マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!仲介手数料が最大無料のカウルが運営。お得にマンションを買う方法や、不動産投資を成功させるコツ。住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

仲介手数料無料サービスって大丈夫?裏側のからくりを不動産専門家が徹底解説!

仲介手数料無料サービスって大丈夫?裏側のからくりを不動産専門家が徹底解説!

不動産を買おうと思った時や売りたい時、借りたい時に大きな負担となるのが仲介手数料です。仲介手数料だけで100万円を超えるケースもありますので、出来るだけ節約したいですよね。

そんな時に気になるのが、仲介手数料無料のサービス

「仲介手数料が無料だから、その分サービスの質が低いんじゃない?」と考える方も中にはいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで本記事では、不動産仲介会社が仲介手数料を無料で提供できるカラクリについて、不動産業界歴の長い私「針山昌幸」が徹底解説致します。

この記事を書いている人:株式会社ハウスマート代表取締役 針山昌幸

一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。株式会社ハウスマートを設立し、代表取締役社長に就任。顧客本位の不動産サービスを多数展開している。著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。会社経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

取材実績(一部)

・YOMIURI ONLINE 2017年10月「マンション買うなら、新築?中古?五輪後?」
・朝日新聞2017年9月「知っ得なっ得 中古マンションの選び方」
・週刊東洋経済2017年8月「中古マンションの良しあしがここがポイント」
・日経産業新聞2016年7月「地震に強い建築技術とは 免震マンション普及」
・フジテレビ「あしたのニュース」2015年10月 「マンション選びの注意点」
・フジテレビ「めざましテレビ」2015年10月「マンションの選び方」
・日本テレビ「スッキリ!!」2015年10月「マンションの正しい確認方法」
・週刊文春2015年10月「絶対騙されないための10の鉄則」
・zakzak 2015年10月「危ないマンションつかまぬ10カ条 専門家が徹底解説」

この記事では最初に、東京・神奈川など都心部で人気が高い「中古マンション」の仲介手数料無料サービスについて解説し、その後「中古マンションの売却」「新築マンションの購入」「新築戸建の購入」「中古戸建の購入」「賃貸」の仲介手数料無料サービスについても解説していきます。

それでは早速、まずは中古マンションの仲介手数料について解説していきましょう。

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中古マンション購入の仲介手数料とは

そもそも仲介手数料とは一体何なのでしょうか?仲介手数料とは、中古マンションの購入や売却、物件の貸借を行った際に、仲介をしてくれた不動産会社に成功報酬として支払う手数料のことです。

中古マンション売買では買主と売主がいますが、不動産会社はその間を「仲介」する立場。物件代金ではなく、あくまで仲介の報酬としてお金を支払うのです。

中古マンション購入の場合、SUUMOやHOME’Sなどでいくつかの物件に問い合わせをすると、複数の不動産会社とやりとりすることになります。

この場合であっても、仲介手数料は成功報酬なので、お金を支払う必要があるのは最終的に中古マンションの売買を行った不動産会社1社に対してだけです。

不動産会社の儲けの仕組み

↑不動産仲介会社は取引を成立させることで報酬を得ている

一般的な不動産の売買取引では

  • (1)売主側の不動産会社
  • (2)買主側の不動産会社

がそれぞれおり、

  • (1)売主側の不動産会社は売主から仲介手数料をもらう
  • (2)買主側の不動産会社は買主から仲介手数料をもらう

という構造になっています。

しかし取引によっては(1)売主側の不動産会社と(2)買主側の不動産会社が1つの会社で行われることもあります。

この場合、不動産会社は売主、買主双方から仲介手数料を貰います。このような取引は両手取引と呼ばれ、不動産会社にとっては仲介手数料を2倍もらうことが出来る美味しい取引です。

SUUMOやHOME’Sは不動産会社ではない

ちなみにマンションを探す際によく使うSUUMO(スーモ)やHOME’S(ホームズ)はあくまでWEBサイトであり、不動産会社ではありません

SUUMO(スーモ)などの不動産ポータルサイトは、(1)売主側の不動産会社が、SUUMOを運営するリクルートにお金を払って広告を載せているだけなのです。

問い合わせをしても、リクルートが相談にのってくれる訳ではなく、広告を掲載している不動産会社の営業マンから電話がかかってくるだけです。

もしあなたが、SUUMO(スーモ)にのっている中古マンションを購入した場合、さきほどご説明した「売主、買主双方から仲介手数料を貰えるパターン」になりますので、不動産会社としては嬉しい限り。

当然、他の物件よりもスーモにのせている自社物件をオススメしてきますので、この不動産業界の事情だけは知っておいた方が良いでしょう。

仲介手数料の計算方法と相場

↑引っ越しにはたくさんのお金がかかるもの。少しでも安くしたいところですが・・・

気になる仲介手数料のお値段ですが、どのくらい支払う必要があるのでしょうか?

