マンションジャーナル

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【徹底検証】中古物件と新築物件、どちらがお得?

【徹底検証】中古物件と新築物件、どちらがお得?

住宅購入は、今まで新築物件の購入が当たり前でしたが、最近では中古物件を購入する方もかなり増えてきました。自身のライフスタイルに合わせたお部屋作りができるのも、人気の理由の一つです。

中古物件を購入する方が増加する中で、あえて新築マンションを購入する方はどのような選定基準で物件購入をしているのでしょうか。

今回は中古マンション購入を検討しながらも、最終的に新築マンションの購入したAさんの物件購入のポイントをご紹介します。

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まず、Aさんのプロフィールについてご紹介します。

<Aさんプロフィール>

  • 年齢:29歳
  • 家族構成:奥様と二人暮らし
  • 勤務先:都内
  • 現在のお住まい:たまプラーザ周辺
  • 購入物件場所:南町田周辺

新築•中古マンションのメリット、デメリット

そもそも新築マンション、中古マンションにはどのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか。以下、簡単に整理していましょう。

新築マンション

メリット

  • なんと言っても新築!新しい家に住める。
  • 同じ時期に入居するため、新しいコミュニティを形成できる構
  • 造上の欠陥が見つかっても、大概10年保証がついている。
  • 諸費用は物件価格の2%〜5%程度で住む。

デメリット

  • 契約前は建設途中であることが多く、実物の物件を見ることができない中、契約することになる。
  • 土地、建物の費用だけでなく、広告宣伝費用が載るため、周辺の既存物件より値段が高くなる。
  • カスタマイズがしにくい(自分が不要な共用設備などもある)
  • 自分の住みたいエリアに買いたい時期に分譲マンションがない可能性もある。

中古マンション

メリット

  • 価格が下がりにくい(広告宣伝費なども載っていない)
  • リフォーム/リノベーションをすれば、自分の好みの仕様に変えることができる。
  • 実物の物件を見ることができ、完成してからの時間も経過しているため、安心感がある。
  • 住人の雰囲気が既に住んでいる人もいるので、わかりやすい。
  • 自分の住みたいエリアが決まっている人は、選択肢が豊富にある。

デメリット

  • リフォームする場合は、土地建物の価格に加えて、リフォーム費用が アドオンになる。
  • 保証が大概2〜3ヶ月程度で、保証がない場合もある。
  • 固定資産税の新築住宅の軽減措置を受けることができない。

などです。

上記のようなメリット、デメリットがある中で、Aさんはどのようなポイントを見ていたのでしょうか。話を伺う中で、検討時期に応じて、心境の変化があったようです。

Aさんが見た物件は以下のような物件でした。

なんと、新築マンション8件、中古マンション3件、戸建1件の計12件のマンション、戸建を内覧したそうです!上記の物件を時系列にまとめてみました。

上段:Aさんが物件検討を開始してから内覧をした物件一覧で、

下段:Aさんが物件検討をしていく中での新築マンションOR中古マンションのどちらを購入したいかの気持ちの変化を記載しております。

それでは、検討状況に応じて、Aさんが検討状況に応じたメリット、デメリットを見て行きましょう。

マンション検討初期

Aさんの場合、マンションを検討し始めた直後、【新築】ブランズ市ケ尾と【中古】ブランズ宮崎台オンザテラスを見比べました。その時は以下のような心境でいたようです。

マンション検討初期のAさんの気持ち

やっぱり中古物件がいいかもしれない。

その当時の心境

新築物件で内覧したブランズ市ケ尾が70平米で4200万円程度し、想定予算(3500万円程度)よりも高い。

また、駅から物件までの道で交通量が多く子供などが生まれたら危険な点、近隣スーパーなどが駅前にしかなく不便な点から新築だと『このような立地しかないのか』と思う。

一方、中古マンションで検討したブランズ宮崎台オンザテラスも、駅から徒歩16分で駅からは遠く、近隣にスーパーなどもない。

ただ、価格が2,980万円で販売されており、立地も都心に近いため、通勤の利便性も高いと感じたが、すぐに物件が完売してしまう。

マンションを検討する上で、最初に以下のような点を明確にしてから内覧に行ったほうがよいとAさんは話す。

マンション検討初期に学んだポイント

家族計画をどうするかをしっかり検討すること

  • 子供を何人ほしいのか?
  •  通わせるのは公立?私立?
  •  奥さんはいつまで働くのか?それともずっと共働きなのか?

