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実体験に基づく、住宅ローンの借り換えのコツまとめ!

実体験に基づく、住宅ローンの借り換えのコツまとめ!

日銀のマイナス金利政策発表以後、住宅ローンの金利はさらに下がりました。

34年前に借り換えをしていたとしても、条件次第では、借り換えメリットはあります。

借り換えを実施する時に知っておきたい3つのポイントについて解説します!

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①最初に金利差による総返済金額の差額を算出する!

具体的に総返済金額の差額を算出してみましょう!

残債金額 2000万円  残債期間 25年  金利 1.5%(全期間固定型)

毎月の返済金額 79.987円  年間返済金額 959.844

総返済金額 2.3996.020円  期間利息金額 3996.020

総返済金額とは元本金額(上記の場合2000万円)プラス期間利息金額(上記の場合3996.020円)の合計金額です。

上記が現状借入している金融機関の状況として、金利を1.0%に借り換えすると

残債金額 2000万円  残債期間 25年  金利 1.0%(全期間固定型)

毎月の返済金額 75.374円  年間返済金額 904.488

総返済金額 2.2612.189円  期間利息金額 2612.189

上記のように金利1.5%から1.0%に変更すると差額金額は以下ようになります。

毎月の返済金額の差額 4.613円  年間返済金額の差額 55.356

総返済金額の差額 1383.831円  期間利息金額差額 1383.831

0.5%の金利差ですが、借り換えることにより138万円分得になります!

または、残債期間25年が23.5年に短くなるという考え方もできます。

②次に借り換えにかかる諸費用について知る!

  • 事務取扱手数料 43万円
  • 収入印紙税 2万円
  • 抵当権設定、抹消費用 15万円
  • 合計金額 60万円

残債金額 2000万円 期間 25年の住宅ローンに借り換えると、60万円の諸費用が必要になります。諸費用の合計金額は金融機関によって前後します。

金融機関よっては、金利は安いが、諸費用合計が高い場合もあるので注意が必要です。

判断基準①から判断基準②を引いたメリット金額を算出し総合的に判断します。

「総返済金額の差額」 - 「諸費用の合計」 = 「メリット金額」

上記のように借り換えることによって生まれる差額金額から諸費用合計金額を引いてメリット金額を算出してみましょう。

上記の具体例でメリット金額を算出しますと、138万円 - 60万円 = 78万円

上記のように78万円がメリット金額になります。

上記のシミュレーションは金融機関のホームページ上で算出することができます。

現状と借り換え予定の残債金額、残債期間、金利を入力すれば、諸費用の合計を差し引いたメリット金額を算出してくれます。

③住宅ローンの付帯条件も考慮する!

以前は、判断基準①と判断基準②を見れば良かった時代でしたが、低金利時代を迎え、さらに昨年、日銀のマイナス金利政策が発表されました。

それらによって金利が低下し、金融機関の住宅ローン獲得競争が激化し、金利競争の時代から付帯条件の競争の時代に突入しました。

がん、脳卒中などの8大疾病保証が無償で付帯条件として付く商品も登場しています。

上記は家族にとっては安心保証プランです。高額な借入金額ほどメリット金額は大きくなります。

考え方ですが、医療保障金額も減額できます。また借入金額が大きいのであれば、他の医療保険に加入しなくても良いという考え方もできます。

どこの金融機関に決めるかの判断ポイントは「メリット金額」を基準に23社に絞り、付帯条件のメリットを加味して最終判断をすることです。

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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