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年収380万円でも3000万円の住宅ローン借入が可能?フラット35の借入限度額について

年収380万円でも3000万円の住宅ローン借入が可能?フラット35の借入限度額について

住宅ローンの借入限度額は各金融機関によって計算方法が異なります。その中でもフラット35は、35年後まで返済額が変わるリスクがないためか、年収380万円でも3,000万円以上の借入ができる可能性があります。今回はフラット35の借入限度額についてご紹介します。

借入限度額とは

借入限度額とは「年収がいくらなら借りられる上限はいくらなのか」という基準のことで、基本的にはこの借入限度額を満たさなければ審査を受け付けてもらえません。審査基準は金融機関によって異なりますが、だいたい年収の5~7倍程度におさまることが多いようです。

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返済負担率について

借入限度額を決めるにあたって、金融機関は返済負担率というものを設定しています。フラット35の返済負担率は一般の住宅ローンに比べて寛容な条件となっています。

例えば年収380万円で返済負担率30%であれば380万円×30%で年間114万円までなら住宅ローンの返済に回しても大丈夫という基準を設けているのです。この返済負担率は年収毎に設定されていることが多く、例えばフラット35は年収400万円以上で35%、400万円未満で30%となります。

審査金利について

各金融機関、住宅ローンの金利とは別に住宅ローン審査用の審査金利というものを設けています。例えば審査金利が3%であれば、3000万円借り入れた時に月々いくらの返済額となり年間の返済額は返済負担率に収まるかどうかという計算をします。この審査金利がフラット35の場合、住宅ローンの金利と同じく低い金利となっています。

フラット35徹底比較!どこの金融機関がいいの?

年収400万円の壁

返済負担率の関係で、一般の住宅ローンにおいてもフラット35においても年収400万円以上か以下かで借入限度額に大きな差ができます。

例えば、フラット35の場合、仮に審査金利を1.6%とすると

  • 年収380万円で3053万円
  • 年収390万円で3133万円
  • 年収400万円で3750万円
  • 年収410万円で3843万円

となります。

そのため、フラット35の場合は年収380万円でも3053万円の借入限度額を得ることができますが、一般の住宅ローンでは審査金利も、返済負担率もさらに厳しく設定されているため、年収400万円以下での3000万円もの借入限度額を得ることは非常に難しいのです。

パートの奥様を収入合算して借入限度額を増やす

フラット35はパートやアルバイトでも年収に含めることができます。また、勤続年数に関しても多い方が望ましいのですが、3カ月~4カ月程度でも1月辺りの収入から年収を割り出して加算することが可能です。一般の住宅ローンでは条件として正社員や契約社員、さらに勤続年数3年以上や1年以上といった制限が設けられているのに対して、フラット35は収入合算を利用しやすくなっています。

太陽光の売電収入を加算して借入限度額を増やす

さらに、フラット35は太陽光の売電収入を年収に加算することもできます。例えば年収が380万円で借入限度額が3053万円の場合でも、10kwの太陽光を設置することで収入を20万円加算し、年収400万円の借入限度額3750万円にするといった荒業も可能です。

まとめ

フラット35は年収400万円以下でも多くの借入をすることが可能です。とはいえ一般の住宅ローンと比べると金利は高く設定されていますので、月々の返済額をよく検討し、見積もりをした上で借入額を決めるようにしましょう。

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著者について

マンションジャーナル編集部SEGAWA
元々銀行に勤めており、現在は不動産会社兼工務店勤務。
個人でも不動産を1棟所有中。お客様のご相談や、個人での投資経験をもとに記事執筆を行っています。

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