マンションジャーナル

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【2017年】中古マンションは買い時か?現在の住宅市場の動向を解説。

【2017年】中古マンションは買い時か?現在の住宅市場の動向を解説。

中古住宅市場がどんどん拡大してきています。

昨年2016年に中古マンションと新築マンションの成約数が逆転したことをご存知でしょうか。

東日本不動産流通機構(レインズ)によると、昨年は首都圏の新築マンションの成約数は、3万5772件だったのに対し、中古マンションの成約数は、3万7189件でした。

日本の中古住宅市場の規模は、将来的にアメリカなどの欧米諸国と同じように主流となりつつあるのです。

なぜこのような変化が見られるのでしょうか?

本記事では、前半でその理由を解説し、首都圏のマンション市場全体の潮流を理解して頂きます。後半では、中古マンションが買い時であるワケについて解説します。

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首都圏マンションの新築価格の高騰しているワケとは?

まず、新築マンションの価格がどのように値決めされているかを構造的に理解していきましょう。

分譲用の新築マンションを開発する業者のことをマンションディベロッパーと言います。

三井不動産レジデンシャルや三菱地所レジデンスなどが有名ですね。

マンションディベロッパーは、新築価格を一般的には以下の4つの要素からなる積算方式で算出します。

新築価格=土地代+建設費用+販売管理費+ディベロッパーの利益

大まかに分類してこの4つの金額を合計して価格が付けられます。そしてディベロッパーは、販売価格の15%~20%の利益を得ます。

ちなみに販売管理費というのは、宣伝広告費や営業マンの人件費から構成されます。

新築価格が高騰している3つの理由

  1. 都心部の土地の枯渇に伴う仕入れ競争の激化
  2. 職人不足に伴う人件費の高騰
  3. 材料の高騰

という3つの要因によって、新築マンション価格が高騰しています。

ひと昔前までは、再開発できる土地が豊富にあったのですが、現在は新たにマンションを建設するための土地そのものが枯渇状態にあるので、土地の調達コストが上昇しています。

さらに、職人の数も不足して人件費も高騰していますし、円安の影響で建築用の材料価格も高騰しているため、建築コスト全体が増加しています。

このような要因が、新築購入のハードルをますます高くしています。

マイナス金利時代の新築マンション販売

通常、分譲マンションは引渡し前に全戸を売り切ることが条件となっています。

なぜでしょうか?

実は、ディベロッパーは新築マンションを建設する時に銀行から多額の借り入れを行い事業を始めます。

そのため、借入金の返済期間をできるだけ短くしようとします。

なぜならば、借り入れ期間が長ければ長くなるほど、金利負担が大きくなるからです。

そのため、値下げをしてでも早めに売り切ろうとします。

しかし現在は、少し状況が変化してきています。

ご存知の通り、低金利時代であるため、借り入れに伴う事業リスクも以前と比べて低くなってきました。

結果的に、今、ディベロッパーは強気な姿勢で値下げをせずに売り切ろうとします。

2017年は、中古マンション市場購入がお得!

マクロ経済動向によって新築マンションの原価が高くなり、さらに低金利が続くことで、新築マンションの値下げに期待しにくい今、新築マンションを購入するハードルは高くなってきています。

今は新築マンションよりも中古マンションの方がお買い得なことは間違いありません。

ご結婚などを機に住宅購入を検討しているのであれば、中古マンションの購入を検討をオススメします。

適用金利が1%を切っている状況は、これまでの住宅ローンの歴史を省みても明らかに安いと言えるからです。

しかし、「いくら金利が低いと言ってもやはり金利上昇のリスクが怖い。」という方も多いのではないでしょうか?

ただ、こう言った考え方もできるのです。

変動金利を選択した場合、低金利のうちに元本を減らしておくことで、金利が上昇した際にも柔軟に対応することができるという考え方です。

急激な金利上昇が考えにくいため、やはりマンションの購入に対しては追い風の状況だと言えます。

(詳しくは住宅ローンのサイトや書籍をお読みになることをオススメします。)

最後に

戦後の住宅供給の歴史から、日本人はもともと新築信仰が強い国民です。

新しくてきれいなマイホームを持ちたいと考えるのが普通でした。

しかし、時代は大きく変化してきています。それに伴って、「衣食住」の中の「住」に対する価値観が今後変わってくることでしょう。

あえて予算よりも低い価格の中古マンションを購入し、「りのべる。」などのリノベーションサービスを利用することでオンリーワンの住まいを実現することもできる時代です。

いくらお得と言っても、中古マンション購入の際には、仲介手数料など様々なコストがかかります。

少しでもお得に中古マンションを購入したい方には、仲介手数料が最大無料になるカウルというサービスがオススメです。

ぜひ、金融政策などの動向に対して日々アンテナを張りながら納得のいく住宅購入を実現してくださいね。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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