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<保存版>分かりにくいREITの仕組みを徹底解説!

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分かりにくいREITの仕組みを徹底解説!

REIT(リート)という仕組み・システムをご存知でしょうか?

不動産のことを少しかじったことのある方であれば、名前を聞いたことがある方は多いと思います。

しかし実際にREITがどのようなものかということを、具体的に説明できる人はあまり多くはないでしょう。

そこで今回はREITの具体的な中身について、徹底的に解説していきます。

最後まで目を通していただければ、REITに関する基本的な知識は網羅することが可能です。

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そもそもREITとは

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まずそもそもREITとは「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取ったもので、日本語で言うと「不動産投資信託」になります。

「不動産」も「投資信託」もご存じだとは思いますが、「不動産投資信託」とはいったいどのようなものなのでしょうか。

投資信託とは、各投資家から集めたお金を1つの大きな資金として、投資・運用のプロであるファンドマネージャーが株式や国債等の金融商品に投資・運用を行い、そこで生まれた利益を投資家に対して還元するという金融商品及びその金融商品を扱う組織のことを言います。

投資信託では、国内・海外の株式、国内・海外の債券など様々な金融商品に対して資金を分散して運用することで、リスクヘッジを行います。

この投資先が主に不動産関連の商品に限定される投資信託のことを、「不動産投資信託=REIT」と言います。

日本で取り扱われているREITJapanの頭文字を取って、J-REITと呼ばれます。

REITが投資する投資先は?

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不動産関連に投資をすると言っても、もちろん一般の方が所有されているような一軒家に投資をするわけではありません。

REITの投資先はマンションやオフィスビル、商業施設などでそこから得られる家賃収入やテナント料が投資家に利益として分配されます。

また、場合によっては保有している物件を売買することもあり得ます。

このように、REITでは不動産に関する多種多様な知識が必要となるため、様々な関係会社と連携しながら投資業務を行っています。

マンションの場合はマンション専門の運用会社、商業施設の場合は商業施設専門の運用会社に依頼をしますし、資産保管会社等とも協力しています。

このように不動産のプロフェッショナル達が協力し合っているのが、REITという仕組みなのです。

REITが証券取引所に上場している理由

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REITは株式などと同様に証券取引所に上場しています。

その理由は「REIT、投資家の双方が資金の流動性を確保するため」です。

REITが投資を行うのは不動産のため、仮にRETTに出資している投資家が「解約したい」といった場合でも、投資先の不動産をすぐに売却することなどは非常に難しくなっています。

そこで、REITでは「クローズドエンド型」という仕組みを用いています。

クローズドエンド型の場合、投資家はREITに対しての出資を解約することができません。

では、投資家がREITに対して出資しているお金を手元に戻したいときにはどうすればいいのでしょうか。

この問いに対する答えが証券取引所への上場なのです。

REITでは株式の代わりに「投資証券」と呼ばれるものを発行しています。

投資家はこの投資証券を購入することで、REITに対しての投資を行っています。

投資証券は証券取引所を通じての売買が可能なため、投資家はこの投資証券を売却することで、資金を引き戻すことが可能になっています。

そのため、純粋に解約する場合とは異なり、証券取引所での売買価格によっては元本を割ってしまう場合もありますし、逆に投資証券の売買で利益を得られるということもあり得ます。

REITを利用した場合の収益

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株式投資を行っている場合は年に2(企業によっては2回ではない場合もあります)、「配当金」と呼ばれるお金が企業から分配されます。

同様にREITでも「分配金」と呼ばれるお金が通常、年に2(1回のREITもあります)分配されます。

もちろん運用成績がよくない場合は分配金が配当されないのも、株式の場合と同様です。

分配金と配当金の大きな違いは、元になる原資の違いです。

企業は得た利益を全て配当金にまわせるわけではありません。

会社が挙げた利益に対しては法人税がかかりますし、翌年度以降の事業に向けた内部留保も確保しておかなければなりませんので、それらも含めて諸々が引かれた残りが配当金として分配されます。

それに対してREITの場合は、収益の90%超を分配するなどの一定の条件を満たすことで実質的に法人税がかからなくなりますし、企業と違い内部留保も必要ないので、挙げた収益をほぼそのまま分配金にすることが可能なのです。

そのため、挙げた収益が同じだと仮定するのであれば、株式投資から得られる配当金よりも、REITへの投資で得られる分配金のほうが確実に多くなります。REITは投資家にとって魅力の大きな投資商品であると言えます。

以上がREITに関する知識のまとめでした。投資信託だと分かってしまえば、後は理解しやすいですよね。

最後の章でも少し触れましたが、運用さえうまくいけば株式よりも還元率の高い投資商品なので、ぜひともこの機会にREITへの投資を検討していただければ、と思います。

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