価格感をしっかり持つ事

マンション購入時には、思っていたよりもお金が借りられると思うことがあるかもしれません。

不動産営業の方は『皆さんこのくらいの価格でローン組んでいますよ』とか『奥様と一緒に組めば大丈夫ですよ』などと言ってくると思います。ただ、ローンが組める金額と実際に払える金額は異なります。

人それぞれ生活のスタイルが違うため、お家にお金をかける方を否定するつもりは全くありません。

ただ、不動産屋さんや銀行マンは、あくまで現時点での借り入れの金額や年収を見ています。これからの将来設計などは考慮されないのです。

そのため、自分自身でマンション購入金額イメージを持っていないと当日の営業トークで、マンションを決めてしまうこともあるかと思います。

住みたい町のイメージをしっかり持つ事

新築物件は販売物件数が限られますが、中古物件はかなりの量の物件数があります。

そのため、住みたい沿線やエリアを定めていかないといろいろと目移りしてしまいます。住みたいと思える物件に出会っても決めきれず、あとで後悔をすることにもなりかねません。

第2マンション検討時期

さて、新築物件と中古物件を見比べたAさん。

その結果、中古物件がいいなと思ったAさんではあったが、なぜか新築物件を再度見ている。これはなぜでしょうか?

マンション検討初期を経て、Aさんは判断軸を明確にしていったといいます。

Aさんの判断軸

家族計画

  • 子供は2名くらい欲しい
  • 子供は公立に通わせるが、公立でもある程度進学率が高いところにはいってほしい
  • 第一子の出産と共に妻は一旦仕事をやめる想定

価格感

  • 価格は最大でも3,500万円、ローン審査はペアローンではなく、個人で組む予定

住みたい町のイメージ

これだけイメージがわかず

上記のように家族計画や価格感などはイメージがわいたのだが、住みたい町のイメージだけはどうしても定まらなかった。

そこで、今までみた落ち着いた地域ではなく、都心に近い物件や町並みを見てみることで住みたい地域を定めてみようと考えた。

Aさんのこだわり

子供の教育環境

近くの公立小学校、中学校の進学率などはどうか

立地

  •  最寄り駅まで徒歩10分〜15分以内で行ける
  •  最寄り駅または近隣地域が再開発地域となっているのか
  •  奥様のご実家まで30分〜60分以内で帰ることができるか
  •  スーパーなどの必要な施設は近くにあるか

 通勤時間

会社まで片道1時間程度で行ける場所にあるか

マンション価格

奥様の年収に頼らず、Aさん自身の年収だけで購入できる価格帯であるか

などです。

これからの家族計画も考え、通学圏内にある小中学校の状況や奥様の実家までの時間なども条件の一つだったようです。

また、マンションの住み替えなども考え、駅まで徒歩圏内であること、最寄りの駅が今後再開発地域であることなども重視していたようでした。

物件検討のきっかけ、購入までの心境変化

Aさんの検討期間は約1年半程度だったそうです。

内覧した物件数は、なんと新築マンション8件、中古マンション3件、戸建1件の合計12件も物件を見に行ったとのことです!

以下、Aさんにいくつか質問をしてみました!

Q:物件購入までどのようなタイムラインで見学していったのですか?

上記のような流れで物件をみていきました。

複数の物件を見る中で1年程度経過したときに、物件を検討すること自体に正直疲れてしまいました。できれば、半年くらいで決めたかったです。

Q:どのようなきっかけでマンション購入を検討し始めたのですか?