中古マンションや戸建などの不動産の売買では、不動産価格の3%+6万円+消費税という割合で仲介手数料がかかります。

世の中の不動産会社の9割以上はこの計算方法で算出した仲介手数料で請求しています。この計算式が仲介手数料の相場です。

ちなみに仲介手数料の「+6万」は、利率の調整で必要な額となります。

仮に4000万円の中古マンションの場合136万円、6000万円の中古マンションの場合200万円というお金がかかるのです。

この仲介手数料を半額または無料に出来たら、大きいですよね。

世の中のほとんどの不動産会社がこの計算方法で仲介手数料をお客さんから貰っています。

大手不動産会社はもちろん、財閥系や地域の不動産会社もこの金額が相場であり、手数料を交渉することも中々出来ません。

仮に交渉したとしても「社内ルールで値引きは出来ません」と言って断られるのがオチです。

それどころが「面倒臭い客だな・・・」と思われてまともに対応してもらえなくなるリスクもあります。

仲介手数料無料の仲介会社は少ない

世の中にはたくさんの不動産会社がありますが、彼らの飯のタネは仲介手数料だけ。

中古マンションの売買取引を成立させることでお金を貰うわけです。

不動産屋というと「お金を持っている」「儲けている」というイメージがありますが、この仲介手数料のみが不動産会社の利益となります。

どれだけ高額な不動産を売買しようとも、物件金額の中から、不動産会社の懐に入るお金はありません。

この儲け部分である仲介手数料を無料にしてしまうと売上をあげられないので、すべての物件を仲介手数料無料にする不動産会社はほとんど存在しません。

しかし、一部の不動産会社は仲介手数料を安くしたり、無料にしてサービスを提供しています

一体どんなカラクリになっているのでしょうか?

中古マンションの仲介手数料が無料になる3つのサービス

では、具体的な仲介手数料無料のサービス3つをご紹介しましょう。自分がどんな中古マンションが欲しいか、どんな不動産の探し方をしたいかによって、最適なサービスが異なってきます。

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1.リノベーション中古マンションを扱うサービス

↑リノベーション物件は人気がある

仲介手数料無料サービスの中で一番多いのが、リノベーション中古マンションを扱うサービスです。

通常中古マンションの売主は個人ですが、たまに不動産分譲会社が中古マンションを買い取り、自社でリノベーションを行い、販売するケースがあります(業者物件という言い方をします)。

このような物件の場合、売主である不動産分譲会社は、他の不動産会社にも販売の協力を依頼します。

不動産仲介会社にとってみれば、個人の売主であろうと、不動産分譲会社の売主であろうと、同じことです。

このようなリノベーション済物件の取引の場合、通常であれば、不動産仲介会社は売主、買主双方から仲介手数料を貰えるので、大変美味しい取引になります。

事実、大手不動産会社では、リノベーション済の物件であっても、買主に対しては相場通りの3%の仲介手数料を請求します。

ただ世の中の一部のサービスでは、売主である不動産分譲会社から仲介手数料をもらえるので、買主の分の仲介手数料は無料にしますよ、というサービスを提供しているのです。

リノベーション物件であれば、部屋の中は新築同然にキレイ。また価格も、新築マンションの3分の2程度の価格で購入することが出来ます。

このようなリノベーション物件には、デザイナーズマンションもあり、保証期間も長いため人気があるのです。

>>不動産会社が売主のリノベーション済物件が仲介手数料無料で購入出来るサービスを見てみる

2.自社物件だけを扱うサービス

1の「リノベーション中古マンションを扱うサービス」の変化系ですが、自社で保有しているマンションについてであれば、仲介手数料無料で紹介する会社があります。

1の「リノベーション中古マンションを扱うサービス」では、買主と売主の間に仲介する不動産仲介会社が入りましたが、このパターンでは売主である不動産分譲会社と買主が直接やりとりをすることになります。

売主と直接やりとりをするので、仲介手数料がいらない、という形です。

一見魅力的に見えますが、どの不動産分譲会社も自社物件を売りたいのは同じ。

結果として、強引な営業になるケースや、他の物件と比較をさせてくれないなどのケースも見られます。

不動産仲介会社であれば、どれか顧客の気に入った物件を見つけることが出来れば仲介手数料という売上になりますが、自社物件をもつ不動産分譲会社の場合、自社物件を売らなければ売上になりません。

物件自体が良かったとしても、売買契約書条件などの細部の確認や交渉をするためにも、不動産仲介会社を間に入れた方が良いでしょう。

3.別の名目で手数料を取るサービス

3つ目のサービスは、厳密には仲介手数料無料とは言い切れませんが「事務手数料」など仲介手数料とは別の名目で手数料を取るサービスです。

仲介手数料は無料ですが、実質的に費用がかかっていますので、仲介手数料無料とは言い切れないサービスです。

ビジネスモデルと利益

上記の3つのモデルから分かるように、仲介手数料無料といっても、どこかからは利益を得ていることが分かります。

また全ての物件が仲介手数料無料で買える訳ではなく、一部の物件は仲介手数料無料、それ以外の物件は仲介手数料半額や割引という形になっています。

どちらにしろ3%満額の仲介手数料を支払うより、数十万円でも安くなった方が良いですよね。

しかしこれら仲介手数料割引サービスは、品質はどうなのでしょうか?

