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豊洲新市場問題が不動産へ及ぼす思いがけない影響とは?

豊洲新市場問題が不動産へ及ぼす思いがけない影響とは?

小池都政発足直後、謎の空洞問題に端を発した豊洲市場の問題は、今のところまったく収束する気配を見せておらず泥沼の様相を呈しています。

この問題が今後どうなるかは都民ならずとも気になるところですが、しかしこの豊洲市場問題、思わぬところにもその影響を及ぼし始めています。

それは近隣不動産への風評被害です。

今回は豊洲市場問題による近隣の不動産への風評被害について考えてみましょう。

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そもそも風評被害とは何か

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東日本大震災の後にもよく耳にした「風評被害」という言葉ですが、その正確な意味をご存じの方は意外と少ないのではないでしょうか?

それもそのはず、この「風評被害」という言葉は実は比較的新しく作られた言葉なのです。

意味としては「ある事件や事故、災害が大々的に報道される事によりそれに関連した噂や流言、イメージなどによって受ける経済的な損失」の事を「風評被害」と言います。

もっと簡単に言えば「根拠のないデマで経済的な被害を被る事」が「風評被害」なのです。

不動産で言えば、たとえばあるマンションの偽造が大々的に報道されたときに、実際に偽造が疑われるマンションが売れなくなるのは当然の結果でありそれは風評被害ではありません。

しかし、偽造とは全く関係がないちゃんと建てられたマンションまでが売れなくなってしまいマンション全体が売れなくなるのはまさに風評被害だと言えます。

「でも、そのマンションがちゃんとしてるかどうかは一般の人にはわからないから全体的に売れなくなるのはしょうがないんじゃない?」

そう思われる方もいるかもしれません。

そしてそれは全くその通りなのです。

風評被害とはどうしても「受け側の人間の情報量や知識量」に大きく影響されてしまいます。

「根拠のないデマによる経済的被害」と言いますが、そもそもそれが「事実なのか根拠のないデマなのか」を見極めるにはそれを聞いた側にそれなりの知識やスキルが必要となります。

そして、あるデマが広がったときに専門家ではない多くの方にとっては、それが正しいかどうか判断する知識がないため「よくわからないから買わない」「なんとなく不安だから買わない」という行動をとる事になり、結果としてそれが風評被害となるわけです。

豊洲市場問題で起きている風評被害とは?

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豊洲と言えば再開発エリアとして最近注目のエリアです。

大規模な高級タワーマンションや商業施設が建設され、街全体も新しくきれいで活気にあふれています。

アベノミクス以降、都心のマンションの価格が上がっているのはよく知られていますが、その都心のマンションの価格上昇を象徴していたのが豊洲に代表される湾岸エリアの高級タワーマンション群でした。

オリンピック+豊洲の新市場に伴う再開発で街全体には活気が溢れ、今後さらに魅力的な街になる事は確実。

将来のさらなる資産価値上昇をにらんで比較的資金に余裕のあるファミリー層や中国人による投資目的の購入も多く見られます。

その結果、ここにあるマンションの価格はミニバブルと呼んでもいいレベルまで価格が上昇していました。

実際、このエリアには「アーバンドック パークシティ豊洲」や「プラウドタワー東雲 キャナルコート」「シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル」「シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン」「ザ・豊洲タワー」等々、本当に沢山の高級タワーマンションが存在していますが、その中古価格、つまり資産価値は全く落ちる気配はなく、むしろ分譲時よりも価格が上がっている物件も見られたほどです。

そして、その豊洲ブランドのイメージを後押ししていた理由の一つが新しくできる豊洲市場だったわけですが、ご存じのとおり、今まさにその豊洲市場が先の見えないゴタゴタに巻き込まれてしまっています。

こうなると豊洲ブランドの価値にも疑問符がつき、今後マンションの資産価値が落ちる(価格相場が下がる)可能性が出てきたのです。

というよりすでにその兆候は見えはじめています。

「豊洲」という名前が付くだけで、市場とは全く関係のない周辺マンションのイメージがダウンしてしまっているからですが、これこそまさにいわゆる「風評被害」そのものです。

急激にブランド化した土地はその価値が落ちるのも急激である

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少し話題が変わりますが、ある不動産関係の研究によると「短期間に大規模な街が形成された新しい街ほどその後の衰退が激しい」という法則があるそうです。