結婚を機にマンションの購入を漠然と検討し、最初にチラシが入っていた新築物件 『ブランズ市ケ尾』を見に行きました。

3LDK 約70平米のマンションで4200万円程度し、想定予算にはまりませんでした。やはり新築ではなく、中古物件であれば価格を抑えられるのではないかと思いました。

Q:いろいろな地域で、物件見学をされたようですが?

はじめは、今住んでいるたまプラーザ駅から近い場所で購入したいと思い、市ケ尾の物件を見に行きました。

そのあとも、田園都市線沿線の物件を見に行きましたが、イメージに合う物件がなく、今まで住んだことない地域の物件も見てみようと思いました。

そこで、会社の先輩などにも相談し、予算3000万〜4000万以内の価格で絞ったところ、川崎大師周辺の物件がいくつか出てきました。

川崎大師周辺は、再開発地域でもあり、これからも地価向上なども期待できたのですが、私たち夫婦にとっては、交通量が多いことや工業地域に近いこともあり、都会すぎると感じました。

もう少し落ち着いた地域に住みたいと思い、再度田園都市線沿線や横浜線など都心から1時間以内の地域で検討することにしました。

今住んでいるところと全く違う地域を一度見てみることで、夫婦間でそれぞれ持っている将来の生活に対する価値観の擦り合わせができました。

そのため、異なるエリアを見てみたのはとてもよかったです。

Q:中古物件を検討しながら、最終的に新築物件を購入していますがなぜですか?

最初に新築物件を見てしまったため、新築物件のイメージが焼き付いてしまったというのも正直あります。

ただ、『落ち着いた地域に住みたい』という価値観を持ってからは、都心部でなく、郊外での物件購入を検討していたため、必ずしも中古物件でなくてもよいのではと思うようになりました。

そう思った理由としては、郊外だとマンションの仕様にもよりますが、新築物件【3LDK 70m2】で3000万〜4000万程度の物件が最多価格帯でした。私が購入した南町田も、このくらいの価格帯でした。

将来的に住み替えすることも視野にいれていたため、周辺物件で築年数10年〜15年程度経過している中古物件を調べてみたところ、2000万〜2800万円程度で販売されていました。

南町田で中古物件を買うとした場合、物件価格に加えてリフォーム金額が上乗せされます。調べたところ、リフォームの費用は目安1m2あたり10〜15万程度かかるとの情報を知りました。

単純計算にはなりますが、物件価格2300万だとした場合、物件価格に700万円が上乗せされることになります。

そのため、中古物件を購入したとしても、2300万+700万で3000万程度の費用を支払う必要が出てきます。

この価格帯であれば、新築マンションを購入しても、そんなに価格の差はでないのではと思い、新築マンションにしました。

Q:都内に近く落ち着いた雰囲気の町もたくさんあると思うのですが、なぜ郊外まででることにしたのですか?

これは、価格が理由です。

妻も働いているため、合算収入であれば、都内で購入することもできました。ただ、私自身のみでローンを組むことにこだわりがありました。

理由としては、これから子供ができるかもしれないですし、その場合、妻が働けなくなるため、妻の収入に頼らないローンを組みたかったからです。

また、収入合算でローンを組むと団体信用保険も二人で組む形になるので、私に何かあった時に、妻の分のローンが残ってしまうことも、心配材料のひとつでした

まとめ

マンションの購入人生でかなり高い買い物です。

Aさんのように『これからどのような生活を送りたいのか?』『どのくらいの期間住む想定なのか?』といった価値観を形成していく必要があります。

もし、まだイメージができていないのであれば、以下のようなことをしてみるといいかもしれないですね。

  • 色々な地域、物件を見てみる
  • これからの生活イメージを家族間でしっかり話し合う
  • 住みたいと思った地域の新築物件、中古物件を見比べる
  • 物件価格の上限予算をしっかり決める

よく考えたうえで最高の住まいを手に入れましょう!

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