不動産仲介サービス品質のチェックポイント

↑信頼出来る不動産会社を選びましょう

仲介手数料が安いサービスをチェックするポイントは、どのような点なのでしょうか?

コストは安く、サポートはしっかりしている会社を選びたいですよね。

そこでサービスの良し悪しを見分ける6つの大事なポイントをお伝えします。

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1.SUUMOやHOME’S、不動産ポータルサイトの物件を取り扱っているか

↑他社の取り扱い物件を紹介してもらえるのが最低条件

物件購入を考えている人であれば、みなさんスーモやホームズを利用しているのではないでしょうか。

「おっ、これいいな」と思った時に、その物件を取り扱っているかどうか、実際に手数料が無料のサービスに問い合わせてみましょう。

取り扱っていなければ、いくら手数料が安いといっても問題があります。

またその際の対応スピードなども、サービスの品質を見極める重要なポイントになります。

2.会社やサービスの口コミ・評判が良いか

↑ネット上には不動産会社の口コミがあふれている

実際にその仲介業者のサービスを使ったユーザーの口コミを確認しましょう。いままで過去にトラブルがないか、本当に利用して大丈夫かどうかをチェックする必要があります。評判や実績をチェックすることが大切です。

悪質な業者の場合、国土交通省や都道府県から懲罰を受けている可能性があります。下記のページでは、不動産会社のネガティブ情報をまとめています。

>>>国土交通省ネガティブ情報等検索システムを見てみる

会社のWEBページに社長の顔写真が載っているかどうかも、一つの判断材料になるでしょう。

過去に何らかの問題を起こしたことがある会社、過去にやましいことがある会社の場合、社長の顔を表に出したがらないものです。

実際に住宅の取り扱いに問題がなく、手数料が無料だったとしても事務手数料という名目で手数料を取るというがあるケースもあります。

テレビや新聞などのメディアにどれだけ取り上げられているかも一つの指標になります。

特に大きなメディアになればなるほど「取り上げて大丈夫なサービスか、評判はどうか」というサービス比較や評判、口コミチェックを入念に行っている為、目安とすることが出来ます。

関連記事:仲介手数料無料の不動産屋って評判実際どうですか?

3.スマホアプリがあるかどうか

↑アプリを提供していれば、かなり使いやすいサービスと言える

今ではスマホで不動産探しをする方が、ほとんどになってきました。

スマホ用のWEBサイトやアプリがある会社であれば、自社システムの構築に力を入れており、サービスの品質が高いことが期待出来ます。

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4.値引き交渉はしっかりしてくれるか

↑あなたの為に全力で値引き交渉をしてくれるエージェントを選びましょう

中古マンション売買の取引において、値引き交渉は大事なポイントです。

中古マンションの取引は買主と売主の相対取引なので、両者の合意さえあれば、大きな値引きを行うことも出来ます

家電などの購入と違い、数十万円以上の値引きが狙えるのが、不動産取引の醍醐味です。

特に端数の50~90万円は値引き交渉出来るケースが多く、是非とも狙って行きたいところです。

不動産会社の中には、無理な手数料無料を打ち出すばかりで、顧客のサポートに力を入れ入れていない会社もあります。

価格交渉力がどの程度あるかも、不動産会社選定のポイントです。

もちろんマンションによっては、最初から相場に比べ安い物件もありますので、なんでもかんでも、値引きが出来るわけではありません。

場合によっては、満額でも早急に抑えた方が良い中古マンションもあるのです。

5.住宅ローンの相談に乗ってくれるか

↑状況によって最適なローンは異なる

中古マンションを購入する場合、ほとんどの方が住宅ローンを利用するでしょう。

この時、あなたの状況に合わせ、ベストな住宅ローンをお勧めしてくれるかどうかも確認してください。

住宅ローンの選定には中古マンションの築年数や広さ、あなたの年収や勤続年数、将来のライフプランや金利情勢など様々な要素を考える必要があります。

住宅ローンを正しくお勧めしてくれる不動産会社こそ不動産のプロと言えます。

関連記事:仲介手数料って高くない?不動産会社って何してるの?

6.WEBサイトの更新は頻繁か

不動産会社の中にはWEBサイトの情報更新が遅い会社もあります。とうの昔に売れた物件がずっとサイトに掲載され続けているのです。

このような会社は内部のオペレーションのレベルが低く、会社のリソースが不十分であると言えます。

逆にサイトの更新が頻繁に行われており、新機能の開発などがあるサービスは顧客満足の向上に熱心であると言えます。

広告費はたくさんかけて集客力はあっても、サイトに載っている情報自体が古い場合は要注意です。

仲介手数料無料の会社は信頼できる?

仲介手数料無料サービスのチェックポイントはお分かり頂けたでしょうか。

「それでも無料サービスを使うことに抵抗がある!」という方向けに、よくある疑問点にお答えします。

1.値引きは違法ではないのか?