古くから存在し継続的に人気がある街、ものすごくわかりやすい具体例をあげれば例えば広尾などですが、そこが人気となる理由がそうそう変動する事はありません。

相当大きな事件でもない限り、広尾に存在するマンションは今後も継続的に人気を維持し、資産価値に大きな変動が出る事もないでしょう。

長く安定した人気を誇ってきた広尾というブランドがそうそうゆらぐことはないからです。

しかし、新しく開発され急に人気が出たような街は、そのブームが去ったときに大きく資産価値を落とす場合があります。

またその地域のブランドイメージ自体がまだ安定していないため、何かささいな事件があっても、そのブランドに大きな影響を及ぼすことがあります。

今回の豊洲市場の問題が豊洲にあるマンションの資産価値に影響を及ぼしている一因の一つがそこにあります。

投資目的の購入者が多い物件は価格変動が激しい

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株の売買をしている方ならご存じでしょうが、株の相場は理論値などを無視して大きく動く場合が往々にしてあります。

たとえば日経平均17000円だったものが急落して16000円になったとき、いったいどこまで下がるのか…誰しも気になります。

そこでいろいろな株式評論家の人達がコメントを発表します。

たとえば

「PERから考えても底値は15500円、もっとも下げても心理的節目である15000円を切る事はないでしょう」

「15400円近辺に一目均衡表の雲の上限があり、75日線もそのあたりになるため、そこが下支えになるでしょう。」

なーんて「いくらまで下がる可能性があるか」についてもっともらしく語られるわけですが、往々にしてそんな予想を株価はあっさり裏切られて、とんでもなく株価が下落する事があるのは株の売買をしている方ならだれでもご存じだと思います。

例えば先ほどのような「底値は15000円~15500円」などと言われている状況なら実にあっさり15000円を割って一時的に14000円まで下がる事もざらにあるのです。

これは「売りが売りを呼ぶ」と呼ばれる状況で、株に限らず投資目的で購入されているものでは往々にして起きる現象です。

投資目的で何かを購入している人は「想定以上に価格が下がるリスクがある」場合、躊躇なくそれを売ってしまいます。

そこで多少損をしても、それ以上損をせずに済みますし現金化する事で他の投資資金にすることができるからです。

その結果価格が下がり、そのために本来であれば売らなくてよかった人までも売る必要が出てきてしまい、その売りの連鎖、つまり「売りが売りを呼ぶ」ために必要以上に下げてしまうのです。

これは、マンション投資についても言えます。

ここ数年、都心のマンション価格高騰の一因になっていた「海外富裕層による投資目的のマンション購入。」

あるタワーマンションでは、その購入者の半分が海外の人だという例もあるそうなのですが、これらは東京五輪までの都心物件の価格上昇を睨んで投資として購入されているものがほとんどです。

しかし、投資として購入されているという事は、いったん「もう価格が上がらない」「下がるかもしれない」という状況になってしまうと、投資ですから、これらの物件はあっさり売りに出されてしまいます。

そうなると市場には当該物件や類似物件が溢れるわけですから、当然ですが相場が下がってしまいます。

そして相場が下がる事によりさらに損切りの売り物件が増え…というまさに「売りが売りを呼ぶ」流れになり想像以上に急激に相場が下がってしまう事があるのです。

冷静に判断する事が大事

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しかし考えてみてください。

「現在豊洲市場で発生しているいろいろな問題」と豊洲に存在している高級タワーマンションには直接的には何の関係性もありません。

豊洲市場の地下に空洞があろうが、地下水モニタリングで基準値をわずかに超える化学物質が検出されようが、それは豊洲のタワーマンションとは何の関係もないのです。

最新技術を投入して建設された豊洲の高級タワーマンション自体の価値はいささかも損なわれていません。

なんとなく「豊洲」という地名全体に対するネガティブな雰囲気が出ているだけで、まさに風評被害以外の何物でもないのです。

そして、そのような状況でマンションの価格が安くなるという事は、購入を考えている人にとってはむしろ購入するための絶好のチャンスだとも言えるのです。

一時的に投資的な価値が下がったとしても、もともとがバブル的な価格を付けていたものが適正な価格に下がっているだけだとも考えられます。

仮に投資目的としての価値が下がろうとも、実需として、つまり「そこに住む」という目的であれば、富裕層が多く住む新しい高級地区として開発されている豊洲の街の価値はなんら損なわれていないのです。

もし豊洲市場の風評被害により豊洲周辺のマンションの価格が下がるのであれば、これはそこに住むために購入したいと考えている人にとって、まさに購入のチャンスだと言えるでしょう。

現在、この地域のマンションに興味をお持ちの方は、豊洲市場問題の動向をにらみつつ冷静に価格動向を見極め、この価格なら…と思える水準になったときに積極的に買いにいってもいいのではないでしょうか。

またこのような状況は今回の豊洲に限らずほかの地域でもいくらでも起こりうることです。

そのようなときには冷静な目を持って状況を判断する事で、大きく得をすることもありえますから、雰囲気に流されず冷静な視点で状況を判断していただれば、と思います。

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