html

超低金利と言われる理由

まず上のグラフの中の変動金利に着目してください。平成21年からずっと変わっていないのです。「変動」金利なのに「変動」していないという点です。この変動金利というのは「短期プライムレート」という1つの指標を基に金利が決定します。

そして、この「短期プライムレート」が平成21年(リーマンショック後)以降まったく動いていないので、変動金利も動いていないという結果になります。

  • フラット35の金利推移

フラット35の金利推移出典:https://www.aruhi-corp.co.jp/rate/transition/

続いて固定金利。こちらは「10年物国債の流通利回り」が指標になっています。そのため、基本的には固定金利は下がっているものの、月によって多少の変動があります。

ここからが本題です。

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民間金融機関には「店頭金利」と「優遇金利」というものが存在します。今見ていただいた上のグラフは「店頭金利」のグラフです。さらにここから金利の優遇が受けられるのが特徴で、その「優遇金利」の幅がどんどん増えているというのが「超低金利」と言われる理由なのです。

例えば平成29年8月現在、変動金利においての最大優遇金利は都市銀行で「店頭金利-1.95%(実行金利:0.525%)」、ネット銀行に至っては「店頭金利-2.031%(実行金利:0.444%)」。さらに、この優遇は借入全期間において有効な優遇です。平成7年から3%を超えることがない変動金利の場合、このままの状態が続けば1%を切る金利で返済が行える状況です。

また、都市銀行は変動金利だけでなく固定金利にも力を入れており、フラット35と同じ「全期間固定金利」という商品があります。この「全期間固定金利」の金利が安くなったため、フラット35も追随して金利を下げてきている状況です。ちなみに、今より10年程前の「優遇金利」は「店頭金利-1%(実行金利:1.875%)」です。

今後の住宅ローン金利の見通し

今が「超低金利」なのは理解できたが、これから先がどうなるのかというのも大事な要因です。金利も不動産同様、水物である以上、先読みがとても難しいものです。先ほどの過去の金利データをみながら考えてみましょう。

住宅ローン金利動向出典:http://www.flat35.com/loan/atoz/06.html

まずバブル期以降。バブル崩壊によって金利が下がるのはご理解いただけると思いますが、平成7年頃に変動金利が大きく下がっています。それは平成6年に行われた民間銀行の金利自由化の影響です。またその後、平成18年のゼロ金利解除によって短期固定金利、変動金利が上昇しますが、リーマンショックの影響で再び金利が下がる結果となっています。

過去20年程の動きから考えると、景気も回復していない今現在では急激な金利上昇はないであろうと予測されます。そのため、超低金利の今は住宅ローン利用者にとっては追い風の吹く時期といえるでしょう。

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東京オリンピックが住宅市場に与える影響は?

2020年に東京オリンピックが開催されます。東京オリンピック開催の影響で、不動産価格は影響を受けるのでしょうか?

これについては、不動産コンサルタントの針山昌幸氏が以下のように解説しています。

私は東京オリンピックの前後で、不動産価格が大きく変動する可能性は低いと見ています。

そもそも、五輪などの国際的なイベントと不動産価格に相関性がある、というデータがありません。

確かに、オリンピックに向けて都心のインフラ整備は進んでいますが、不動産ニーズへの影響は限定的でしょう。

出典:YOMIURI ONLINE 「マンション買うなら、新築?中古?五輪後?」

経済動向を予測することは不可能に近く、推測の域を出ません。居住用中古マンションの購入をするにあたってはあまり気にしすぎることもないのではないでしょうか?

生産緑地問題が住宅市場に与える影響とは?

「生産緑地」という単語を耳にされたことはありますか?説明するためには、バブル期の政府の政策まで遡る必要があります。

政府はバブル期、農地を所有している地主に対して高い固定資産税を課したことがあります。これは、地主の税負担を大きくすることで彼らが農地を手放し、それによって宅地が増加することを期待して実施された政策でした。

とはいえ、農業に大きな打撃を与えすぎないように、農業を継続して営んでいきたいという意思のある地主に対して、大幅な増税を回避するという選択肢を提示しました。この時、これらの農地が「生産緑地」として指定されました。

そして、この生産緑地の指定が法改正によって2022年に解除される予定となっています。つまり、2022年からは所有している「生産緑地」を農業以外の使い道に使っても構わないという状況となります。

結果として2022年以降に地主が生産緑地を手放し、宅地が大量に供給されることで、地価が下落するのではないかという「2022年問題」が様々なメディアで語られています。

とはいえ、生産緑地のほとんどは三鷹市などの郊外に集中しているため、首都圏の中古マンション価格に与える影響は限定的といえます。

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 2019年消費税増税が与える影響を予測

オリンピックや、生産緑地問題が首都圏マンション市場に与える影響は限定的と述べましたが、2019年に控えている「消費税増税」は非常に大きな影響をもたらすと考えられます。

前提として、冒頭で解説した通り新築マンション価格の高騰によって中古マンション市場へと一般取得層が流れ込んできているというトレンドはこれからも続くと思われます。

そして、中古マンション市場の需要拡大によって中古マンションの成約価格は5年連続で上昇しています。

このような状況下で消費税が増税されるとどんなことが起きると予測できますでしょうか?

新築マンションは、消費税の課税対象となります。そのため、消費税増税の影響を直接受けることとなります。物件価格自体が高騰しているにも関わらず、消費税増税がさらに取得にともなう金額負担を大きくさせてしまうのです。

しかし、中古マンションの物件価格には消費税がかかりません。

そのため、結果的に新築マンション離れが消費税増税によってますます進行し中古マンションにより多くの層が流入するタイミングが2019年の消費税増税のタイミングといえます。その時にはさらなる需要を背景に中古マンション価格も上昇するでしょう。

なので、2018年現在は消費税増税前の中古マンションを購入する絶好のタイミングといえるのです。

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まとめ

本記事の冒頭で述べたように、新築マンションの売れ行きは2015年後半から落ち込み、厳しい状況になっています。「価格の高騰」に一般消費者がついていけないというのが売れ行き低迷の一番の理由でした。

そのため、新築マンションを検討していた方が中古マンションに流れてきており、中古マンションの魅力が見直されてきています。

さらに、住宅ローンも低金利のトレンドが続いているため、まさに低金利による恩恵を受けるには絶好のタイミング。

マンション市場と住宅ローン市場のトレンドをおさえると、今が中古マンションの買い時であると言えますので、ご自身のライフプランを踏まえた上で中古マンションの買い時について考えてみてください。

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