↑なんとなく怪しい「無料」という言葉

そもそも手数料を割引するのは法律的に問題はないのでしょうか?実は法律で決まっているのは「不動産仲介会社が貰って良い上限金額であり、そこから金額を下げることや、無料にすることは全く問題ないのです。

世の中の不動産仲介会社は何食わぬ顔で請求書を出しますが、手数料自体は本来価格交渉が出来るものなのです。

しかし世の中の業者がほぼ一律で同じ料金を請求しているため、あえて安くする必要はない、ましてや無料など言語道断と考えている不動産仲介会社が殆どなのです。

関連記事:仲介手数料って値引きしてくれないの?割引を引出せる4つのパターンとは

2.なぜ仲介手数料を安くするの?

↑一部の会社はライバルと差をつける為に努力をしている

あまり知られていませんが、実は世の中には不動産会社は31万社もあり、法人数だけで言ってもコンビニ店舗の6倍も数があるのです。

また売却依頼を受けた物件は不動産会社同士で情報を共有しなければならないという法律があるため、取り扱っている物件情報に差はなく、差別化が図りにくいという業界構造があるのです。

ブランド力や知名度の高い大手不動産会社であれば既存のサービスで良いのかもしれませんが、新しい企業は様々な試行錯誤を繰り返すことで、他社と差別化を図ろうとしています。

無料や割引などの今までと違った料金体系も、このような業界の裏事情から生まれてきたのです。

関連記事:東京で中古マンションを仲介手数料無料で買うことは可能か?

3.仲介手数料が安いサービスを利用するメリットとは

中古マンションを購入する際には、物件に対する金額とは別に、不動産取得税や登録免許税などの諸費用がかかります

言わずもがな、手数料が安くなるということは、それだけ諸経費を押さえられる点にメリットがあります。

中古マンション購入の場合、物件価格の6~8%程度の諸経費がかかると言われています。

物件自体の値引き交渉をすることは難しい場合も多いのですが、仲介手数料が無料や割引のサービスを利用すれば、確実に諸費用を抑えることが出来ます。

こういった諸費用は、基本的に住宅ローンで借りることが難しいのが現状。

余程、借入希望金額に対して年収の余裕があったり、勤めている会社が大きいなどの特徴がある場合は諸費用部分まで住宅ローンに含めることが可能なケースはあります。

しかしそうではない場合、諸費用ローンという金利の高い商品を使わなくてはいけなくなります。

また年収に対して借入金額の割合が大きい場合、諸費用ローンも組めないケースが多いのです。

関連記事:仲介手数料は住宅ローンで借りられるのか?

4.専任媒介マンションも無料に出来るのか?

広告やチラシを見ていると「専任媒介物件」という広告を見ることがあります。専任というと特定の不動産仲介会社でしか購入出来ないイメージがありますが、実際はどうなのでしょうか?

結論から言うと、これらの物件でも仲介手数料無料や割引にすることが可能です。

専任媒介物件とは、売主が1つの不動産会社に独占的に売却を任せている状態。

実は多く売主が、自分のマンションを専任媒介契約で不動産仲介会社に売却依頼しています。

不動産仲介業者からすれば、専任媒介契約で売却依頼を受けることが出来れば、確実に売主から手数料をもらうことが出来ます。

毎月のノルマに追われる不動産営業マンにとって、専任媒介契約はとてつもなく美味しい依頼なのです。

ほぼ全ての大手不動産仲介会社に「毎月専任媒介物件を何件獲得すること」という目標が設定されています。

そうすると、専任媒介契約の依頼を受けている会社からのみ、マンションを紹介してもらえそうなものですが、実はどの会社からでも紹介を受けることが可能です。

不動産はとても大切な資産のため、専任媒介契約で売却の依頼を受けた不動産仲介会社は、他の不動産会社と協力して購入希望者を募らなければいけない、という法律があるのです。

具体的な仕組みとしては「レインズ」と呼ばれる不動産仲介会社だけが使える情報ネットワークシステムにマンション情報を登録し、お客様を紹介しあうのです。

故意に他の不動産仲介業者を排除する行為は「囲い込み」といって法律で厳しく禁じられています。

この囲い込み問題は近年、週刊誌や経済誌などのメディアに何度も取り上げられ、不動産業界のコンプライアンスは大きく改善されました。

つまり、SUUMOやHOME’S、athome、Yahoo不動産などの不動産ポータルサイトに広告が掲載されている中古マンションは、仲介手数料無料や割引の不動産会社から問題なく紹介してもらえます。

関連記事:専任媒介契約の物件は他の不動産会社でも買えるのか?

5.仲介手数料を支払うタイミングはいつ?

仲介手数料は契約時と、引渡しの際に半分ずつ払うケースがほとんどです。大手の仲介会社であればあるほど、そのルールが徹底されています。仲介手数料は現金で支払う必要があるので、注意してください。

関連記事:仲介手数料っていつ払うの?分割払いは出来る?

