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【タワマン節税】タワマンの高層階増税でどんな影響があるのか?

【タワマン節税】タワマンの高層階増税でどんな影響があるのか?

政府・与党は20階建て以上の高層マンションについて、高層階の固定資産税と相続税を引き上げる方針を固めました。

富裕層がタワーマンションを相続税対策として購入する、いわゆる「タワマン節税」の防止策となり、今後影響が広がりそうです。

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タワマン節税とは?

以前にも紹介したタワマン節税。

たとえば1億円の現金を相続するのと1億円の不動産を相続するのでは、不動産の方は路線価で相続税評価額が決まるため、実際は時価の8割程度の評価となり、相続税が低く済みました。

さらにマンションの場合は、敷地全体の評価額に部屋の持ち分の割合をかけて計算しますが、階数が多い程多くの人で分け合うため、1戸あたりの持ち分が小さくなり、評価額が圧縮される利点がありました。

50階建てのタワーマンションを例にとると、1階も25階も50階も同じ広さであれば固定資産税の評価は同じになります。しかし、実際にその物件を売却するとなると1階と25階と50階では、より高い階の方が、眺望がよく取引価格が高くなり高額で売却できます。

富裕層が相続をする場合、一旦タワーマンションの高層階を購入して不動産にして相続をし、その後売却すれば金融資産で相続するよりもはるかに賢い相続税対策になると考えられるのです。 2015年に相続税が引き上げられたことで、このタワマン節税が富裕層の間で人気となりました。

しかし、富裕層だけが得をする税金対策だとして問題になり、政府が対策に乗り出すと前々から話題となっていました。

新しくなる「高層階の固定資産税引き上げ」とは?

10月25日の日経新聞によると、菅義偉官房長官が10月24日の記者会見で、実際の取引価格を踏まえた固定資産税の案分方法を検討中で、今後の税制改正で検討すると述べたそうで、12月にまとまる与党税制大綱に盛り込むことを目指すとして注目を集めていました。

そして、12月8日に決まった自民・公明両党による税制改正の大綱で、2018年以降に引き渡される20階建て以上の新築のタワーマンションの固定資産税の見直しが正式決定しました。

中層階から上のフロアの税額は1階上がるごとに約0・25%ずつ増税、下のフロアは1階ごとに同じだけ減税して、マンション全体の固定資産税は変えず、高層階は今までより高くなり、低層階は今までより安くなることが決まりました。

尚、この新しい税制は2018年以降に引き渡す新築物件から対象となるため、現在既に購入を決め2017年中に引き渡しが完了する物件は対象から外れます。

参考:自民・公明「平成29年度税制改正大綱」

https://jimin.ncss.nifty.com/pdf/news/policy/133810_1.pdf

どうなる?今後のタワマン人気

この高層階の固定資産税引き上げで、タワーマンション人気はどうなっていくのでしょうか?

まず考えられるのが、高層階を取得して行うタワマン節税の旨味が減少するということです。一方で、低層階は固定資産税が安くなるというメリットができ、高層階が圧倒的人気のタワーマンションで、低層階選択にも魅力が出ることが考えられます。

また、旨味は減るとはいえ、マンション全体の固定資産税額に変更はなく、階数分で分け合うことに変わりがありませんから、高層階の税金が多少上がったとしても、高層階人気が続く限りは相続対策の1つの方法として富裕層が活用することに変わりはないのではないでしょうか?

ひとつ気になるのは、2017年までの引き渡し物件と2018年以降の引き渡し物件で、固定資産税に差ができることです。固定資産税は毎年発生しますが、この税制の差がずっと残るのは不自然にも思えます。

10年後、中古物件で隣り合ったマンションが売りに出ていて築年数も1年しか違わないのに、2017年築と2018年築とで価格に差が出てしまう可能性もあります。

この税制の変更が不動産市場にどのような影響を及ぼすか、しっかり注目していく必要があります。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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