6.途中から他の不動産会社に乗り換えられるの?

「なんとなく仲介手数料無料の会社がいいけど、途中から不動産会社を変えられるの?」と思われるかもしれませんが、問題はありません。

中古マンション取引の仲介手数料は成功報酬のため、その不動産会社でマンションを購入しない限り、お金を支払う必要はないのです。

ただ既に購入希望の部屋を見てしまった場合、途中から別の不動産会社に変更が出来なくなる場合があります。

最初から仲介手数料を割引してくれる不動産会社で見学をするようにしましょう。

関連記事:要注意!仲介手数料を安くするなら知っておくべき不動産業界のルールとは?

7.万が一解約になったら仲介手数料はどうなるの?

中古マンション購入は、解約になることがあります。

解約の中でも一番多いのが「ローンキャンセル」という、住宅ローンが利用出来ないことによる解約です。

住宅ローンの事前審査が通過したにも関わらず、本審査が通過しない場合は、白紙解約となります。

このケースの場合、買主には責任がありませんので、仲介手数料が返ってきます

一方、購入契約の際に支払う手付金を放棄して契約を解約する「手付解除」や、契約違反による解約の場合、買主・売主どちらかの都合による解約ですので、仲介手数料は戻ってきません。

仲介手数料無料サービスの口コミ・評判

実際に仲介手数料無料のサービスを利用した方の口コミをご紹介します。

1.豊洲(江東区)でタワーマンションを購入した村田様

「港区や江東区など、湾岸エリアのタワーマンションを中心にマンション探しをしていました。大手の仲介会社を使っていた時、『自分は3%の手数料を納得して支払う事が出来るのだろうか?』と悩んでいました。そんな時、同僚に教えてもらったのがカウルというサービスでした。何度も他の仲介業者と接点を持っておりましたが、正直ダントツで対応が良かったです。「困った時に相談に乗って頂ける」と言うスタンスが非常に心地よかったです。物件に関する情報、住宅ローンの申請に関する相談、税務関連の相談等クライアントである私が必要とするサポートに対してピンポイントで全て満足のいく対応をして頂けたと思っております。」

2.有明(中央区)でタワーマンションを購入したI様

「マンション検討をするなかで、他の不動産会社も利用したのですが、カウルさんのサービス品質は他社以上だと思います。WEB上でコミュニケーション、書類共有が完結するためやり取りがスムーズですし、何かあった時の電話での応対も、深夜までご対応頂きました。不明点が出てきた時も迅速に調査し応対して頂けたので、この仲介手数料でこの品質はありえないな、と思いました。」

3.月島(中央区)でタワーマンションを購入した森田様

「実は、仲介手数料無料のサービスを知ったのはたまたまではなく、マンション購入を検討する中で大きな疑問があったからです。普通の不動産会社は物件価格×3.24%の仲介手数料を請求します。たまに値引きすることもあるようですが、大きくは変わりません。どう考えても手数料が高すぎるし、手数料ほどのサービスを不動産会社から提供されるとは到底思えませんでした。ところが、どの不動産会社に行っても同じように3.24%かかると言われます。

正直「こいつらはグルか?」と思いました。「業界の慣習だから」という馬鹿げた理由で泣く泣く高額の手数料を払うのは納得がいきません。しかし、マンションは買いたいのです。そこで、「今の時代ならリーズナブルな手数料で不動産仲介をする会社も中にはあるのではないか?」と思ってインターネットで検索し、出てきたのがカウルのWEBサイトでした。

マンション購入の過程で思ったのは、不動産会社のサービス品質は、個々の担当者の力量によるところが大きいということです。大手だからと言ってそのメリットを感じることはなかったです。結局のところ、担当者がお客さんの欲しい情報を先回りして教えてくれたり、煩雑な手続きの段取りをミスのないようにアレンジしたりできるかどうかで、お客さん側のストレスが大きく異なると感じました。

カウルにお願いする前にいくつか別な不動産会社に相談をしていましたが、担当者によって質がバラバラで、物件の購入手続きをお任せできると思ったのは僅かでした。その点、カウルの担当者はレスポンスもよく、その都度出てくる選択肢のメリット/デメリットをきちんと解説してくれて、スムーズに購入手続きを進めることができました。」

 

中古マンション購入の仲介手数料無料サービスについての口コミ、いかがでしたでしょうか。

それでは続いて、中古マンション売却の場合の仲介手数料について見ていきましょう。

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マンション売却は仲介手数料無料で可能?

↑住み替えは購入以外に不動産会社の実力と協力が重要になります

中古マンションを売却する場合は、仲介手数料を無料にすることは出来るのでしょうか?どのくらい費用を見ておけば良いのか、売却の実態を解説します。

1.相場は購入と同じ

中古マンションを売却する場合、大手不動産会社や地元の不動産会社も、ほとんどの会社が購入手数料と同じ3%+6万円+消費税という料率で仲介手数料がかかります。

つまり不動産を買い替えするときは、購入で3%、売却で3%、計6%という手数料がかかることになります。

買い替えは一番手数料がかかる取引ですので、なんとか仲介手数料を安くしたいところですよね。

2.売却には売れないリスクがある

↑売却は購入以上に難しい

中古マンション売却は、購入と大きく事情が異なります。中古マンション購入においては、究極的には購入しない、という選択肢もありえます。

しかし中古マンション売却においては、なんらかの事情があって販売をするケースがほとんど。

例えば「新築マンションを購入したので、今住んでいる中古マンションを売却しなれければいけない」「実家に戻ることになったので、売る必要がある」「相続した物件を売却する」など、売りたいタイムリミットが決まっています。

このような場合、いつまでたっても物件が売れないことは大きな不利益になります。

特に買い替えの場合、新しい住居とまだ売れない住居、両方の住宅ローンを支払わなくてはいけないというにはまってしまう可能性があります。

こうなると売り急ぐあまり、買主の大幅な値引き依頼を受けざるを得ず、大きな損をしてしまうことになります。

3.売却手数料が無料のからくり

↑仕組みに気をつけないと思わぬ不利益を被ることも

売却の仲介手数料無料をうたうサービスは非常に数は少ないものの、存在します。

それらのサービスは、自社の買主にのみ物件を紹介し、買主から手数料を貰うビジネスモデルになっています。

つまり他の不動産仲介会社と協力をせずレインズに登録をしないのです。

ある意味、購入の仲介手数料無料サービスの逆バージョンと言うことも出来ますが、先ほどもご説明したように売却にはタイムリミットがあるケースがほとんど。

しっかりとした売却活動が出来ないと、売値を必要以上に下げることになり、本末転倒の問題になってしまいます。

中古マンション購入においては、どの不動産会社でも紹介出来る物件数に違いはありませんが、中古マンション購入を検討している顧客を持っている数はそれぞれの会社によって全く違います

1つの不動産仲介会社が購入検討者を30人持っているとすれば、1,000社の不動産仲介会社が集まれば30人×1000社=3万人の顧客がいることになります。

レインズに登録をしないということは、この3万人の見込み顧客を全て捨てることになります。

不動産は消費財などの一般商品と異なり、大量の顧客に同じ物を売るわけではありません。

たった1人だけ、あなたのマンションを気に入ってくれる人を見つければいいのです。

言うなれば、大量の砂の中から、あなたの物件を買ってくれるダイヤモンドのような顧客を見つける作業になるのです。

仲介手数料無料の売却サービスを利用し、他社の顧客にあなたの物件を知ってもらうことが出来ないリスクを取るのはあまりにも危険です。

4.売却の仲介手数料が半額のサービス

一方、無料ではないものの、仲介手数料半額など仲介手数料を割引してくれるサービスもあります。

これらの会社は不動産業者の情報交換サイト「レインズ」にマンションを登録し、不動産ポータルサイトなどで集客を行います。

仕組みとして、WEB化やシステム化を推し進めることで無駄なコストを削除し、利益を確保しているのです。

>>>仲介手数料半額のマンション売却サービスを見てみる

新築マンションの仲介手数料

新築マンション購入はそもそも仲介手数料がかかりません。最初から物件価格に手数料が含まれているため、表面上は手数料がかからない様に見えます。

新築マンションを購入するメリットとしては、手数料部分までマンション価格に含まれているため、住宅ローンが借りやすいということです。

ちなみに販売会社へは、ディベロッパーから仲介手数料が支払われています。

新築一戸建ての仲介手数料

戸建を購入する場合も、通常、仲介手数料は物件金額の3%+6万円+消費税がかかります。

この仲介手数料の相場は、マンションも戸建も変わりません。

しかし「リノベーション済の中古マンションを仲介手数料無料で紹介するサービス」と同じように、「新築一戸建てを仲介手数料無料で紹介するサービス」も存在します。

ここでいう新築一戸建てとは、土地と建物がセットになっている、いわゆる「建売(たてうり)」という不動産。

これらの建売物件も、売主が不動産会社のため、彼らから3%の仲介手数料をもらうことが出来るのです。

ちなみに、大手不動産会社の場合は、リノベーションマンションと同じで、建売などの新築戸建の場合の3%の仲介手数料がかかります。

大手不動産会社は仲介手数料のディスカウントをすることが出来ない社内ルールがあるので、割引を持ちかけたとしても「そのお話はお受け出来ません」と断ってきます。

途中から仲介手数料が安い会社に切り替えることも出来ますが、お目当の新築戸建を他の会社で見学してしまうと、その戸建を仲介手数料が安い不動産会社から紹介してもらえなくなることもあります。

最初から仲介手数料無料、割引をしてくれる会社を利用するようにしましょう。

中古戸建の仲介手数料

中古戸建の購入する場合の手数料はどうでしょうか。

中古戸建を購入する場合の仲介手数料は、中古マンションのパターンと全く同じになります。

つまり、基本的には物件金額の3%かかりますが、一部の会社は割引を行っているのです。

中古戸建の売主が不動産分譲会社の場合、売主である分譲会社から仲介手数料がもらえるので、仲介手数料無料で紹介してくれるサービスも存在します。

不動産仲介会社の品質チェックの仕方は中古マンションの場合と全く同じ。

単に仲介手数料が安いというだけではなく、サービス品質が高く、信頼出来る営業マンから家を購入するようにしましょう。

賃貸の仲介手数料無料サービス

最後に賃貸を仲介手数料無料にしてくれるサービスについて見てみましょう。一人暮らしや、結婚前などのタイミングですと、賃貸を借りることも多いもの。

賃貸の仲介手数料を安くすることは出来るのでしょうか?

賃貸の仲介手数料の相場

賃貸の仲介手数料相場は家賃の1ヶ月分と言われます。

賃貸を借りる際には、仲介手数料の他に敷金、礼金、火災保険料なども支払わなくてはいけないため、かなりの出費になります。

賃貸の儲けの仕組み

↑賃貸には「大家」の存在が大きく関係している

賃貸では通常、

  • (1)大家とやりとりをし、物件を管理する管理会社
  • (2)賃貸を借りる顧客(借主)を管理会社に紹介する会社

という2つの不動産会社が存在し、仲介手数料は(2)賃貸を借りる顧客を管理会社に紹介する会社に支払います。つまり

  • (1)大家とやりとりをし、物件を管理する管理会社は、大家から仲介手数料(家賃1ヶ月分)をもらう
  • (2)賃貸を借りる顧客(借主)を管理会社に紹介する会社は、借主から仲介手数料を(家賃1ヶ月分)もらう

という構造になっているのです。

賃貸を借りる部屋によっては(1)大家とやりとりをし、物件を管理する管理会社と(2)賃貸を借りる顧客を管理会社に紹介する会社が同じ不動産会社のケースもあります。

この場合、不動産会社からすると、(1)大家からの仲介手数料と(2)賃貸を借りる顧客からの仲介手数料の2倍が手に入ることになり、非常に美味しい取引となります。

この場合、(2)賃貸を借りる顧客からの仲介手数料については、通常の半額(半月分の家賃)に割引するという不動産会社が多いようです。

AD(広告費)のカラクリ

↑ADが出る物件は営業マンにとっては美味しい取引ですが・・・

先ほど、賃貸の仲介手数料は、大家と借主がそれぞれ不動産会社に支払うとお伝えしましたが、実はこれとは別にAD(広告費)が存在するケースもあります。

その場合、仲介手数料は下記のようになります。

  • (1)大家とやりとりをし、物件を管理する管理会社は、大家から仲介手数料(家賃1ヶ月分)をもらう
  • (2)賃貸を借りる顧客(借主)を管理会社に紹介する会社は、借主から仲介手数料を(家賃1ヶ月分)もらい、別途大家から直接広告費(家賃1〜3ヶ月分)をもらう

このようなAD(広告費)が出る場合、(2)賃貸を借りる顧客を管理会社に紹介する会社からすると、普通の仲介手数料の2倍どころか、3〜4倍の仲介手数料を得ることも出来るので、最高に美味しい取引となります。

このようなAD(広告費)が出る賃貸物件の場合、仲介手数料を割引してくれるケースもあります。

AD(広告費)物件の注意点

AD(広告費)が出る物件の場合、ただ仲介手数料が安くなるだけであれば良いのですが、よくあるのが「そもそもの条件が悪い部屋」であるというケースです。

なぜ大家が、管理会社に支払う仲介手数料以外にAD(広告費)というボーナスを支払うかというと、単純に「なかなか借り手が見つからないから」に他なりません。

そしてそのような部屋は、周辺の部屋に比べて、築年数や立地条件、家賃相場などの条件が他の部屋より悪いケースがあるのです。

あまり良くない部屋にも関わらず、不動産会社の営業マンがやたらと勧めてくる部屋があった場合、AD物件のケースがありますので注意が必要です。

仲介手数料値引きの失敗例

↑仲介手数料を安く出来たとしても取引が失敗してしまっては元も子もありません

最後に仲介手数料を安くしようとして失敗してしまった具体例を見てみましょう。

これらは弊社のお客様から聞いた実際の話です。

ケース1:大手の不動産会社に値引きを持ちかけ、買い逃しをしたHさん

Hさんは湾岸エリアでマンション購入を検討していました。3ヶ月ほど財閥系の不動産仲介会社で様々なマンションを見た結果、眺望が抜けており、日当たりも良く、収納もタップリある理想の部屋を見つけることが出来ました。

早速購入申込書を提出しようと思い、営業マンに諸経費を計算してもらったところ、仲介手数料が思っていたよりも高いことを初めて知りました。

そこでHさんは「仲介手数料がマンション購入のネックです。半額までとは言わないものの、2.5%まで値引きしてもらえませんか?」と営業マンに持ちかけたところ財閥系の不動産仲介会社の営業マンは「ウチは仲介手数料の値引きは一切行っていません。規定の仲介手数料を支払うのは当たり前の事ですよ」と言われました。

諸経費がネック担ったため、一度購入申し込みをストップしたHさん。その後実家の両親に相談し、いくらか費用を出してもらうことになりました。

仲介手数料が準備出来たので、再度不動産会社の営業マンに連絡したところ「他のお客様で購入が決まりました」と言われてしまいました。Hさんが見ていた物件は人気物件のため、多くの内覧が入り、Hさんが部屋を見た翌日にライバルから購入申込が入ってしまったのです。

その後Hさんは買い逃しをしてしまった物件のことは諦め、仲介手数料割引をする弊社サービス「カウル」に登録。2ヶ月ほどかけて希望通りのマンションを見つける事が出来ました。「カウル」で仲介手数料無料にて紹介出来る部屋だったので、ライバルよりも先に購入申込書を提出することが出来、無事に理想のマンションを手に入れる事が出来ました

ケース2:レベルの低い対応をされたSさん

不動産購入には物件金額の3%かかることをあらかじめ知っていたSさん。そこで仲介手数料の値引きを行っている不動産会社を利用しようと、インターネット検索でとある会社を見つけました。

その会社は「マンションや戸建、土地など様々な物件を仲介手数料半額で紹介出来る」という触れ込みでしたが、実際に問い合わせをしてみるとメールの返信が返ってきたのが2日後でした。

またメールの文章も日本語に間違いが多く「果たしてこの不動産会社に、人生で一番高額な不動産購入を任せられるのだろうか」と心配になりました。

会社のホームページに掲載されている情報も少なく、あまり更新されている様子もなかったので、Sさんは別の不動産会社を探すことにしました。

ケース3:紹介される物件の数が少なかったNさん

人生2回目の不動産購入をすることになったNさん。

1回目のマンション購入では不動産会社に仲介手数料を満額の3%を支払い、引き渡しが終わった後に、実は仲介手数料が安い会社が存在するということを知りました。

「今回こそは仲介手数料を安くしよう」と思ったNさん。そこで色々なサービスを調べてみました。

その中の一つのサービスに「弊社のご紹介物件は全て仲介手数料無料!」と謳うサービスがあったので、早速登録してみました。

しかし紹介されるマンションは週に1〜2件だけ。リノベーションはされているものの、広さやエリアなどがNさんの希望とはかけ離れたものでした。

仲介手数料を安くはしたかったものの、物件の条件に妥協をしたくはなかったNさんは、別のサービスを探すことにしました。

ケース4:マンションが売れなかったTさん

マンションの住み替えで、家を売る事になったTさん。

そんな時「弊社ならマンション売却の手数料が無料!」という広告を見つけ、早速問い合わせをしてみました。

その不動産会社の営業マンの話を聞くと、買主から手数料をもらうので、売却の仲介手数料は無料とのことでした。

しかし不動産会社専用のサイトである「レインズ」に登録はせず、自社のみで集客を行うとのこと。

他の会社に一切物件を紹介しないという部分に不安を覚えたTさんですが、仲介手数料無料という言葉に魅力を感じ、とりあえず3ヶ月売却活動を依頼することになりました。

ところが待てど暮らせど、マンション買主からの問い合わせはありません。

仲介手数料無料の不動産会社の営業マンに状況はどうなっているのかと電話をすると「相場よりも高いので、問い合わせがありません。物件価格を300万円ほど下げてみてはいかがでしょう?」という返答が。

300万円の値下げをすると、どう考えても相場よりも安くなってしまい、仲介手数料が安くなった意味がないと思ったTさんはその会社との媒介契約を解除しました。

失敗ケースの共通点

どの失敗ケースでも共通しているのは、仲介手数料無料や割引という利点はありながらも、それ以外のマイナス点が大きすぎたという点です。不動産会社を選定する際は、仲介手数料以外にも鑑みて、総合力で採点する必要があるでしょう。

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まとめ

仲介手数料無料の不動産仲介サービス、いかがでしたでしょうか?

不動産取引は人生の一大事なので、仲介手数料だけが全てではありませんが、上手く活用して賢く費用を抑えたいですよね。

特に中古マンションの売買の場合、大手の不動産会社に仲介手数料の割引を持ちかけても、断られてしまうどころか、心象を悪くして対応が雑になるというリスクもあります。

中には最初から仲介手数料を安くしてくれるサービス、物件によっては無料にしてくれるサービスもあるので、最初からそのようなサービスを利用すると良いでしょう。

もちろん仲介手数料だけが全てではありません。対応スピードや営業マンのレベル、社長の顔写真が出ているか、メディアからの取材を受けているかなどのポイントで、不動産会社の力量を測るようにしてください。

安心して利用出来る不動産会社であり、かつ仲介手数料を安くすることが出来れば、一気に費用を数十万以上安く押さえることが可能です。是非、皆さんの不動産取引の成功に役立てて頂ければ幸いです。

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著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。  
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。最新のマーケティング手法を駆使した中古マンションの売買を行っている。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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